成都王府花園策劃方案(存儲(chǔ)版)
【正文】 他們基本是二次置業(yè)以上，考慮的主要是舒適，低價(jià)對(duì)他們的影響并不大，由于項(xiàng)目交樓時(shí)間尚需兩年，買家普遍覺得沒有必要現(xiàn)在就買，他們寧愿在項(xiàng)目封頂甚至交樓時(shí)，再考慮是否購(gòu)買。 大多數(shù)情況下，策劃公司僅僅是錦上添花，而不是起死回生。 巧婦難為無(wú)米之炊，再優(yōu)秀的策劃方案，都需要發(fā)展商的配合和支持。 。 讓我們看一看王府花園規(guī)劃中的生活： 43000 平方米中西園林景觀，歐洲經(jīng)典緩坡式綠化、 1000 平方米夏威夷園林游泳池、 1000 米生 態(tài)運(yùn)動(dòng)步徑、三星智能化系統(tǒng)、成都首創(chuàng)的雙會(huì)所配套、網(wǎng)球場(chǎng)、高爾夫練習(xí)場(chǎng)等設(shè)施，其中只要有幾項(xiàng)能夠提前完成，就能夠?qū)κ蹣钱a(chǎn)生巨大的推動(dòng)力。 六、策劃的有為與無(wú)為 對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功，發(fā)展商的實(shí)力永遠(yuǎn)是基礎(chǔ)，再優(yōu)秀的策劃公司起到的作用都是輔助性的， 而不是決定性的。 從實(shí)際成交效果來(lái)看．王府花園 67號(hào)樓在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)，取得了非常卓越的市場(chǎng)反應(yīng)，不僅派出了過(guò)百?gòu)垉?yōu)惠卡． 而且在公開發(fā)售時(shí)，還形成了有多位買家提前深夜排隊(duì)的罕見情況，可以說(shuō)是有一個(gè)非常好的推廣基礎(chǔ)。 第四篇至第六篇的廣告是一個(gè)系列，此時(shí)已進(jìn)入公開發(fā)售階段，統(tǒng)一主題是 “ 豪宅創(chuàng)新風(fēng)暴 ” 分別包括第四篇 “ 給你一個(gè)有層次的景觀空間 ” ，講述 王府花匠的園林設(shè)計(jì)；第五篇“ 給你一個(gè)有層次的享受空間 ” ，講述王府花園豐富多彩的娛樂配套； 第六篇 “ 給你一個(gè)有層次的戶型空間 ” ，講述王府花園精彩絕倫的戶型設(shè)計(jì)。當(dāng)天接到電話超過(guò) 300個(gè)，讓王府花園的形象在促銷活動(dòng)的開展過(guò)程中同步得到提升。這樣的策略使我們可以有更多余的錢進(jìn)行反復(fù)投放，在最短的時(shí)間轟炸受眾。 確定了基本的營(yíng)銷策略，接下來(lái)要考慮廣告推廣的安排，而這往往也是非常重要的。 四 一場(chǎng)漂亮的促銷戰(zhàn) 促銷看似容易，其實(shí)并不簡(jiǎn)單。 仔細(xì)分析 15號(hào)樓的單位，主要分成兩種：一是朝向和景觀相對(duì)較差的單位，由于附近競(jìng)爭(zhēng)樓盤的推出，對(duì)比起來(lái)，使得這些單位顯得售價(jià)偏貴，如果不抓 緊時(shí)間盡快出貨，以后銷售的困難還會(huì)更大；二是頂層的一些復(fù)式單位，面積在 200－ 400 平方之間，很顯然，由于總價(jià)過(guò)大，這些單位基本上很難售出，發(fā)展商已經(jīng)做好了長(zhǎng)期銷售的打算。我們覺得，成都發(fā)展商靠概念包裝項(xiàng)目可以做的很好，但把房子做好的能力卻相對(duì)較弱； 99年開始的房地產(chǎn)廣告大戰(zhàn)，加上一浪高過(guò)一浪的概念炒作，成都的購(gòu)房者正在以驚人的速度走向成熟，如果還是抱著消費(fèi)者容易蒙的心態(tài)來(lái)開發(fā)項(xiàng)目，是非常危險(xiǎn)的。 