【正文】 中國最大的管理資源中心 第 1 頁 共 51 頁 世紀(jì)花苑二期調(diào)研報告 第一章 項目概況 第一節(jié) 地塊情況 項目地塊位于吉安市繁華鬧市處，井岡大道與韶山西路交匯處，周邊配套設(shè)施齊全，是吉安少有的成熟小區(qū)。 主要配套設(shè)施有： 學(xué)校 ：吉安八中與小區(qū)隔路相對，另有吉安教育學(xué)院比鄰而居； 商業(yè) ： 附近的吉福購物廣場，是比較成熟的購物中心，從小區(qū)到購物廣場，步行只需 3 分鐘；商場內(nèi)商品琳瑯滿目，生活用品、新鮮蔬菜等配備齊全。 往南 500 米，井岡大道與陽明東路交匯處，有更成熟的文山步行街商業(yè)中心，是目前吉安市最為繁華的商業(yè)中心； 菜市場 ： 小區(qū)獨自配備齊全的菜市 場，品種齊全。入住小區(qū)，為戶主生活提供了生活之便； 銀行： 中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行， 24 小時全天候服務(wù)，為小區(qū)提供優(yōu)質(zhì)的生活服務(wù)； 交通 ： 10 路公交車為小區(qū)的交通條件提供保證， 10 路為環(huán)城公交車， 2 路公交車直通吉安火車站。 中國最大的管理資源中心 第 2 頁 共 51 頁 第二節(jié) 發(fā)展商 發(fā)展商為吉安巨富房地產(chǎn)有限公司成立于 1999 年 10 月，是由吉安市計劃委員會引進(jìn)的外資投資企業(yè)，注冊資本為 800 萬元人民幣，主營房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、物業(yè)管理、水電安裝。 2001 年成功開發(fā)了吉安“第一個別墅小區(qū)”，創(chuàng)下了吉安市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)別墅的先河。 中國最大的管理資源中心 第 3 頁 共 51 頁 第三節(jié) 項目背景 吉安市位于江西中部，吉泰盆地中心，京九鐵路、贛粵高速公路和105 國道貫穿全境，作為江西中部的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，改革開放以來，特別是近幾年，城市發(fā)展步伐加快，城市功能增強，規(guī)模擴張。撤地建市后，“一江兩岸”城市飛速發(fā)展的格局已形成，這為房地產(chǎn)開發(fā)提供了大顯身手的機會。 99 年成立的巨富公司先后完成了世紀(jì)花苑一期商品房開發(fā)總建筑面積 萬平方米。建成別墅 37 幢，商品房 87 套，商業(yè)店面 74 間，農(nóng)貿(mào)小商品市場 3000 平方米。近期購買食品二廠 畝土地，擬開 發(fā)“世紀(jì)花苑二期”。我問 由于一期開發(fā)的有利條件，二期的開發(fā)占盡了天時、地利、人和。 中國最大的管理資源中心 第 4 頁 共 51 頁 第四節(jié) 市政規(guī)劃 本項目屬城區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃范圍吉州區(qū)內(nèi)。 吉州區(qū)是城市中心所在地，以居住商貿(mào)為主的綜合城區(qū)，集居住、文教、體育、金融為一體?？扇菁{ 9 萬人居住，城區(qū)安排有市政用地，學(xué)校、醫(yī)院、郵電所、公交車站、大型商業(yè)、公共建筑及服務(wù)設(shè)施。休閑廣場成為居住區(qū)居民體育活動、集會、休閑、娛樂的場所，離本項目也比較近。 中國最大的管理資源中心 第 5 頁 共 51 頁 第五節(jié) 周邊現(xiàn)狀 目前地塊周邊建筑 物較少，均為低矮房，雖屬城市中心區(qū)，但僅有部分單位自建住宅和居民自建住宅，其中以贛江制藥廠生活區(qū)較大，地段較為偏僻，道路沒有整改，造成交通不便，配套一般，人氣不旺。 第六節(jié) 項目分析 中國最大的管理資源中心 第 6 頁 共 51 頁 一、 有利因素分析 1) 導(dǎo)向優(yōu)勢 本項目的建設(shè)旨在成為超前性、導(dǎo)向性、科技含量高的別墅示范小區(qū)，因此，起點高、要求高、前景好。 2) 政策優(yōu)勢 本項目因為是外商投資，所以獲得了吉安市政府及有關(guān)管理部門的大力支持和協(xié)助，有利于加快建設(shè)進(jìn)程。 3) 規(guī)模優(yōu)勢 本項目共占地 100 余畝，規(guī)模較大，便于以嶄新 的思路進(jìn)行設(shè)計規(guī)劃，造就一個完善的社區(qū)形象，有操作潛力。 4) 品牌優(yōu)勢 巨富公司是外商投資企業(yè)，加上世紀(jì)花苑一期的建設(shè)成功，在吉安人們心中已樹立了良好的形象，以此為基礎(chǔ)帶動本項目推出，又為巨富公司的形象錦上添花。 