【正文】 94%，接近于吉安現(xiàn)狀，大部分人還處于“安家”階段，并沒(méi)有過(guò)剩的經(jīng)濟(jì)支柱去投資或者渡假。 1選擇貸款能承受的月供范圍： %%%%%500 元以下5001000元10011500元15012000元200 0元 以上 分析： %的被調(diào)查人員選擇 500— 1000 元的月供，說(shuō)明買房樣式已經(jīng)多元化，這就需要發(fā)展商做好銀行按揭服務(wù)，以滿足消費(fèi)者需求。 10001400 元 / m2這一價(jià)格所占比例已占到 22%，證明這一價(jià)格比較合理，較為居民所接受，畢竟吉安屬于地級(jí)市，處于發(fā)展當(dāng)中，經(jīng)濟(jì)相對(duì)薄弱，對(duì)高價(jià)位的樓盤除了極少數(shù)有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的買家可以承受外，大多數(shù)一般居民還是難以支付。 家庭人口： 中國(guó)最大的管理資源中心 第 30 頁(yè) 共 51 頁(yè) %%%%%% 1人2人3人4人5人5人 以上 分析： 目前，社會(huì)大眾家庭成員三口之 家占了 %，這說(shuō)明了三口之家購(gòu)房的占了平均近五成，本項(xiàng)目將來(lái)的購(gòu)房主力將來(lái)自于三口之家，這對(duì)本項(xiàng)目戶型定位有重要參考意義。 喜歡的住宅結(jié)構(gòu)： 中國(guó)最大的管理資源中心 第 29 頁(yè) 共 51 頁(yè) %%%%平層錯(cuò)層復(fù)式躍式 分析： 居民選擇復(fù)式的比例比較多，但在這里需要注意的是：不要被消費(fèi)者的這種追求時(shí)髦的心理所誤導(dǎo)，畢竟它的價(jià)格不菲。 2 、是否有購(gòu)房打算： %%%%有，一年內(nèi)有，13 年有，3年 后不打算買 分析： 有購(gòu)房意向的所占比例總體略低于“不打算買”的，說(shuō)明吉安市民目前購(gòu)房的需求不太強(qiáng)烈，這證明雖然對(duì)現(xiàn)在的住房條件不滿，但由于市場(chǎng)上沒(méi)有質(zhì)素高的房子而降低了購(gòu)買欲。 居民購(gòu)房意向統(tǒng)計(jì)： %17%%%%%%%一年內(nèi)13年內(nèi) 3年以后 中國(guó)最大的管理資源中心 第 26 頁(yè) 共 51 頁(yè) 從以上可以看出，有 %的居民在 3 年之內(nèi)有購(gòu)房現(xiàn)象，此人群是本項(xiàng)目一定的目標(biāo)客戶。我司人員在吉安調(diào)研期間，對(duì)消費(fèi)者作了廣泛的問(wèn)卷調(diào)查，搜集了第一手資料，取得較 具說(shuō)服力的一些數(shù)據(jù)，在此分類進(jìn)行分析，以為本項(xiàng)目的策劃提供依據(jù)。（注：吉州的樓盤規(guī)模大于青原） 在售樓盤的狀況 目規(guī)模普遍相對(duì)較小，占地面積多為 2—— 4 萬(wàn) m2，未有形成規(guī)模性住宅社區(qū)。以單位自建房為例，若實(shí)行完全的貨幣分房政策后，市場(chǎng)潛力將會(huì)增大。（此數(shù)據(jù)來(lái)自銀行部門及房管部門） 第四章 產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析 第一節(jié) 住宅供給狀況分析 吉安市住宅類型概況起來(lái)可以分三類：?jiǎn)挝蛔越ㄗ≌?、居民私建住宅、商品住宅，三者面積比為 48： 27： 25。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有投資金額大，建設(shè)周期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)大等特點(diǎn)。 綜述 吉安房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，發(fā)展態(tài)勢(shì)較平穩(wěn)，沒(méi)有出現(xiàn)大起大落，主要特征為： 缺乏有效扶持政策，產(chǎn)生管理機(jī)制協(xié)調(diào)度差，影響整體進(jìn)度。 第二節(jié) 前景展望 吉安人講究“頭頂有瓦” —— 意即生活好先要有房子住，說(shuō)明住房需求是存在的。 第三章 行業(yè)環(huán)境分析 第一節(jié) 現(xiàn)狀概述 2001 年吉安共 35 家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)， 2001 年全市共完成房地開(kāi)發(fā)投資 1346 萬(wàn)元，其中商品住房完成投資 萬(wàn)元，商品住宅的開(kāi)發(fā) 中國(guó)最大的管理資源中心 第 17 頁(yè) 共 51 頁(yè) 投資占全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額的 81%，商品住宅的開(kāi)發(fā)占有絕對(duì)的主導(dǎo)地位是開(kāi)發(fā)資金的最基本流向，從開(kāi)發(fā)面積來(lái)看， 2001 年商品房施工總面積 萬(wàn) m2，其中住宅開(kāi)工面積 萬(wàn) m2，占施工總面積的 %。老年扶貧、民政優(yōu)撫、社會(huì)建設(shè)深入開(kāi)展，城鄉(xiāng)居民的生產(chǎn)生活條件進(jìn)一步改善。 