【正文】 化、專業(yè)化的商務(wù)關(guān)系 ?積極尋找優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的機(jī)會(huì) ?明晰責(zé)權(quán)利，增加透明度 ? 戰(zhàn)略審批 ? 人事權(quán) ? 財(cái)務(wù)權(quán) ? 行政匯報(bào) ? 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 44 天麟應(yīng)沿用并加強(qiáng)現(xiàn)有的組織構(gòu)架 定義 直線職能制 ? 按照職能設(shè)立部門，各部門向總經(jīng)理或負(fù)責(zé)該部門的副總報(bào)告 項(xiàng)目部制 ? 按照每一個(gè)項(xiàng)目建立一個(gè)部門，實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制 矩陣制 ? 是直線職能制與項(xiàng)目部制的組合，在項(xiàng)目和職能兩條線上建立 利 ? 職能清晰，各付其職 ? 柔度性 ? 既可以按照職能制進(jìn)行專業(yè)管理，又可以擁有項(xiàng)目部制的靈活性 弊 ? 跨部門、跨職能運(yùn)作較難 ? 對(duì)項(xiàng)目控制能力較差，項(xiàng)目操作中專業(yè)性難以保證 ? 需要高素質(zhì)、具有二維管理才能的優(yōu)秀管理人才 ? 有系統(tǒng)的管理體系 使用范圍 ? 適合單項(xiàng)目公司 ? 適合 2個(gè)以上項(xiàng)目相互交叉不多的公司 ? 能同時(shí)操作多個(gè)項(xiàng)目 ? 大型專業(yè)公司 天圖推薦 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 45 根據(jù)戰(zhàn)略要求與天麟現(xiàn)狀，天麟在下 3年的組織結(jié)構(gòu)應(yīng)保持與加強(qiáng) 總經(jīng)理 營銷副總 總工程師 財(cái)務(wù)總監(jiān) 經(jīng)營部經(jīng)理 客戶服務(wù)部經(jīng)理 工程部經(jīng)理 預(yù)算控制部經(jīng)理 財(cái)務(wù)部經(jīng)理 人事部經(jīng)理 總經(jīng)理助理 管理信息部經(jīng)理 ** 行政副總 綜合部經(jīng)理 注 *：建議業(yè)務(wù)發(fā)展部在 2年后設(shè)立，在該部門設(shè)立前由經(jīng)營部履行業(yè)務(wù)發(fā)展職能 **：管理信息部暫定由財(cái)務(wù)總監(jiān)監(jiān)管 業(yè)務(wù)發(fā)展部經(jīng)理 * 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 46 天麟公司組織與中遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司組織內(nèi)部關(guān)系界定方法 中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司決策層 其他職能部門 經(jīng)營部 審算部 財(cái)務(wù)部 人事部 其他部室 各專業(yè)公司 小區(qū)物業(yè)公司 廣田裝飾公司 遠(yuǎn)洋建筑公司 其他專業(yè)公司 銷售公司 銷售中心 信息情報(bào)中心 客戶中心 市場(chǎng)開發(fā)部 天麟房地產(chǎn) B C D E A A. 中遠(yuǎn)房地產(chǎn)決策層通過董事會(huì)參與天麟 的管理 ，商業(yè)性往來 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 47 為了達(dá) 到 天麟的戰(zhàn)略目標(biāo)，現(xiàn)有組織架構(gòu)中的一些基本功能有待補(bǔ)充和加強(qiáng) 類別 功能 業(yè)務(wù)發(fā)展 – 戰(zhàn)略規(guī)劃功能 (行業(yè)研究、戰(zhàn)略規(guī)劃、協(xié)調(diào)控制 ) – 相對(duì)獨(dú)立的項(xiàng)目開發(fā)功能 – 項(xiàng)目投資研究、市場(chǎng)分析、前期企劃功能 財(cái)務(wù) – 財(cái)務(wù)分析、預(yù)決算、融資功能 – 以財(cái)務(wù)手段進(jìn)行項(xiàng)目盈利控制的能力及其它管理決策支持 營銷策劃 – 營銷策劃功能 – 公司總體業(yè)務(wù)策劃能力 其它 – 銷售合同管理等支持功能 – 房地產(chǎn)事業(yè)部的設(shè)計(jì)管理功能 – 其它 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 48 公司核心領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)的任命與分工 職務(wù) 主要職責(zé) ?