【正文】 第一章 項目概況 項目位置 本次調(diào)研的項目地塊位于安陽市北關(guān)區(qū)內(nèi)，具體為紅旗路以東，愛民路以西，永安街北 ,電池廠北路南原安陽市電池廠地塊上。 項目經(jīng)濟技術(shù)指標 該地塊規(guī)劃面積 公頃，分為三部分，其中商業(yè)規(guī)劃為 公頃 ,居住 公頃 ,其它配套 公頃。 容積率：小于等于 用地面積： 畝 用地性質(zhì)：居住、商業(yè) 使用年限：商業(yè) 40 年住宅 70 年 綠地率≥ 35 % 項目開發(fā)現(xiàn)狀 項目地塊處屬原電池廠廠區(qū)，有部分廠房，有一定的平整難度；地塊目前有現(xiàn)狀道路，大部分以硬化；地塊內(nèi)部分樹木和草地，可加以利用。 第二章 安陽市房地產(chǎn)宏觀背景分析 第一節(jié) 宏觀經(jīng)濟概況 安陽概況 安陽市位于河南省最北部，地處晉、冀、豫三省交匯處，西依太行山與山西接壤，北隔漳河與河北省邯鄲市相望，東與濮陽市毗鄰，南與鶴壁、新鄉(xiāng)連接。西部為山區(qū)，東部為平原。安陽是中國七大古都之一，國家歷史文化名城和風景旅游勝地，交通便利，京廣鐵路縱貫市區(qū)，京珠高速公路、 10 107 國道貫穿南北市區(qū)公路縱橫交 織，公交線路四通八達，已形成市內(nèi)聯(lián)網(wǎng)、市外聯(lián)線的三縱三橫交通網(wǎng)絡(luò)。安陽是河南省的重要工業(yè)基地，已初步形成了冶金、電子、化工、電力、機械、紡織、醫(yī)藥、煙草等工業(yè)體系。全市現(xiàn)有限額以上工業(yè)企業(yè) 550 家，大中型企業(yè) 77 家。人口 536。 6 萬 (2020 年底 ) 安陽市宏觀經(jīng)濟發(fā)展狀況 2020 年，全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長 %，人均生產(chǎn)總值達到 12054元，在全國內(nèi)地城市 GDP 排名中位列第 93 位；地方財政一般預算收入 億元，比上年增長%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 10009元，農(nóng)民人 均收入 3772 元，分別增長 %和 %；全市金融機構(gòu)各項存款余額 億元，貸款余額 億元，分別增長 %和 17%。三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)成比例為 ： ： ，二三產(chǎn)業(yè)比重達到 %，全市正處于中期工業(yè)化加速發(fā)展的新階段。目前，全市有中國名牌 1 個、河南省名牌產(chǎn)品 19 個、河南省名牌農(nóng)產(chǎn)品 3個、河南省優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品 41 個。安陽現(xiàn)有 1 個省級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、 1 個國家級星火技術(shù)密集區(qū)（林州市）、 1 個可持續(xù)發(fā)展試驗區(qū)（林州市）、 1 個國家級高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心和1 個國家級生產(chǎn)力促進中心示范中 心。科研院所 8家，其中中央直屬 1家。民營科技機構(gòu) 18家。國家、省、市級工程技術(shù)中心各 1家，省級高新技術(shù)企業(yè) 58 家，高新技術(shù)產(chǎn)品 160個。2020 年，全市獲得省部級以上獎勵的科技成果 13 項。 3．城鎮(zhèn)化進程 截止 2020 年底，安陽市城鎮(zhèn)化率為 %。小城鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)面積 162 平方公里，總?cè)丝?萬元；小城鎮(zhèn)人均居住面積達到 ，人均公共綠地 平方米，自來水普及率達到98%，道理硬化率達到 60%。安陽市連續(xù)七年被評為“全省小城鎮(zhèn)建設(shè)先進地市”，滑縣道口鎮(zhèn)等 5 個鎮(zhèn)被定為“全國重點鎮(zhèn)”，萬古鎮(zhèn)等 6 個鎮(zhèn)被定為“河南省重點鎮(zhèn)”，合澗鎮(zhèn)等11 個鎮(zhèn)被定為“市級重點鎮(zhèn)”，臨淇等 18 個鎮(zhèn)被評為“中州名鎮(zhèn)”。 城市公用事業(yè)建設(shè)日新月異。建成區(qū)現(xiàn)有市政道路 199條，總長度 公里，總面積；綠化覆蓋率 %，綠地率 %，人均公共綠地面積 平方米；自來水廠 5 個，年供水總量 4750 萬平方米；天然氣用戶 17 萬戶，燃氣普及率 37%；公交線路 46條，運營線路總長度 564 公里。 ◆安陽國民經(jīng)濟發(fā)展水平和綜合經(jīng)濟實力都排在全省前列，城市居民收入較高、消費能力較強，加上旅游經(jīng)濟的拉動， 社會消費十分活躍。其中，住宅消費隨著政府引導，整體走勢繼續(xù)趨高，房屋銷售和土地交易價格指數(shù)上漲明顯，預計這種趨勢將繼續(xù)保持若干年。 ◆經(jīng)濟發(fā)展是城市發(fā)展的基礎(chǔ)。沒有強大的經(jīng)濟動力作保障，城市發(fā)展就會是一句空話。近幾年來，作為豫北中心城市的安陽，經(jīng)濟一直保持了高速的增長，從而為城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)提供了巨大的動力。 第二節(jié) 安陽城市規(guī)劃及建設(shè) 【城市總體布局結(jié)構(gòu)】 安陽形成了以鐵西為工業(yè)區(qū)、南為經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、東為行政區(qū)、北為休閑居住區(qū)的大框架 (1)沿文峰中路及北大街形成以購物為主的傳統(tǒng)商業(yè)街，并作為安 陽市的中心購物區(qū)。 (2)沿解放路、紅旗路及人民大道形成以商業(yè)商貿(mào)為主的主城 中心商務(wù)區(qū)（ CBD） ，特別是金豪商務(wù)寫字樓以及未來的沃爾瑪?shù)娜腭v，更為該區(qū)域增加了商務(wù)中心的份量。 (3)北部因有洹水公園和洹河休閑區(qū)更成為高檔居住區(qū)。（ 4）中華路以東形成以行政辦公為主的主城 東部中心 ◆從城市整體布局結(jié)構(gòu)來看，本項目所在的區(qū)域?qū)儆谥鞒菂^(qū)商務(wù)中心及居住中心的范疇，具有不可比擬的、得天獨厚的優(yōu)勢。因此在項目開發(fā)定位時一方面要看到此地塊交通便利環(huán)境優(yōu)美的特點，又要看到其處于城市中心商務(wù)區(qū)和居住區(qū)的先天硬件優(yōu)勢。 ◆從 上述用地布局來看，北大街，一百貨及二百貨將連成一片，安陽河及洹水公園成為生活背景。被“城市商務(wù)中心”、“購物中心”、“居住中心”所圍繞的純粹生活居住區(qū)，同時在商業(yè)、文化、教育、體育、醫(yī)療以及公共綠地上均有相應(yīng)規(guī)劃，因此在這片區(qū)形成真正意義上的 CLD（中央生活區(qū)）是具備相關(guān)條件的。所以本項目在營銷推廣上可以突出 CLD 的發(fā)展前景。 【房地產(chǎn)與城市建設(shè)】 2020 年我市施工的房屋面積高達 萬平方米，竣工的房屋面積僅 萬平方米，有大量的在建房屋面積將結(jié)轉(zhuǎn)到 2020 年施工。 2020 年我市完成房地產(chǎn) 開發(fā)投資 億元，較 2020 年度的 31％，房地產(chǎn)開發(fā)投資將繼續(xù)保持較大的規(guī)模。 2020 年，安陽房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模的增大將帶動市場供應(yīng)量的增加。 房屋銷售價格指數(shù)、土地交易價格指數(shù)上漲明顯 .房屋銷售價格上漲幅度已達歷年之最。 第三節(jié) 安陽市房地產(chǎn)運行狀況分析 安陽 2020 年房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 2020 年安陽房地產(chǎn)開發(fā)投資有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)如下： 指標名稱 全年累計 比去年同期累積增長 房地產(chǎn)投資額（萬元） 億 31% 施工面積（萬平方） 萬平方米 % 其中本年新開工（萬平方） 萬平方米 大致相等 竣工面積（萬平方） 萬平方米 大致相等 商品房屋銷售額（萬元） 億 5% 商品房銷售建筑面積（萬平方） 萬平方米 % 2020 年安陽房產(chǎn)交易市場的持續(xù)增長，主要因為市場有旺盛的需求，特別是城市板塊拉大、舊城改造等項目的啟動，使得大量拆遷戶涌入市場，市場需求被有效放大。 房地產(chǎn)運行狀況 ◆安陽房地產(chǎn)持續(xù)升溫 安陽市房地產(chǎn)市場自 2001 年開始不斷升溫，經(jīng)過去年一年的市場調(diào)整后，安陽房地產(chǎn) 市場更為火爆，而市場也逐步接受安陽市場的發(fā)展。至 2020 年，更多的樓盤紛紛推出市場，市場的銷售價格也有著大幅的提高， 2020 年的房價比 2001 年的房價整體提升在 1500元左右，有的高檔項目甚至更高，目前安陽的高檔樓盤已經(jīng)突破 3000元 \平方 ,以 2020年房價整體提升了將近 1000 元 . ◆住宅市場結(jié)構(gòu)趨向合理 安陽市房地產(chǎn)開發(fā)投資額完成比上年同期有較大增長。其中：住宅投資占投資額的 60.％以上，住宅投資主力優(yōu)勢的顯現(xiàn)，說明安陽市房地產(chǎn)開發(fā)投資方向已按照市場對住宅消費的需求做出了適時的調(diào)整，加大了住宅產(chǎn)業(yè)的投入 。 ◆新開項目規(guī)模快速擴張 目前安陽市房地產(chǎn)開發(fā)正處于新一輪啟動期，新開工面積呈現(xiàn)出持續(xù)快增態(tài)勢，帶動全部房屋施工面積穩(wěn)健擴大。 ◆中檔價位成市場主力 統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在商品房價格結(jié)構(gòu)上小于 2800 元／㎡的房屋成為市場主力，成交戶數(shù)占總成交戶