【文章內(nèi)容簡介】 0% 付款方式：一次性 91 折，銀行按揭 92 折，輕松按揭 94 折， Ulife 21 付款方式 96 折 發(fā)售情況：全部單位售出約 40% 推廣策略：各種媒體 廣告組合、展銷會 項目特點：①嶺南風(fēng)格小區(qū)，區(qū)內(nèi)環(huán)境優(yōu)美，有各種景觀，首層架空綠化，綠化高達(dá) 60%； ②麗江花園為大型生活小區(qū)，有數(shù)個小區(qū)，入住率高； ③交通一般，配套完善，戶型較好； ④ 付款方式多樣， Ulife 方式與眾不同。 廣州奧林匹克花園 地理位置：番禺洛溪橋南 占地面積： 萬 M2 建筑面積：約 30 萬 M2 裝修標(biāo)準(zhǔn)：豪華裝修 綠化面積： % 標(biāo)價均價：水天名軒住宅一次性 4528 元 / M2，按揭 4631 元 / M2 復(fù)式一次性 4875 元 / M2，按揭 4986 元 / M2 戶型比例：水天名軒：三房二廳 90%，復(fù)式 10% 付款方式：一次性 88 折，按揭 (一 )90 折 (二 )92 折 (三 )93 折 ,免息分期按定價 發(fā)售情況：水天名軒共 114 套已售約 100 套 推廣策略：始終以運動為主題，在碧海云天之后與上推出水天名軒，各種廣告宣傳及展銷會、名人見面會。 項目特點：①以運動為主題的小區(qū)，與眾不同的定位，超大型運動會所； ②小區(qū)名牌效應(yīng)明顯，已入伙了大量業(yè)主，人氣旺； ③特殊戶 型躍式結(jié)構(gòu)。 （四）荔灣區(qū)板塊 荔港南灣 22 地理位置：南岸路 67 號 占地面積： 21 萬 m2 建筑規(guī)劃：由 68 棟高層 1 棟寫字樓組成 裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯房 /標(biāo)準(zhǔn)型 /豪華型 綠化面積：超過 50% 按揭均價： 4839 元 / m2 一次性均價： 4740 元 / m2 付款方式：一期 一次性 95 折 銀行按揭 96 折 超輕松按揭 97 折 二期 一次性 95 折 銀行按揭 95 折 超輕松按揭 97 折 建筑分期 97 折 發(fā)售情況：現(xiàn)售二期 B6B9 四座，同時銷售一期 A1A5 的剩余單位，一期已售 %，二期 已售 80%。 推廣策略：十月份隆重推出“無理由退房”行動。十一月中旬又推出“十分出色，十分優(yōu)惠”的方式，在銷售過程中一直打著教育牌，宣傳其教育的全方位立體化。 項目特點： ① 大型江畔住宅小區(qū)，規(guī)模與眾不同，現(xiàn)已基本完成前期九棟； ②以教育為宣傳的賣點，已經(jīng)開辦小區(qū)配套的實驗學(xué)校，并已經(jīng)開課，給區(qū)內(nèi)業(yè)主的子女就讀帶來方便，但目前小區(qū)的其余配套尚不完善； ③大力度廣告、宣傳在樓市中有較高的知名度。 南源花園 地理位置：南岸路 占地面積： 萬 m2 23 建筑面積：約 9 萬 m2 裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯房 按揭均價： 4500 元 / m2 付款方式：一次性 96 折 銀行按揭 96 折 /98 折 /99 折 推售情況：現(xiàn)售綠茹軒，共 67 套，已售出約 37% 推廣策略：廣告投放及展銷會、免費看樓車吸引消費者。 項目特點： ① 小區(qū)周邊環(huán)境較差，但小區(qū)內(nèi)環(huán)境較為幽靜，且交通便利； ②價格上相對于同區(qū)位的樓盤要低上一些。 