成都王府花園策劃方案(完整版)
【正文】 單獨一個樓盤所遇到的，而是整體成都房地產(chǎn)市場所面臨的共同課題， 99 年的輝煌， 2021 年的滑落，不只是王府，還有許多其它的項目； 成都發(fā)展商非常善于學(xué)習(xí)，到沿海甚至出國考察都是常見的，在這樣的情況下，沿海樓盤的一些常用包裝手法和營銷技巧，大量被現(xiàn)在卻已經(jīng)不再突出； 與此同肘，成都真正做出來的好的住宅小區(qū)，幾乎沒有。他們總是認為，過往成功的方法現(xiàn)在還可以照樣成功，成都發(fā)展商的這種心態(tài)在明年達到高潮，但在 2021年， 有不少人吃了苦頭。諸不知，在房地產(chǎn)消費越來越理性的時代，開發(fā)商立身發(fā)展的 根本最終還是根據(jù)市場的需要，將自己的產(chǎn)品做好。繼成都幾家政府部門聯(lián)合進行 “99 年蓉城好住宅 ” 的評比之后，由成都某媒體所評選的 ‘99 成都十大風(fēng)云樓盤 ” 亦迅速延 續(xù)了那種激情的余熱。其中以金房集團開發(fā)的 “ 金房苑 ” 占地 500畝，按照可持續(xù)發(fā)展的要求設(shè)計的大型精品小區(qū)，成為錦西名宅戰(zhàn)略 中的龍頭項目，其余還有： 國家城市住宅試點小區(qū) —— 一金房苑 國家小康工程示范小區(qū) —— 一錦城苑 四川住宅建設(shè)示范小區(qū) —— 一攀園、交大智能小區(qū) 國家安居工程示范小區(qū) —— 一黃忠小區(qū) 而作為城南的 “ 新成都 ” ，這里被喻為富人區(qū)的高檔區(qū)域，不僅誕生了早期諸如 “ 玉林小區(qū) ” 、 “ 錦繡花園 ” 等名貴住宅。成都王府花園策劃案例 —— 策劃的有為與無為（趙健鷹） 項目簡介 王府花園位于成都玉林小區(qū)芳草街，由成都棠湖物業(yè)發(fā)展有限公司投資建造， 99 年成都十大明星樓盤，總占地面積 87000平方米，為成都市區(qū)優(yōu)質(zhì)的大型高尚住宅社區(qū)。到了現(xiàn)在，高檔住宅的扎堆效應(yīng)更是愈演愈烈，土地價格直線上升，我們所要分析的王府花園就位列該區(qū)。盡管這只是出了某媒體單方面的想法，但還是可以從中看出成都 “99 樓市 ” 的不同尋常。 廣告代理商是作為最后的一個環(huán)節(jié)跨入房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)，其主要的功能是傳播與溝通。 二 接觸王府花園 王府花園作為 ” 年成都的明星樓盤，其發(fā)展高棠湖物業(yè)擁有在沿海開發(fā)地產(chǎn)的經(jīng)驗，所以，無論是項目的開發(fā)理念以及總體規(guī)劃，都勝出普通成都發(fā)展商一籌，加之項目優(yōu)越的地理位置（處于成都最早開發(fā)的住宅小區(qū) —— 一玉林小區(qū)內(nèi)）和龐大的規(guī)模，可以說，占據(jù)了天時、地利與人和。我們覺得，成都發(fā)展商靠概念包裝項目可以做的很好，但把房子做好的能力卻相對較弱； 99年開始的房地產(chǎn)廣告大戰(zhàn)，加上一浪高過一浪的概念炒作，成都的購房者正在以驚人的速度走向成熟，如果還是抱著消費者容易蒙的心態(tài)來開發(fā)項目，是非 常危險的。 仔細分析 15號樓的單位，主要分成兩種：一是朝向和景觀相對較差 的單位，由于附近競爭樓盤的推出，對比起來，使得這些單位顯得售價偏貴，如果不抓緊時間盡快出貨，以后銷售的困難還會更大；二是頂層的一些復(fù)式單位，面積在 200－ 400 平方之間，很顯然，由于總價過大，這些單位基本上很難售出，發(fā)展商已經(jīng)做好了長期銷售的打算。 三 王府花園兩大課題 理想的營銷策劃方案與現(xiàn)實的方案往往存在很大的落差。 戶型單一：雖然單體戶型的設(shè)計不錯，但是戶型的過分單一是顯而易見的難題，這直接導(dǎo)致消費面過窄，尤其是 150平方左右的戶型是市場競爭的焦點，供應(yīng)量特別大，買家選擇面廣，銷售速度較難加快。我們覺得，這種促銷方法比直接的降價更能夠吸引做銀行按據(jù)的購房者，也更容易從一大批直接降價的樓盤中脫穎而出，無論是傳播力還是吸引力，都是一個上佳的促銷策略。這樣考慮的原因是：成都商報的讀者面已經(jīng)占了受眾的印＄以上，為了追求 20% 的受眾而讓媒介投放費用多一倍是不劃算的，這樣是必會造成主體媒介的投放量被削弱，廣告力度減弱。 第二篇的標題是 “ 你的滿意．我的標準 ” ，該廣告配合質(zhì)量見證會推出，同時在現(xiàn)場舉行開放，邀請業(yè)生及買家進行品質(zhì)見證，由工程部人員進行現(xiàn)場講解。 五 一場遣憾的攻堅戰(zhàn) 在順利完成 15號樓的促銷后， 5 6號樓接著強勢推出。所以，經(jīng)過深入思索，考慮到 7 號樓戶型的單一性，決定以傳 播戶型的優(yōu)越性為主要突破點，吸引目標受眾。買家的這樣一種心態(tài)，就嚴重影響了成交的速度和展銷期內(nèi)的成交量。 在長期的房地產(chǎn)策劃服務(wù)中，我們越來越體會到在樓盤推廣，展示是一個非常重要的 關(guān)鍵因素。這樣的項目，即使妙筆生輝，挖空心思，也難逃失敗的惡運。這種方式的合作，能夠讓項目最 大程度的滿足市場需要，這樣的項目， 到了真正推向市場的時候，往往是水到渠成。 通過展示，讓購房者提前感受未來生活的形態(tài)，制造良好的銷售環(huán)境，調(diào)動購房者的欲望和沖動，以及充分展現(xiàn)發(fā)展商之實力，都是非常重要的。 15 號樓的貨尾單位旺銷和 67 號樓全新單位的困難，都 是正常的。整個廣告長 30 秒，體現(xiàn)出一種現(xiàn)代、時尚、卓越的精品樓企品質(zhì)，完成人們對王府花園 “ 空間 ” 的美好感受。 第一篇廣告標題是 “ 首創(chuàng)市中心錯層別墅式單位 ” ，將項目的主要特色進行市場鋪墊，同時發(fā)布內(nèi)部優(yōu)惠認購的消息； 第二篇廣告標題是 “ 越早認購，折扣越大 ” ，提醒買家要
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