成都王府花園策劃方案(完整版)
【正文】 單獨(dú)一個(gè)樓盤所遇到的，而是整體成都房地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨的共同課題， 99 年的輝煌， 2021 年的滑落，不只是王府，還有許多其它的項(xiàng)目； 成都發(fā)展商非常善于學(xué)習(xí)，到沿海甚至出國考察都是常見的，在這樣的情況下，沿海樓盤的一些常用包裝手法和營銷技巧，大量被現(xiàn)在卻已經(jīng)不再突出； 與此同肘，成都真正做出來的好的住宅小區(qū)，幾乎沒有。他們總是認(rèn)為，過往成功的方法現(xiàn)在還可以照樣成功，成都發(fā)展商的這種心態(tài)在明年達(dá)到高潮，但在 2021年， 有不少人吃了苦頭。諸不知，在房地產(chǎn)消費(fèi)越來越理性的時(shí)代，開發(fā)商立身發(fā)展的 根本最終還是根據(jù)市場(chǎng)的需要，將自己的產(chǎn)品做好。繼成都幾家政府部門聯(lián)合進(jìn)行 “99 年蓉城好住宅 ” 的評(píng)比之后，由成都某媒體所評(píng)選的 ‘99 成都十大風(fēng)云樓盤 ” 亦迅速延 續(xù)了那種激情的余熱。其中以金房集團(tuán)開發(fā)的 “ 金房苑 ” 占地 500畝，按照可持續(xù)發(fā)展的要求設(shè)計(jì)的大型精品小區(qū)，成為錦西名宅戰(zhàn)略 中的龍頭項(xiàng)目，其余還有： 國家城市住宅試點(diǎn)小區(qū) —— 一金房苑 國家小康工程示范小區(qū) —— 一錦城苑 四川住宅建設(shè)示范小區(qū) —— 一攀園、交大智能小區(qū) 國家安居工程示范小區(qū) —— 一黃忠小區(qū) 而作為城南的 “ 新成都 ” ，這里被喻為富人區(qū)的高檔區(qū)域，不僅誕生了早期諸如 “ 玉林小區(qū) ” 、 “ 錦繡花園 ” 等名貴住宅。成都王府花園策劃案例 —— 策劃的有為與無為（趙健鷹） 項(xiàng)目簡介 王府花園位于成都玉林小區(qū)芳草街，由成都棠湖物業(yè)發(fā)展有限公司投資建造， 99 年成都十大明星樓盤，總占地面積 87000平方米，為成都市區(qū)優(yōu)質(zhì)的大型高尚住宅社區(qū)。到了現(xiàn)在，高檔住宅的扎堆效應(yīng)更是愈演愈烈，土地價(jià)格直線上升，我們所要分析的王府花園就位列該區(qū)。盡管這只是出了某媒體單方面的想法，但還是可以從中看出成都 “99 樓市 ” 的不同尋常。 廣告代理商是作為最后的一個(gè)環(huán)節(jié)跨入房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)，其主要的功能是傳播與溝通。 二 接觸王府花園 王府花園作為 ” 年成都的明星樓盤，其發(fā)展高棠湖物業(yè)擁有在沿海開發(fā)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，所以，無論是項(xiàng)目的開發(fā)理念以及總體規(guī)劃，都勝出普通成都發(fā)展商一籌，加之項(xiàng)目優(yōu)越的地理位置（處于成都最早開發(fā)的住宅小區(qū) —— 一玉林小區(qū)內(nèi)）和龐大的規(guī)模，可以說，占據(jù)了天時(shí)、地利與人和。我們覺得，成都發(fā)展商靠概念包裝項(xiàng)目可以做的很好，但把房子做好的能力卻相對(duì)較弱； 99年開始的房地產(chǎn)廣告大戰(zhàn)，加上一浪高過一浪的概念炒作，成都的購房者正在以驚人的速度走向成熟，如果還是抱著消費(fèi)者容易蒙的心態(tài)來開發(fā)項(xiàng)目，是非 常危險(xiǎn)的。 