【正文】 3 invest 27 萬泉商務花園底商 賽睿顧問 3 invest 28 關于萬泉商務花園底商 位置： 海淀區(qū)巴溝南路 35號 ， 蘇州橋萬泉河路往西； 定位：高檔社區(qū)底商； 商業(yè)性質(zhì)：高檔住宅商業(yè)配套及高檔商務底商； 規(guī)模：總商業(yè)面積為 20230平方米； 業(yè)態(tài)組合： 快餐廳 、 咖啡廳 、 美容美發(fā) 、 商務中心 等； 經(jīng)營狀況：美容美發(fā)已經(jīng)開業(yè)； 經(jīng)營理念：高品質(zhì) 、 高檔次服務于社區(qū)住宅及商務配套； 商業(yè)環(huán)境： 新古典主義歐陸風格商業(yè)街 ； 硬環(huán)境：停車位充足 ， 綠化率較高 ， 外立面可視性好； 商鋪檔次：中高檔次； 人氣：尚未形成較大人氣； 住宅售價： 11000元 /平方米； 商業(yè)售價： 20230元 /平方米；商鋪租金： 8— 12元 /天 /平方米； 賽睿顧問 3 invest 29 賽睿顧問 3 invest 30 萬泉商務花園底商優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢 位于 西北三環(huán)地帶 ， 交通便利 ， 多條公交路線可以到達； 比鄰中關村地區(qū) ， 較高收入消費人群對其有效的支撐； 其自身較好的社區(qū) 環(huán)境及硬件優(yōu)勢 。 賽睿顧問 3 invest 19 現(xiàn)代城底商前景分析 前景： 社區(qū)商業(yè)已趨于成熟，但其對體驗業(yè)態(tài)的發(fā)掘遠遠不夠，無法適應未來消費的需求。 賽睿顧問 3 invest 8 重要結論摘要 北京財富中心 ：北京目前乃至未來真正的國際商務核心區(qū)底商 ?該項目底商的規(guī)劃設計均有效推動商鋪價值空間，值得本項目借鑒； ?底商的品質(zhì)是本項目需要關注的； ?現(xiàn)代消費觀念的不斷提高，本項目應更多的關注如何體現(xiàn)出整體化、人性化和專業(yè)化。北京東方賽睿投資顧問有限公司 鼎能置業(yè)南中軸路商業(yè)項目 競爭市場研究報告 （社區(qū)商業(yè)及底商） 二 OO四 年四月 1 1 賽睿顧問 3 invest 2 目 錄 重要結論摘要 3 研究背景及方法 11 競爭項目分析 13 競爭項目：社區(qū)商業(yè)及底商 14 15 21 27 33 39 45 A5區(qū)底商 51 57 63 賽睿顧問 3 invest 3 重要結論摘要 綜合調(diào)查情況，針對北京市、南城地區(qū)的社區(qū)商業(yè)及底商市場供應量總結分析 ?2023年社區(qū)商業(yè)和底商成為北京商鋪市場的主要類型，增長速度持續(xù)放大，竣工面積不 少于 30萬平方米，同比增長 100％以上； ?南城大批住宅項目都進行社區(qū)商業(yè)、底商的開發(fā)； ?目前北京商鋪投資相對于股市和住宅，其回報率較高，資金回收周期一般是 6至 8年，此 后年出租收益率為 16％左右。 華騰園 ： 以社區(qū)內(nèi)住宅人群為主，社區(qū)周邊為輔； ?因為開發(fā)商前期原因，底商僅賣得住宅略高價格，開發(fā)商利益沒有最大化，屬 于開發(fā)商需要警惕的操作方式； ?該項目最大的借鑒在于商業(yè)底商項目的低價值操作。 劣勢 現(xiàn)代城底商的規(guī)模不夠大，無法滿足其后期發(fā)展； 底商北側的招商與定位不一致； 現(xiàn)代城是帶產(chǎn)權的商業(yè)商務經(jīng)營用房，開發(fā)商在銷售后對經(jīng)營用房沒有約束力，導 致無經(jīng)營主題現(xiàn)象是不可避免的； 租金過高，后期商戶經(jīng)營壓力過大，導致商戶頻頻更換。 賽睿顧問 3 invest 26 本項目參照性分析 結合蘋果社區(qū)底商的優(yōu)缺點，本項目應注意以下幾點： ，和本項目類似，其理念值得參考借鑒； ，可以考慮“自由連通式”的鋪位分割方法； ； ，可借鑒蘋果社區(qū)多種方式的宣傳手段為其 營銷 。 賽睿顧問 3 invest 37 華騰園底商前景分析 前景： 社區(qū)商業(yè)處于發(fā)展階段，前景主要以服務于社區(qū)內(nèi)部方向發(fā)展。 劣勢 周邊是北京大型的服裝批發(fā)市場的集散地，治安有些混亂； 本社區(qū)商業(yè)規(guī)模過大，社區(qū)居民難以支撐這么大的商業(yè)市場； 底商地下一層的出租困難，出租率極低，嚴重影響了社區(qū)商業(yè)氣氛。 賽睿顧問 3 invest 56 本項目參照性分析 結合望京新城 A5區(qū)的優(yōu)缺點，本項目應注意以下幾點 ： 、成熟過程無疑是北京底商發(fā)展歷史的經(jīng)典案例，值 得本項目參考； A5區(qū)成為韓國人聚居地，并且當?shù)氐咨叹哂械湫晚n國城的 特點，其成功對本項目“浙江城”類似概念有借鑒價值； 、規(guī)劃需要從望京新城 A5區(qū)的發(fā)展中吸取經(jīng)驗。 賽睿顧問 3 invest 67 第五大道底商前景分析 前景： 商戶基本上已完全入駐，其經(jīng)營效果還未真正的展現(xiàn)出來。 :21:0301:21:03January 30, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 01:21:0301:21:0301:21Monday, January 30, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 :21:0301:21Jan2330Jan23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