珠島花園 地理位置：大坦沙島 占地面積： 25 萬 m2 建筑面積： 100 萬 m2 建筑規(guī)劃：現(xiàn)售五期由 6 棟 23 層組成，建筑面積為 12 萬 m2 裝修標(biāo)準(zhǔn)：豪華裝修 綠化面 積： 46% 按揭均價： 3960 元 / m2 一次性均價： 3874 元 / m2 付款方式：一次性 90 折，銀行按揭 92 折 發(fā)售情況：現(xiàn)售五期中兩棟為 1 20，銷售約 30% 推廣策略：在前期的成功基礎(chǔ)上加推新的一期，且新的一期在樓高、配套、外型等方面均超過前期，為其升級版，推廣方式為廣告宣傳及展銷會。 項目特點： ① 大型的島城區(qū)，小區(qū)外圍環(huán)境較差，小區(qū)內(nèi)環(huán)境優(yōu)美、綠化率高； ②第五期外型獨特，并配套羅馬廣場、歐式泳池 24 等，并提供躍式、復(fù)式等戶型； ③小區(qū)的知名度及美譽 度皆較好； ④交通方面有些欠缺，其改善有待于珠江大橋的擴(kuò)建。 翠島居 地理位置：大坦沙島 占地面積： 萬 m2 建筑面積： 2 萬多 m2 裝修標(biāo)準(zhǔn)：豪華裝修 按揭均價： 2824 元 / m2 一次性均價： 2795 元 / m2 付款方式：一次性 97 折，按揭 98 折，超輕松按揭按訂價 發(fā)售情況：現(xiàn)樓全部單位，已售出約 60% 推廣策略：強(qiáng)勢廣告推銷以展銷會的優(yōu)惠措施 項目特點： ① 周邊環(huán)境差，為農(nóng)村的居住區(qū)，配套、交通都不很好； ②小區(qū)已賣了三年，現(xiàn)在在賣全部現(xiàn)樓剩余單位，價 格便宜，銷售對象較集中為購買能力較差的用戶； ③強(qiáng)勢的廣告，展銷會有家電等眾多優(yōu)惠。 25 第二部分 市場定位 一、 項目自然條件評析 由于敝司現(xiàn)時未能掌握本項目地塊的詳細(xì)勘察報告及其他相關(guān)資料，因此僅就實地考察作出較為表面化的分析。 地塊形狀 本項目地塊形狀大致為三角形，在規(guī)劃設(shè)計上須略加心思。整個地塊東面與北村大道連接，相對來說，受污染的程度會有所增加。由于本項目地處北村大橋橋腳，因而在位置標(biāo)識方面較為優(yōu)勝，而且地塊南面全線臨江，可利用南臨界線現(xiàn)場作相應(yīng)包 裝布置，為項目作有效宣傳。 自然環(huán)境 據(jù)敝司現(xiàn)場實地考察，項目有天然的江景優(yōu)勢，但江水缺乏有效整治污染較為嚴(yán)重，除此之外，在地勢方面并無突出之處，整個地塊均為平地，缺少地形落差的可塑性，另外，項目東面緊貼北村大道，空氣質(zhì)素、環(huán)境質(zhì)素受道路污染影響，所以在今后規(guī)劃建設(shè)中應(yīng)注意處理這一因素對項目的影響。 地貌特點 據(jù)現(xiàn)場觀察所得，項目地貌大致為平地，表面無特殊種類植被覆蓋，主要特點為： ◇項目地塊平整，在建筑體系及綠地體系設(shè)計中具有寬松的易操性； ◇原有植被沒有可利用性，而且 地塊內(nèi)沒有具觀察價值的植被需要特別保存，所以在開發(fā)建設(shè)中具有很大靈活性及自由度； ◇地塊擁有數(shù)百米之江岸線，在項目規(guī)劃設(shè)計中可將此天然資源加以有效利用。 二、項目概況評審 地理位置 金海灣花園位于北村大橋北面以西，與黃岐鎮(zhèn)中心區(qū)僅一江之隔，同時也就有數(shù)百米長的江岸風(fēng)景，這個地理位置具有較好 26 的地利優(yōu)勢，對于居住的人來講，居得舒適且又沒有遠(yuǎn)離市中心的煩惱。 