成都王府花園策劃方案-wenkub
2023-03-08 10:18:59 本頁面
【正文】 樓是王府花園首期推出的單位，經(jīng)過大半年的銷售，售出率已超過 70% ，發(fā)展商希望在推出新的單位之前，能夠基本將 15號(hào)樓售馨。目前的困難主要是因?yàn)橥醺▓@在半年內(nèi)的變化不大，現(xiàn)場包裝缺乏對(duì)買家的感染力，導(dǎo)致宣傳上停留于大而空的層面，無法與消費(fèi)群達(dá)至良好的溝通。 經(jīng)過詳細(xì)的市場調(diào)查和各方面的訪談，我們得到了以下的基本看法： 王府花園所面臨的問題不是單獨(dú)一個(gè)樓盤所遇到的，而是整體成都房地產(chǎn)市場所面臨的共同課題， 99 年的輝煌， 2021 年的滑落，不只是王府，還有許多其它的項(xiàng)目； 成都發(fā)展商非常善于學(xué)習(xí)，到沿海甚至出國考察都是常見的，在這樣的情況下，沿海樓盤的一些常用包裝手法和營銷技巧，大量被現(xiàn)在卻已經(jīng)不再突出； 與此同肘，成都真正做出來的好的住宅小區(qū)，幾乎沒有。雖然當(dāng)肘王府花園的樓沒有建起來，其它營銷工作的組織也不夠完善，但是 “ 一使遮百丑 ” ，王府花園的大門徹底征服了購房心態(tài)還不夠成熟的成都置業(yè)者，配以巨量的廣告投放，王府花園的首次發(fā)售，實(shí)現(xiàn)了開門紅。他們總是認(rèn)為，過往成功的方法現(xiàn)在還可以照樣成功，成都發(fā)展商的這種心態(tài)在明年達(dá)到高潮，但在 2021年， 有不少人吃了苦頭。如果僅靠廣告公司對(duì)一些概念的制造而無視消費(fèi)者深層次生理及酒神需求，那么這些空洞的口號(hào)，就顯示不出任何生命力，也就無法獲得市場的認(rèn)同，項(xiàng)目的銷售當(dāng)然 無從可談。諸不知，在房地產(chǎn)消費(fèi)越來越理性的時(shí)代，開發(fā)商立身發(fā)展的 根本最終還是根據(jù)市場的需要，將自己的產(chǎn)品做好。 繁榮熱鬧的 99成都房地市場過去之后，接下來的 2021年除按照慣性繼續(xù)保持一定的市場態(tài)勢之外，原先為表面所掩蔽下的繁榮開始暴露出種種問題。繼成都幾家政府部門聯(lián)合進(jìn)行 “99 年蓉城好住宅 ” 的評(píng)比之后，由成都某媒體所評(píng)選的 ‘99 成都十大風(fēng)云樓盤 ” 亦迅速延 續(xù)了那種激情的余熱。 由于城南地段的開發(fā)日益增多，成都府南河沿岸也順理成章地進(jìn)入了房地產(chǎn)開發(fā)商的視線，臨河而居也便成了最主要的訴求點(diǎn)。其中以金房集團(tuán)開發(fā)的 “ 金房苑 ” 占地 500畝，按照可持續(xù)發(fā)展的要求設(shè)計(jì)的大型精品小區(qū)，成為錦西名宅戰(zhàn)略 中的龍頭項(xiàng)目，其余還有： 國家城市住宅試點(diǎn)小區(qū) —— 一金房苑 國家小康工程示范小區(qū) —— 一錦城苑 四川住宅建設(shè)示范小區(qū) —— 一攀園、交大智能小區(qū) 國家安居工程示范小區(qū) —— 一黃忠小區(qū) 而作為城南的 “ 新成都 ” ，這里被喻為富人區(qū)的高檔區(qū)域，不僅誕生了早期諸如 “ 玉林小區(qū) ” 、 “ 錦繡花園 ” 等名貴住宅。王府花園是由法國建筑泰斗麥克朗指導(dǎo)和規(guī)劃設(shè)計(jì)的。