【正文】 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 1 天麟公司 2002年管理體系（簡(jiǎn)介） 2001年 10月 12日 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 北京天麟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 董事會(huì)匯報(bào) 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 2 前言 天麟公司于 2001年 8月順利完成了合資重組，為了更有效地配合此次合資，在提高天麟公司資金實(shí)力的同時(shí)全面提高管理水平，尤其是授權(quán)、考核、激勵(lì)等機(jī)制，天麟公司正在咨詢(xún)公司的幫助下制定全新的管理體系，并將在2001年第四季度試運(yùn)行。本報(bào)告主要向董事會(huì)介紹新管理體系設(shè)計(jì)工作已經(jīng)取得的成果和下一步的工作計(jì)劃。 為在盡量短的時(shí)間內(nèi)使董事會(huì)清楚了解新管理體系的框架，本報(bào)告為階段性精簡(jiǎn)報(bào)告。項(xiàng)目組將在董事會(huì)后提供完全版的天麟公司新管理體系報(bào)告。 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 3 天麟公司新管理體系設(shè)計(jì)和實(shí)施計(jì)劃簡(jiǎn)介 10/21 12/31 9/21 10/12 2002年管理體系 三年戰(zhàn)略規(guī)劃/2002年業(yè)務(wù)計(jì)劃 2002預(yù)算 /部門(mén)預(yù)算 組織結(jié)構(gòu)制定 人事：配置、職責(zé)、管理 * 考核體系（ KPI） 激勵(lì)體系 管理流程 財(cái)務(wù)管理 10/31 11/30 合同 對(duì)崗 授權(quán) 培訓(xùn) 發(fā)展 晉升 根據(jù)戰(zhàn)略、預(yù)算制定 KPI指標(biāo) 部門(mén) KPI 調(diào)整 實(shí)施 行業(yè)調(diào)研 根據(jù) 2002年業(yè)績(jī)、行業(yè)平均值確定天麟公司獎(jiǎng)勵(lì)框架 確定個(gè)人數(shù) 設(shè)計(jì) 培訓(xùn) 并行 轉(zhuǎn)軌 設(shè)計(jì) 調(diào)整 實(shí)施 三年戰(zhàn)略規(guī)劃 2002年年度計(jì)劃 公司預(yù)算 部門(mén)預(yù)算 總體結(jié)構(gòu) 結(jié)構(gòu)細(xì)化 注 *： 10月 12日前僅能確定主要管理人員 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 4 天麟公司管理體系報(bào)告（簡(jiǎn)版）的主要內(nèi)容 口頭匯報(bào) 第一部分：公司發(fā)展戰(zhàn)略 第二部分：公司組織設(shè)計(jì) 第三部分：公司人事管理制度 第四部分：公司激勵(lì)體系 書(shū)面匯報(bào) （附錄） 第五部分：考評(píng)體系（ KPI） 第六部分：公司管理流程 第七部分：公司財(cái)務(wù)管理制度 第八部分：北京房地產(chǎn)行業(yè)分析 董事會(huì)后由經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)補(bǔ)充 第九部分：天麟公司 2002年業(yè)務(wù)計(jì)劃 第十部分：天麟公司 2002年預(yù)算 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 5 第一部分：天麟公司發(fā)展戰(zhàn)略 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 6 天麟發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的報(bào)告包括以下五個(gè)部分 1. 天麟公司愿景與理念 2. 天麟公司戰(zhàn)略與定位 3. 天麟公司核心競(jìng)爭(zhēng)力與資源 4. 天麟公司業(yè)務(wù)目標(biāo) 5. 實(shí)施計(jì)劃 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 7 天麟公司愿景 天麟公司將以人性化、個(gè)性化的居住理念為核心，通過(guò)提供符合市場(chǎng)需求的中、高檔居住性物業(yè)，服務(wù)于中高收入階層的購(gòu)房群體，成為北京房地產(chǎn)界最專(zhuān)業(yè)、贏利水平最高的中型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之一。 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 8 天麟公司理念 天麟公司理念 朝氣 創(chuàng)新 可靠 ?以客戶需求為一切的出發(fā)點(diǎn)，進(jìn)行管理創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新、理念創(chuàng)新、組織創(chuàng)新、流程創(chuàng)新 ?應(yīng)變能力強(qiáng) 對(duì)內(nèi) 對(duì)外 ?