成都王府花園策劃方案-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 征、樓宇質(zhì)量、小區(qū)配套、物業(yè)管理、服務(wù)措施等方面評(píng)出了 23家 “99 蓉城好住宅 ” 、又將成都市場(chǎng)的繁榮推向另一個(gè)高度。 不管是政府部門的參與，還是新聞媒體的借勢(shì)炒作， 99 年成都房地市場(chǎng)無(wú)疑是成就了歷年來(lái)地產(chǎn)開發(fā)銷售的一個(gè)高峰。 然而，在經(jīng)過(guò)策劃公司、廣告公司精心炮制的這些大量被濫用和相似的概念包裝時(shí)，廣告只能讓人感覺到它的虛偽與夸張，簡(jiǎn)單包裝意義上的策劃也永遠(yuǎn)只停留在短期行為和膚淺的表面。但存在的問(wèn)題是，廣告商在傳播過(guò)程中，如何將開發(fā)商最初的開發(fā)理念及持續(xù)性的規(guī)劃部署用最完美和最具有創(chuàng)意性的手法加以完全溝通。成都2021 年房地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越讓人感到陣陣的寒意。 王府花園第一期于 99年中推出市場(chǎng)，取得了一個(gè)月銷售約 200套的輝煌業(yè)績(jī)，一舉成為成都知名房地產(chǎn)項(xiàng)目。為什么僅僅過(guò)了半年，一個(gè)項(xiàng) 目在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力就會(huì)發(fā)生這么大的變化呢？為什么購(gòu)房者就不在買你的帳呢？ 帶著這樣的疑惑，王府花園的發(fā)展商與凌峻進(jìn)行了深入的溝通。 我們認(rèn)為，王府花園目前所面臨的困難是暫時(shí)的。 從道理上說(shuō)，王府花園要再次呈現(xiàn)首次銷售時(shí)的旺勢(shì)，就必須在現(xiàn)場(chǎng)包裝、工程進(jìn)度、園林綠化等多方面進(jìn)行大量的投入，讓買家感受到王府花園的確在發(fā)生變 化，真實(shí)的感受到在王府花園生活的方方面面，如此，是最理想的狀況。 67 號(hào)樓是王府花園準(zhǔn)備全新推出的兩棟、其特點(diǎn)是全部采用錯(cuò)層設(shè)計(jì)，戶型以160 平方米的四房二廳二衛(wèi)為主、售價(jià)大約在 60萬(wàn)左右。 我們認(rèn)為，王府花園目前所面臨的困難是暫時(shí)的。 從道理上說(shuō)，王府花園要再次呈現(xiàn)首次銷售時(shí)的旺勢(shì)，就必須在現(xiàn)場(chǎng)包裝、工程進(jìn)度、園林綠化等多方面進(jìn)行大量的投入，讓買家感受到王府花園的確在發(fā)生變化，真實(shí)的感受到在王府花園生活的方方面面，如此，是最理想的狀況。 67 號(hào)樓是王府花園準(zhǔn)備全新推出的兩棟、其特點(diǎn)是全部采用錯(cuò)層設(shè)計(jì)，戶型以160 平方米的四房二廳二衛(wèi)為主、售價(jià)大約在 60萬(wàn)左右。 社區(qū)形象：其實(shí)王府花園最大的優(yōu)勢(shì)是在于它的總體規(guī)劃，但由于整體社區(qū)的建設(shè)速度相對(duì)較慢，影響潛在買家的信心。降價(jià)是最容易想到的方法，但卻是不適宜的，原因有二： 因?yàn)樵诖黉N之后，會(huì)緊接著新單位的推 出，直接降價(jià)將會(huì)帶來(lái)較大的負(fù)面影向； 直接降價(jià)已經(jīng)是市場(chǎng)上用得非常多的促銷方式，除非降價(jià)幅度很大，不然效果往往不理想； 要做好 1－ 5 號(hào)樓的尾貨促銷，必須要把握住潛在買家的購(gòu)買行為特點(diǎn)，采取針對(duì)性的促銷方法。 