【正文】 續(xù)升溫 安陽市房地產市場自 2001 年開始不斷升溫，經過去年一年的市場調整后，安陽房地產 市場更為火爆，而市場也逐步接受安陽市場的發(fā)展。 ◆經濟發(fā)展是城市發(fā)展的基礎。人口 536。全市現有限額以上工業(yè)企業(yè) 550 家，大中型企業(yè) 77 家。其中，住宅消費隨著政府引導，整體走勢繼續(xù)趨高，房屋銷售和土地交易價格指數上漲明顯，預計這種趨勢將繼續(xù)保持若干年。 第三節(jié) 安陽市房地產運行狀況分析 安陽 2020 年房地產開發(fā)投資情況 2020 年安陽房地產開發(fā)投資有關統(tǒng)計數據如下： 指標名稱 全年累計 比去年同期累積增長 房地產投資額（萬元） 億 31% 施工面積（萬平方） 萬平方米 % 其中本年新開工（萬平方） 萬平方米 大致相等 竣工面積（萬平方） 萬平方米 大致相等 商品房屋銷售額（萬元） 億 5% 商品房銷售建筑面積（萬平方） 萬平方米 % 2020 年安陽房產交易市場的持續(xù)增長，主要因為市場有旺盛的需求，特別是城市板塊拉大、舊城改造等項目的啟動，使得大量拆遷戶涌入市場，市場需求被有效放大。 □ 近郊房因其低廉的價格和良好的發(fā)展前景而倍受關注與歡迎。目前電池廠地塊就所屬該區(qū)域。分析其原因，一是一線房總價過高，本地消費者承受力有限；二是面積過大，本地消費者不接受。 本項目建筑定位為歐式風格，能比較自然的與城市的原有環(huán)境進行溝通。 u 只有明白項目的客戶他們的喜好、需求，我們才有可能做出他們所需要的產品；才能在營銷中做出引導；只有經過對項目客戶的深度挖掘，才能做出成功的，有戰(zhàn)略高度的項目。 第三節(jié) 項目形象定位 一、 項目整體形象定位 根據前面的市場分析、項目整體定位以及客戶定位，將議本項目整體形象定位為： ◆ 安陽 中央生活區(qū) 最適合人居的公園式社區(qū)。 項目經 營方式。 物業(yè)管理公共基金 按建筑面積的元 /平米計算，本項目勞動定額測定費為萬元。 （ 3）教育費及附加 教育費及附加以營業(yè)稅為計征依據，稅率為營業(yè)稅的。它反映項目所占用資金的盈利率，是考察項目盈利能力的主要動態(tài)評價指標。 項目銷售時，面臨香謝麗舍等項目的市場沖擊，同時安陽房地產市場整體價格的變動對項目也有相當大的影響。 六、市場競爭加劇，發(fā)展商應建立現代企業(yè)制度，建立“安陽市房地產第一方陣”之品牌形象，全方位提升項目的競爭能力，并擴大市場占有率。項目進入公開發(fā)售后，在 2020 年 11 月至 2020 年 3月面臨整個房地產市場銷售淡季的沖擊。 n FNPV=Σ (CICO)t（ 1+ic） t t=0 FNPV?財務凈現值 CI t?第 T 年的現金流入量 CO t ?第 T 年的現金流出量 ic?基準收益率 以 2020 年 5 月份為計算基準時間點，在實際折現時，計算的“年”的起始時 間從 5 月份至第二年 4月份，第一年度內銷售房屋面積達到 60%，第二年度內銷售剩余的 40%房屋面積。 （九 ）財務費用 （十）管理費 管理費指在開發(fā)銷售過程中所發(fā)生的管理人員薪金、福利，公共關系費，行政辦公費等，管理費一般以以上九項目之和的 2%計算，合計為萬元。 （三）建安費 本項目的土建成本按標準／平方米計算（含建筑主體、安裝、設備等），所有主體結構為框架結構，則本項目建安費總計約為：萬元。 二 、項目開發(fā)的資源整合 本項目可以作為一期開發(fā)完畢，大體需要整合的資源如下： ◆ 建筑規(guī)劃設計公司 ◆ 園林環(huán)境藝術設計公司 ◆ 建筑公司 ◆ 物業(yè)管理公司 ◆ 營銷策劃公司 ◆ 廣告公司 ◆ 模型制作公司 ◆ 室內裝飾公司 ◆ 影 視制作公司 ◆ 網站制作公司 第七章 項目可行性分析研究 第一節(jié) 項目總說明 可行性分析，又稱可行性研究，就是對擬建項目從技術上、經濟上及其他方面進行可行性進行分析，其目的是給項目投資決策者提供決策依據，同時給項目提供開發(fā)依據和參考指導意見。 （四） 客戶職業(yè) 1. 