仔細(xì)分析 15號(hào)樓的單位，主要分成兩種：一是朝向和景觀相對(duì)較差 的單位，由于附近競爭樓盤的推出，對(duì)比起來，使得這些單位顯得售價(jià)偏貴，如果不抓緊時(shí)間盡快出貨，以后銷售的困難還會(huì)更大；二是頂層的一些復(fù)式單位，面積在 200－ 400 平方之間，很顯然，由于總價(jià)過大，這些單位基本上很難售出，發(fā)展商已經(jīng)做好了長期銷售的打算。 三 王府花園兩大課題 理想的營銷策劃方案與現(xiàn)實(shí)的方案往往存在很大的落差。 戶型單一：雖然單體戶型的設(shè)計(jì)不錯(cuò)，但是戶型的過分單一是顯而易見的難題，這直接導(dǎo)致消費(fèi)面過窄，尤其是 150平方左右的戶型是市場(chǎng)競爭的焦點(diǎn)，供應(yīng)量特別大，買家選擇面廣，銷售速度較難加快。我們覺得，這種促銷方法比直接的降價(jià)更能夠吸引做銀行按據(jù)的購房者，也更容易從一大批直接降價(jià)的樓盤中脫穎而出，無論是傳播力還是吸引力，都是一個(gè)上佳的促銷策略。這樣考慮的原因是：成都商報(bào)的讀者面已經(jīng)占了受眾的印＄以上，為了追求 20% 的受眾而讓媒介投放費(fèi)用多一倍是不劃算的，這樣是必會(huì)造成主體媒介的投放量被削弱，廣告力度減弱。 第二篇的標(biāo)題是 “ 你的滿意．我的標(biāo)準(zhǔn) ” ，該廣告配合質(zhì)量見證會(huì)推出，同時(shí)在現(xiàn)場(chǎng)舉行開放，邀請(qǐng)業(yè)生及買家進(jìn)行品質(zhì)見證，由工程部人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)講解。 五 一場(chǎng)遣憾的攻堅(jiān)戰(zhàn) 在順利完成 15號(hào)樓的促銷后， 5 6號(hào)樓接著強(qiáng)勢(shì)推出。所以，經(jīng)過深入思索，考慮到 7 號(hào)樓戶型的單一性，決定以傳 播戶型的優(yōu)越性為主要突破點(diǎn)，吸引目標(biāo)受眾。買家的這樣一種心態(tài)，就嚴(yán)重影響了成交的速度和展銷期內(nèi)的成交量。 在長期的房地產(chǎn)策劃服務(wù)中，我們?cè)絹碓襟w會(huì)到在樓盤推廣，展示是一個(gè)非常重要的 關(guān)鍵因素。這樣的項(xiàng)目，即使妙筆生輝，挖空心思，也難逃失敗的惡運(yùn)。這種方式的合作，能夠讓項(xiàng)目最 大程度的滿足市場(chǎng)需要，這樣的項(xiàng)目， 到了真正推向市場(chǎng)的時(shí)候，往往是水到渠成。 通過展示，讓購房者提前感受未來生活的形態(tài)，制造良好的銷售環(huán)境，調(diào)動(dòng)購房者的欲望和沖動(dòng)，以及充分展現(xiàn)發(fā)展商之實(shí)力，都是非常重要的。 15 號(hào)樓的貨尾單位旺銷和 67 號(hào)樓全新單位的困難，都 是正常的。整個(gè)廣告長 30 秒，體現(xiàn)出一種現(xiàn)代、時(shí)尚、卓越的精品樓企品質(zhì)，完成人們對(duì)王府花園 “ 空間 ” 的美好感受。 第一篇廣告標(biāo)題是 “ 首創(chuàng)市中心錯(cuò)層別墅式單位 ” ，將項(xiàng)目的主要特色進(jìn)行市場(chǎng)鋪墊，同時(shí)發(fā)布內(nèi)部優(yōu)惠認(rèn)購的消息； 第二篇廣告標(biāo)題是 “ 越早認(rèn)購，折扣越大 ” ，提醒買家要
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