【正文】 在目前市區(qū)房價高位、地價走高而有效房源不足的情況下，導(dǎo)致許多中低收入者望房興嘆，今年以來，安陽市已開工建設(shè)相州小區(qū)、錦繡花園等相當(dāng)量的的經(jīng)濟適用房，未來 1 年隨著這些房屋的竣工開盤，無疑會對供求緊張的狀況有所緩解，但是由于這部分房屋多位于市區(qū)南部及西部，因周邊環(huán)境、交通、基礎(chǔ)建設(shè)等配套設(shè)施明顯落后于老市區(qū)，致使許多因城建拆遷而亟待購房和雖有購房意愿但收入不高的本市居民踟躕難擇 . 需 求趨勢 安陽房地產(chǎn)需求趨勢近來呈現(xiàn)以下特點： □ 經(jīng)濟適用房的是解決住房困難的中低收人家庭的主要手段，需求量巨大。 第四節(jié) 項目周邊區(qū)域房地產(chǎn)狀況 區(qū)域概況 安陽以洹河及洹水公園優(yōu)美的環(huán)境而獨具特色，能集繁華商業(yè)與優(yōu)美環(huán)境有機結(jié)合的房地產(chǎn)項目也成為安陽市場的一類產(chǎn)品，而位于電池廠地塊的 項目則是此類項目中的極品。片區(qū)規(guī)劃中應(yīng)多運用現(xiàn)代城市設(shè)計手法，充分結(jié)合自然環(huán)境，滿足開發(fā)建設(shè)要求，合理布局，提高土地利用價值，為土地開發(fā)利用更具有合理性，可操作性創(chuàng)造條件。 早在多年前，該片區(qū)就已開始向熱點區(qū)域靠攏 ,吸引了眾多人們的視野。 價格區(qū)間： 20003000 元 /㎡ 代表樓盤：輝龍城市花園、濱河國際、文博園 □ 中心區(qū) 區(qū)域特點：該區(qū)域所屬北關(guān)區(qū)中心位置，主要集中在人民大道以北沿紅旗路至安漳大道所含區(qū)域，該區(qū)集中了政府部門（區(qū)委、公安局等）和醫(yī)院（安陽市中醫(yī)院）以及金融商業(yè)機構(gòu)，是北關(guān)區(qū)的經(jīng)濟行政中心，同時南側(cè)和西側(cè)分別是公園和綠地。 價格區(qū)間： 25002900/㎡ 代表樓盤：香謝麗舍 安陽市區(qū)重點樓盤分析（略） 因該片區(qū)位置獨特，相對與市區(qū)樓盤對比不強，所以對于安陽市區(qū)樓盤在此不做詳述。 □ 該片區(qū)開發(fā)產(chǎn)品面積較大，立面多為歐式或現(xiàn)代風(fēng)格，內(nèi)部配套設(shè)施完善 □ 此片區(qū)依靠洹河及洹河公園，同時分布了中醫(yī)院、三醫(yī)院等醫(yī)療服務(wù)， 整個片區(qū)的市場形象已被充分接受。 本次 調(diào)查對象為：市場上同類項目業(yè)主、有購買商品房意向人員及相關(guān)高收入機關(guān)人員。 從產(chǎn)品方面看，一線房產(chǎn)如安陽東區(qū)和洹河區(qū)域，因位置和環(huán)境關(guān)系，售價較高。 第二節(jié) 購房需求情況調(diào)查 經(jīng)過多角度、多方面的調(diào)研，得出初步該片區(qū)的需求意向： 立面：三段式應(yīng)用最廣，歐式與現(xiàn)代風(fēng)格的融合 受市場追捧 面積：多層戶型需求最多面積在 100130 ㎡。 機 會（ 0）： l 城市形象：安陽獨特歷史、人文、自然、區(qū)位價值； l 市場供求：市場近期擬推出類比項目較少 ，主要是市中心的土地資源越來越少，本地塊可謂是安陽市區(qū)最后一塊寶地。安陽文化宮地塊競爭（博地苑、榕樹灣等）競爭 第六章 項目定位 第一節(jié) 項目整體定位 一、 項目整體定位 根據(jù)前面的 市場分析、項目分析以及片區(qū)的“生態(tài)環(huán)境”，對本項目的物業(yè)整體定位為 安陽高檔國際人文洹河住區(qū) 打造一個國際的、人文的、浪漫的、自由的、優(yōu)美的洹河享樂生活住區(qū)；高檔但絕非是豪宅，優(yōu)質(zhì)而有別于奢華。 3 畝地快：根據(jù)容積率的 規(guī)劃，建議物業(yè)做成高層高尚住宅及別墅。 （二） 可以滿足本項目地塊給出的條件，回避本地塊的不利因素。一般，此類物業(yè)面積大都控制在 180 平方米以內(nèi)，而房型設(shè)計緊湊合理，開發(fā)商可以在控制總價的基礎(chǔ)上，在有限的建筑面積里把住宅所有的功能做足，在同樣總價的范圍內(nèi)，此類物業(yè)給了消費者更多的享受自然環(huán)境的空間，這也就是可以讓其成為備受消費者青睞的原因。 第二節(jié) 目標(biāo)市場 與客戶群定位與分析 一、 目標(biāo)市場分析： 安陽房地產(chǎn)市場目前沒有固定的區(qū)域客戶群，只是在安陽主要區(qū)域、市郊和附近縣鎮(zhèn)，可以說客戶鏈?zhǔn)巧⒌?。