公司的業(yè)務(wù)發(fā)展計(jì)劃與執(zhí)行情況監(jiān)督 ?核心員工隊(duì)伍建設(shè) ?企業(yè)的財(cái)務(wù)計(jì)劃總體規(guī)劃 ?項(xiàng)目前期 ?侯選項(xiàng)目調(diào)研 ?產(chǎn)品銷售控制 ?工程進(jìn)度控制 ?工程質(zhì)量控制 ?工程技術(shù)人員管理和培養(yǎng) ?預(yù)算制定與執(zhí)行控制 ?對(duì)公司的價(jià)值和投資回報(bào)負(fù)責(zé) ?建立負(fù)責(zé)國際準(zhǔn)則的核算體系，對(duì)公司帳務(wù)的合法性負(fù)責(zé) ?人力資源管理，包括新員工錄用、考核激勵(lì)、薪酬體系等 ?后勤保障與員工生活服務(wù) ?辦公場(chǎng)所、設(shè)備、文檔的管理 總經(jīng)理 經(jīng)營副總 總工程師 財(cái)務(wù)總監(jiān) 行政副總 任命 徐立 王繼昕 余文祥 待定 待定 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 49 第三部分：天麟公司人事制度 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 50 前言 房地產(chǎn)行業(yè)中，成功關(guān)鍵在于核心團(tuán)隊(duì)的精英式合作與領(lǐng)導(dǎo)，而人事管理制度是天麟公司所有管理體系的基石，鑒于天麟公司剛剛由中遠(yuǎn)房地產(chǎn)的子企業(yè)轉(zhuǎn)型為中外合資企業(yè)，人事管理應(yīng)在原中遠(yuǎn)房地產(chǎn)的管理體系上進(jìn)行全面的設(shè)計(jì)與定位。 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 11 天麟在未來三年的目標(biāo)客戶群主要定位于 30— 45歲的中、高收入階層 家庭年收入（萬元 /年） 年齡 高 低 高 20萬元 40歲 8萬元 10萬元 30歲 20歲 5萬元 目前的主要消費(fèi)群體 天麟的機(jī)會(huì) 2 ? 由于北京是中國的政治中心和北方的經(jīng)濟(jì)中心，北京地區(qū)高收入群體將繼續(xù)擴(kuò)大 ? 各種有利刺激住房消費(fèi)的政策將使更多的中等收入者加入購房行列 中國加入 WTO前后 天麟的機(jī)會(huì) 1 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 12 在中、高收入階層中，天麟主要服務(wù)于追求人性化家居的細(xì)分市場(chǎng) 目標(biāo)消費(fèi)群體 30歲以上，家庭年收入在 10萬元以上，從事于經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)的行業(yè)，接受新的家居消費(fèi)理念 購房心理特征 ? 對(duì)商品房的價(jià)格敏感，但不是主要因素 ? 對(duì)商品房的綜合性能（設(shè)計(jì)理念、工程質(zhì)量、環(huán)境風(fēng)格等因素）要求較高 ? 注重地理位置、居住理念、周圍鄰居的身份層次，充分體現(xiàn)自己的社會(huì)地位 ? 對(duì)戶型設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)、建筑風(fēng)格、社區(qū)主題的個(gè)性化需求較強(qiáng)，不愿接受一般性產(chǎn)品 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 13 天麟在項(xiàng)目的選擇上，以目標(biāo)群體的需求和天麟的價(jià)值創(chuàng)造為出發(fā)點(diǎn) 開發(fā)地點(diǎn) 消費(fèi)者的需求 ? 公共交通方便，尤其與就業(yè)中心有便利的交通方式，市政配套齊全，周圍環(huán)境有文化氛圍 天麟的價(jià)值 ? 以相對(duì)較低的成本獲得好的、有開發(fā)彈性的地塊 建筑產(chǎn)品 小區(qū)環(huán)境 ? 建筑設(shè)計(jì)的合理性 ? 優(yōu)質(zhì)的工程質(zhì)量 ? 有檔次的材料與配套設(shè)施 ? 與設(shè)計(jì)師事務(wù)所合作進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新 ? 與良好的施工單位形成合作關(guān)系 ? 與知名品牌的供貨商形成供貨關(guān)系，提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品與材料 ? 