【正文】 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 工 程 部 工 作 手 冊 東莞市 XX 物業(yè)服務(wù)有限公司 XX 年 XX 月 目 錄 第一章 組織架構(gòu)、人員職責 ☆ XX/RSB01???????????????? 2 第二章 規(guī)章制度、規(guī)定 ☆ XX/RSB02 ????????????????? 13 第三章 工作規(guī)程 ☆ XX/RSB03 ? ??????????????????? 25 附件一 (記錄 ) ?????????????????????????? 55 附件二 (記錄 ) ?????????????? ???????????? 56 第一章 組織架構(gòu)、人員職責 ☆ DX/GCB01 文件名稱： 組織架構(gòu)、人員職責 頁 碼： 文件編號： XXX 編 制 日 期： 2020410 修改日期： 年 月 日 生效日期： 年 月 日 版號 /更改號： 一 . 工程部人員架構(gòu)圖（共 17人） ： ☆ XX/GCB0101 二 . 工程部經(jīng)理崗位職責 ： ☆ XX/GCB0102 職務(wù) ： 工程部經(jīng)理 呈報上級 ： 物業(yè)公司 總經(jīng)理（以下簡稱總經(jīng)理） 指導下級 ： 工程部所有員工 (一 ) 工程部經(jīng)理在物業(yè)總經(jīng)理及副總經(jīng)理的領(lǐng)導下負責組織、安排本部門的各項工作； 經(jīng)理（ 1 人） 維修班領(lǐng)班（ 1 人） 運行領(lǐng)班（ 1 人） 副經(jīng)理 (1 人 ) 維修電工（ 4 人） 高壓電工（ 3）人 制冷電工（ 3人 ) 弱電工（ 1 人） 電梯工（ 2 人） (二 ) 負責組織編制、修訂各項工程管理規(guī)章制度和工作規(guī)程；相關(guān)文件《工程部工作手冊》 (三 ) 預算： 1. 負責組織編制年度房屋建筑和設(shè)備的調(diào)查報告 。相關(guān)文件《 DX/GCB/063》 2. 向公司提供大廈設(shè)備的更換計劃和年度工程維修預算，由公司審核報發(fā)展商備案。相關(guān)文件《 XX/GCB/064》 (四 ) 保養(yǎng)維修： 1. 確保所有設(shè)備正常運行； 2. 指導有關(guān)班組正確使用設(shè)備，并確保設(shè)備處于良好的運行 /備用狀態(tài)； 3. 行使檢查所有設(shè) 備和所有房屋建設(shè)設(shè)施的職責； 4. 提交維修和所有物業(yè)設(shè)施完善的年度報告，并做出年度保養(yǎng)計劃；相關(guān)文件《 XX/GCB/063》 5. 聯(lián)同保安部、客戶中心共同進行年度防火系統(tǒng)的測試和消防演習；相關(guān)文件《火災、火警應(yīng)急處理程序》 6. 檢查樓梯和緊急出口，確保逃生線路符合消防條例； 7. 與供電局、電信局、自來水公司、燃氣公司及有關(guān)物業(yè)設(shè)備供應(yīng)商及維修公司等業(yè)務(wù)單位搞好關(guān)系，在聯(lián)系確定個中設(shè)備設(shè)施業(yè)務(wù)中盡力維護公司的權(quán)益； 8. 定期分析所有設(shè)備的運行記錄。相關(guān)文件《 XX/GCB/009》《 XX/GCB/010》《 XX/GCB/011》 (五 ) 緊急維修： 1. 準備好所有安全設(shè)備和搶救措施，以防緊急情況； 2. 進行整個大廈設(shè)施的檢查和安排必要的修補和維護。 (六 ) 節(jié)能： 為本大廈節(jié)能集思廣益，制定、季度年度節(jié)能方案。相關(guān)文件《 XX/GCB/065》 (七 ) 職員評估： 1. 每年進行兩次員工評估，包括技術(shù)評估、工作表現(xiàn)評估等，并提出存在問題和需要改進之處；相關(guān)文件《 XX/GCB/079》《工程部員工考核細則》 2. 監(jiān)督員工的工作表現(xiàn)，確保表現(xiàn)突出的員工得到認可和獎賞。 (八 ) 報告： 1. 提交每月 /年度的能源消耗統(tǒng)計報告，并及時發(fā)現(xiàn)問題，提出改善方案，包括水電、煤氣和燃油；《 XX/GCB/031》《 XX/GCB/066》 2. 提交事故和主要設(shè)備故障的調(diào)查報告，并提出具體改進意見；《 XX/GCB/004》 3. 提交本部門月度總結(jié)、下月工作計劃。相關(guān)文件《工程部月度總結(jié)與計劃》 (九 ) 日常工作管理： 1. 安排技術(shù)人員的工作任務(wù)和編制值班時間表；相關(guān)文件《行政部排班表》 2. 對于危險作業(yè)，應(yīng)對員工進行正確的指導，防止工傷事故，堅持安全作業(yè)。 (十 ) 工程維修質(zhì)量控制： 1. 對員工的工程維修工作進行質(zhì)量監(jiān)控； 2. 檢查外來施工人員的維修工程質(zhì)量。相關(guān)文件《 XX/GCB067》 (十一 ) 工程技術(shù)人員業(yè)務(wù)培訓： 1. 開展新進員工的工程技術(shù)業(yè)務(wù)培訓；相關(guān)文 件《 XX/GCB/073》 2. 對原有工程技術(shù)人員進行半年一次的業(yè)務(wù)培訓及相關(guān)課程學習，每年進行一次考試。相關(guān)文件《工程部員工培訓大綱》《工程部員工考核試題》 (十二 ) 審批所有裝修圖紙以及大小技改工程，報主管領(lǐng)導批準；相關(guān)文件《裝修手冊》 (十三 ) 協(xié)調(diào)各專業(yè)間的工作，調(diào)配人事，盡量減少工作矛盾，定期進行工程部例會； (十四 ) 完成總經(jīng)理、副總經(jīng)理臨時安排的其他工作； 三 . 運行領(lǐng)班崗位職責 ： ☆ XX/GCB0103 職務(wù) ： 工程部運行領(lǐng)班 呈報上級 ： 工程部經(jīng)理及副經(jīng)理 指導下級 ： 工程部高壓及制冷運行工 (一 ) 在工程部經(jīng)理的領(lǐng)導下，負責管 理運行班的日常工作，保證本大廈電氣設(shè)備系統(tǒng)的正常運行； (二 ) 負責制訂運行班員工的安全教育和技術(shù)指導，并且定期對下屬員工進行培訓； (三 ) 定期對下屬員工進行考評，監(jiān)督其工作表現(xiàn)；《 XX/GCB/079》 (四 ) 負責各設(shè)備系統(tǒng)圖紙和資料的收集和分類； (五 ) 每天檢查分析本大廈各設(shè)備系統(tǒng)（高、低壓配電、發(fā)電機、環(huán)保、中央空調(diào)）的運行情況及記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，對于重大問題及時報告工程部主任；相關(guān)文件《 XX/GCB/009》《 XX/GCB/010》《 XX/GCB/011》 (六 ) 安排跟進各外委保養(yǎng)單位的保養(yǎng)計劃，監(jiān)督保養(yǎng)進度和質(zhì)量，定期對各 外委保養(yǎng)單位的工作進行評估；相關(guān)文件《 XX/GCB/067》 (七 ) 每月底 25 日前向工程部經(jīng)理提交月報表： 1. 用電報表；相關(guān)文件《 XX/GCB/031》 2. 用水報表；相關(guān)文件《 XX/GCB/031》 3. 設(shè)備運行情況報告；相關(guān)文件《 DX/GCB/063》 4. 同期對照表（水、電、中央空調(diào)）；相關(guān)文件《同期能耗對照曲線圖》 (八 ) 檢查運行班交班本，對各設(shè)備系統(tǒng)出現(xiàn)的問題進行分析指導，并且采取有效的措施給予處理；相關(guān)文件《 XX/GCB/006》《 XX/GCB/007》 (九 ) 負責編制運行班的年、月、周工作計劃報工程部經(jīng)理審核批準后實施；相關(guān) 文件《運行班 (周、月、年工作計劃》 (十 ) 全面開展節(jié)能挖潛工作，使各設(shè)備系統(tǒng)保持在“安全、可靠、經(jīng)濟、合理”的狀態(tài)下運行，并且做到“三干凈”、“四不漏”、“五良好”； (十一 ) 完成上級交辦的其他工作。 