中小型企業(yè)經理、中小型私有企業(yè)主、公司主管、科研人員、律師、文藝工作者、高級知識分子，外地灰色收入人群。另外，由于本項目具有的稀缺屬性，在推廣中應加強面向周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進行推廣，預計效果會較有明顯。 687 畝地塊：根據容積率的規(guī)劃，建議物業(yè)做成商住。主要以拜訪、談話形式對調查對象進行調研，主要拜訪人員為同類項目業(yè)主、房地產相關單位人員、有購買意向的人員。安陽橋以北近鄰安陽一師區(qū)，自然景觀相對較好、人文環(huán)境差，屬于市民所說的貧民區(qū)。二是投機炒作行為變相提拉了房價。 【房地產與城市建設】 2020 年我市施工的房屋面積高達 萬平方米，竣工的房屋面積僅 萬平方米，有大量的在建房屋面積將結轉到 2020 年施工。安陽市連續(xù)七年被評為“全省小城鎮(zhèn)建設先進地市”，滑縣道口鎮(zhèn)等 5 個鎮(zhèn)被定為“全國重點鎮(zhèn)”，萬古鎮(zhèn)等 6 個鎮(zhèn)被定為“河南省重點鎮(zhèn)”，合澗鎮(zhèn)等11 個鎮(zhèn)被定為“市級重點鎮(zhèn)”，臨淇等 18 個鎮(zhèn)被評為“中州名鎮(zhèn)”。 第二章 安陽市房地產宏觀背景分析 第一節(jié) 宏觀經濟概況 安陽概況 安陽市位于河南省最北部，地處晉、冀、豫三省交匯處，西依太行山與山西接壤，北隔漳河與河北省邯鄲市相望，東與濮陽市毗鄰，南與鶴壁、新鄉(xiāng)連接。安陽現有 1 個省級高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)、 1 個國家級星火技術密集區(qū)（林州市）、 1 個可持續(xù)發(fā)展試驗區(qū)（林州市）、 1 個國家級高新技術創(chuàng)業(yè)服務中心和1 個國家級生產力促進中心示范中 心。 (2)沿解放路、紅旗路及人民大道形成以商業(yè)商貿為主的主城 中心商務區(qū)（ CBD） ，特別是金豪商務寫字樓以及未來的沃爾瑪的入駐，更為該區(qū)域增加了商務中心的份量。 ◆中檔價位成市場主力 統(tǒng)計數據顯示，在商品房價格結構上小于 2800 元／㎡的房屋成為市場主力，成交戶數占總成交戶數的 70％以上。交通條件良好，擁有成熟的道路網絡，紅旗路、安漳大道、洹濱路等成為貫穿整個區(qū)域的主干線 ,多路公交線路穿行該區(qū)域 . 片區(qū)開發(fā)態(tài)勢 該片區(qū)房地產項目都以優(yōu)美環(huán)境為主要 賣點，都依靠美麗的景色和良好的大環(huán)境來提升自身品質 . 該區(qū)域遠期以安陽市總體規(guī)劃為依據，強調了統(tǒng)一性、連續(xù)性，科學合理的進行功能與空間的布局與開放。 □ 開發(fā)的樓盤檔次較高，多為別墅、小高層等中、高檔住宅，價格定位相應較高。 第五章 項目 SWOT 分析 優(yōu) 勢（ S）： l 區(qū)域形象：中高檔住區(qū)及最適合生活之地； l 區(qū)域成熟度：項目周邊已聚集數個中高檔住區(qū)； l 項目交通便捷性：緊鄰紅旗路及公園和購物中心； l 項目地塊狀況：周邊商業(yè)氣氛及生活配套完善，便于提升價值； l 周邊環(huán)境：緊鄰洹水公園、安陽河、沃爾瑪等； 劣 勢（ W）： l 地塊狀況：有部分廠房，有拆遷難度； l 噪音：緊鄰主干道，噪音較大； l 土地成本較高。 (四 )本項目定位將備受消費者青睞 本項目在價位上定位為高檔住宅，在房型規(guī)劃設計可以更合理、面積和價位相對適中，功能又齊全（例如配套），同時滿足人們的享樂 生活需要和健康需求。 5. 追求生活情調和生活品味。 ◆ 總體均價： 3000 元 /平方米。 項目開發(fā)進度建議 鑒于本項目所面臨的市場環(huán)境，特別是近期市場競爭項目相對較少，建議項目于 2020 年 10月開工建設，力爭在 2020 年 10 月竣工，并在 2020 年 4 月進行認購登記。 建筑企業(yè)勞動保險費 建筑企業(yè)勞動保險費按收取，