大規(guī)模的城市美化 為了建設(shè)美麗的濱江花園城市，吉安市投資 980 多萬(wàn)元完成了北門街、人民路、仁山坪路、中山東路、田侯路等地的路燈改造復(fù)明工程。兩年來(lái)，市區(qū)完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目投資 億元。 城市基礎(chǔ)建設(shè)設(shè)施及發(fā)展規(guī)劃 中國(guó)最大的管理資源中心 第 13 頁(yè) 共 51 頁(yè) 為響應(yīng)省委、省政府提出的“三個(gè) 基地、一個(gè)后花園”的發(fā)展戰(zhàn)略，近年來(lái)，尤其是自 2000 年撤地設(shè)市以來(lái)，市委、市政府致力于調(diào)整城市規(guī)劃布局，提升了城市化進(jìn)程。 人口狀況 全市人口 470 萬(wàn)人，其中吉安市區(qū)人口達(dá) 30 萬(wàn)人。市區(qū)流言更接近于 普通話，其它差異不大。在菜肴的烹調(diào)上，注重佐料，講究色香，一菜多味；喜辣，好酒，并有茶相伴。 每逢 ：春節(jié)、端午節(jié)、中秋節(jié)、中亢節(jié)、重陽(yáng)節(jié)，本地人民張燈結(jié)彩，敲鑼打鼓，走村游街，把地方特色展現(xiàn)的淋漓盡致。 三、交通狀況 吉安交通四通八達(dá)， 105 國(guó)道，京九鐵路和建設(shè)中的贛粵高速交通公路均從境內(nèi)通過(guò)。 自然景觀有：天玉山銅壺滴漏、青原山釣魚(yú)石、小口疊泉瀑布，石瀑布、七祖塔試刻石、侍郎山麓、石瀑布、贛江中心、白鷺州、螺子山盤湖、官塘水庫(kù)等，景色迷人、壯觀引人入勝。年平均氣溫 ℃。城市規(guī)劃區(qū)域面積 820 平方公里，規(guī)劃城區(qū)面積 43 平方公里，設(shè)吉州、青原兩區(qū)，市區(qū)人口達(dá) 30 萬(wàn)人。 3) 消費(fèi)者心理障礙 市場(chǎng)調(diào)查顯示，吉安市民有不愿遷出中心傾向，同時(shí)對(duì)購(gòu)房后的質(zhì)量和信譽(yù)問(wèn)題極為關(guān)注，況且本項(xiàng)目又在市中心邊緣區(qū)，這就對(duì)項(xiàng)目的形象及宣傳手段提出了很高的要求。 4) 品牌優(yōu)勢(shì) 巨富公司是外商投資企業(yè)，加上世紀(jì)花苑一期的建設(shè)成功，在吉安人們心中已樹(shù)立了良好的形象，以此為基礎(chǔ)帶動(dòng)本項(xiàng)目推出，又為巨富公司的形象錦上添花。 中國(guó)最大的管理資源中心 第 5 頁(yè) 共 51 頁(yè) 第五節(jié) 周邊現(xiàn)狀 目前地塊周邊建筑 物較少，均為低矮房，雖屬城市中心區(qū)，但僅有部分單位自建住宅和居民自建住宅，其中以贛江制藥廠生活區(qū)較大，地段較為偏僻，道路沒(méi)有整改，造成交通不便，配套一般，人氣不旺。 中國(guó)最大的管理資源中心 第 4 頁(yè) 共 51 頁(yè) 第四節(jié) 市政規(guī)劃 本項(xiàng)目屬城區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃范圍吉州區(qū)內(nèi)。 99 年成立的巨富公司先后完成了世紀(jì)花苑一期商品房開(kāi)發(fā)總建筑面積 萬(wàn)平方米。 中國(guó)最大的管理資源中心 第 2 頁(yè) 共 51 頁(yè) 第二節(jié) 發(fā)展商 發(fā)展商為吉安巨富房地產(chǎn)有限公司成立于 1999 年 10 月，是由吉安市計(jì)劃委員會(huì)引進(jìn)的外資投資企業(yè)，注冊(cè)資本為 800 萬(wàn)元人民幣，主營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售、物業(yè)管理、水電安裝。 中國(guó)最大的管理資源中心 第 1 頁(yè) 共 51 頁(yè) 世紀(jì)花苑二期調(diào)研報(bào)告 第一章 項(xiàng)目概況 第一節(jié) 地塊情況 項(xiàng)目地塊位于吉安市繁華鬧市處，井岡大道與韶山西路交匯處，周邊配套設(shè)施齊全，是吉安少有的成熟小區(qū)。入住小區(qū)，為戶主生活提供了生活之便； 銀行： 中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行， 24 小時(shí)全天候服務(wù)，為小區(qū)提供優(yōu)質(zhì)的生活服務(wù)； 交通 ： 10 路公交車為小區(qū)的交通條件提供保證， 10 路為環(huán)城公交車， 2 路公交車直通吉安火車站。撤地建市后，“一江兩岸”城市飛速發(fā)展的格局已形成，這為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了大顯身手的機(jī)會(huì)。我問(wèn) 由于一期開(kāi)發(fā)的有利條件，二期的開(kāi)發(fā)占盡了天時(shí)、地利、人和。休閑廣場(chǎng)成為居住區(qū)居民體育活動(dòng)、集會(huì)、休閑、娛樂(lè)的場(chǎng)所，離本項(xiàng)目也比較近。 3) 規(guī)模優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目共占地 100 余畝，規(guī)模較大，便于以嶄新 的思路進(jìn)行設(shè)計(jì)規(guī)劃，造就一個(gè)完善的社區(qū)形象，