員工有激情、充滿活力 ?員工隊(duì)伍保持年輕化 ?與合作伙伴合作充滿激情 ?對(duì)客戶需求迅速反應(yīng)，服務(wù)熱情 ?房子帶有進(jìn)取的性格，對(duì)外宣傳體現(xiàn)朝氣 ?不斷提供時(shí)尚、領(lǐng)導(dǎo)潮流的產(chǎn)品 ?員工之間有信任、可靠、有職業(yè)精神 ?按時(shí)、按質(zhì)、按量完成工作 ?提供穩(wěn)定性、高質(zhì)量的產(chǎn)品 ?公司對(duì)合作伙伴的誠(chéng)信 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 9 天麟公司戰(zhàn)略總體規(guī)劃 ?成為專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司 ?5億人民幣的項(xiàng)目投資能力 ?投資回報(bào)率在同行回報(bào)水平較高（ 要進(jìn)一步量化 ） 中期： 2— 3年 近期： 1年 ?奧運(yùn)前后的戰(zhàn)略有待未來(lái)幾年進(jìn)一步研究 ?企業(yè)人員規(guī)模、機(jī)構(gòu)設(shè)置達(dá)到戰(zhàn)略要求 ?開(kāi)發(fā) 2個(gè)以上項(xiàng)目 ?投資回報(bào)達(dá)到同行業(yè)領(lǐng)先水平（ 要進(jìn)一步量化 ） ?30萬(wàn)平方米開(kāi)發(fā)規(guī)模 長(zhǎng)期： 5— 8年 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 10 天麟公司的戰(zhàn)略陳述 天麟房地產(chǎn)依靠一支年輕化、有朝氣、有創(chuàng)新能力的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)，在北京日趨激烈的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，能夠不斷采用創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)理念，大膽采用新工藝流程、新生產(chǎn)方法，在市場(chǎng)中始終領(lǐng)先競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，在超越對(duì)手的過(guò)程中不斷超越自我，發(fā)現(xiàn)公司創(chuàng)新所帶來(lái)的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，在 3—5年內(nèi)發(fā)展成在北京地區(qū)提供主流暢銷(xiāo)樓盤(pán)、高投資回報(bào)率的專(zhuān)業(yè)型住宅房地產(chǎn)公司。 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 11 天麟在未來(lái)三年的目標(biāo)客戶群主要定位于 30— 45歲的中、高收入階層 家庭年收入（萬(wàn)元 /年） 年齡 高 低 高 20萬(wàn)元 40歲 8萬(wàn)元 10萬(wàn)元 30歲 20歲 5萬(wàn)元 目前的主要消費(fèi)群體 天麟的機(jī)會(huì) 2 ? 由于北京是中國(guó)的政治中心和北方的經(jīng)濟(jì)中心，北京地區(qū)高收入群體將繼續(xù)擴(kuò)大 ? 各種有利刺激住房消費(fèi)的政策將使更多的中等收入者加入購(gòu)房行列 中國(guó)加入 WTO前后 天麟的機(jī)會(huì) 1 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 12 在中、高收入階層中，天麟主要服務(wù)于追求人性化家居的細(xì)分市場(chǎng) 目標(biāo)消費(fèi)群體 30歲以上，家庭年收入在 10萬(wàn)元以上，從事于經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)的行業(yè)，接受新的家居消費(fèi)理念 購(gòu)房心理特征 ? 對(duì)商品房的價(jià)格敏感，但不是主要因素 ? 對(duì)商品房的綜合性能（設(shè)計(jì)理念、工程質(zhì)量、環(huán)境風(fēng)格等因素）要求較高 ? 注重地理位置、居住理念、周?chē)従拥纳矸輰哟危浞煮w現(xiàn)自己的社會(huì)地位 ? 對(duì)戶型設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)、建筑風(fēng)格、社區(qū)主題的個(gè)性化需求較強(qiáng)，不愿接受一般性產(chǎn)品 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 13 天麟在項(xiàng)目的選擇上，以目標(biāo)群體的需求和天麟的價(jià)值創(chuàng)造為出發(fā)點(diǎn) 開(kāi)發(fā)地點(diǎn) 消費(fèi)者的需求 ? 公共交通方便，尤其與就業(yè)中心有便利的交通方式，市政配套齊全，周?chē)h(huán)境有文化氛圍 天麟的價(jià)值 ? 以相對(duì)較低的成本獲得好的、有開(kāi)發(fā)彈性的地塊 建筑產(chǎn)品 小區(qū)環(huán)境 ? 建筑設(shè)計(jì)的合理性 ? 優(yōu)質(zhì)的工程質(zhì)量 ? 有檔次的材料與配套設(shè)施 ? 