【正文】 ”主要景觀以花草為主，強調(diào)春暖花開后所成景致。主要為7~8層的多層建筑，少數(shù)別墅主要分布在第四期“冬景園”。永川偉映實業(yè)是永川三大房地產(chǎn)開發(fā)商之一，公司前身是永川茶山尚的一家旅游經(jīng)營單位，其開發(fā)的偉映東岳農(nóng)貿(mào)市場位于匯龍大道第一轉(zhuǎn)盤處，屬多排連排樓，是永川近年涌現(xiàn)的優(yōu)秀樓盤之一，現(xiàn)已全部賣完。5. 主要競爭對手分析⑴. 偉映帝琴花園該項目由深圳建筑設(shè)計院重慶分院進行建筑設(shè)計，環(huán)境景觀由浩豐園藝景觀設(shè)計公司設(shè)計，銷售代理由重慶偉聯(lián)銷售代理公司公司代理。⑷.各鄉(xiāng)鎮(zhèn)級領(lǐng)導(dǎo)和一批農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)外出經(jīng)商人士亦有改變現(xiàn)有住房條件的需求。D2型三室二廳雙衛(wèi)錯層式公寓134平米 已售10%綜上事例可知，在永川市現(xiàn)有房地產(chǎn)市場尚無真正意義上的規(guī)模開發(fā)小區(qū)的情況下，永川南方花園項目憑借農(nóng)科所地塊，“麻柳河”天然水景的環(huán)境地理優(yōu)勢，和南方集團公司規(guī)模開發(fā)的成功經(jīng)驗與開發(fā)實力，營建永川市“園林式生態(tài)住宅小區(qū)”，必將成功地創(chuàng)造較好的經(jīng)濟效益和社會效益。A2別墅302平米（2層）、車庫22平米。目前樓價分低檔、中檔和高檔，基本情況如下：樓盤名 住宅單價 門面單價 地理位置 特點 銷售狀況裕豐商住樓 360元/平方米 2800元/平方米 匯龍大道汽車城對面 已售50%福星樓 350元/平方米 2000元/平方米 兩區(qū) 已售70%大眾園 正街420元/平方米次街390元/平方米 正街3000元/平方米次街2200元/平方米 南大街小橋子中心轉(zhuǎn)盤 經(jīng)濟適用房 已售80%全發(fā)綜合樓 頂層400元/平方米其它樓層450元/平方米 3000元/平方米 本項目范圍內(nèi)南大街辦事處正對面 已售85%志新大廈 3~6層460元/平方米7層440元/平方米頂層400元/平方米 內(nèi)街2500元/平方米沿河3000元/平方米 農(nóng)科所河對面永川二環(huán)路旁 已售40%低檔樓盤為多層磚混結(jié)構(gòu)，是由小開發(fā)商開發(fā)的單棟樓。2. 永川市房地產(chǎn)市場基本情況永川市現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)商45家，其中38家三級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)和7家二級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)，97年以來，主要集中在永川市開發(fā)區(qū)和現(xiàn)在市區(qū)中心地段開發(fā)，去年全市在建項目共65個。近兩年來以“渝西廣場”、“陽光花園”、“偉映帝琴花園”為代表的一批有影響的樓盤將永川房地產(chǎn)推向了一個新的發(fā)展時期。永川南方花園項目是重慶南方集團有限公司響應(yīng)西部大開發(fā)的號召，本著服務(wù)永川、建設(shè)永川的目的，在永川市南大街投資開發(fā)的大型項目，是永川市列為“市委、市府形象工程”的大型園林式住宅小區(qū)。以單棟多層臨街居多，有少量高層電梯房和別墅。如：中檔樓盤為多層小高層磚混結(jié)構(gòu)，地段位置較好，由中等實力開發(fā)商聯(lián)建多棟連體住宅，為半合圍狀，有廣場和綠地，如：樓盤名 住宅單價 門面單價 地理位置 特點 銷售狀況陽光花園 均價580元/平方米 25隊長途汽車站 、 已售60%海通大廈 560元/平方米 臨街3000元/平方米次街2300元/平方米 內(nèi)環(huán)路與瀘州街交叉處到火車站之間 已售60%高檔樓盤為高層、電梯，有廣場和少量配套環(huán)境，位處成熟社區(qū)、市政配套較好。