周邊環(huán)境 南面有珠江，東西為兩個住宅小區(qū)：半島花園和名雅花園。這樣一個成熟的居住環(huán)境將不會因為剛建立而因周邊缺少 人煙而顯得冷清、乏味。在景觀方面，有數(shù)百米的江岸風(fēng)景，界時數(shù)百米沿江一線綠化帶即可供居住的人平時觀賞，又可以滿足人們早上的鍛煉，旁晚的休憩。同時小區(qū)也將營造一定的人造景觀供人們娛樂休閑。但由于小區(qū)北面為工廠所在地，這些將會對小區(qū)的居住環(huán)境造成一定影響。且北村大道仍然較臟、車行過會有很大的灰塵。 交通 交通方便，北村大橋連接了南海市黃岐中心地段，且有數(shù)條線路公交車經(jīng)過，對面珠江半島花園前便為 81 路總站。但由于小區(qū)位于橋西，居民進(jìn)出必須穿過大道到對面的小區(qū)，且由于車輛上下橋都比較快，不太利于業(yè)主 的人身安全，假若居民從橋下繞過，就不能從小區(qū)大門處經(jīng)過，只能從側(cè)門經(jīng)過。 市政配套 縱觀黃岐一帶，各住宅小區(qū)基本上均設(shè)有日常的生活配套，但總體上，區(qū)域開發(fā)仍缺乏有效的統(tǒng)一規(guī)劃調(diào)控，整個黃岐鎮(zhèn)至今為止仍未有形成一個獨具規(guī)模的商業(yè)中心。而集中在本項目周邊的市政配套仍較為缺乏，現(xiàn)時，本項目周邊的住宅小區(qū)仍然很大程度上依賴北村大橋南端配套供給，相應(yīng)于本項目來說，會有所不便利。 三、項目質(zhì)素分析 項目優(yōu)點 目前，由于地理位置等自然因素以及本項目的規(guī)劃的可塑性決定項目的以下優(yōu) 點： 1） 交通方便 這是由本項目的地理位置決定的，小區(qū)由北村大橋連通到 27 黃岐市中心地段，由公交車進(jìn)出方便，目前有 28 231 線路公交車經(jīng)過， 81 路、 123 路公交車總站在小區(qū)門口，這些公交車可把居民帶到廣衛(wèi)路、廣園西以及文化公園、南方大廈，途經(jīng)黃岐鎮(zhèn)政府及芳村，同時，在水路由于珠江的連接，居民可由水上巴士到廣州的南方大廈、黃沙碼頭，目前本項目尚無碼頭，但周邊的名雅花園、珠江半島花園設(shè)有相應(yīng)配套，可以同樣使用的。 2） 可塑性強(qiáng) 目前本項目仍為一塊空地，還沒有動工，雖然項目 的建筑規(guī)劃已經(jīng)過政府部門審評，在大的方面如樓宇的位置等不能改變之外，小區(qū)的許多因素可以在專業(yè)公司的建議下進(jìn)行完美化，例如項目的外立面、項目的景觀設(shè)置，以及項目的軟性配套如小區(qū)的管理方式、理念，還有其余的附加配件。因為周邊的樓盤間格已經(jīng)趨于完成，本小區(qū)的建設(shè)將會有別于周邊的競爭對手，從而將有助于項目銷售的完成。 3） 價位低 在與貴公司初步接觸的過程中，知悉貴公司對本項目的價格定位相對較低，這將是一大優(yōu)勢。在市場的銷售過程中，價格是消費者最關(guān)心的問題，一個綜合素質(zhì)好且價位相對較低的樓盤在市場中 往往是最受歡迎的，本項目的價格相對周邊樓盤較低，這將在市場的銷售競爭中處于有利的位置，從而最終實現(xiàn)項目的銷售利潤。 項目缺點 除了上述的優(yōu)點之外，本項目仍存在著一些不足，這些不足將影響項目的銷售。 