成都王府花園策劃案例 —— 策劃的有為與無為（趙健鷹） 項(xiàng)目簡介 王府花園位于成都玉林小區(qū)芳草街，由成都棠湖物業(yè)發(fā)展有限公司投資建造， 99 年成都十大明星樓盤，總占地面積 87000平方米，為成都市區(qū)優(yōu)質(zhì)的大型高尚住宅社區(qū)。38 棟 8－ 18 層 融匯歐陸現(xiàn)代建筑精華的電梯高層住宅，巍然屹立在玉林小區(qū)芳草街，以多層次空間定格，流暢的線條變化、典雅的外飄的陽臺(tái)、窗臺(tái)、落地玻璃窗，構(gòu)成豐富的建筑立面層次。到了現(xiàn)在，高檔住宅的扎堆效應(yīng)更是愈演愈烈，土地價(jià)格直線上升，我們所要分析的王府花園就位列該區(qū)。自豪斯物業(yè)發(fā)展公司推出極具個(gè)性化的城市院宅“ 上河城 ” 后，成都金興集團(tuán)開發(fā)的 “ 興順苑 ” ，成都信特公司的 “ 雅典的名義 ” 、大連萬達(dá)集團(tuán)、成都市統(tǒng)建辦、青羊區(qū)政府統(tǒng)建辦聯(lián)合開發(fā)，總投資逾 20億人民幣，占地 1300畝，建筑面積達(dá) 100 萬平方米的 “ 成都花園 ” 等項(xiàng)目的相繼進(jìn)駐，使得河邊沿岸景象萬千。盡管這只是出了某媒體單方面的想法，但還是可以從中看出成都 “99 樓市 ” 的不同尋常。 作為規(guī)律性的冬季清盤春季開盤， 2021 年初又出現(xiàn)了鋪天蓋地的廣告熱潮，各自所宣稱的 “ 城鎮(zhèn)概念 ” 、 “ 人居概念 ” 、 “ 教育概念 ” 、 “ 新居住概念 ” 、 “ 小康概念 ” 等等，房地產(chǎn)營銷策劃成了實(shí)實(shí)在在的概念大比拼。 廣告代理商是作為最后的一個(gè)環(huán)節(jié)跨入房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)，其主要的功能是傳播與溝通。 所以成都的房地市場，在經(jīng)過 99概念炒作取得一些成功的銷售之后，隨著房地市場更加理性時(shí)代的到來，就明顯地表現(xiàn)出單純以概念炒作越來越不適應(yīng)市場變化的特征來。 二 接觸王府花園 王府花園作為 ” 年成都的明星樓盤，其發(fā)展高棠湖物業(yè)擁有在沿海開發(fā)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，所以，無論是項(xiàng)目的開發(fā)理念以及總體規(guī)劃，都勝出普通成都發(fā)展商一籌，加之項(xiàng)目優(yōu)越的地理位置（處于成都最早開發(fā)的住宅小區(qū) —— 一玉林小區(qū)內(nèi)）和龐大的規(guī)模，可以說，占據(jù)了天時(shí)、地利與人和。 然而，到了 2021 年，王府花園又進(jìn)行了新一輪的展銷活動(dòng)，令發(fā)展商百思不得其解的是，這一次的展銷效果非常不理想，不僅看樓的人少，而且?guī)缀鹾茈y成交。我們覺得，成都發(fā)展商靠概念包裝項(xiàng)目可以做的很好，但把房子做好的能力卻相對(duì)較弱； 99年開始的房地產(chǎn)廣告大戰(zhàn)，加上一浪高過一浪的概念炒作，成都的購房者正在以驚人的速度走向成熟，如果還是抱著消費(fèi)者容易蒙的心態(tài)來開發(fā)項(xiàng)目，是非 常危險(xiǎn)的。 三 王府花園兩大課題
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