【正文】 a 聯(lián)策地產(chǎn)顧問（湖南）有限公司 冷水灘區(qū) 房地產(chǎn)市場 —— 調(diào)研報告 2023年 3月 a 聯(lián)策地產(chǎn)顧問（湖南）有限公司 未來猜想？ 未 來 猜 想 產(chǎn)品 政策 a 聯(lián)策地產(chǎn)顧問（湖南）有限公司 永州房地產(chǎn)市場產(chǎn)品參差不齊，中小樓盤較多，部分開發(fā)商建的產(chǎn)品雖價格較低，但品質(zhì)較為落后，大部分開發(fā)商對開發(fā)理念的理解還有待提高，而現(xiàn)在開發(fā)產(chǎn)品正在不段更新，正處于向品質(zhì)轉(zhuǎn)型的跳躍階段，整體價格水平還將繼續(xù)上揚。 隨著樓市的調(diào)控政策頻繁出擊，后期的消費市場會越來越趨于理性。但是短期的剛性需求釋放并不能證明市場開始觸底反彈，走勢尚未明朗，房價上漲既有空間又有阻力，如果因為階段性的回暖，開發(fā)企業(yè)盲目樂觀，擅自上調(diào)價格，將會使購房者的預(yù)期又形成新的差距，加劇觀望氛圍，導(dǎo)致剛有起色的房地產(chǎn)再度陷入低迷。另外，由于后續(xù)市場銷售壓力仍然存在，房地產(chǎn)市場仍然存在不可預(yù)估性。 未 來 猜 想 a 聯(lián)策地產(chǎn)顧問（湖南）有限公司 目 錄 a 聯(lián)策地產(chǎn)顧問（湖南）有限公司 a 聯(lián)策地產(chǎn)顧問（湖南）有限公司 城 市 概 況 冷水灘區(qū)位 冷水灘區(qū)位于湖南省西南部，湘江中上游。冷水灘區(qū)總面積 1222平方千米，總?cè)丝?53萬人，城市人口 20萬人。冷水灘區(qū)轄 6個街道、 11個鎮(zhèn)、 2個鄉(xiāng)、 2個開發(fā)區(qū)，東與祁陽縣、南與零陵區(qū)、西與東安縣、北與衡陽市祁東縣接壤。地理坐標(biāo)為東經(jīng) 111176。 28′ 111176。 47′ ，北緯 26176。 15′ 26176。 49′ 。冷水灘是移民城市，遷入人口主要來自零陵區(qū)、祁陽縣、東安縣、及其它縣人匯聚于此。冷水灘區(qū)人民政府駐梧桐街道梧桐路。 a 聯(lián)策地產(chǎn)顧問（湖南）有限公司 沿海城市 城 市 概 況 a 聯(lián)策地產(chǎn)顧問（湖南）有限公司 冷水灘處于中部地區(qū)與沿?；浉郯南嘟Y(jié)合的前沿陣地，是湖南通向粵港澳的“南大門”，是湖南承接沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的前沿陣地。冷水灘是湘西南地區(qū)的重要交通樞紐。湘桂鐵路復(fù)線、洛湛鐵路縱貫?zāi)媳保c 322國道、二廣高速、衡昆高速，構(gòu)成了相互銜接的交通網(wǎng)絡(luò)。永州機場已開通長沙、?？凇豸斈君R、北京等航線。懷永鐵路、貴福鐵路、夏蓉高速等國家級路網(wǎng)的相繼立項和建設(shè)，將進一步促進冷水灘與“長株潭”、“粵港澳”等地的輻射接收能力。 冷水灘區(qū)域交通 城 市 交 通 a 聯(lián)策地產(chǎn)顧問（湖南）有限公司 緊鄰兩廣的前沿城市 永州 中國書法名城 瀟湘第一城 湘粵桂三省咽喉要沖 湖南重要的汽車工業(yè)基地之一 杉木之鄉(xiāng)、香柚之鄉(xiāng)和魚米之鄉(xiāng) 吳楚故地，漢唐名郡 歷史上湘南政治經(jīng)濟和文化中心 民 族 風(fēng) 情 a 聯(lián)策地產(chǎn)顧問（湖南）有限公司 燦爛悠久的歷史文化 柳文化 許多著名文學(xué)家、思想家、詩人和書法家，如柳宗元、元潔、懷素、周敦頤、何紹基等人都曾在此出生或創(chuàng)作。 永州八景 永州文廟、浯溪碑林、九嶷山舜帝陵、祁陽文昌塔、三圣湖、陽明山，山寺晚鐘，朝陽旭日、香冷煙雨、愚溪眺雪。 江永女書 世界上僅存的女性文字 —— 江永女書在永州被發(fā)現(xiàn)。 燦爛的歷史文化，是房地產(chǎn)發(fā)展的深厚底蘊。 區(qū) 域 文 化 a 聯(lián)策地產(chǎn)顧問（湖南）有限公司 永州擁有 2023余年璀璨的城市文脈，但經(jīng)濟實力不強，經(jīng)濟發(fā)展滯后，城市面貌有待提升，各方面急待振興。 