07北京鼎能置業(yè)南中軸路商業(yè)項(xiàng)目市場研究－社區(qū)商業(yè)及底商(nxpowerlite)(已修改)
2025-01-19 01:21 本頁面
【正文】 北京東方賽睿投資顧問有限公司 鼎能置業(yè)南中軸路商業(yè)項(xiàng)目 競爭市場研究報(bào)告 （社區(qū)商業(yè)及底商） 二 OO四 年四月 1 1 賽睿顧問 3 invest 2 目 錄 重要結(jié)論摘要 3 研究背景及方法 11 競爭項(xiàng)目分析 13 競爭項(xiàng)目：社區(qū)商業(yè)及底商 14 15 21 27 33 39 45 A5區(qū)底商 51 57 63 賽睿顧問 3 invest 3 重要結(jié)論摘要 綜合調(diào)查情況，針對北京市、南城地區(qū)的社區(qū)商業(yè)及底商市場供應(yīng)量總結(jié)分析 ?2023年社區(qū)商業(yè)和底商成為北京商鋪市場的主要類型，增長速度持續(xù)放大，竣工面積不 少于 30萬平方米，同比增長 100％以上； ?南城大批住宅項(xiàng)目都進(jìn)行社區(qū)商業(yè)、底商的開發(fā)； ?目前北京商鋪投資相對于股市和住宅，其回報(bào)率較高，資金回收周期一般是 6至 8年，此 后年出租收益率為 16％左右。 北京市、南城地區(qū)的社區(qū)商業(yè)及底商 市場供應(yīng)量、經(jīng)營情況及趨勢 賽睿顧問 3 invest 4 重要結(jié)論摘要 綜合調(diào)查情況，針對北京市、南城的社區(qū)商業(yè)及底商經(jīng)營情況總結(jié)分析： ?階段性供過于求； ?北京商鋪空置率 15％到 20％； 北京市各商鋪售價(jià)情況： ?普通社區(qū)商業(yè)售價(jià) 1— 2萬 /平方米； ?中檔住宅、寫字樓、公寓底商售價(jià) 2— 3萬 /平方米； ?高檔住宅、寫字樓、公寓底商售價(jià) 3— /平方米。 北京市及南城各沿街商鋪?zhàn)饨鹎闆r： ?租金上大致可分三檔商鋪； 3— 5元 /天 /平方米， 5— 8元 /天 /平方米， 8— 10元 /天 /平方米； ?其中以 5— 8元 /天 /平方米為主要商鋪?zhàn)饨饳n次，占有率為 50％左右； ?南城沿街商鋪的租金以 3— 5元 /天 /平方米為主要商鋪?zhàn)饨饳n次，但在未來拆遷可能性極 大，因此我司認(rèn)為南城商鋪在未來幾年中，租金提升空間較大。 賽睿顧問 3 invest 5 重要結(jié)論摘要 綜合調(diào)查情況，針對北京市、南城地區(qū)的社區(qū)商業(yè)及底商未來發(fā)展趨勢分析： ?社區(qū)底商市場供需兩旺； ?社區(qū)底商投資以地段為首； ?社區(qū)底商的租售價(jià)格隨行就市； ? 社區(qū)商業(yè)仍將以超市、餐飲、美容美發(fā)等服務(wù)業(yè)態(tài)為主要經(jīng)營內(nèi)容； ?未來社區(qū)商業(yè)形成的特點(diǎn)：就近方便、價(jià)廉物美、服務(wù)多樣 ； ?未來社區(qū)商業(yè)經(jīng)營重點(diǎn)是生鮮方面； ?未來小型底商需求量有增加趨勢； ?北京商鋪成交急升，投資潛力大。 賽睿顧問 3 invest 6 重要結(jié)論摘要 現(xiàn)代城 ：作為北京概念型商鋪的典型； ?現(xiàn)代城商業(yè)開發(fā)規(guī)模略大，影響后期經(jīng)營的穩(wěn)定，本項(xiàng)目開發(fā)時(shí)要謹(jǐn)慎判斷； ?如何避免商鋪招商與前期定位存在差異，是開發(fā)商后期的一項(xiàng)重要工作； ?鑒于現(xiàn)代城后期出現(xiàn)的問題，主要原因就是商鋪完全出售，本項(xiàng)目應(yīng)有所警惕。 