成都王府花園策劃方案(存儲版)
【正文】 他們基本是二次置業(yè)以上，考慮的主要是舒適，低價對他們的影響并不大，由于項目交樓時間尚需兩年，買家普遍覺得沒有必要現(xiàn)在就買，他們寧愿在項目封頂甚至交樓時，再考慮是否購買。 大多數(shù)情況下，策劃公司僅僅是錦上添花，而不是起死回生。 巧婦難為無米之炊，再優(yōu)秀的策劃方案，都需要發(fā)展商的配合和支持。 。 讓我們看一看王府花園規(guī)劃中的生活： 43000 平方米中西園林景觀，歐洲經(jīng)典緩坡式綠化、 1000 平方米夏威夷園林游泳池、 1000 米生 態(tài)運動步徑、三星智能化系統(tǒng)、成都首創(chuàng)的雙會所配套、網(wǎng)球場、高爾夫練習場等設施，其中只要有幾項能夠提前完成，就能夠對售樓產生巨大的推動力。 六、策劃的有為與無為 對于一個房地產項目的成功，發(fā)展商的實力永遠是基礎，再優(yōu)秀的策劃公司起到的作用都是輔助性的， 而不是決定性的。 從實際成交效果來看．王府花園 67號樓在內部認購時，取得了非常卓越的市場反應，不僅派出了過百張優(yōu)惠卡． 而且在公開發(fā)售時，還形成了有多位買家提前深夜排隊的罕見情況，可以說是有一個非常好的推廣基礎。 第四篇至第六篇的廣告是一個系列，此時已進入公開發(fā)售階段，統(tǒng)一主題是 “ 豪宅創(chuàng)新風暴 ” 分別包括第四篇 “ 給你一個有層次的景觀空間 ” ，講述 王府花匠的園林設計；第五篇“ 給你一個有層次的享受空間 ” ，講述王府花園豐富多彩的娛樂配套； 第六篇 “ 給你一個有層次的戶型空間 ” ，講述王府花園精彩絕倫的戶型設計。當天接到電話超過 300個，讓王府花園的形象在促銷活動的開展過程中同步得到提升。這樣的策略使我們可以有更多余的錢進行反復投放，在最短的時間轟炸受眾。 確定了基本的營銷策略，接下來要考慮廣告推廣的安排，而這往往也是非常重要的。 四 一場漂亮的促銷戰(zhàn) 促銷看似容易，其實并不簡單。 仔細分析 15號樓的單位，主要分成兩種：一是朝向和景觀相對較差的單位，由于附近競爭樓盤的推出，對比起來，使得這些單位顯得售價偏貴，如果不抓 緊時間盡快出貨，以后銷售的困難還會更大；二是頂層的一些復式單位，面積在 200－ 400 平方之間，很顯然，由于總價過大，這些單位基本上很難售出，發(fā)展商已經(jīng)做好了長期銷售的打算。我們覺得，成都發(fā)展商靠概念包裝項目可以做的很好，但把房子做好的能力卻相對較弱； 99年開始的房地產廣告大戰(zhàn)，加上一浪高過一浪的概念炒作，成都的購房者正在以驚人的速度走向成熟，如果還是抱著消費者容易蒙的心態(tài)來開發(fā)項目，是非常危險的。 三 王府花園兩大課題 理想的營銷策劃方案與現(xiàn)實的方案往往存在很大的落差。 然而，到了 2021 年，王府花園又進行了新一輪的展銷活動，令發(fā)展商百思不得其解的是，這一次的展銷效果非常不理想，不僅看樓的人少，而且?guī)缀鹾茈y成交。 所以成都的房地市場，在經(jīng)過 99概念炒作取得一些成功的銷售之后，隨著房地市場更加理性時代的到來，就明顯地表現(xiàn)出單純以概念炒作越來越不適應市場變化的特征來。 作為規(guī)律性的冬季清盤春季開盤， 2021 年初又出現(xiàn)了鋪天蓋地的廣告熱潮，各自所宣稱的 “ 城鎮(zhèn)概念 ” 、 “ 人居概念 ” 、 “ 教育概念 ” 、 “ 新居住概念 ” 、 “ 小康概念 ” 等等，房地產營銷策劃成了實實在在的概念大比拼。自豪斯物業(yè)發(fā)展公司推出極具個性化的城市院宅“ 上河城 ” 后，成都金興集團開發(fā)的 “ 興順苑 ” ，成都信特公司的 “ 雅典的名義 ” 、大連萬達集團、成都市統(tǒng)建辦、青羊區(qū)政府統(tǒng)建辦聯(lián)合開發(fā)，總投資逾 20億人民幣，占地 1300畝，建筑面積達 100 萬平方米的 “ 成都花園 ” 等項目的相繼進駐，使得河邊沿岸景象萬千。38 棟 8－ 18 層 融匯歐陸現(xiàn)代建筑精華的電梯高層住宅，巍然屹立在玉林小區(qū)芳草街，以多層次空間定格，流暢的線條變化、典雅的外飄的陽臺、窗臺、落地玻璃窗，構成豐富的建筑立面層次。王府花園是由法國建筑泰斗麥克朗指導和規(guī)劃設計的。 由于城南地段的開發(fā)日益增多，成都府南河沿岸也順理成章地進入了房地產開發(fā)商的視線，臨河而居也便成了最主要的訴求點。 繁榮熱鬧的 99成都房地市場過去之后，接下來的 2021年除按照慣性繼續(xù)保持一定的市場態(tài)勢之外，原先為表面所掩蔽下的繁榮開始暴露出種種問題。如果僅靠廣告公司對一些概念的制造而無視消費者深層次生理及酒神需求，那么這些空洞的口號，就顯示不出任何生命力，也就無法獲得市場的認同，項目的銷售當然 無從可談。雖然當肘王府花園的樓沒有建起來，其它營銷工作的組織也不夠完善，但是 “ 一使遮百丑 ” ，王府花園的大門徹底征服了購房心態(tài)還不夠成熟的成都置業(yè)者，配以巨量的廣告投放，王府花園的首次發(fā)售，實現(xiàn)了開門紅。目前的困難主要是因為王府花園在半年內的變化不大，現(xiàn)場包裝缺乏對買家的感染力，導致宣傳上停留于大而空的層面，無法與消費群達至良好的溝通。但是 67 號樓也存在以下明顯的銷售困難： 引入成都，王府花園半年前處于優(yōu)勢，到現(xiàn)在卻已經(jīng)不再突出； 與此同肘，成都真正做出來的好的住宅小區(qū)，幾乎沒有。 具體而言，王府花園目前有如下的兩大課題：
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