5) 中心北移擴勢 本項目地塊位于吉州片區(qū)，由于老城改造困難，目前吉安市的建設(shè)有北擴南移傾向，小區(qū)地塊將成為吉安未來的黃金地 中國最大的管理資源中心 第 7 頁 共 51 頁 帶，前景光明。 二、 不利因素分析 1) 位置稍偏 從目前來看，小區(qū)地塊位置較偏，公共交通困難，給來住戶出行帶來一定的不便，是阻礙消費者購買的大難題。 2) 配套問題 項目周邊目前基本上 沒有配套，僅有自備商業(yè)也難以讓未來消費者滿意，為本項目的二期銷售帶來一定的困難。 3) 消費者心理障礙 市場調(diào)查顯示，吉安市民有不愿遷出中心傾向，同時對購房后的質(zhì)量和信譽問題極為關(guān)注，況且本項目又在市中心邊緣區(qū)，這就對項目的形象及宣傳手段提出了很高的要求。 4) 商品化問題 目前吉安市總體消費水平偏低，住宅商品化率低，房改較晚，費用較多。自建房與公建房都削弱了商品房的市場需求， 中國最大的管理資源中心 第 8 頁 共 51 頁 如何在政策上引導(dǎo)消費者、激發(fā)購買力，將對項目的成功開發(fā)起重大作用。 第二章 區(qū)域環(huán)境分析 第一節(jié) 自然地理條件分析 中國最大的管理資源中心 第 9 頁 共 51 頁 一、位置和氣候條件 吉安，古稱廬陵，吉州是歷史文化名城，位于江西省中部，轄二區(qū)十一縣。城市規(guī)劃區(qū)域面積 820 平方公里，規(guī)劃城區(qū)面積 43 平方公里，設(shè)吉州、青原兩區(qū)，市區(qū)人口達(dá) 30 萬人。以工業(yè)為主，旅游、農(nóng)業(yè)占有比例也較大，電子、機械、醫(yī)藥化工、建材、食品五大支柱產(chǎn)業(yè)。 吉安的氣候?qū)賮啛釒駶櫺詺夂?。四季分明，溫和濕潤，日照充足，雨量充沛。年平均氣?℃。 二、自然資源 吉安生態(tài)環(huán)境良好，自然資源豐富，是一座眾山環(huán)繞的濱江之城。千里贛江穿越城區(qū)而過，城內(nèi)禾河、后河、螺湖水、文仁河、 草坪溪、青原溪匯注贛江。神崗山、華蓋山、真君山、天玉山、青原山拱抱全城。 自然景觀有：天玉山銅壺滴漏、青原山釣魚石、小口疊泉瀑布，石瀑布、七祖塔試刻石、侍郎山麓、石瀑布、贛江中心、白鷺州、螺子山盤湖、官塘水庫等，景色迷人、壯觀引人入勝。 人文景觀有：凈居寺（含七祖塔），白鷺洲書院、云章閣、風(fēng)月樓、古南塔；毛澤東、朱德舊居，革命烈士紀(jì)念碑，深情烈士墓、百青原臺、因果寺、石屋古塔、周忱墓、逸亭、天后宮、石刻牌坊、陽明書院、臨江古窯等為市級人文遺址。 中國最大的管理資源中心 第 10 頁 共 51 頁 釣源村、文石村還有古村道，古柏樹是明末清初建筑風(fēng)格的建筑群。由 此可以看出，吉安自然資源豐富，歷史文化源遠(yuǎn)流長。 三、交通狀況 吉安交通四通八達(dá)， 105 國道，京九鐵路和建設(shè)中的贛粵高速交通公路均從境內(nèi)通過。青原大道、井岡山大道、陽明路、韶山路由三座贛江大橋逐線連接，形成“井”狀交通網(wǎng)絡(luò)。 1 路、 2 路、 3 路、 7 路、9 路、 10 路來回往返火車站及市區(qū)各個地方。 四、地方風(fēng)俗 吉安城鄉(xiāng)的風(fēng)俗，屬于民族文化范疇，蘊藏著漢民族忠厚淳樸的美德。 每逢 ：春節(jié)、端午節(jié)、中秋節(jié)、中亢節(jié)、重陽節(jié)，本地人民張燈結(jié)彩，敲鑼打鼓，走村游街，把地方特色展現(xiàn)的淋漓盡致。 分家分戶，帶子過繼，招郎上門，經(jīng)過新思想的沖擊，已經(jīng)成為一種好的鄉(xiāng)村習(xí)俗。 飲食：大米多主食雜糧，面食為輔。新鮮蔬菜是本地居民的主要菜肴。在菜肴的烹調(diào)上，注重佐料，講究色香，一菜多味；喜辣，好酒，并有茶相伴。 城市勞動群眾在閑暇時間，喜歡上茶館聊天，愛圍“火塘”聊天、玩牌。并在春節(jié)期間開展龍燈、獅燈等民間文藝活動。 吉安方言屬于贛方言，具有贛方言西南的共同點，沒有翹舌音； 中國最大的管理資源中心 第 11 頁 共 51 頁 沒有全濁聲母，中古濁塞音，濁塞嗓音聲母不分平仄一律變成送氣清音。市區(qū)流言更接近于 普通話，其它差異不大。 五、宏觀經(jīng)濟(jì)狀況分析 2002 年月 1—— 12 月份全市國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 200 億元，按可比價計算比上年增長了 13%；其中第一產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值達(dá) 104 億元，按可比價計算較上年增長了 %，第二產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值達(dá) 58 億元，可比價計算較上年增長 %；第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化。 圖 21