城市總結(jié)： 城 市 總 結(jié) a 聯(lián)策地產(chǎn)顧問（湖南）有限公司 a 聯(lián)策地產(chǎn)顧問（湖南）有限公司 宏 觀 經(jīng) 濟 永州市 2023－ 2023生產(chǎn)總值情況 名稱 GDP（億元） 增長％ 人均可支配收入（元） 增長 % 2023年 8725 2023年 10200 2023年 11991 2023年 13425 2023年 14983 2023－ 2023生產(chǎn)總值情況 a 聯(lián)策地產(chǎn)顧問（湖南）有限公司 01002003004005006007008002023年 2023年 2023年 2023年 2023年永州市 2 0 0 6 —2 0 1 0 年 G D P 增長情況（億元）2023－ 2023年 GDP增長情況 永州市國民經(jīng)濟從 2023年以來一直保持快速增長勢頭，據(jù)統(tǒng)計， 2023年全市共完成生產(chǎn)總值 750億元、增長 %，高于預(yù)期 個百分點 。 宏 觀 經(jīng) 濟 a 聯(lián)策地產(chǎn)顧問（湖南）有限公司 2023－ 2023年生活水平 名稱 人均可支配收入（元） 增長（ %） 人均消費性支出（元） 增長 (%) 2023年 8725 5507 2023年 10200 5875 2023年 11991 6407 2023年 13425 6722 2023年 14983 7635. 宏 觀 經(jīng) 濟 a 聯(lián)策地產(chǎn)顧問（湖南）有限公司 2023年 — 2023年人均收入情況 宏 觀 經(jīng) 濟 02023400060008000100001202314000160002023年 2023年 2023年 2023年 2023年永州市 2 0 0 6 —2 0 1 0 年 人均收入增長情況（元） 2023年，全市民生得以改善，人均可支配收入達到 14983元，同比增長 %，人均消費性支出也不斷提高，年消費達到 7635元，同比增長。 a 聯(lián)策地產(chǎn)顧問（湖南）有限公司 全國房地產(chǎn)市場闡述 城市 可售情況 完成交易情況 成交價格 套數(shù) 套數(shù) 面積 （萬㎡） 環(huán)比 （ %） 均價 （元 /㎡） 環(huán)比 （ %） 北京 96592 10116 上海 41991 14851 15306 重慶 92676 16247 7193 深圳 25317 3988 19700 廣州 36808 7163 11529 杭州 40427 6746 16541 南京 30123 6421 12606 （ 數(shù)據(jù)來源： CREIS中指數(shù)據(jù) ） 市 場 闡 述 a 聯(lián)策地產(chǎn)顧問（湖南）有限公司 0500010000150002023025000北京 上海 重慶 深圳 廣州 杭州南京*成交套數(shù)（套） 均價（元/㎡）2 0 1 1 年1 月全國主要城市成交情況全國房地產(chǎn)市場闡述 2023年 1月，調(diào)控政策更趨嚴(yán)厲，限購令相繼蔓延至二、三線城市，“國八條”重拳出擊，緊隨其后的是懸掛已久的房產(chǎn)稅靴子正式著地。 1月監(jiān)測的 30個城市中， 23個城市成交量環(huán)比下跌，僅 7個城市環(huán)比上漲。其中 15個城市跌幅超過 20%，位居前列的是長沙和包頭，跌幅均超過 60%，而大連跌幅亦超過 50%。限購令的蔓延以及“國八條”的出擊，加之即將到來的春節(jié)淡季，預(yù)計未來樓市成交量不容樂觀。 市 場 闡 述 a 聯(lián)策地產(chǎn)顧問（湖南）有限公司 a 聯(lián)策地產(chǎn)顧問（湖南）有限公司 城 市 規(guī) 劃 城市規(guī)劃 空間布局： 總體布局為“帶狀組團式”結(jié)構(gòu)，城市用地由冷水灘區(qū)、芝山區(qū)和嵐角山組團三部分組成，沿湘江風(fēng)光帶和連城道路合理布置建設(shè)用地和生態(tài)用地，城市組團與機場之間，各組團之間為生態(tài)用地，在滿足機場凈空要求的條件下，充分綠化，適度建設(shè)文化、體育、旅游設(shè)施，與城市組團之間形成有機的整體。 建設(shè)重點： ?東部完善河?xùn)|新城區(qū)建設(shè)，冷、芝兩區(qū)聯(lián)城； ?西部開發(fā)火車新站周邊地區(qū)； ?北部對鳳凰園工業(yè)園和冷水灘新行政區(qū)完善配套設(shè)施； ?河西南部建設(shè)長豐工業(yè)園。 