【正文】 各種記錄，重大事故應(yīng)立即報告上級領(lǐng)導(dǎo)。 3. 詢問是否 需要維修，經(jīng)業(yè)主首肯后才可入內(nèi)維修。 2. 如用戶需用臨時電，必須向工程部申請，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后由工程部電工指定的開關(guān)接線。 司機(jī)不允許以檢修、急停按鈕作為正常行駛、起動的消除召喚信號，更不允許用檢修速度在層、轎門升起情況下行駛，同時，不允許開起轎廂頂板、安全門，不允許以檢修速度來裝運(yùn)超長物件行駛。 3. 遇到其它復(fù)雜情況，應(yīng)及時報告電梯維修保養(yǎng)單位處理。 2. 給排水維修工按《給排水設(shè)備檢查保養(yǎng)計劃表》和《給排水設(shè)備（設(shè)施）檢查保養(yǎng)表》要求進(jìn)行維修保養(yǎng)，協(xié)助外委維修工程。 (四 ) 工作程序 凡遇電梯故障，應(yīng)首先通知電梯工，如電梯工超過 5 分鐘仍未到達(dá)，則機(jī)電部經(jīng)過培訓(xùn)之救援人員可根據(jù)不同情況，依下列步驟先行釋放被困乘客： 1. 轎箱停于接近電梯口的位置： 確定轎箱所在位置（根據(jù)樓層燈指示或小心開啟外門察看）； 關(guān)閉機(jī)房電源開關(guān) ； 用專用外門鑰匙開啟外門； 用人力開啟轎廂門（要慢、用力不要過大）； 協(xié)助乘客離開轎廂； 重新將外門關(guān)好（人在廳門外不能用手打開為止）。 2. 什么狀況時，司機(jī)使用電梯的安全操作規(guī)程： 司機(jī)在首層層門口按鈕盒上用鑰匙按通電源觀察層站指示器顯示的轎廂位置，待層門 自動開起后進(jìn)入轎廂，如為手動開、關(guān)層門，則司機(jī)用機(jī)械鑰匙開起層門后，應(yīng)特別注意轎廂是否確實在本層站方可進(jìn)入轎廂，然后開起照明、電源開關(guān)。 (二 ) 適用范圍 大樓商場及地下室各項裝修范圍。 3. 維修機(jī)電設(shè)備（設(shè)施） 維修人員接到維修指令后 10 分鐘內(nèi)準(zhǔn)備好必備工具、零配件，穿戴好工作服、鞋、手套，在運(yùn)行值班人員配合下進(jìn)行維修保養(yǎng)，工作結(jié)束后要作好有關(guān)記錄，并做到工完清場。 好各項相關(guān)記錄。 六 . 機(jī)電人員安全操作規(guī)程： ☆ XX/GCB0306 (一 ) 目的 保證大樓內(nèi)所有機(jī)電設(shè)備正常運(yùn)作。 根據(jù)用戶（租戶）用電容量、性質(zhì)和負(fù)荷，作合理的分配。 室內(nèi)應(yīng)保持良好通風(fēng)及照明，門窗應(yīng)開關(guān)靈活。 三 . 供配電設(shè)備（設(shè)施）運(yùn)行管理規(guī)程： ☆ XX/GCB0303 (一 ) 目的 通過對供配電設(shè)備（設(shè)施）的管理，使所有供配電設(shè)備（設(shè)施）在使用中保證完好狀態(tài)，滿足服務(wù)的要求。 10. 設(shè)備的報廢或損壞無法修復(fù)，無法繼續(xù)使用時，由工程部經(jīng)理確認(rèn)，提交管理處總經(jīng)理審核，方可報廢并除賬。 機(jī)電人員對重大的、主要的設(shè)備建立單機(jī)檔案（以機(jī)組為單位，大型附件對應(yīng)主機(jī)另立檔案，小型附件歸主機(jī)一體建檔）。 (四 ) 設(shè)備編號方法為： 設(shè)備代碼 —— 編號順序，如： XB—— 001—— (五 ) 安裝位置應(yīng)寫明設(shè)備的具體位置。女性作業(yè)者，有長發(fā)及長辮者要戴安全帽，將長發(fā)及長辮藏在帽內(nèi)。 (二 ) 適用范圍： 業(yè)主（租戶）的室內(nèi)保修、有償服務(wù)、房屋本體公共設(shè)施的日常維修養(yǎng)護(hù)。 (十四 ) 因當(dāng)?shù)卣?guī)定變更，須加裝或更改設(shè)備時，應(yīng)與制造廠或有關(guān)單位聯(lián)系后再進(jìn)行改造。電梯的全面管理包括有關(guān)人員和設(shè) 備的兩方面管理。 4. 經(jīng)常巡查供水系統(tǒng)，發(fā)現(xiàn)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，應(yīng)立即搶修，杜絕浪費(fèi)。 4. 查看當(dāng)天公告是否有特別任務(wù)或安排。 五 . 空調(diào)機(jī)房管理制度 ： ☆ XX/GCB0205 (一 ) 空調(diào)機(jī)房平時應(yīng)上鎖，鑰匙由值班空調(diào)工保管，未經(jīng)許可，禁止非工作人員入內(nèi)。 (二 ) 經(jīng)常檢查水泵控制柜的指示燈狀況，觀察停泵時水泵壓力表指示。 (五 ) 配電房設(shè)備的倒閘操作由值班員單獨進(jìn)行，其他在場人員只作監(jiān)護(hù)，不得插手；嚴(yán)禁兩人同時倒閘操作，以免發(fā)生錯誤。 (九 ) 完成上級交辦的其他工作。 (七 ) 請 假、補(bǔ)休需在兩天前報告領(lǐng)班，并由領(lǐng)班安排合適的替班人，經(jīng)經(jīng)理批準(zhǔn)方可生效。 (十一 ) 完成上級交辦的其他工作。相關(guān)文件《工程部員工培訓(xùn)大綱》《工程部員工考核試題》 (十二 ) 審批所有裝修圖紙以及大小技改工程，報主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)；相關(guān)文件《裝修手冊》 (十三 ) 協(xié)調(diào)各專業(yè)間的工作，調(diào)配人事，盡量減少工作矛盾，定期進(jìn)行工程部例會； (十四 ) 完成總經(jīng)理、副總經(jīng)理臨時安排的其他工作； 三 . 運(yùn)行領(lǐng)班崗位職責(zé) ： ☆ XX/GCB0103 職務(wù) ： 工程部運(yùn)行領(lǐng)班 呈報上級 ： 工程部經(jīng)理及副經(jīng)理 指導(dǎo)下級 ： 工程部高壓及制冷運(yùn)行工 (一 ) 在工程部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)管 理運(yùn)行班的日常工作，保證本大廈電氣設(shè)備系統(tǒng)的正常運(yùn)行； (二 ) 負(fù)責(zé)制訂運(yùn)行班員工的安全教育和技術(shù)指導(dǎo)，并且定期對下屬員工進(jìn)行培訓(xùn)； (三 ) 定期對下屬員工進(jìn)行考評，監(jiān)督其工作表現(xiàn)；《 XX/GCB/079》 (四 ) 負(fù)責(zé)各設(shè)備系統(tǒng)圖紙和資料的收集和分類； (五 ) 每天檢查分析本大廈各設(shè)備系統(tǒng)（高、低壓配電、發(fā)電機(jī)、環(huán)保、中央空調(diào)）的運(yùn)行情況及記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，對于重大問題及時報告工程部主任；相關(guān)文件《 XX/GCB/009》《 XX/GCB/010》《 XX/GCB/011》 (六 ) 安排跟進(jìn)各外委保養(yǎng)單位的保養(yǎng)計劃，監(jiān)督保養(yǎng)進(jìn)度和質(zhì)量，定期對各 外委保養(yǎng)單位的工作進(jìn)行評估；相關(guān)文件《 XX/GCB/067》 (七 ) 每月底 25 日前向工程部經(jīng)理提交月報表： 1. 