【正文】 然為主，包括親子種植園、愛心農(nóng)莊、茶藝館、迷你養(yǎng)殖場，琴藝館等，目的是可提供一塊返樸歸真，回歸自然的高品味文化境地。 小區(qū)公共配套規(guī)劃應(yīng)注意問題 ◆ 公共配套應(yīng)以不影響區(qū)內(nèi)住宅環(huán)境為前 提，有利于寧靜生活空間的營造。 3）教育配置建議 下一代的教育問題通常是父母關(guān)注的焦點所在，結(jié)合本項目的實際情況，敝司建議配置專供業(yè)主使用的幼兒園，并定期舉辦和社區(qū)文化相結(jié)合的舞蹈班、書畫班等，既可以豐富社區(qū)文化教育生活，又可培養(yǎng)下一代的思想情操。 2）貼身追蹤 由銷售人員對前來參觀而又未能落訂的客戶進(jìn)行緊貼的聯(lián)系追蹤，如電話拜候等，將項目的銷售信息迅速傳播予客戶之外，亦可及時了解市場的需求，便于決策者及時調(diào)整銷售策略。而且刊物精美的設(shè)計更是易于溶入潛在消費者的視野范 圍，進(jìn)而為本項目的形象推廣更添色彩。 46 推廣手法 1） 主題社區(qū)活動 建議于項目開發(fā)的不同時期或某些特定日子和喜慶假期組織具有社會影響力的人士、已購房業(yè)主及目標(biāo)客戶群舉行因應(yīng) 不同主題的社區(qū)文化活動。物業(yè)管理所涉及的范圍建議如下： 物業(yè)管理一覽表 42 序號 服務(wù)類別 服務(wù)項目 序號 服務(wù)類別 服務(wù)項目 一 熱線服務(wù) 1） 定時叫醒 2） 維修預(yù)約 3） 電視節(jié)目查詢 4） 電話號碼查詢 5） 飛機(jī)航班查詢 6） 火車站到站查詢 7） 體育項目收費查詢 8） 旅游查詢 9） 其他各項目便民查詢 六 教育服務(wù) 1） 雙語幼兒園 2） 運動學(xué)校 3） 運動長訓(xùn)班 4） 生存訓(xùn)練 5） 夏令營 6） 健康、養(yǎng)生知識講座 7） 攀巖訓(xùn)練 8） 電腦培訓(xùn)班 9） 教室出租 二 保安服務(wù) 1） 全天 24 小時安全保衛(wèi) 2） 陪業(yè)主存、取巨款服務(wù) 3） 全天候紅外線自動安全系統(tǒng) 4） 24 小時保安電視監(jiān)控 5） 小區(qū)自動報警系統(tǒng) 6） 保鏢服務(wù) 七 生活服務(wù) 1） 代筆 2） 親子服務(wù) 3） 保姆服務(wù) 4） 上門交收洗衣 5） 擦鞋 6） 代發(fā)快遞 7） 代訂報刊雜志 8） 代繳話費 9） 前臺留言轉(zhuǎn)達(dá) 10) 消殺服務(wù) 11) 上門按摩服務(wù) 12) 跑腿服務(wù) 13) 影碟租賃服務(wù) 14) 聊天服務(wù) 15) 調(diào)試電器 16) 代訂酒店客房 17) 代買飛機(jī)機(jī)票 18) 代收水電費 19) 應(yīng)急借用輪椅、擔(dān)架 20) 超市代購 三 保潔服務(wù) 1） 高空門窗玻璃清洗 2） 地毯清洗 3） 地板打蠟 4） 家居清潔 5） 油煙機(jī)清洗 6） 園區(qū)清潔 7） 美容洗車 8） 空調(diào)清潔 9） 衛(wèi)和間 除味去污 四 綠化服務(wù) 1） 綠色植物租賃 2） 園林綠色 3） 代種植 4） 紀(jì)念樹種植 5） 室內(nèi)綠化布置 6） 綠色植物代養(yǎng)護(hù) 八 一卡通 1） 門禁 2） 停車 3） 