追求高綠化率與整體環(huán)境 ? 在有限的條件下，創(chuàng)造最佳的小區(qū)環(huán)境 定價(jià) ? 價(jià)格承受力在 50009000元 /平方米，總價(jià)在 60200萬元人民幣 ? 在客戶的價(jià)值承受力內(nèi)開發(fā)價(jià)值 ? 目前價(jià)格在 6000—10000元 /平方米 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 14 天麟未來幾年在中、高檔住宅市場(chǎng)的投資比例 未來 3—5年 未來 5—8年 天麟公司現(xiàn)狀 類型 平價(jià)房 （售價(jià) 4000元/平方米以下） 普通住宅 （售價(jià)5000—7000元 /平方米） 高檔 /準(zhǔn)高檔 （售價(jià) 7000—9000元 /平方米） 豪宅 （售價(jià) 9000元 /平方米以上） 100% 70% 60% 10% 30% 30% 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 15 公司在未來 3— 5年業(yè)務(wù)繼續(xù)以房地產(chǎn)開發(fā)為主要核心業(yè)務(wù) 土地供應(yīng)商 設(shè)計(jì)公司 建筑商 房地產(chǎn)開發(fā)公司 銷售代理公司 物業(yè)公司 業(yè)主 ? 天麟公司將主要集中在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù) ? 上下游業(yè)務(wù)將盡量整合中遠(yuǎn)房地產(chǎn)的優(yōu)秀能力及資源 ? 天麟在資源與技能平臺(tái)成熟時(shí)，可以進(jìn)入土地供應(yīng)業(yè)務(wù)，可能獲得較大的協(xié)同效應(yīng) 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 16 未來 3年之內(nèi)天麟將主要集中在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 市場(chǎng)范圍 有利條件 不利條件 北京市場(chǎng) ?具有極大開發(fā)潛力 ?享有地利、人和的優(yōu)勢(shì) ?競(jìng)爭(zhēng)激烈 北京以外市場(chǎng) ?具有很強(qiáng)的資金和經(jīng)驗(yàn)上的優(yōu)勢(shì) ?公共關(guān)系基礎(chǔ)弱 ?除滬 /深外，市場(chǎng)太小 集中于北京的競(jìng)爭(zhēng)是確保天麟回報(bào)的關(guān)鍵 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 17 天麟未來三年的發(fā)展具有諸多有利的因素 天麟的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)在以往操作過的項(xiàng)目以及“遠(yuǎn)洋風(fēng)景”項(xiàng)目中已形成了自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) ? 總經(jīng)理 /團(tuán)隊(duì)對(duì)專業(yè)經(jīng)營企業(yè)的決心 ? 較高的團(tuán)隊(duì)素質(zhì) ? 公司股東對(duì)公司的要求比較實(shí)際 ? 與政府 /土地資源方有較好的關(guān)系 ? 公司較好的業(yè)務(wù)經(jīng)營機(jī)制與能力 ? 商業(yè)信譽(yù)（中遠(yuǎn)的資信非常好） ? 強(qiáng)有力的股東支持 公司在未來三年面臨的各種良好機(jī)遇 ? 中國加入 WTO已成定局，北京市面臨新的發(fā)展機(jī)遇 ? 申奧成功將使北京經(jīng)濟(jì)加速增長、就業(yè)機(jī)會(huì)增加、居住環(huán)境大幅度改善，使購房需求有相當(dāng)程度的增加 ? 中遠(yuǎn)集團(tuán)大力推進(jìn)體制改革，鼓勵(lì)有價(jià)值潛力的下屬企業(yè)快速發(fā)展 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 18 當(dāng)然，未來三年的發(fā)展也面臨一些不利因素 劣勢(shì) 挑戰(zhàn) ? 現(xiàn)代化治理結(jié)構(gòu)尚在形成之中 ? 長期的、持續(xù)的戰(zhàn)略規(guī)劃有待于提高 ? 天麟公司尚未形成自己獨(dú)立的業(yè)務(wù)體系與品牌 ? 內(nèi)部人事機(jī)制缺乏活力 ? 員工隊(duì)伍職業(yè)化進(jìn)程有待進(jìn)一步完善 ? 人均產(chǎn)出效率（銷售、利潤、面積等）仍有較大的挑戰(zhàn) ? 