【正文】 3. 嚴(yán)格執(zhí)行《水泵房管理制度》、《給排水設(shè)備維修管理制度》、《給排水設(shè)備檢查保養(yǎng)規(guī)程》、《給排水設(shè)備操作規(guī)程》。水泵房每周打掃一次，機(jī)組每 周清洗一次，設(shè)備、地面、墻壁無積塵、水漬、油漬。 (四 ) 工作程序 1. 電工班負(fù)責(zé)給排水設(shè)備 24 小時運(yùn)行的操作、監(jiān)控、巡視記錄。 2. 工程經(jīng)理： 負(fù)責(zé)組織人員進(jìn)行周檢、月檢。 對給排水維修保養(yǎng)提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督。 (二 ) 適用范圍 大樓給排水設(shè)備。 4. 此規(guī)程如與個別電梯實(shí)際不相符，則以該梯的困人救援程序?yàn)闇?zhǔn)。 然后按照上述“一”中所列步驟救出乘客。 2. 轎廂停于遠(yuǎn)離電梯口的位置時： 利用電話或其它方式，通知轎廂內(nèi)的乘客保持鎮(zhèn)靜，并說明轎廂可 能隨時移動，不必驚慌，同時如轎廂門處于半關(guān)狀態(tài)，則應(yīng)先行將其完全關(guān)閉； 進(jìn)入機(jī)房，關(guān)閉該故障電梯的電源開關(guān)； 拆除電機(jī)之軸端蓋（如有），安上旋柄座及旋柄； 救援人員用力把持住旋柄，另一救援人員，手持掣動釋放桿，輕輕撬開掣動，注意觀察平層標(biāo)志，使轎箱逐步移動至最接近之電梯門口。 (三 ) 職責(zé) 電梯工或有相應(yīng)經(jīng)驗(yàn)的值班電工負(fù)責(zé)故障解救工作，嚴(yán)重的上報(bào)領(lǐng)班或經(jīng)理，同時通知電梯保養(yǎng)部門或廠家及時處理。 十一 . 電梯故障困人救援程序： ☆ XX/GCB0311 (一 ) 目的 當(dāng)電梯發(fā)生故障或停電時，幫助人員解困逃生。 電梯使用完畢后，司機(jī)應(yīng)將轎廂停于基站，并將操縱盒上的開關(guān)全部斷開，關(guān)閉好層門。 不允許司機(jī)以手動轎廂門的起、閉作為電梯的起動或停止功能使用。 因平層準(zhǔn)確度不能滿足運(yùn)輸貨物要求時，司機(jī)可利用平層或點(diǎn)動平層。 司機(jī)應(yīng)隨時勸告乘客勿依靠轎廂門。 如司機(jī)因特殊情況需離開轎廂時，將轎廂停于基 站，斷開轎廂內(nèi)電源開關(guān)，確認(rèn)層門完全關(guān)閉嚴(yán)密后方可離去，絕不允許委托乘客或其他人員來代替司機(jī)操縱電梯。 清潔轎廂內(nèi)、轎門及乘客可見部分環(huán)境衛(wèi)生后，操縱電梯上、下行駛至少一次，視無異?，F(xiàn)象方可接待乘客。 1. 無司機(jī)狀況時，乘客使用電梯的正確方法： 撳按外召喚按鈕，上樓撳按上方向按鈕，轎廂到達(dá)時，樓層方向指示即顯示轎廂的運(yùn)行方向，乘客判斷欲往方向正確后進(jìn)入轎廂，注意門扇的關(guān)閉，層門在開啟數(shù)秒后即自動關(guān)閉，因此勿在層門口與轎廂門口對接處逗留，進(jìn)入轎廂后，撳按欲往層站的選層按鈕，若要廂門立即關(guān)閉，可撳按關(guān)門按鈕，由轎廂層樓位置指示燈顯示抵達(dá)層站，待轎廂門開起后即可離去。 (四 ) 工作程序 電梯的操縱方法有兩種，有司機(jī)或無司機(jī)。 (三 ) 職責(zé) 中控室負(fù)責(zé)運(yùn)行監(jiān)管，電梯工負(fù)責(zé)運(yùn)行管理，技術(shù)檔案整理，日常維護(hù)，檢查、監(jiān)督工作。 十 . 電梯安全操作規(guī)程： ☆ XX/GCB0310 (一 ) 目的 保障電梯正常運(yùn)行。 5. 放在地面上的臨時線應(yīng)加 可靠的保護(hù)，如膠皮線、橡套電纜；應(yīng)在過路處設(shè)有硬質(zhì)的套管保護(hù)，管口要裝護(hù)圈，以防割破電線。 3. 安裝臨時線必須安裝漏電保護(hù)裝置。 (四 ) 工作程序 1. 臨時用電最長不超過七天期限。 (三 ) 職責(zé) 二次裝修管理人員負(fù)責(zé)臨時用電的監(jiān)管、巡查、糾正等。 