交通 4） 消費 五 教育服務(wù) 1）家教 43 九 維修服務(wù) 1） 更換燈管、燈泡 2） 維修、更換門鎖 3） 家用電器維修 4） 空調(diào)維修 5） 疏通下水管 6） 更換天花 7） 重新安裝插座 8） 空調(diào)維修及更換 9） 熱水器抽油機(jī)拆裝 10) 音響線路布置 11) 室內(nèi)供電線路維修 12) 維修、更換水表 13) 掛鏡、像框 14) 更換玻璃 15) 玻璃開孔 16) 維修、更換水閥及軟管 17) 維修水盆、水箱配件 18) 維修浴缸、更換 十 商務(wù)服務(wù) 1）合同編寫 2） 傳真 3）打字 4）發(fā)收電子郵件 5） 代辦行李托運 6） 設(shè)立電子信箱 7） 代請律師 8） 法律咨詢 十五 金融服務(wù) 1） 理財服務(wù) 2） 投資服務(wù) 3） 銀行代存款 十六 裝修服務(wù) 1） 安裝窗簾盒、紗窗 2） 安裝晾衣架、晾衣桿 3） 水管改裝 4） 供電線路改造 5） 安裝小家電 6） 改造地板 7） 改建天花 8） 粉刷墻壁、貼裝墻紙 十 搬運服務(wù) 1） 搬家 2） 搬運裝修材料 3） 清理裝修垃圾 4） 搬運大件物品 十七 餐飲服務(wù) 1） 電話送餐 2） 代定餐 3） 運動套餐食譜 4） 健康食譜 5） 上門代制作飯菜 十一 交通服務(wù) 1） 租賃汽車 2） 包車旅游 3） 停放車輛 4） 接送學(xué)生 5） 應(yīng)急用車 6） 自行車租賃 7） 摩托車租賃 8） 提供司機(jī) 十八 租賃服務(wù) 1） 郵租辦公設(shè)備 2） 出租家用電器 3） 出租電動工具 4） 出租常用工具 5） 出租園內(nèi)（大廈內(nèi)）場地 十二 醫(yī)療服務(wù) 1） 綠色通道 2） 家庭醫(yī)生 3） 急重癥病綠色通道 4） 醫(yī)療健康檔案 5） 醫(yī)生設(shè)點常駐 十九 家居軟裝飾 1） 插花 2） 制作保護(hù)罩 3） 制作布質(zhì)工藝品 4） 訂做窗簾 十三 商務(wù)服務(wù) 1）翻譯 二十 中介服務(wù) 1） 代客租賃房屋 2） 代出售（購買）房屋 44 2）交通工具的建議 雖然本項目地處黃岐城區(qū)，周邊公共交通亦相對完善，但敝司仍建議配備 12 輛住戶專車，以應(yīng)付非常緊急之用，如急救，業(yè)主 迫切用車而未有交通代步等情況出現(xiàn)時，專車可代為周轉(zhuǎn)。 生活服務(wù)配套 在滿足住戶休閑需求的同時，生活所需的配套服務(wù)亦一樣必不可少，但在規(guī)劃的同時應(yīng)注意周邊小區(qū)的公共配套的劃分，避免因重復(fù)建設(shè)而浪費資源，另外，應(yīng)注重小商業(yè)設(shè)施的規(guī)劃，以顧及到日常居住所觸及的各樣細(xì)節(jié)，如士多、百貨商店、糧油店等。所以如何營造一種令人向往的居住文化，除了在規(guī)劃體現(xiàn)之外，配套的效用亦是極其重要。 五、配套設(shè)施 規(guī)劃思路 無論是過去，現(xiàn)在還是將來，對于一個生活小區(qū)的規(guī)劃若缺少了公共配套的設(shè)置，就好 比鮮花少了綠葉的襯托，小區(qū)將不能成為一個完整的社區(qū)，而且若小區(qū)僅單純提供居住功能， 39 而不能提供相應(yīng)配套服務(wù)，必定缺少凝聚力，從而減低本項目的市場競爭力。