與設(shè)計(jì)師事務(wù)所合作進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新 ? 與良好的施工單位形成合作關(guān)系 ? 與知名品牌的供貨商形成供貨關(guān)系，提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品與材料 ? 追求高綠化率與整體環(huán)境 ? 在有限的條件下，創(chuàng)造最佳的小區(qū)環(huán)境 定價(jià) ? 價(jià)格承受力在 50009000元 /平方米，總價(jià)在 60200萬(wàn)元人民幣 ? 在客戶的價(jià)值承受力內(nèi)開(kāi)發(fā)價(jià)值 ? 目前價(jià)格在 6000—10000元 /平方米 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 14 天麟未來(lái)幾年在中、高檔住宅市場(chǎng)的投資比例 未來(lái) 3—5年 未來(lái) 5—8年 天麟公司現(xiàn)狀 類(lèi)型 平價(jià)房 （售價(jià) 4000元/平方米以下） 普通住宅 （售價(jià)5000—7000元 /平方米） 高檔 /準(zhǔn)高檔 （售價(jià) 7000—9000元 /平方米） 豪宅 （售價(jià) 9000元 /平方米以上） 100% 70% 60% 10% 30% 30% 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 15 公司在未來(lái) 3— 5年業(yè)務(wù)繼續(xù)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主要核心業(yè)務(wù) 土地供應(yīng)商 設(shè)計(jì)公司 建筑商 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 銷(xiāo)售代理公司 物業(yè)公司 業(yè)主 ? 天麟公司將主要集中在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù) ? 上下游業(yè)務(wù)將盡量整合中遠(yuǎn)房地產(chǎn)的優(yōu)秀能力及資源 ? 天麟在資源與技能平臺(tái)成熟時(shí)，可以進(jìn)入土地供應(yīng)業(yè)務(wù)，可能獲得較大的協(xié)同效應(yīng) 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 16 未來(lái) 3年之內(nèi)天麟將主要集中在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 市場(chǎng)范圍 有利條件 不利條件 北京市場(chǎng) ?具有極大開(kāi)發(fā)潛力 ?享有地利、人和的優(yōu)勢(shì) ?競(jìng)爭(zhēng)激烈 北京以外市場(chǎng) ?具有很強(qiáng)的資金和經(jīng)驗(yàn)上的優(yōu)勢(shì) ?公共關(guān)系基礎(chǔ)弱 ?除滬 /深外，市場(chǎng)太小 集中于北京的競(jìng)爭(zhēng)是確保天麟回報(bào)的關(guān)鍵 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 17 天麟未來(lái)三年的發(fā)展具有諸多有利的因素 天麟的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)在以往操作過(guò)的項(xiàng)目以及“遠(yuǎn)洋風(fēng)景”項(xiàng)目中已形成了自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) ? 總經(jīng)理 /團(tuán)隊(duì)對(duì)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的決心 ? 較高的團(tuán)隊(duì)素質(zhì) ? 公司股東對(duì)公司的要求比較實(shí)際 ? 與政府 /土地資源方有較好的關(guān)系 ? 公司較好的業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)機(jī)制與能力 ? 商業(yè)信譽(yù)（中遠(yuǎn)的資信非常好） ? 強(qiáng)有力的股東支持 公司在未來(lái)三年面臨的各種良好機(jī)遇 ? 中國(guó)加入 WTO已成定局，北京市面臨新的發(fā)展機(jī)遇 ? 申奧成功將使北京經(jīng)濟(jì)加速增長(zhǎng)、就業(yè)機(jī)會(huì)增加、居住環(huán)境大幅度改善，使購(gòu)房需求有相當(dāng)程度的增加 ? 中遠(yuǎn)集團(tuán)大力推進(jìn)體制改革，鼓勵(lì)有價(jià)值潛力的下屬企業(yè)快速發(fā)展 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 18 當(dāng)然，未來(lái)三年的發(fā)展也面臨一些不利因素 劣勢(shì) 挑戰(zhàn) ? 現(xiàn)代化治理結(jié)構(gòu)尚在形成之中 ? 長(zhǎng)期的、持續(xù)的戰(zhàn)略規(guī)劃有待于提高 ? 天麟公司尚未形成自己獨(dú)立的業(yè)務(wù)體系與品牌 ? 