九 . 臨時用電管理規(guī)程： ☆ XX/GCB0309 (一 ) 目的 保障大樓規(guī)范用電、安全用電。 3. 當(dāng)機(jī)電設(shè)備因電氣著火時，應(yīng)立即將有關(guān)設(shè)備的電源切斷，然后進(jìn)行救火，對可能帶電的電氣設(shè)備以及發(fā)電機(jī)、電機(jī)等，應(yīng)使用干式滅火器、二氧化碳或 1211 滅火器滅火，禁止用泡沫式滅火器和 水滅火。 (四 ) 工作程序 1. 對機(jī)電設(shè)備發(fā)生事故時，要保持冷靜，進(jìn)行認(rèn)真分析后，按有關(guān)規(guī)程和安全制度操作，不得違章操作。 (二 ) 適用范圍 適用于大樓各種物業(yè)設(shè)備（包括電力、給排水、中央空調(diào)、電梯）的突發(fā)事故或異常情況）。 6. 最后，請業(yè)主試用、驗(yàn)收后請業(yè)主在“維修單”上簽名，并交付“第一聯(lián)”給客戶中心。 4. 維修時盡量保持環(huán)境安靜，嚴(yán)禁高聲喧嘩。 2. 穿整潔工裝，帶工作手套，配帶工作牌，持維修單按門鈴（敲門）。 維修人員在接到緊急故障搶修指令后，要迅速趕到現(xiàn)場，聽從經(jīng)理安排。 維修人員將簽好的“維修單”交給主管工程師，由其轉(zhuǎn)“第二聯(lián)”給客戶中心，“第三聯(lián)”給財(cái)務(wù)部，第四聯(lián)交業(yè)主。 維修完畢請用戶試用，將所有維修垃圾裝入塑料袋帶走，并將所維修的部件和周圍環(huán)境清潔干凈。待用戶開門先說“您好”，然后禮貌客氣地詢問是否需要維修，待用戶首肯后再進(jìn)屋維修。 2. 維修戶內(nèi)電器設(shè)備給排水設(shè)施 維修人員接 到維修命令后 10 分鐘內(nèi)準(zhǔn)備好工具袋，帶上必備工具及針對維修項(xiàng)目的備用零配件若干，干凈毛巾，干凈工作手套，塑料袋。 (三 ) 職責(zé) 維修工負(fù)責(zé)設(shè)備維修工程，維修領(lǐng)班負(fù)責(zé)監(jiān)督指導(dǎo)工作，工程經(jīng)理負(fù)責(zé)全面協(xié)調(diào)工作。 七 . 機(jī)電維修工作規(guī)程： ☆ XX/GCB0307 (一 ) 目的 保證大樓內(nèi)所有機(jī)電設(shè)備正常運(yùn)作。對損壞部分應(yīng) 盡快修復(fù)，以恢復(fù)正常供電，消防中心值班員應(yīng)通過消防廣播對停電原因進(jìn)行解釋。 2. 緊急狀態(tài)下的倒閘操作 發(fā)現(xiàn)配電房有冒煙、短路等異常情況或發(fā)生火警等重大事故時，運(yùn)行人員有權(quán)立即進(jìn)行全部或部分負(fù)荷停電操作：根據(jù)情況立即斷開低壓配電柜上電源開關(guān)，或斷開高壓柜高壓開關(guān)。 倒閘操作完成后，運(yùn)行人員要檢查電梯的運(yùn)行情況，發(fā)電機(jī)操作開關(guān)置于自動位置。 倒閘操作前，運(yùn)行人員要做好相應(yīng)的準(zhǔn)備工作，電梯降至首層，如有必要， 可將發(fā)電機(jī)操作開關(guān)置于停機(jī)位置。 運(yùn)行班接到通知后，一天內(nèi)完成以下工作： 立即通知供配電專業(yè)人員接到現(xiàn)場，根據(jù)負(fù)荷分布情況實(shí)地考察其可行性； 若不可行（不合安規(guī)）應(yīng)立即匯報(bào)情況，并說明原因； 若可行，則應(yīng)明確停、送電時間、范圍，填好操作票后，由相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審批，同時將停、送電情況書面通知客戶中心。 (五 ) 停、送電操作規(guī)定 1. 正常情況下的倒閘操作。 4. 應(yīng)防止異物進(jìn)入機(jī)電設(shè)備內(nèi)，并勿讓腐蝕性液體濺到機(jī)上，以防出現(xiàn)危險(xiǎn)。 2. 電氣設(shè)備的金屬外殼均有良好的接地裝置，使用中不準(zhǔn)靠近或接觸任何有電設(shè)備的帶電部分。 (四 ) 工作程序 1. 機(jī)電人員工在安裝、維修機(jī)電設(shè)備之前，應(yīng)了解、熟悉本機(jī)電設(shè)備的結(jié)構(gòu)和性能。 (二 ) 適用范圍 大樓內(nèi)所有機(jī)電設(shè)備。 5. 做好值班記錄，做好交接班工作。 3. 機(jī)電值班員必須按時上下班，做到不遲到，不早退。 (四 ) 工作程序 1. 機(jī)電值班人員要經(jīng)常留意各機(jī)電設(shè)備在運(yùn)行中狀況，如有異常情況應(yīng)及時處理，一時難以解決的問題，應(yīng)及時向領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告。 (二 ) 適用范圍 大樓內(nèi)所有機(jī)電設(shè)備。 (四 ) 工程程序 1. 值柴油發(fā)電機(jī)是保證在緊急狀態(tài)下供電的應(yīng)急電源裝置，應(yīng)在 30 秒內(nèi)快速起動，因此必須保證處于完好狀態(tài)，嚴(yán)格執(zhí)行運(yùn)行管理規(guī)程； 2. 本運(yùn)行管理規(guī)程包括柴油發(fā)電機(jī)主機(jī)，冷卻水系統(tǒng)，供油系統(tǒng)以及排煙、降溫消毒系統(tǒng)管理； 3. 遵守操作規(guī)程，在檢查和維護(hù)保養(yǎng)設(shè)備時，先斷開電源，嚴(yán)禁帶電作業(yè)； 4. 發(fā)電機(jī)接地電阻不能大于 1Ω ，負(fù)載輸出線必須良好，牢固，儀表準(zhǔn)確； 5. 機(jī)房執(zhí)行嚴(yán)格管理制度，非值班人員嚴(yán)禁內(nèi)進(jìn)，嚴(yán)格執(zhí)行交接班 制度，填寫發(fā)電機(jī)運(yùn)行記錄，保證機(jī)房整潔，干燥無積水、油跡，通風(fēng)良好，滅火器材足夠； 6. 值班人員必須嚴(yán)格訓(xùn)練，考核合格，才能上崗； 7. 值班人員每班最少巡檢 2 次，填寫巡檢記錄表，發(fā)現(xiàn)問題及時處理； 8. 發(fā)電機(jī) 30 秒內(nèi)發(fā)電后，送電前應(yīng)檢查，轉(zhuǎn)換開關(guān)聯(lián)鎖裝置良好，確認(rèn)無誤后送電； 9. 運(yùn)行領(lǐng)班有發(fā)電機(jī)管理權(quán)，并對發(fā)電機(jī)運(yùn)行，維護(hù)保養(yǎng)，檢修負(fù)責(zé)。 (二 ) 適用范圍 商場及地下室消防及應(yīng)急照明。 檢查節(jié)約用電的執(zhí)行情況及效果，相對作出修改計(jì)劃，達(dá)到最大節(jié)能效果。 采用有效的節(jié)電光源實(shí)行節(jié)能用電。 設(shè)置好專職機(jī) 構(gòu)或?qū)Ｈ素?fù)責(zé)用電管理工作。因突然事故停電，應(yīng)在 1 小時內(nèi)聯(lián)系有關(guān)部門及人員處理，并在恢復(fù)供電后 24 小時內(nèi)向有關(guān)用戶作出解釋。 不得帶電用兆歐表測量絕緣電阻。 操作高壓隔離開關(guān)必須穿戴絕緣手套、絕緣鞋、工作帽。 嚴(yán)禁帶電作業(yè)，緊急情況須帶電作業(yè)時，應(yīng)有監(jiān)護(hù)人和足夠的照明空間，并穿戴絕緣手套、工作帽、工作衣、絕緣鞋，確認(rèn)安全后才可進(jìn)行。 進(jìn)行配電柜檢修時，應(yīng)填寫《配電柜檢修工作票》，經(jīng)領(lǐng)班及工程部經(jīng)理批準(zhǔn)后，方可進(jìn)行。 不得擅自更改配電室機(jī)電設(shè)備線路及器材。消防設(shè)施完善，配電室內(nèi)禁止吸煙。 非工作人員未經(jīng)領(lǐng)班或工程部經(jīng)理許可不得進(jìn)入配電室，批準(zhǔn)進(jìn)入者應(yīng)有值班人員陪同。 下列情況之一的不準(zhǔn)交接班 上一班運(yùn)行情況未交待清楚，記錄不規(guī)范，配電室、值班室不清潔； 接班人未到崗，交班人不準(zhǔn)下班； 接班人醉灑或接班人不具備值班能力的，交接班人不準(zhǔn)下班； 嚴(yán)禁在倒閘操作和事故處理過程中交接班； 若交接班過程中發(fā)生故障，應(yīng)停止交接班，由交班人負(fù)責(zé)處理事故，接班人協(xié)助。 