【正文】 想讓消費者在心理上接受或者降低價格的敏感度，我們只能在產(chǎn)品上下功夫，所以我們定位歐式的國際人文洹河住區(qū)正是此意。 三、 建筑風格定位 以歐式高層為本項目的建筑風格定位。 二、 項目物業(yè)定位 項目地塊 地塊面積 容積率 建筑面積（萬㎡） 物業(yè)形態(tài) 價位檔次 靠紅旗路的地塊 6． 68 畝 商住 中檔偏上 靠內(nèi)的地塊 97． 3 畝 高尚高層及別墅住宅 中檔偏上 1. 靠紅旗路的 6。 l 人居品味的提高：越來越多的人開始注重生活的品味。三居控制在 135150 平方，四居面積集中在155200 平方，兩居則在 100120 平方 戶型： 3 室 2 廳 2 衛(wèi)， 4 室 2 廳 2 衛(wèi)是目前主流戶型，銷售情況也比較好。多為外地置業(yè)者及本地高收入所購，產(chǎn)品形式多為小高層、高層、聯(lián)排別墅和復(fù)式；而二線房產(chǎn)如鐵西及安陽南部，本地人士認購較多，產(chǎn)品形式多為多層住宅。 項目調(diào)查方式 本次消費者調(diào)查以問卷形式進行調(diào)查。 □ 此區(qū)域樓盤目標群體主要為安陽中高收入階層，外地及市郊縣鎮(zhèn)置業(yè)者在消費群所占一定比重。 片區(qū)競爭樓盤分析 競爭樓盤狀況 項目名稱 位 置 戶 型 產(chǎn)品形式 價 格 裝修 項 目 評 述 洹北區(qū) 洹上人家 毛坯房 歐亞莊園 毛坯房 盤庚區(qū) 輝龍城市花園 毛坯房 濱河國際 毛坯房 文博苑 毛坯房 中心區(qū) 毛坯房 洹南區(qū) 毛坯房 實態(tài)綜合分析 該片區(qū)樓盤是安陽價格水平目前比較高、開發(fā)水平較高的地區(qū)。縱觀整個安陽市，該區(qū)域都具有其它不可比擬的特點。輝龍城市花園是該區(qū)域中較早開發(fā)的商品住宅小區(qū)之一，洹上人家項目的開發(fā)把區(qū)域進一步向東延伸，濱河國際去年也打洹河這張牌火了一把 ,包括目前正在開發(fā)的文博苑 ,都是看中了該區(qū)域的先天優(yōu)勢 . 目前該片區(qū)范圍內(nèi)正在開發(fā)建設(shè)的樓盤大都數(shù)于高檔樓盤 ,而縱觀已建或正在建設(shè)的該區(qū)域其它樓盤 ,無論是濱河國際還是香謝麗舍 ,都和電池廠地塊有 一定的差距 . 第五節(jié) 已調(diào)查樓盤分區(qū) 分區(qū)情況 為便于進行產(chǎn)品細分研究，在本片區(qū)的調(diào)研中，根據(jù)地理位置不同、產(chǎn)品類型不同、價格檔次不同又可分為洹北區(qū)、盤庚區(qū)、中心區(qū)和洹南區(qū) □ 洹北區(qū) 區(qū)域特點：處于市洹河以北處，處于大環(huán)境相對較差的農(nóng)民村落聚集區(qū)。 加強居住內(nèi)景觀，綠化建設(shè)充分利用洹濱一帶的自然景觀，豐富住區(qū)內(nèi)的空間環(huán)境和自然生態(tài)環(huán)境也是方向之一。 該地塊所處區(qū)域為北關(guān)區(qū)洹水南畔，洹水公園東部屬安陽重點開發(fā)綠色休閑區(qū)域，北側(cè)有航校、南側(cè)為直通繁華的紅旗路，自然環(huán)境及商業(yè)氛圍有機的結(jié)合 ,達到人與自然的天然合諧。 □ 小面積戶型需求呼聲高，小戶型公寓是青年人及中等收入家庭的理想居所。分析其原因，一是地 價高走促使房價水漲船高。營業(yè)房現(xiàn)房平均價格為 6804 元 /平方米，與 2020 年年底的 6631 元 /平方米同比增長 %。其中：住宅投資占投資額的 60.％以上，住宅投資主力優(yōu)勢的顯現(xiàn)，說明安陽市房地產(chǎn)開發(fā)投資方向已按照市場對住宅消費的需求做出了適時的調(diào)整，加大了住宅產(chǎn)業(yè)的投入 。 房屋銷售價格指數(shù)、土地交易價格指數(shù)上漲明顯 .房屋銷售價格上漲幅度已達歷年之最。所以本項目在營銷推廣上可以突出 CLD 的發(fā)展前景。（ 4）中華路以東形成以行政辦公為主的主城 東部中心 ◆從城市整體布局結(jié)構(gòu)來看，本項目所在的區(qū)域?qū)儆谥鞒菂^(qū)商務(wù)中心及居住中心的范疇，具有不可比擬的、得天獨厚的優(yōu)勢。近幾年來，作為豫北中心城市的安陽，經(jīng)濟一直保持了高速的增長，從而為城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)提供了巨大的動力。 ◆安陽國民經(jīng)濟發(fā)展水平和綜合經(jīng)濟實力都排在全省前列，城市居民收入較高、消費能力較強，加上旅游經(jīng)濟的拉動， 社會消費十分活躍。