【正文】 地苑和榕樹灣，總占地面積 萬平米，共 200 戶，建筑面積約 5萬平米，（ 3）地塊交通條件調(diào)查 項目所在區(qū)域是安陽比較成熟的中高檔居住區(qū)，目前該區(qū)域已聚集了等眾多中高檔樓盤，區(qū)域處于高速發(fā)展階段，項目南靠安陽市重要主干道路，交通便捷，隨著本區(qū)域城市建設加快，交通將更加便捷、成熟。 第三節(jié) 項目投入與產(chǎn)出分析 一、項目投入與 成本 （一）前期工程費 勘察費 項目在開工前，要進行地質(zhì)勘察，按每畝為元計算，地勘費約萬元。 建設工程質(zhì)量管理監(jiān)督費 質(zhì)量管理監(jiān)督費按計算，本項目的質(zhì)量管理監(jiān)督費為萬元。 （五）智能化系統(tǒng) 為順應時代和市場的發(fā)展，需配置一定的智能化設施，如三表遠程抄送、閉路電視、寬帶、黑白 可視對講系統(tǒng)、車庫智能管理、火災自動報警、消火栓及噴淋等系統(tǒng)設備和管線。即萬元。 三、項目產(chǎn)出 本項目在 2020 年 5 月進入銷售期后，將會有銷售回款的資金產(chǎn)出。 財務內(nèi)部收益率（ FIRR） 財務內(nèi)部收益率指建設項目在整個計算期內(nèi)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。為便于計算，本次測算只考慮可售部分的盈虧平衡，計算過程如下： （一）銷售面積盈虧平衡點的計算 銷售面積盈虧平衡點 = = 本項目銷售面積保本點為萬㎡，占計劃總銷售面積萬㎡的 %。工期是消費者信心的保證。 （ 3）為提高發(fā)展商投資收益率，本項目認真做好園林景觀的營造與售后物業(yè)服務和小區(qū)作，價格將隨著項 目品牌的擴大而適當提升，已顯出項目強大的生命力。 七、根據(jù)安陽市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢以及提升發(fā)展商品牌的需求，為提高樓盤素質(zhì)，確保操作順利推進并能夠規(guī)避風險，走強強聯(lián)合之路成為必然。 項目操作建議 （ 1）項目在立項、施工前期應更加深入具體做好比較充分的市場調(diào)研工作，如在戶型設計、裝修風格和標準、價格定位等方面考慮目前的市場需求，為項目的下一步進展和銷售的順利進行打下良好的基礎，在營銷過程中采取靈活多樣的、目標市場針對性較強的營銷推廣方式，以最小的營銷費用達到最好的銷售推廣效果。在 2020 年 4 月至 10 月，必須加大廣告宣傳力度，以保證項目能平穩(wěn)進入下半年的銷售旺季。 第五節(jié) 項目不確定性因素分析 一、項目盈虧平衡分析 通過盈虧平衡點（ BEP）分析成本與收益的平衡關系。據(jù)此，項目現(xiàn)金分年度流量為 年度現(xiàn)金流量表： 表 7 期初 第一年 第二年 注：現(xiàn)金流動以年中為時點計算。 成本法定價 本項目總成本為萬元，從靜態(tài)形式分析，本項目建筑面積為平方米，本項目綜合成本價按建筑面積為／平方米。 （十一）相關稅費 （ 1）營業(yè)稅 營業(yè)稅按營業(yè)額即銷售額的 5%計算。 建筑企業(yè)勞動保險費 建筑企業(yè)勞動保險費按收取，則本項目建筑企業(yè)勞動保險費為萬元。 （四）工程建設相關費用 招投標費用 按建安成本的 ?計算，招投標費用為萬元。 項目開發(fā)進度建議 鑒于本項目所面臨的市場環(huán)境，特別是近期市場競爭項目相對較少，建議項目于 2020 年 10月開工建設，力爭在 2020 年 10 月竣工，并在 2020 年 4 月進行認購登記。 說明：由于所掌握的相關資料和數(shù)據(jù)有限，本可性分析著重在項目靜態(tài)投資的初步模擬，尚未進行動態(tài)和更深的數(shù)量分析，因此將會存在一定的偏差，希望在建筑規(guī)劃方案基本確定后能深入精確的分析。 ◆ 總體均價： 3000 元 /平方米。 （五） 置業(yè)目的 根據(jù)對片區(qū)樓盤的調(diào)查分析，本片區(qū)客戶的置業(yè)目的 和比例如下： 1. 以購買后自用的客戶將成為主體，約占 55%。 5. 追求生活情調(diào)和生活品味。 三、 目標客戶群定位與分析 （一） 關于本項目的目標客戶群： u 相對一般房地產(chǎn)住宅而言針對的是市 民金字塔的中上層中的一部分人。 (四 )本項目定位將備受消費者青睞 本項目在價位上定位為高檔住宅，在房型規(guī)劃設計可以更合理、面積和價位相對適中，功能又齊全（例如配套），同時滿足人們的享樂 生活需要和健康需求。 2. 靠內(nèi)的 97。 