內(nèi)部人事機(jī)制缺乏活力 ? 員工隊(duì)伍職業(yè)化進(jìn)程有待進(jìn)一步完善 ? 人均產(chǎn)出效率（銷(xiāo)售、利潤(rùn)、面積等）仍有較大的挑戰(zhàn) ? 來(lái)自海外、北京市以外的各個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)入北京市場(chǎng)，將帶來(lái)資金及專(zhuān)業(yè)人才流失等各方面壓力 ? 消費(fèi)者不斷提出新的住房消費(fèi)需求 ? 土地及項(xiàng)目?jī)?chǔ)備越來(lái)越稀缺，競(jìng)爭(zhēng)的成本越來(lái)越高 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 19 天麟在合資后，公司的資源平臺(tái)應(yīng)得到快速的提升 天麟現(xiàn)有的資源平臺(tái) ? 2 –3億的投資能力 ? 中遠(yuǎn)房地產(chǎn)的品牌 ? 北京本地市場(chǎng)多年積累的合作伙伴關(guān)系 ? 本地市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn) 合資方介入后引入的資源 ? 2—3億的新增投資能力 ? 海外資本市場(chǎng)通道 ? 國(guó)際合作伙伴資源 ? 香港市場(chǎng)信息資源 ? 專(zhuān)業(yè)化投資控制 優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的中型專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)公司 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 20 在新的資源平臺(tái)下，天麟公司實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略規(guī)劃的核心技能需要進(jìn)一步發(fā)展 房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的技能 技能的發(fā)展 內(nèi)部管理技能 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)技能 項(xiàng)目運(yùn)作技能 成本控制技能 資金及資本管理的技能 按照現(xiàn)代企業(yè)制度實(shí)施職業(yè)化管理 充分利用中遠(yuǎn)房地產(chǎn)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)體系，同時(shí)開(kāi)發(fā)更廣泛的項(xiàng)目資源渠道，并對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行精準(zhǔn)的評(píng)估 在項(xiàng)目的周期控制上以及在項(xiàng)目銷(xiāo)售運(yùn)作上需要提高 需要建立集合財(cái)務(wù)控制手段的成本控制體系 完善科學(xué)的現(xiàn)金流控制手段，降低資本的使用成本，規(guī)避可控制的風(fēng)險(xiǎn) 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 21 天麟公司 1－ 3年戰(zhàn)略目標(biāo)（定性部分） 2001 2002 2020 落實(shí)下年度開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 組織與流程基本成熟 落實(shí)下年度開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 年度業(yè)務(wù)指標(biāo)落實(shí) 達(dá)成今年遠(yuǎn)洋風(fēng)景項(xiàng)目目標(biāo) 確保第二個(gè)項(xiàng)目 完善公司的管理體系 年度業(yè)務(wù)指標(biāo)落實(shí) 完成企業(yè)重組 已完成 北京市優(yōu)秀的中型專(zhuān)業(yè)住宅開(kāi)發(fā)公司 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 22 天麟公司未來(lái) 3年發(fā)展計(jì)劃的關(guān)鍵指標(biāo)（初步計(jì)劃，需確認(rèn)） 指標(biāo) 2001年 2002年 2020年 投資規(guī)模 (百萬(wàn)元） 500 1000 1000 凈資產(chǎn) (百萬(wàn)元） 84 100 140 進(jìn)行中項(xiàng)目個(gè)數(shù) 1 2 2 進(jìn)行中項(xiàng)目的總規(guī)模（萬(wàn)平方米） 14 14+16 16+15 竣工量 0 14 16 員工數(shù) 30 40 45 核心員工數(shù) 10 15 15 年銷(xiāo)售額（百萬(wàn)元） 350 600 600 年銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平方米） 3 6 10 年利潤(rùn)（百萬(wàn)元） 2 20 40 回報(bào)率 不低于 12%* 注 *：待定，需在行業(yè)比較中制定 需進(jìn)一步與董事會(huì)、運(yùn)作團(tuán)隊(duì)討論 天圖投資管理有限公