蘋果社區(qū) ： 社區(qū)商業(yè)配套及區(qū)域商務(wù)配套； ?作為社區(qū)商業(yè)，和本項(xiàng)目類似，其理念值得參考借鑒； ?本項(xiàng)目商鋪分割時(shí)，可以考慮“自由連通式”的鋪位分割方法； ?注重文化元素與商業(yè)地產(chǎn)的適當(dāng)結(jié)合； ?商鋪在營銷策略中，可借鑒蘋果社區(qū)多種方式的宣傳手段為其營銷。 綜合調(diào)查情況，以下社區(qū)商業(yè)及底商對于本項(xiàng)目來講有下述借鑒點(diǎn)： 賽睿顧問 3 invest 7 重要結(jié)論摘要 萬泉商務(wù)花園 ：高檔住宅商業(yè)配套及高檔商務(wù)底商； ?本項(xiàng)目的底商規(guī)模需要參考社區(qū)內(nèi)人口數(shù)量而定； ?有效改善社區(qū)環(huán)境及硬件設(shè)施，有利于商業(yè)后期的成功運(yùn)營； ?本項(xiàng)目提升商鋪價(jià)格，首要問題是挖掘能夠提升商鋪銷售價(jià)格的影響因素； ?新生商業(yè)需要培育，在此階段租金需要提升，不可在培育期中過高。 華騰園 ： 以社區(qū)內(nèi)住宅人群為主，社區(qū)周邊為輔； ?因?yàn)殚_發(fā)商前期原因，底商僅賣得住宅略高價(jià)格，開發(fā)商利益沒有最大化，屬 于開發(fā)商需要警惕的操作方式； ?該項(xiàng)目最大的借鑒在于商業(yè)底商項(xiàng)目的低價(jià)值操作。 賽睿顧問 3 invest 8 重要結(jié)論摘要 北京財(cái)富中心 ：北京目前乃至未來真正的國際商務(wù)核心區(qū)底商 ?該項(xiàng)目底商的規(guī)劃設(shè)計(jì)均有效推動(dòng)商鋪價(jià)值空間，值得本項(xiàng)目借鑒； ?底商的品質(zhì)是本項(xiàng)目需要關(guān)注的； ?現(xiàn)代消費(fèi)觀念的不斷提高，本項(xiàng)目應(yīng)更多的關(guān)注如何體現(xiàn)出整體化、人性化和專業(yè)化。 珠江駿景 ： 服務(wù)于本社區(qū)及周邊居民 ?鑒于珠江駿景商業(yè)規(guī)模過大，商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)加大，本項(xiàng)目應(yīng)做適當(dāng)規(guī)模的商業(yè)，不應(yīng)偏大； ?本項(xiàng)目如有地下商業(yè)面積，建議采取下沉廣場的方式； ?物品、服務(wù)、體驗(yàn)業(yè)態(tài)三者兼顧有利于本項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。 賽睿顧問 3 invest 9 重要結(jié)論摘要 望京新城 A5區(qū) ：服務(wù)于本社區(qū)及周邊居民； ?其底商的成長、成熟過程無疑是北京底商發(fā)展歷史的經(jīng)典案例，值得本項(xiàng)目參考； ?望京新城 A5區(qū)成為韓國人聚居地，并且當(dāng)?shù)氐咨叹哂械湫晚n國城的特點(diǎn)，其成功 對本項(xiàng)目“浙江城”類似概念有借鑒價(jià)值； ?本項(xiàng)目商業(yè)的定位、規(guī)劃需要從望京新城 A5區(qū)的發(fā)展中吸取經(jīng)驗(yàn)。 清芷園 ： 服務(wù)于本社區(qū)居民 ?每個(gè)項(xiàng)目應(yīng)結(jié)合自身情況準(zhǔn)確定位； ?應(yīng)引入主力商戶來帶動(dòng)本項(xiàng)目的
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