第五章 項目 SWOT 分析 優(yōu) 勢（ S）： l 區(qū)域形象：中高檔住區(qū)及最適合生活之地； l 區(qū)域成熟度：項目周邊已聚集數(shù)個中高檔住區(qū)； l 項目交通便捷性：緊鄰紅旗路及公園和購物中心； l 項目地塊狀況：周邊商業(yè)氣氛及生活配套完善，便于提升價值； l 周邊環(huán)境：緊鄰洹水公園、安陽河、沃爾瑪?shù)龋? 劣 勢（ W）： l 地塊狀況：有部分廠房，有拆遷難度； l 噪音：緊鄰主干道，噪音較大； l 土地成本較高。 居住狀況調(diào)查概述 該片區(qū)主力消費群可以分為兩大部分，一部分為安陽本地高收入階層，主要集中在私營業(yè)主、政府官員、國營企業(yè)高層領導等范圍內(nèi)，基本上為二次或三次置業(yè)，購買目的為投資和休閑居住；另一部分為外地人士，主要集中在林縣、水冶等地，職業(yè)以私營業(yè)主和國有企業(yè)為主，購買目 的為居住兼投資。 □ 開發(fā)的樓盤檔次較高，多為別墅、小高層等中、高檔住宅，價格定位相應較高。 價格區(qū)間： 15002800 元 /㎡ 代表樓盤：洹上人家、歐亞莊園 □ 盤庚區(qū) 區(qū)域特點：位于安陽市盤庚街，開發(fā)最早的高檔別墅區(qū)，是高檔別墅住宅的典型代表地區(qū)。交通條件良好，擁有成熟的道路網(wǎng)絡，紅旗路、安漳大道、洹濱路等成為貫穿整個區(qū)域的主干線 ,多路公交線路穿行該區(qū)域 . 片區(qū)開發(fā)態(tài)勢 該片區(qū)房地產(chǎn)項目都以優(yōu)美環(huán)境為主要 賣點，都依靠美麗的景色和良好的大環(huán)境來提升自身品質(zhì) . 該區(qū)域遠期以安陽市總體規(guī)劃為依據(jù)，強調(diào)了統(tǒng)一性、連續(xù)性，科學合理的進行功能與空間的布局與開放。三是安陽以外購房族帶動了房價的上揚。 ◆中檔價位成市場主力 統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在商品房價格結構上小于 2800 元／㎡的房屋成為市場主力，成交戶數(shù)占總成交戶數(shù)的 70％以上。 2020 年我市完成房地產(chǎn) 開發(fā)投資 億元，較 2020 年度的 31％，房地產(chǎn)開發(fā)投資將繼續(xù)保持較大的規(guī)模。 (2)沿解放路、紅旗路及人民大道形成以商業(yè)商貿(mào)為主的主城 中心商務區(qū)（ CBD） ，特別是金豪商務寫字樓以及未來的沃爾瑪?shù)娜腭v，更為該區(qū)域增加了商務中心的份量。 城市公用事業(yè)建設日新月異。安陽現(xiàn)有 1 個省級高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、 1 個國家級星火技術密集區(qū)（林州市）、 1 個可持續(xù)發(fā)展試驗區(qū)（林州市）、 1 個國家級高新技術創(chuàng)業(yè)服務中心和1 個國家級生產(chǎn)力促進中心示范中 心。西部為山區(qū)，東部為平原。 第二章 安陽市房地產(chǎn)宏觀背景分析 第一節(jié) 宏觀經(jīng)濟概況 安陽概況 安陽市位于河南省最北部，地處晉、冀、豫三省交匯處，西依太行山與山西接壤，北隔漳河與河北省邯鄲市相望，東與濮陽市毗鄰，南與鶴壁、新鄉(xiāng)連接。目前，全市有中國名牌 1 個、河南省名牌產(chǎn)品 19 個、河南省名牌農(nóng)產(chǎn)品 3個、河南省優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品 41 個。安陽市連續(xù)七年被評為“全省小城鎮(zhèn)建設先進地市”，滑縣道口鎮(zhèn)等 5 個鎮(zhèn)被定為“全國重點鎮(zhèn)”，萬古鎮(zhèn)等 6 個鎮(zhèn)被定為“河南省重點鎮(zhèn)”，合澗鎮(zhèn)等11 個鎮(zhèn)被定為“市級重點鎮(zhèn)”，臨淇等 18 個鎮(zhèn)被評為“中州名鎮(zhèn)”。 第二節(jié) 安陽城市規(guī)劃及建設 【城市總體布局結構】 安陽形成了以鐵西為工業(yè)區(qū)、南為經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、東為行政區(qū)、北為休閑居住區(qū)的大框架 (1)沿文峰中路及北大街形成以購物為主的傳統(tǒng)商業(yè)街，并作為安 陽市的中心購物區(qū)。 【房地產(chǎn)與城市建設】 2020 年我市施工的房屋面積高達 萬平方米，竣工的房屋面積僅 萬平方米，有大量的在建房屋面積將結轉(zhuǎn)到 2020 年施