小城鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)面積 162 平方公里，總?cè)丝?萬元；小城鎮(zhèn)人均居住面積達到 ，人均公共綠地 平方米，自來水普及率達到98%，道理硬化率達到 60%。民營科技機構(gòu) 18家。三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)成比例為 ： ： ，二三產(chǎn)業(yè)比重達到 %，全市正處于中期工業(yè)化加速發(fā)展的新階段。安陽是河南省的重要工業(yè)基地，已初步形成了冶金、電子、化工、電力、機械、紡織、醫(yī)藥、煙草等工業(yè)體系。 容積率：小于等于 用地面積： 畝 用地性質(zhì)：居住、商業(yè) 使用年限：商業(yè) 40 年住宅 70 年 綠地率≥ 35 % 項目開發(fā)現(xiàn)狀 項目地塊處屬原電池廠廠區(qū)，有部分廠房，有一定的平整難度；地塊目前有現(xiàn)狀道路，大部分以硬化；地塊內(nèi)部分樹木和草地，可加以利用。 項目經(jīng)濟技術(shù)指標 該地塊規(guī)劃面積 公頃，分為三部分，其中商業(yè)規(guī)劃為 公頃 ,居住 公頃 ,其它配套 公頃。安陽是中國七大古都之一，國家歷史文化名城和風景旅游勝地，交通便利，京廣鐵路縱貫市區(qū)，京珠高速公路、 10 107 國道貫穿南北市區(qū)公路縱橫交 織，公交線路四通八達，已形成市內(nèi)聯(lián)網(wǎng)、市外聯(lián)線的三縱三橫交通網(wǎng)絡(luò)。 6 萬 (2020 年底 ) 安陽市宏觀經(jīng)濟發(fā)展狀況 2020 年，全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長 %，人均生產(chǎn)總值達到 12054元，在全國內(nèi)地城市 GDP 排名中位列第 93 位；地方財政一般預(yù)算收入 億元，比上年增長%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 10009元，農(nóng)民人 均收入 3772 元，分別增長 %和 %；全市金融機構(gòu)各項存款余額 億元，貸款余額 億元，分別增長 %和 17%?？蒲性核?8家，其中中央直屬 1家。 3．城鎮(zhèn)化進程 截止 2020 年底，安陽市城鎮(zhèn)化率為 %。建成區(qū)現(xiàn)有市政道路 199條，總長度 公里，總面積；綠化覆蓋率 %，綠地率 %，人均公共綠地面積 平方米；自來水廠 5 個，年供水總量 4750 萬平方米；天然氣用戶 17 萬戶，燃氣普及率 37%；公交線路 46條，運營線路總長度 564 公里。沒有強大的經(jīng)濟動力作保障，城市發(fā)展就會是一句空話。 (3)北部因有洹水公園和洹河休閑區(qū)更成為高檔居住區(qū)。被“城市商務(wù)中心”、“購物中心”、“居住中心”所圍繞的純粹生活居住區(qū)，同時在商業(yè)、文化、教育、體育、醫(yī)療以及公共綠地上均有相應(yīng)規(guī)劃，因此在這片區(qū)形成真正意義上的 CLD（中央生活區(qū)）是具備相關(guān)條件的。 2020 年，安陽房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模的增大將帶動市場供應(yīng)量的增加。至 2020 年，更多的樓盤紛紛推出市場，市場的銷售價格也有著大幅的提高， 2020 年的房價比 2001 年的房價整體提升在 1500元左右，有的高檔項目甚至更高，目前安陽的高檔樓盤已經(jīng)突破 3000元 \平方 ,以 2020年房價整體提升了將近 1000 元 . ◆住宅市場結(jié)構(gòu)趨向合理 安陽市房地產(chǎn)開發(fā)投資額完成比上年同期有較大增長。 市場存在問題 ◆房價持續(xù)高位 , 漲幅趨緩 市建委開發(fā)辦統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示， 2020 年年底，安陽市區(qū)住宅平均價格為 1719 元 /平方米，比2020 年年底的 1673 元 /平方米上漲 %，較 2020年前三季度的 1765 元 /平方米略降 %，增幅較 2020 年 同期下降 %。 面對房價與居民家庭年收入 ： 1 的懸殊比值，安陽房價高已成為不爭的事實，據(jù)測算，前 9 月全市商品住宅平均售價 2150 元 /㎡，比上年上浮 292 元 /㎡，其中：市內(nèi)東區(qū)商品住宅平均售價 2700 元 /㎡，比上年上浮 300 元 /㎡。 ◆市區(qū)南、西部地產(chǎn)板塊有待激活