1） 周邊配套 目前本項目周邊的商業(yè)配套設(shè)施仍不完善，因為位于北村大橋西，與黃岐鎮(zhèn)的商業(yè)中心區(qū)被珠江隔開，居住的狹隘區(qū)域觀導(dǎo)致居民產(chǎn)生小區(qū)與繁華的市中心的遠(yuǎn)距離感，從而希望小區(qū)的周邊有相應(yīng)的配套，如市場、酒樓、超市等，目前本項目的周邊這些配套尚存在著不足，這些將對居民的居住產(chǎn)生影響， 居民將會 28 把這些作為購房的重要考慮因素，從而可能會對項目的銷售產(chǎn)生負(fù)面影響。 2） 工程規(guī)劃時間 本項目計劃為明年開年后動工，在項目建至一定程度時才能公開發(fā)售，估計項目的公開發(fā)售已至明年五月份左右，而據(jù)市場預(yù)測， 2021 年的樓市將出現(xiàn)比今年更加激烈的市場競爭，市場供應(yīng)還會持續(xù)上升，這將增加項目的銷售難度。 四、 項目市場定位 金海灣花園位于北村大橋西，南面為珠江，北面為舊城工廠，西面是名雅花園，東面是北村大道以及珠江半島花園。 本項目占地 82 畝，約 萬 M2，建筑面 積 13 萬 M2，由26 座 1 16 層洋房組成，將供 1321 戶人家居住，為一個中型住宅小區(qū)。 確定項目市場定位 面對著現(xiàn)今激烈的市場，如何能在蕓蕓眾盤中突圍而出，很大程度上，取決于準(zhǔn)確的市場定位，若定位過高則與實際相背離，影響項目的銷售進(jìn)度，定位過低則容易直接減少項目的整體利潤，甚至影響物業(yè)的整體形象。無可否認(rèn)，要令項目在市場上銷售成功，市場定位的準(zhǔn)確訂立是關(guān)鍵所在。 本項目所處的南海黃岐地區(qū)在未來仍會吸引廣州房地產(chǎn)消費市場的注目，對于金海灣花園這個尚未建設(shè)的地塊而言， 如何介定它的市場層次，將取決于項目自身特點，未來市場的發(fā)展趨勢及市場未來需求。 綜合本項目的地塊現(xiàn)狀（如前文所述）并結(jié)合黃岐地區(qū)乃至整個廣州西部地區(qū)的競爭狀況及發(fā)展趨勢等因素，敝司建議本項目的市場定位為： 一個含有江南水鄉(xiāng)韻味的嶺南特色園林精品住宅小區(qū)。 定位說明 ◆本項目要在強(qiáng)手林立的黃岐樓市中突圍而出，須以創(chuàng)品牌、出精品以及營造一高起點的生活社區(qū)為基礎(chǔ)前提，所以定位具有 29 高質(zhì)素的精品小區(qū)是項目未來發(fā)展的規(guī)劃方向，亦是項目迎合市場發(fā)展的重要基石。 ◆隨著人們對生活質(zhì)素的要求不斷 提升級，絕大部分項目亦通過不斷提升自身綜合素質(zhì)來提高市場競爭力，本項目作為廣州郊外項目，須立足未來，因而在定位上盡可能地考慮房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢，創(chuàng)多元化、多功能的市場路向，以保證未來項目推售時仍具備適應(yīng)市場發(fā)展的競爭力和影響力。 ◆本項目座落于珠江支流沿岸，這為“江南水鄉(xiāng)”的確立提供了堅實的基礎(chǔ)，況且，以“水”為財?shù)膫鹘y(tǒng)思想在人們心目中已根深蒂固，故在定位中充分突出金海灣的“水景”特征，力求給人一種形象、直觀的感覺。 ◆綜觀時下在售樓盤多以異國風(fēng)情自我標(biāo)榜，如歐陸風(fēng)情、巴厘島風(fēng)情、地中海風(fēng)情等 ，而本項目則以中式嶺南園林作定位包裝，力求更能以此特點突出本項目的市場形象，而且歷史悠久的嶺南文化將更易引起市場的共鳴。 形象定位 項目的形象定位將體現(xiàn)未來面對客戶的市場形象，結(jié)合上文提出的市場定位，營造出大眾需求的高質(zhì)素物業(yè)將是本項目發(fā)展的基礎(chǔ)。鑒于項目的定位以盡可能擴(kuò)大客戶的接受層面為前提