發(fā)展商很快對(duì)此方案表示了首肯，經(jīng)過(guò)仔細(xì)計(jì)算，發(fā)展商所需要付出的費(fèi)用，后來(lái)定為“ 五年免息 ” 。 報(bào)紙毫無(wú)疑問(wèn)的是最重要的宣傳載體，成都可供選擇的 報(bào)紙媒體非常多，主要有《成都商報(bào)》、《華西都市報(bào)》、《成都晚報(bào)》三家，其中商報(bào)的發(fā)行量最大，都市報(bào)次之，晚報(bào)相對(duì)較少。事實(shí)證明，我們這樣的一種媒介安排真真 正正形成了系列 化的強(qiáng)勢(shì)推廣，所花費(fèi)用不多，卻形成了強(qiáng)大的推廣力度。 王府花園的優(yōu)勢(shì)還在于它處在成都各方面生活?yuàn)蕵放涮自O(shè)施密集之處，身處王府花園就可以更充 分地享受成都生活扭打、所以、王府花園制作一本生活指南手冊(cè)，全面介紹王府花園的優(yōu)越生活、以及縣邊地區(qū)生活享受，使王府花園的業(yè)主自然而然形成一種王府生活圈．令外界的消費(fèi)者對(duì)王府花園產(chǎn)生羨慕和向往。 第三篇的標(biāo)題是 “ 頂級(jí)生活的體驗(yàn) ” ，這是一個(gè)全版彩色廣告，采用創(chuàng)新的編排形式。 第四篇的標(biāo)題是 “ 你做按指，我給利息 ” ，副標(biāo)題是 “ 體驗(yàn)頂級(jí)豪宅生活，親身見證現(xiàn)樓風(fēng)彩 ” ，以最簡(jiǎn)潔有力的文案把清晰的消費(fèi)承諾告訴買家，該廣告連續(xù)發(fā)布三天，每天來(lái)看樓的入超過(guò)上百人次。 為了保證新單位推出的成功，首先進(jìn)行了 “100 元換 5000元 ” 的優(yōu)惠內(nèi)部認(rèn)購(gòu)活動(dòng)，主題為 “ 越早認(rèn)購(gòu)，折扣越大 ” ，即在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段，只需交納 100 元訂金，就可以在買樓時(shí)獲得額外 5000 元的優(yōu)惠，通過(guò)此活動(dòng)，王府花園 67號(hào)樓在尚未公開發(fā)售時(shí)，已經(jīng)擁有了超過(guò) 100名的潛在顧客。 第七篇廣告標(biāo)題是 “ 成都華宅之巔 ” ，以全版彩色廣告將效果推向極致，此時(shí)王府花園已經(jīng)成為成都最優(yōu)質(zhì)住宅的代名詞。在畫面的連接上，大量運(yùn)用蒙太奇的手法，向受眾傳達(dá)因戶型的優(yōu)越而引起人們的種種羨慕。 然而到了公開發(fā)售的時(shí)候，王府花園雖然現(xiàn)場(chǎng)人流不少，卻成交困難，其原因正是在于遠(yuǎn)期樓花和社區(qū)形象本能充分展現(xiàn)。 其實(shí)對(duì)出現(xiàn)這樣的情況，發(fā)展商事先都有一定的估計(jì)，但是，還是沒有想到成都的購(gòu)房者心態(tài)已經(jīng)在半年內(nèi)發(fā)生了很大的變化，他們的買房經(jīng)驗(yàn)得到了迅速的提高，他們不再愿意買那些看不見摸不著的東西，單靠一張圖紙就能夠賣樓的時(shí)代在成都轉(zhuǎn)瞬即逝，再也不回頭了。在消費(fèi)心態(tài)越來(lái)越成熟的今天，單靠炒作，單靠策劃的靈機(jī)一動(dòng)就能賣樓，如果還存在這樣的期望，發(fā)展商就斷然會(huì)輸?shù)煤軕K。王府花園首期銷售的成功，靠的是標(biāo)志性的歐式門樓；王府花園二期銷售的困難，也因?yàn)槌碎T樓，什么都還沒有。可惜的是，發(fā)展商仍然存在僥幸心態(tài)，不肯率先投入。要避免這種的情況產(chǎn)生，最好的方法就是策劃在項(xiàng)目的立項(xiàng)之時(shí)，就能夠
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