來自海外、北京市以外的各個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)入北京市場(chǎng)，將帶來資金及專業(yè)人才流失等各方面壓力 ? 消費(fèi)者不斷提出新的住房消費(fèi)需求 ? 土地及項(xiàng)目儲(chǔ)備越來越稀缺，競(jìng)爭(zhēng)的成本越來越高 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 19 天麟在合資后，公司的資源平臺(tái)應(yīng)得到快速的提升 天麟現(xiàn)有的資源平臺(tái) ? 2 –3億的投資能力 ? 中遠(yuǎn)房地產(chǎn)的品牌 ? 北京本地市場(chǎng)多年積累的合作伙伴關(guān)系 ? 本地市場(chǎng)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn) 合資方介入后引入的資源 ? 2—3億的新增投資能力 ? 海外資本市場(chǎng)通道 ? 國際合作伙伴資源 ? 香港市場(chǎng)信息資源 ? 專業(yè)化投資控制 優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的中型專業(yè)房地產(chǎn)公司 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 20 在新的資源平臺(tái)下，天麟公司實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略規(guī)劃的核心技能需要進(jìn)一步發(fā)展 房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的技能 技能的發(fā)展 內(nèi)部管理技能 項(xiàng)目開發(fā)技能 項(xiàng)目運(yùn)作技能 成本控制技能 資金及資本管理的技能 按照現(xiàn)代企業(yè)制度實(shí)施職業(yè)化管理 充分利用中遠(yuǎn)房地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)體系，同時(shí)開發(fā)更廣泛的項(xiàng)目資源渠道，并對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行精準(zhǔn)的評(píng)估 在項(xiàng)目的周期控制上以及在項(xiàng)目銷售運(yùn)作上需要提高 需要建立集合財(cái)務(wù)控制手段的成本控制體系 完善科學(xué)的現(xiàn)金流控制手段，降低資本的使用成本，規(guī)避可控制的風(fēng)險(xiǎn) 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 21 天麟公司 1－ 3年戰(zhàn)略目標(biāo)（定性部分） 2001 2002 2020 落實(shí)下年度開發(fā)項(xiàng)目 組織與流程基本成熟 落實(shí)下年度開發(fā)項(xiàng)目 年度業(yè)務(wù)指標(biāo)落實(shí) 達(dá)成今年遠(yuǎn)洋風(fēng)景項(xiàng)目目標(biāo) 確保第二個(gè)項(xiàng)目 完善公司的管理體系 年度業(yè)務(wù)指標(biāo)落實(shí) 完成企業(yè)重組 已完成 北京市優(yōu)秀的中型專業(yè)住宅開發(fā)公司 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 22 天麟公司未來 3年發(fā)展計(jì)劃的關(guān)鍵指標(biāo)（初步計(jì)劃，需確認(rèn)） 指標(biāo) 2001年 2002年 2020年 投資規(guī)模 (百萬元） 500 1000 1000 凈資產(chǎn) (百萬元） 84 100 140 進(jìn)行中項(xiàng)目個(gè)數(shù) 1 2 2 進(jìn)行中項(xiàng)目的總規(guī)模（萬平方米） 14 14+16 16+15 竣工量 0 14 16 員工數(shù) 30 40 45 核心員工數(shù) 10 15 15 年銷售額（百萬元） 350 600 600 年銷售面積（萬平方米） 3 6 10 年利潤（百萬元） 2 20 40 回報(bào)率 不低于 12%* 注 *：待定，需在行業(yè)比較中制定 需進(jìn)一步與董事會(huì)、運(yùn)作團(tuán)隊(duì)討論 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 23 天麟公司應(yīng)逐步落實(shí) 2002年以后的項(xiàng)目 項(xiàng)目 2001年 2002年 2020年 在建項(xiàng)目 遠(yuǎn)洋風(fēng)景 遠(yuǎn)洋天地（二期） 新項(xiàng)目（ A） 項(xiàng)目