這是一部分有錢、有閑，開始追求生活品質(zhì)的城市中產(chǎn)階級。 2. 生活、事業(yè)穩(wěn)定，有很好的經(jīng)濟基礎(chǔ) ，極強的首付能力。 6. 專注住宅的投資增值。 4. 50 歲以上：占 10%。 2. 投資性的客戶也占有一定的比例，約為 30%左右。 ◆ 國際的、人文的、浪漫的、自由的、優(yōu)美的享樂生活居住物業(yè)。 二、 分項價格定位 ◆ 高層住宅價格定位：平層建筑面積為 120～ 135 平方米，均價在 3000 元 /平方米，總價就是 36 萬元，總價控制在 50 萬 /套左右； 三、 開發(fā)策略 一、項目開發(fā)需要考慮的問題點 擁有一套自己的、奢侈的、有品味的生活住宅，享樂人生，享樂生活，是金字塔尖目標(biāo)群共性的東西。 如果對本項目這種“享樂生活的東西”認同客戶群大，則會出現(xiàn)暢銷、快銷的局面，否則銷售周期將延長，投資將不能獲得最大的收益。 項目地塊概況 本項目地塊位于安陽市北關(guān)區(qū)，項目南臨安陽河，西臨洹水 公園。 項目不確定性因素分析 項目在開發(fā)過程中常常會有種種不確定性因素，表現(xiàn)在以下方面： （ 1）通貨膨脹和物價的變化 （ 2）國家相關(guān)經(jīng)濟政策和法規(guī)、規(guī)定的變化 （ 3）建設(shè)工期的變化 （ 4）其他因素 影響項目的其他因素有競爭對手的開發(fā)面積、推盤時機、宣傳推廣費用的變化、市場價格的整體變動等。 項目銷售進度建議 從 2020 年 4 月開始認購登記，主要積累本地客戶，并通過 2020 年 5 月 1日開盤，利用“五一黃金周”市場推廣吸引客戶群，建議把安陽的黃金度假期“五一”至“十一”作為重點推廣期。 綜上，前期工程費總計約為：萬元。 工程建設(shè)監(jiān)理費 建筑工程監(jiān)理費按建安費的計算，則監(jiān)理費為萬元。 水土保持設(shè)施補償費 水土保持設(shè)施補償費按元 /平米收取，則本項目水土保持設(shè)施補償費為萬元。 綜上，工程建設(shè)相關(guān)費用合計為萬元。 （七）項目營銷費 按可銷售面積為平方米估算，均價為元 /平方米銷售總額為億元，營銷費按估算，則項目營銷費為萬元。即萬元 （ 2）城市建設(shè)維護稅 稅率以營業(yè)稅為計征依據(jù)，稅率為營業(yè)稅的。 綜上，相關(guān)稅費為萬元。 根據(jù)市場比較法和成本法，本項目即將在 2020 年下半年推出，市場價格將會接近 3300 元 /平方米，通過競爭性定價，本項目的均價按建筑面積銷售價格若定位為 3300 元／平方米左右，將對目標(biāo)市場具備較強的競爭力。 第四節(jié) 項目經(jīng)濟及財務(wù)效益分析 一、項目盈利能力分析 財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 財務(wù)凈現(xiàn)值指按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率，將項目的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和。 FNPV=（萬元） 0 由于 FNPV大于 0，因此，項目可行，可以接受。 投資利潤率 本項目的投資利潤率指項目利潤與建設(shè)項目總投資額的比率，它是考查項目單位投資盈利能力的靜態(tài)指標(biāo)。 利用本量利分析法，根據(jù)成本、銷售收入與利潤三者的關(guān)系，考慮利潤為零時的銷售 收入與單位均價，此時假設(shè)項目銷售率為 100%。 二、投資風(fēng)險及規(guī)避建議 項目預(yù)計在 2020 年 4 月開始認購登記， 2020 年 5 月開始公開發(fā)售，項目銷售狀況關(guān)系到公司資金的運轉(zhuǎn)是否順暢。 項目銷售時，主體工程 進度必須與保證銷售進度的要求。 （ 3）、 鑒于安陽市中高檔住宅房地產(chǎn)市場的特性，項目目標(biāo)客戶群體有約 60%來自于外地在本地生活及西部和市郊，項目推廣的區(qū)域比較廣，為達到快速銷售及投資回收，不但要加大對產(chǎn)品的打造和投入，同時項目的市場知名度和品牌塑造，對項目投資回收至關(guān)重要。 （ 2）項目在入市前期應(yīng)做好合理的銷售價格政策，采取成本定價與市場導(dǎo)向定價相結(jié)合的定價策略。開發(fā)商實力雄厚 ,本著博采眾長的理念預(yù)備精心打造項目，這是項目未來取得成功的基礎(chǔ) 二、在開發(fā)過程，發(fā)展商應(yīng)當(dāng)借鑒目前競爭樓盤的優(yōu)點與缺憾，深入研究即將開發(fā)的大面積項目的發(fā)展趨 勢，集中定位，取長補短。