所以整個園林風(fēng)格貫穿著南粵古典的親和、細(xì)膩的氣息。而縱觀時下眾多樓盤項目的躍式戶型多為上凸式設(shè)計，所以敝司建議作下沉式設(shè)計，既可突出本項目的與眾不同，又可令人有耳目一新的感覺。據(jù)敝司資料掌握所得，金海灣花園有相當(dāng)部分 7176M2 的中小型單位被設(shè)計成為三房單位，小單位多房間必然 會對房用及廳用面積作出縮減，以致失去實用性，所以敝司建議該類小單位應(yīng)作兩房規(guī)劃。 組團(tuán)組合方式 在整個項目規(guī)劃中，組團(tuán)組合而成的各自區(qū)間既可渾然一體，亦可各自成特色，而合中有分，分中有合的組合方式亦成為時下 眾多大型小區(qū)的規(guī)劃模式。 采用這種規(guī)劃設(shè)計理念的優(yōu)點 ◇ 增大活動空間 雙層空間的發(fā)展模式屬于時下較為新穎的設(shè)計理念，在以往樓盤的規(guī)劃設(shè)計中，地下層多數(shù)僅作停車功能使用 ，從而減低了地下層的可塑空間，若增添其他相應(yīng)的住戶康體設(shè)施，既 33 可增大住戶的活動空間，又可擴(kuò)大本項目有限土地資源的創(chuàng)造性。 31 但市場瞬息萬變，敝司將密切跟進(jìn)競爭對手情況，將本項目價格進(jìn)行適時的調(diào)整，待正式推出市場還需制定一系列詳盡和有系統(tǒng)的定位策略。 形象定位 項目的形象定位將體現(xiàn)未來面對客戶的市場形象，結(jié)合上文提出的市場定位，營造出大眾需求的高質(zhì)素物業(yè)將是本項目發(fā)展的基礎(chǔ)。 確定項目市場定位 面對著現(xiàn)今激烈的市場，如何能在蕓蕓眾盤中突圍而出，很大程度上，取決于準(zhǔn)確的市場定位，若定位過高則與實際相背離，影響項目的銷售進(jìn)度，定位過低則容易直接減少項目的整體利潤，甚至影響物業(yè)的整體形象。因為周邊的樓盤間格已經(jīng)趨于完成，本小區(qū)的建設(shè)將會有別于周邊的競爭對手，從而將有助于項目銷售的完成。但由于小區(qū)北面為工廠所在地，這些將會對小區(qū)的居住環(huán)境造成一定影響。由于本項目地處北村大橋橋腳，因而在位置標(biāo)識方面較為優(yōu)勝，而且地塊南面全線臨江，可利用南臨界線現(xiàn)場作相應(yīng)包 裝布置，為項目作有效宣傳。 南源花園 地理位置：南岸路 占地面積： 萬 m2 23 建筑面積：約 9 萬 m2 裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯房 按揭均價： 4500 元 / m2 付款方式：一次性 96 折 銀行按揭 96 折 /98 折 /99 折 推售情況：現(xiàn)售綠茹軒，共 67 套，已售出約 37% 推廣策略：廣告投放及展銷會、免費看樓車吸引消費者。 麗江花園 大鵬花園 地理位置：橋東小區(qū) 建筑規(guī)劃： 5 棟 10 層電梯洋房 裝修標(biāo)準(zhǔn)：普通裝修 綠化面積：少 按揭均價： 3192 元 / M2 一次性均價： 3091 元 / M2 戶型比例：一房一廳 15%，二房二廳 50%，三房二廳 35% 付款方式：一次性 92 折，銀行按揭 95 折 優(yōu)惠按揭 97 折，免息分期按訂價 發(fā)售情況：現(xiàn)售約 90 余套單位，已售出約 30% 18 推廣策略：主要是報章廣告 項目特點：小區(qū)已建成，外形普通，樓距太窄，綠化面積很少，只有三樓天井的綠化。 