四 . 維修領(lǐng)班崗位職責 ： ☆ XX/GCB0104 職務(wù) ： 工程部維修領(lǐng)班 呈報上級 ： 工程部經(jīng)理及副經(jīng)理 指導下級 ： 工程部維修電工、弱電工、電梯工 (一 ) 在工程部經(jīng)理領(lǐng)導下，負責管理維修班的日常工作和所屬設(shè)備的維修、保養(yǎng)工作； (二 ) 負責本大廈二次裝修的審核、監(jiān)管，并聯(lián)系相關(guān)部門辦理有關(guān)手續(xù)，確保按規(guī)定裝修；相關(guān)文件《裝修手冊》 (三 ) 跟進遺留工程，協(xié)調(diào)與監(jiān)理公司建筑施工隊的關(guān)系，解決遺漏問題； (四 ) 督促下屬按公司服務(wù)承諾及規(guī)定完成維修工作；相關(guān)文件《 XX/GCB/001》 (五 ) 編制年、月、日維修、保養(yǎng)計劃報工程部經(jīng)理審核，按審核后的維修、保養(yǎng)計劃安排、落實及跟進定期維修保養(yǎng)工作；相關(guān)文件《工程部維修保養(yǎng)計劃》 (六 ) 準備好所有安全設(shè)備和搶救措施，以防緊急情況； (七 ) 進行整棟大廈消防智能化設(shè)施的檢查保養(yǎng)和緊急維修工作，相關(guān)文件《 XX/GCB/074》《 XX/GCB/077》《 XX/GCB/078》《 XX/GCB/052》 (八 ) 負責本大廈維修保養(yǎng)用料計劃的編制和 維修用料的監(jiān)控工作，定期對材料供應(yīng)商進行考評；相關(guān)文件《 XX/GCB/066》《 XXX/GCB/070》 (九 ) 需對本大廈給排水系統(tǒng)、區(qū)域做經(jīng)常性巡視、檢查，以確保運行正常；相關(guān)文件《 XX/GCB/038～ 043》 (十 ) 開展有償服務(wù)；相關(guān)文件《 XX/GCB/002》 (十一 ) 定期對下屬員工進行考評，監(jiān)督其工作表現(xiàn)；相關(guān)文件《 XX/GCB/079》 (十二 ) 每月底 25 日前向工程部經(jīng)理提交月報表： 1. 工程維修單統(tǒng)計 2. 工程維修用料統(tǒng)計；相關(guān)文件《 XX/GCB/066》 3. 工程維修用料備料計劃 (十三 ) 完成上級交辦的其它工作。 五 . 運行組人員崗位職責 ： ☆ XX/GCB0105 職務(wù) ： 工程部運行組人員 呈報上級 ： 工程部運行領(lǐng)班 (一 ) 運行班負責大廈設(shè)備房內(nèi)機電設(shè)備的運行值班，處理故障，按計劃完成所屬設(shè)備、設(shè)施的清潔、保養(yǎng)工作，對發(fā)生的問題及時向運行領(lǐng)班或經(jīng)理匯報； (二 ) 值班人員必須熟悉供水、排水、供電、電梯、空調(diào)、環(huán)保、 智能化、消防等設(shè)備的情況，掌握相關(guān)設(shè)備的操作規(guī)程和應(yīng)急處理措施； (三 ) 按設(shè)備、設(shè)施開關(guān)時間表每天負責公共通道、室內(nèi)外廣告燈，噴水池設(shè)備，手扶梯和中央空調(diào)系統(tǒng)的開、停工作； (四 ) 定時巡視設(shè)備房和觀察設(shè)備的運行情況，認真做好值班記錄和巡查記錄；相關(guān)文件 《 XX/GCB/016》《 XX/GCB/06～ 011》 (五 ) 配合物業(yè)部的工作，建立良好的合作關(guān)系，及時處理投訴情況； (六 ) 保持值班室、高低壓配電房、變壓器房、發(fā)電機房、層間電房、電表房和冷水機房等設(shè)備房的清潔以及物品的有序擺放； (七 ) 負責設(shè)備房的安全管理工作，禁止非工作人員進入，禁止各違反設(shè)備房管理規(guī)定的行為；加強防范意識做好設(shè)備房的防水、防火和防小動物的安全防范工作； (八 ) 