用電報表；相關(guān)文件《 XX/GCB/031》 2. 用水報表；相關(guān)文件《 XX/GCB/031》 3. 設(shè)備運(yùn)行情況報告；相關(guān)文件《 DX/GCB/063》 4. 同期對照表（水、電、中央空調(diào)）；相關(guān)文件《同期能耗對照曲線圖》 (八 ) 檢查運(yùn)行班交班本，對各設(shè)備系統(tǒng)出現(xiàn)的問題進(jìn)行分析指導(dǎo)，并且采取有效的措施給予處理；相關(guān)文件《 XX/GCB/006》《 XX/GCB/007》 (九 ) 負(fù)責(zé)編制運(yùn)行班的年、月、周工作計劃報工程部經(jīng)理審核批準(zhǔn)后實施；相關(guān) 文件《運(yùn)行班 (周、月、年工作計劃》 (十 ) 全面開展節(jié)能挖潛工作，使各設(shè)備系統(tǒng)保持在“安全、可靠、經(jīng)濟(jì)、合理”的狀態(tài)下運(yùn)行，并且做到“三干凈”、“四不漏”、“五良好”； (十一 ) 完成上級交辦的其他工作。相關(guān)文件《 XX/GCB/009》《 XX/GCB/010》《 XX/GCB/011》 (五 ) 緊急維修： 1. 準(zhǔn)備好所有安全設(shè)備和搶救措施，以防緊急情況； 2. 進(jìn)行整個大廈設(shè)施的檢查和安排必要的修補(bǔ)和維護(hù)。相關(guān)文件《 XX/GCB/009/009》《 XX/GCB/010》 (五 ) 夜間總值時，對來人來電報修及時登記。 (九 ) 完成上級交辦的其他工作。發(fā)生緊急故障，值班人員負(fù)責(zé)組織力量及時處理，并立即報告領(lǐng)班或當(dāng)值經(jīng)理。 (八 ) 搞好各工種的配合，完成上級交辦的其他工作。平時應(yīng)將發(fā)電機(jī)置于自動起動狀態(tài)。 (三 ) 保證機(jī)房照 明良好，并配備應(yīng)急燈，滅火器和盤車工具掛于顯眼處。 (四 ) 風(fēng)機(jī)房應(yīng)保持通風(fēng)良好，有足夠的照明。 (五 ) 外委工程項目的預(yù)、結(jié)算由工程部負(fù)責(zé)審查。 3. 每天進(jìn)行巡視，發(fā)現(xiàn)設(shè)備、水質(zhì)問題及時與醫(yī)務(wù)室聯(lián)系。 (七 ) 在曳引機(jī)上靠近盤車手輪處，應(yīng)明顯標(biāo)出轎廂運(yùn)行方向，在排除故障時使用的緊急電氣操作按鈕上或其旁亦應(yīng)標(biāo)出相應(yīng)的運(yùn)行方向。 6. 操作時如果需轎內(nèi)人員配合進(jìn)行，轎內(nèi)操作人員要精神集中，嚴(yán)格服從維修人員的指令。 (二 ) 實行誰主管誰負(fù)責(zé)的安全責(zé)任制： 1. 工程部的安全工作由工程部主任負(fù)責(zé)。 (十四 ) 易燃材料、油料要存放在指定的安全地點，不行隨意亂放，檢修后的廢油要集中倒在油桶內(nèi)，不準(zhǔn)倒入溝渠。 2. 管理公司工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)設(shè)備運(yùn)行維修管理和技術(shù)資料、檔案的收集、保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備、配件、材料的采購計劃編制。 所有設(shè)備的維修按單機(jī)記錄在《機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)記錄表》內(nèi)。 