a 聯(lián)策地產(chǎn)顧問（湖南）有限公司 冷水灘房地產(chǎn)市場分析 區(qū) 域 市 場 永州 2023－ 2023資產(chǎn)投資情況 － 資產(chǎn)投資情況時 間 固定資產(chǎn)投資 房地產(chǎn)開發(fā)投資 2023年 2023年 億元 2023年 2023年 永州 2023－ 2023資產(chǎn)投資情況 a 聯(lián)策地產(chǎn)顧問（湖南）有限公司 2023－ 2023資產(chǎn)投資情況 0100200300400500600700800900200 7年 2023年 2023年 2023年固定資產(chǎn)投資（億元） 房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）永州2 0 0 7 －2 0 1 0 年資產(chǎn)投資情況區(qū) 域 市 場 在過去的幾年，永州城市建設(shè)明顯改善， 2023年全市固定資產(chǎn)投資完成 813億元、增長%，高于預(yù)期 ；全市商品房銷售額完成 、增長 %。 a 聯(lián)策地產(chǎn)顧問（湖南）有限公司 區(qū) 域 市 場 名 稱 2023年 2023年 2023年 2023年 商品房施工面積（萬平方米） 530 竣工面積（萬平方米） 商品房銷售面積（萬平方米） 2023年 — 2023年商品房施工、竣工、銷售情況 a 聯(lián)策地產(chǎn)顧問（湖南）有限公司 2023年 — 2023年商品房施工、竣工、銷售情況 01002003004005006007002023年 2023年 2023年 2023年商品房施工面積（萬平方米）竣工面積（萬平方米）商品房銷售面積（萬平方米）永州0 7 —1 0 年施工、竣工、銷售情況區(qū) 域 市 場 2023年全市共完成住房建筑面積 530萬㎡，同比增長%；冷水灘城區(qū)完成住房建筑面積 ㎡，同比增長 %；批準(zhǔn)預(yù)售面積 ㎡，同比增長 24%；冷水灘區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售面積 ㎡，同比增長 %。 a 聯(lián)策地產(chǎn)顧問（湖南）有限公司 消 費 市 場 a 聯(lián)策地產(chǎn)顧問（湖南）有限公司 消 費 市 場 2530歲3035歲3640歲4050歲5060歲58%22%13%6% 1%購房置業(yè)比例80后將成購房主體 據(jù)調(diào)查結(jié)果中顯示， 58%的調(diào)查者處于 2030歲這個年齡階段，位于第二的是 3035歲，占總調(diào)查人數(shù)的 22%。這個結(jié)果從側(cè)面可以反映，永州 80年代的消費者開始選擇置業(yè)，并有了一定的基礎(chǔ)和能力，這個趨勢與其他各個大中城市的發(fā)展趨勢相同。 a 聯(lián)策地產(chǎn)顧問（湖南）有限公司 購房決策權(quán)比例 我自己夫妻共同決定多個（2個以上）家庭成員共同決定25%23%52%永州購房決策權(quán) 據(jù)調(diào)查結(jié)果中顯示，在購房群中夫妻雙方?jīng)Q定占 52%。這個結(jié)果從側(cè)面可以反映，永州購房人群中大多是初次置業(yè)和二次置業(yè)為主，多為改善自身居住條件為主。 消 費 市 場 a 聯(lián)策地產(chǎn)顧問（湖南）有限公司 在購房注重考慮的因素 開發(fā)商品牌升值潛力價格戶型地段物業(yè)管理配套設(shè)施5% 5515%10%30%30%購房主要考慮因素 在本次調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，有 60%的購房群體在購房時首先考慮的就是地段、價格，對樓盤品質(zhì)方面還處于過渡階段，購房心理尚停留在初步階段，可以判斷大部分購房群體并沒有很多的購房經(jīng)驗。 消 費 市 場 a 聯(lián)策地產(chǎn)顧問（湖南）有限公司 城市資源配置滿意度調(diào)查 非常滿意比較滿意一般滿意不滿意非常不滿意說不清/拒答城市資源配置滿意度調(diào)查2%17%36%31%9% 5% 上面調(diào)查圖片調(diào)查的內(nèi)容是對于永州市的城市資源配置看法， 36%的調(diào)查者表示一般滿意， 31%不滿意，道路狹窄、公共娛樂設(shè)施少、環(huán)境臟亂差等都是永州目前需要改善的。 消 費 市 場 a 聯(lián)策地產(chǎn)顧問（湖南）有限公司 永州開發(fā)商信譽度調(diào)查 非常滿意 比較滿意 一般滿意不滿意 非常不滿意 說不清/ 拒答永州開發(fā)商信譽調(diào)查3%21%41%20%6%9% 比較滿意和不滿意的比例分別占 21%、 20%，對開發(fā)商信譽度不滿意方面主要體現(xiàn)以下方面：不按時交房； 建筑質(zhì)量較差； 開發(fā)商只注重利潤而忽