B1別墅326平米（3層）、車庫22平米。3. 永川市場特點分析⑴.由于小城市房價低、面積流行較大的大戶型。⑸.現(xiàn)有住宅開發(fā)主要集中在永川市開發(fā)區(qū)和市中心地帶，住宅部分為磚混結(jié)構(gòu)，成本較低，戶型設(shè)計一般，沒有規(guī)模和配套環(huán)境。項目以多層建筑為主，配以部分別墅的園林花園小區(qū)，中庭地下層為停車場，項目位于永川經(jīng)濟開發(fā)區(qū)腹地匯龍大道第二轉(zhuǎn)盤，總占地110畝，總建筑面積15萬平方米，綠化率達40%。它為偉映實業(yè)在永川房產(chǎn)開發(fā)贏得了較好的聲譽和較高的知名度。小區(qū)成“田”字型布置，主要有兩個大入口[見方位圖]進出小區(qū)，中央活動區(qū)內(nèi)設(shè)有游泳池、大型背景音樂、兒童活動區(qū)和休閑廣場。三期“秋景園”以紅葉和秋季喬樹、果樹為主表現(xiàn)秋景。*.匯龍大道第一轉(zhuǎn)盤到第二轉(zhuǎn)盤，公路兩邊路燈桿上雙面燈箱廣告。*.8月份在永川日報上刊發(fā)了４次廣告，并協(xié)辦專欄出軟性文章３次。*.準(zhǔn)備做永川市內(nèi)公交車身廣告。目前偉映正聯(lián)系與永中聯(lián)合辦學(xué)。一期住宅全為多層和別墅，其中多層主要是8層，平街一層為商業(yè)門面，2~8層為住宅。該項目二期規(guī)劃用地66畝，總建面88000平方米，全為7~8層的多層住宅。2． 主要經(jīng)濟指標(biāo)（計334畝），總建面積約30萬平方米，其中一期主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)如下：用地面積 總建筑面積 住宅面積 道路面積 廣場、水體面積 臨街商店公建面積 折算綠化面積 地下車庫面積 綠化率 總居住戶數(shù)93809平方米 128630平方米 98060平方米 22143平方米 37805平方米 6648平方米 % 695戶3. 項目規(guī)劃⑴. 項目總體規(guī)劃在于創(chuàng)建一個回歸自然、高尚、新穎、別致而充滿文化情趣的社區(qū)。③.小區(qū)景觀大道和步行街對外開放，將是該區(qū)域乃至整個城市的公共空間。②. 在立面造型上，采用三段設(shè)計，充分運用豐富的古典建筑符號和線腳，白色的玻璃和高檔的白色塑鋼窗，加上淺灰色的高級外墻面磚，使各組團色彩雅致和諧。③部分3040歲的公職人員，其父母居于農(nóng)村或其它地方，現(xiàn)家庭經(jīng)濟狀況允許將父母接到身邊，但又不愿父母影響自己現(xiàn)有的生活方式，有購置小戶型供父母居住的愿望。實際通過購買商品房獲得房屋產(chǎn)權(quán)的消費者占房產(chǎn)市場的25%。③家庭人口不多，交際廣泛，時有來訪人客，需有客房供客人居住。*，開間與進深比例約為1：3，單個門面面積控制在4060平方米；*底層反躍設(shè)計是為減少底層門面進深，同時豐富底層住宅的結(jié)構(gòu)變化；*景觀陽臺面積暫按50%計算，生活陽臺面積全算。⑷.16米寬步行街、30余米寬景觀大道等的繁華與獨立圍合而成組團的寧靜相得益彰，充分體現(xiàn)項目的規(guī)劃優(yōu)勢。⑻.小區(qū)優(yōu)秀的物管服務(wù)將給小區(qū)居民一個全新的、安全的、舒適的生活環(huán)境。⑵.目前房價普遍較低，項目配套設(shè)施多，施工條件差，增大了建設(shè)成本，提高了成本控制難度。⑶永川市物業(yè)管理水平很低，在這里我們的物管優(yōu)勢明顯。⑶. 永川市大量的集資建房減少了集團購賣的可能。在營銷方面，充分展示品牌開發(fā)商的優(yōu)勢，給消費者信心的同時充分滿足業(yè)主尊榮感；在本質(zhì)塑造方面，充分展示區(qū)域、規(guī)模、規(guī)劃、配套等優(yōu)勢；在服務(wù)方面，售前、售中、售后均充分體現(xiàn)人性關(guān)懷，以人為本的理念。永川南方花園項目針對年收入2萬元、積蓄 6萬元以上的目標(biāo)客戶群，把樓盤定位于大規(guī)模高檔小區(qū)，以超越永川現(xiàn)有小區(qū)和競爭對手的環(huán)境景觀、小區(qū)配置和物業(yè)管理等方面來體