在配電總盤和母線上進(jìn)行維修或保養(yǎng)時，必須按以下步驟進(jìn)行： 停電 驗電 裝設(shè)接地線 懸掛標(biāo)示牌和裝設(shè)遮欄； 在帶電的電流互感器二次回路上工作時，不得將回路的永久接地點斷開，并應(yīng)站在絕緣墊上，使用絕緣工具，設(shè)專人監(jiān)護(hù)。 “市電”停電（大廈），應(yīng)急電源自投帶負(fù)荷運(yùn)行中，對柴油發(fā)電機(jī)組進(jìn)行監(jiān)視、記錄。 操作高壓隔離開關(guān)必須穿戴絕緣手套、絕緣鞋、工作帽。 (二 ) 適用范圍 大樓內(nèi)所有機(jī)電設(shè)備。 (五 ) 停、送電操作規(guī)定 1. 正常情況下的倒閘操作。 2. 維修戶內(nèi)電器設(shè)備給排水設(shè)施 維修人員接 到維修命令后 10 分鐘內(nèi)準(zhǔn)備好工具袋，帶上必備工具及針對維修項目的備用零配件若干，干凈毛巾，干凈工作手套，塑料袋。 (二 ) 適用范圍 適用于大樓各種物業(yè)設(shè)備（包括電力、給排水、中央空調(diào)、電梯）的突發(fā)事故或異常情況）。 十 . 電梯安全操作規(guī)程： ☆ XX/GCB0310 (一 ) 目的 保障電梯正常運(yùn)行。 不允許司機(jī)以手動轎廂門的起、閉作為電梯的起動或停止功能使用。 對給排水維修保養(yǎng)提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督。 2. 工程經(jīng)理： 負(fù)責(zé)組織人員進(jìn)行周檢、月檢。 電梯使用完畢后，司機(jī)應(yīng)將轎廂停于基站，并將操縱盒上的開關(guān)全部斷開，關(guān)閉好層門。 (三 ) 職責(zé) 中控室負(fù)責(zé)運(yùn)行監(jiān)管，電梯工負(fù)責(zé)運(yùn)行管理，技術(shù)檔案整理，日常維護(hù)，檢查、監(jiān)督工作。 (四 ) 工作程序 1. 對機(jī)電設(shè)備發(fā)生事故時，要保持冷靜，進(jìn)行認(rèn)真分析后，按有關(guān)規(guī)程和安全制度操作，不得違章操作。待用戶開門先說“您好”，然后禮貌客氣地詢問是否需要維修，待用戶首肯后再進(jìn)屋維修。 運(yùn)行班接到通知后，一天內(nèi)完成以下工作： 立即通知供配電專業(yè)人員接到現(xiàn)場，根據(jù)負(fù)荷分布情況實地考察其可行性； 若不可行（不合安規(guī)）應(yīng)立即匯報情況，并說明原因； 若可行，則應(yīng)明確停、送電時間、范圍，填好操作票后，由相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審批，同時將停、送電情況書面通知客戶中心。 (四 ) 工作程序 1. 機(jī)電值班人員要經(jīng)常留意各機(jī)電設(shè)備在運(yùn)行中狀況，如有異常情況應(yīng)及時處理，一時難以解決的問題，應(yīng)及時向領(lǐng)導(dǎo)報告。 不得帶電用兆歐表測量絕緣電阻。 交接班要求。 在低壓設(shè)備上必須進(jìn)行帶電工作時，要經(jīng)過領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，并要有專人監(jiān)護(hù)，工作 時要穿長袖衣服，戴絕緣手套，使用有絕緣柄的工具，并站在絕緣墊上進(jìn)行，鄰近相帶電部分和接地金屬部分應(yīng)用絕緣板隔開，嚴(yán)禁使用銼刀、鋼尺等進(jìn)行工作。 6. 設(shè)備及零星部件的采購，按樓宇正常運(yùn)作或維修的需要，由工程部經(jīng)理填寫《請購單》，經(jīng)管理公司總經(jīng)理審核后進(jìn)行采購。 (四 ) 工作程序 1. 