三 王府花園兩大課題 理想的營(yíng)銷策劃方案與現(xiàn)實(shí)的方案往往存在很大的落差。 然而，到了 2021 年，王府花園又進(jìn)行了新一輪的展銷活動(dòng)，令發(fā)展商百思不得其解的是，這一次的展銷效果非常不理想，不僅看樓的人少，而且?guī)缀鹾茈y成交。 所以成都的房地市場(chǎng)，在經(jīng)過(guò) 99概念炒作取得一些成功的銷售之后，隨著房地市場(chǎng)更加理性時(shí)代的到來(lái)，就明顯地表現(xiàn)出單純以概念炒作越來(lái)越不適應(yīng)市場(chǎng)變化的特征來(lái)。 作為規(guī)律性的冬季清盤春季開盤， 2021 年初又出現(xiàn)了鋪天蓋地的廣告熱潮，各自所宣稱的 “ 城鎮(zhèn)概念 ” 、 “ 人居概念 ” 、 “ 教育概念 ” 、 “ 新居住概念 ” 、 “ 小康概念 ” 等等，房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃成了實(shí)實(shí)在在的概念大比拼。自豪斯物業(yè)發(fā)展公司推出極具個(gè)性化的城市院宅“ 上河城 ” 后，成都金興集團(tuán)開發(fā)的 “ 興順苑 ” ，成都信特公司的 “ 雅典的名義 ” 、大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、成都市統(tǒng)建辦、青羊區(qū)政府統(tǒng)建辦聯(lián)合開發(fā)，總投資逾 20億人民幣，占地 1300畝，建筑面積達(dá) 100 萬(wàn)平方米的 “ 成都花園 ” 等項(xiàng)目的相繼進(jìn)駐，使得河邊沿岸景象萬(wàn)千。38 棟 8－ 18 層 融匯歐陸現(xiàn)代建筑精華的電梯高層住宅，巍然屹立在玉林小區(qū)芳草街，以多層次空間定格，流暢的線條變化、典雅的外飄的陽(yáng)臺(tái)、窗臺(tái)、落地玻璃窗，構(gòu)成豐富的建筑立面層次。王府花園是由法國(guó)建筑泰斗麥克朗指導(dǎo)和規(guī)劃設(shè)計(jì)的。 由于城南地段的開發(fā)日益增多，成都府南河沿岸也順理成章地進(jìn)入了房地產(chǎn)開發(fā)商的視線，臨河而居也便成了最主要的訴求點(diǎn)。 繁榮熱鬧的 99成都房地市場(chǎng)過(guò)去之后，接下來(lái)的 2021年除按照慣性繼續(xù)保持一定的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)之外，原先為表面所掩蔽下的繁榮開始暴露出種種問題。如果僅靠廣告公司對(duì)一些概念的制造而無(wú)視消費(fèi)者深層次生理及酒神需求，那么這些空洞的口號(hào)，就顯示不出任何生命力，也就無(wú)法獲得市場(chǎng)的認(rèn)同，項(xiàng)目的銷售當(dāng)然 無(wú)從可談。雖然當(dāng)肘王府花園的樓沒有建起來(lái)，其它營(yíng)銷工作的組織也不夠完善，但是 “ 一使遮百丑 ” ，王府花園的大門徹底征服了購(gòu)房心態(tài)還不夠成熟的成都置業(yè)者，配以巨量的廣告投放，王府花園的首次發(fā)售，實(shí)現(xiàn)了開門紅。目前的困難主要是因?yàn)橥醺▓@在半年內(nèi)的變化不大，現(xiàn)場(chǎng)包裝缺乏對(duì)買家的感染力，導(dǎo)致宣傳上停留于大而空的層面，無(wú)法與消費(fèi)群達(dá)至良好的溝通。但是 67 號(hào)樓也存在以下明顯的銷售困難： 引入成都，王府花園半年前處于優(yōu)勢(shì)，到現(xiàn)在卻已經(jīng)不再突出； 與此同肘，成都真正做出來(lái)的好的住宅小區(qū)，幾乎沒有。 具體而言，王府花園目前有如下的兩大課題：
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