遇到突然停電、停水或發(fā)生其它突發(fā)事故時，應(yīng)從容鎮(zhèn)定，按規(guī)程操作，及時排除故障，或采取應(yīng)急措施，迅速通知相關(guān)人員處理； (九 ) 負責外委保養(yǎng)單位保養(yǎng)計劃和質(zhì)量的 監(jiān)管工作； (十 ) 協(xié)同供電局、自來水公司抄表員確認用電和用水總量，并進行用電和用水的分析對比，及時發(fā)現(xiàn)問題，杜絕浪費；相關(guān)文件《 XX/GCB/031》 (十一 ) 每月 25 日前完成水、電計量的抄表工作，并且整理報運行領(lǐng)班；相關(guān)文件《 XX/GCB/031》 (十二 ) 負責高壓操作工具的送檢工作； (十三 ) 完成上級交辦的各項臨時任務(wù)。 六 . 維修組人員崗位職責 ： ☆ XX/GCB0106 職務(wù) ： 工程部維修組人員 呈報上級 ： 工程部維修領(lǐng)班 (一 ) 維修班按規(guī)定時間根據(jù)維修工作單的內(nèi)容對大廈設(shè)備房外機電設(shè)備、設(shè)施出現(xiàn)的故障進行維修，根據(jù)維修保養(yǎng)計劃負責對設(shè) 備房以外的管線和設(shè)備、設(shè)施進行保養(yǎng)維修；相關(guān)文件《 XX/GCB/001》 (二 ) 執(zhí)行公司制定的《工程部工作手冊》和有關(guān)技術(shù)規(guī)范、規(guī)定，熟練掌握設(shè)備、設(shè)施的結(jié)構(gòu)、性能、特點和維修、保養(yǎng)方法，做一名合格的維修人員； (三 ) 按時完成設(shè)備房外機電設(shè)備、設(shè)施的維修、保養(yǎng)工作； (四 ) 定期清潔所管電梯機房、水泵房設(shè)備、設(shè)施，確保設(shè)備和設(shè)施的整潔； (五 ) 嚴格遵守安全操作規(guī)程和維修管理制度，防止發(fā)生安全事故； (六 ) 發(fā)生突發(fā)情況時，應(yīng)迅速趕往現(xiàn)場，及時采取應(yīng)急措施，保證設(shè)備、設(shè)施的正常完好； (七 ) 定期對給排水、排污設(shè)備、設(shè)施進行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及 時處理；相關(guān)文件《 XX/GCB/038～ 043》 (八 ) 負責工程部計量器具的檢定工作； (九 ) 負責各項經(jīng)營活動用電的拉設(shè)和監(jiān)控工作； (十 ) 負責二次裝修的接圖、審圖、監(jiān)理工作；相關(guān)文件《裝修手冊》 (十一 ) 負責生活水池、污水池、化糞池、隔油池、噴水池的清理和監(jiān)控工作； (十二 ) 負責有償服務(wù)的實施工作；相關(guān)文件《 XX/GCB/002》 (十三 ) 完成上級交辦的各項臨時任務(wù)。 七 . 高壓運行工崗位職責 ： ☆ XX/GCB0107 職務(wù) ： 工程部高壓運行工 呈報上級 ： 工程部運行領(lǐng)班 (一 ) 嚴格遵守公司的各項規(guī)章制度。 (二 ) 努力學習技術(shù)，熟練地掌握大廈供電方式狀態(tài)、線 路走向及所管轄設(shè)備的原理、技術(shù)性能及實際操作。 (三 ) 努力做好設(shè)備的維修保養(yǎng)工作，做好防范小動物工作，確保安全運行。 (四 ) 堅守崗位，定期巡視電氣設(shè)備及水泵房，密切監(jiān)視各儀表的工作情況。準確抄錄各項數(shù)據(jù)并填好報表。相關(guān)文件《 XX/GCB/009/009》《 XX/GCB/010》 (五 ) 夜間總值時，對來人來電報修及時登記。并且處理好各項應(yīng)急處理，不能處理的留待日班處理。相關(guān)文件《 XX/GCB/016》 (六 ) 負責與供電局的業(yè)務(wù)聯(lián)系，并做好登記。 (七 ) 發(fā)生事故時，值班人員應(yīng)保持頭腦冷靜，按照操作規(guī)程及時排除故障。 (八 ) 事故未排除不許進行交接班 ，應(yīng)上下兩班協(xié)同工作，一般性設(shè)備