接管設(shè)備的驗收 設(shè)備的接管與驗收，由公司經(jīng)理組織有關(guān)人員與開發(fā)商辦理設(shè)備交接驗收及資料移交手續(xù)。 (十六 ) 發(fā)生火警時，工作人員要積極投入 滅火，并保證消防給水系統(tǒng)，事故照明、排煙機(jī)等消防設(shè)施用電。 3. 領(lǐng)班負(fù)責(zé)該班管轄范圍的安全工作。 8. 使用的手燈必須帶護(hù)罩，并采用 36 伏以下的安全電壓。 (九 ) 在井道檢修門近旁應(yīng)設(shè)有“電梯井道 — 危險，未經(jīng)許 可，禁止入內(nèi)”的醒目字句。 5. 水箱每半年與衛(wèi)生防疫站聯(lián)系消毒一次。合同的執(zhí)行和管理由工程部負(fù)責(zé)。 (六 ) 應(yīng)定時檢測控制線路。 (五 ) 機(jī)房門窗應(yīng)完好并上鎖，未經(jīng)部門經(jīng)理、允許，禁止外人進(jìn)入，并注意采取措施，防止小動物進(jìn)入。 (六 ) 嚴(yán)格執(zhí)行發(fā)電機(jī)定期保養(yǎng)制度，做好發(fā)電機(jī)運(yùn)行記錄和保養(yǎng)記錄。 第二章 規(guī)章制度、規(guī)定 ☆ XX/GCB02 文件名稱： 規(guī)章制度、規(guī)定 頁 碼： 文件編號： XX/GCB02 編 制 日 期： 2020410 修改日期： 年 月 日 生效日期： 年 月 日 版號 /更改號： 一 . 配電房管理制度 ： ☆ XX/GCB0201 (一 ) 配電房是大廈供電系統(tǒng)的關(guān)鍵部位，設(shè)專職電工對其實行 24 小時運(yùn)行值班。相關(guān)文件《 XX/GCB/0034》 (五 ) 做好空調(diào)和空調(diào)機(jī)房及控制柜的清潔工作，做到無污跡、無灰塵、無垃圾。 (二 ) 努力學(xué)習(xí)技術(shù)，熟練地掌握大廈電氣設(shè)備的原理及實際操作與維修。相關(guān)文件《 XX/GCB/016》 (六 ) 負(fù)責(zé)與供電局的業(yè)務(wù)聯(lián)系，并做好登記。相關(guān)文件《 XX/GCB/065》 (七 ) 職員評估： 1. 每年進(jìn)行兩次員工評估，包括技術(shù)評估、工作表現(xiàn)評估等，并提出存在問題和需要改進(jìn)之處；相關(guān)文件《 XX/GCB/079》《工程部員工考核細(xì)則》 2. 監(jiān)督員工的工作表現(xiàn)，確保表現(xiàn)突出的員工得到認(rèn)可和獎賞。 (十 ) 工程維修質(zhì)量控制： 1. 對員工的工程維修工作進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)控； 2. 檢查外來施工人員的維修工程質(zhì)量。 (九 ) 請假、補(bǔ)休需在兩天前報告領(lǐng)班，并由領(lǐng)班安排合適的替班人，經(jīng)經(jīng)理批準(zhǔn)方可生效。 (五 ) 嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備管理制度，做好日夜班的交接工作。對領(lǐng)班安排的工作負(fù)責(zé)，不得擅離職守，如離開值班室去巡查或抄表必須知照同值人員。 (三 ) 值班員必須密切注意電壓表、電流表、功率因數(shù)表的指示情況；嚴(yán)禁變壓器、空氣開關(guān)超載運(yùn)行。 (八 ) 加強(qiáng)防火和消防管理意識，確保發(fā)電機(jī)房消防設(shè)施完好齊備。 (八 ) 每天巡視機(jī)房，發(fā)現(xiàn)達(dá)不到規(guī)定要求的及時處理。 2. 檢查設(shè)備運(yùn)行是否良好。 2. 每半年清洗水池、水箱一次，清洗后送樣品到防疫站檢驗，檢驗合格后方能供水，并將檢驗結(jié)果