項目特點： ①環(huán)境優(yōu)美，三面臨江，為半島式居住小區(qū)； ②價格便宜，按揭均價為 2688 元，廣告打出的是部分單位達(dá) 2388 元； ③曾被評為“十大山水名盤”； ④配套較齊全，規(guī)劃中有小學(xué)，現(xiàn)已建足球場。也因此，這些高收入者是市場的潛在消費主體。 銷售手法 黃岐區(qū)各個樓盤的廣告宣傳中維持了較高的市場觸及率，最多的是名雅花園，在十月份率先打出了“反攤宣言”，長時間的反攤之后，借被國家建設(shè)部授予全國住宅小區(qū)唯一“文明服務(wù)示范窗口”之機(jī)作大篇幅的廣告宣傳。 黃岐的房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了較好的發(fā)展情形。 價格 黃岐樓盤的價格與以往相比有著大幅度的跨躍，在以前據(jù)悉黃岐的樓價僅數(shù)百元每平米，而如今黃岐的多層、小高層樓盤價格為 3000 元左右，高層則貴些，例如名雅小高層、多層為 3300元 /M2，高層為 4200 元 /M2，珠江半島花園為 2800 元 / M2。 交通狀況 由于黃岐與廣州相連，黃岐與廣州間的交通十分方便。 靜態(tài)分析 1985 年，南?？h就根據(jù)黃岐最近鄰廣州的地理優(yōu)勢，將黃岐定位于南?？h的開發(fā)區(qū)，計劃在黃岐大力開發(fā)房地產(chǎn)。 黃岐鎮(zhèn)整體面積 平方公里，共有 萬居住人口。例如建設(shè)亮麗的景觀，鋪種大面積的綠化，這些措施使得環(huán)境不斷美化，從而使居住不僅僅是住宿而成為一種享 3 受。而據(jù)了解 ，黃岐將會有豪華的歌劇院、現(xiàn)代化的運動場等，配套方面也有著發(fā)展前景。 2021 年樓市出現(xiàn)了以往所不及的繁榮景象，不但有眾多的樓盤紛紛開售，以求搏得一席之位，而且消費者在諸多方面的決定和影響下紛紛采取購買，因此出現(xiàn)了興旺的景象。 展銷會方面，配合著廣告的投放，展銷的時間出現(xiàn)延長，如最近出現(xiàn)的某個樓盤的樓盤展銷 會為 12 月 8 日到明年 1 月 8 日，整整一個月之久，而不比以往的僅僅是周末或周五加上周末的兩三天而已，并且優(yōu)惠措施也是以往所不及的。而具體到職業(yè)上則是外企管理人員 5921元，私企管理人員 5237 元，個體經(jīng)營者為 5470 元。 珠江半島花園 地理位置：黃岐鎮(zhèn)北村大橋東 占地面積： 萬 M2 建筑規(guī)劃： 88 棟多層高層住宅 裝修標(biāo)準(zhǔn)：標(biāo)準(zhǔn)裝修 綠化面積： 萬 M2 標(biāo)價均價： 2800 元 / M2 (一期 ) 3440 元 / M2 (二期 ) 按揭均價： 2688 元 / M2 (一期 ) 3302 元 / M2 (二期 ) 一次性均價： 2660 元 / M2 (一期 ) 3258 元 / M2 (二期 ) 戶型比例：一房一廳 10% 二房二廳 70% 三房二廳 20% 付款方式：一次性 95 折 銀行按揭 96 折 免首期銀行按揭 98 折 一年免息分期按訂價 發(fā)售情況：現(xiàn)推出一期現(xiàn)樓剩余單位，二期期樓部分樓座在售，一期售約 80% 推廣策略：廣告宣傳以及周末免費睇樓車，于隆成大廈設(shè)展銷點， 14 方便廣州顧客。 （