交接班要求。 “市電”停電（大廈），應(yīng)急電源自投帶負(fù)荷運(yùn)行中，對柴油發(fā)電機(jī)組進(jìn)行監(jiān)視、記錄。 每 2 小時記錄一次高低壓配電運(yùn)行數(shù)據(jù)（環(huán)境溫度、濕度、功率因數(shù)、電流、 電壓、有功電量、無功電量）于《高壓配電運(yùn)行記錄》和《低壓配電運(yùn)行記錄》內(nèi)，同時檢查運(yùn)行狀況。 (四 ) 工作程序 1. 機(jī)電運(yùn)行值班工作程序 每班必須清潔值班室，保持配電室良好的衛(wèi)生環(huán)境。 2. 運(yùn)行領(lǐng)班負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的管理；負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件、材料采購計(jì)劃的編制，外委修 理的聯(lián)系工作；每年 12 月制定下一年度《供配電設(shè)備檢查保養(yǎng)計(jì)劃表》，并按運(yùn)行情況制定中修、大修計(jì)劃；對配電設(shè)備維修保養(yǎng)提供工作指導(dǎo)和檢查監(jiān)督；負(fù)責(zé)編制供配電設(shè)備臺賬，設(shè)備卡。 (二 ) 適用范圍 適用于公司物業(yè)管理權(quán)限內(nèi)的供配電設(shè)備（設(shè)施）。 7. 主管經(jīng)理每年 12 月制定下年度保養(yǎng) 計(jì)劃表并按運(yùn)行情況制定中修、大修計(jì)劃。 4. 供配電設(shè)備故障維修一般不超過 8 小時，若在 8 小時內(nèi)無法解決重要部位的故障，應(yīng)將故障原因、解決方案、解決時間書面上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)； 5. 在深夜發(fā)生的，不影響商戶工作的，不會產(chǎn)生嚴(yán)重后果的供配電故障，可由早班機(jī)電維修電工進(jìn)行維修。 在低壓設(shè)備上必須進(jìn)行帶電工作時，要經(jīng)過領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，并要有專人監(jiān)護(hù)，工作 時要穿長袖衣服，戴絕緣手套，使用有絕緣柄的工具，并站在絕緣墊上進(jìn)行，鄰近相帶電部分和接地金屬部分應(yīng)用絕緣板隔開，嚴(yán)禁使用銼刀、鋼尺等進(jìn)行工作。 在配電總盤和母線上進(jìn)行維修或保養(yǎng)時，必須按以下步驟進(jìn)行： 停電 驗(yàn)電 裝設(shè)接地線 懸掛標(biāo)示牌和裝設(shè)遮欄； 在帶電的電流互感器二次回路上工作時，不得將回路的永久接地點(diǎn)斷開，并應(yīng)站在絕緣墊上，使用絕緣工具，設(shè)專人監(jiān)護(hù)。 2. 電工按《低壓電房保養(yǎng)計(jì)劃》、《高壓電房保養(yǎng)計(jì)劃》、《低壓設(shè)備查保養(yǎng)計(jì)劃》要求進(jìn)行維修保養(yǎng)，并將維修保養(yǎng)情況記錄于 《維修記錄表》，零部件更換及大修情況同進(jìn)記錄于《機(jī)電設(shè)備臺帳》。 3. 管理公司工程部對各自責(zé)任區(qū)內(nèi)的設(shè)備進(jìn)行維修、保養(yǎng)及運(yùn)行操作，并做好標(biāo)及記錄。 (三 ) 職責(zé) 1. 建筑物配 套主要設(shè)備由開發(fā)商負(fù)責(zé)訂貨安裝，物業(yè)管理公司有關(guān)人員負(fù)責(zé)移交使用時的驗(yàn)收。 二 . 供配電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程： ☆ XX/GCB0302 (一 ) 目的 通過對供配電設(shè)備（設(shè)施）的管理，使所有供配電設(shè)備（設(shè)施）在使用中保持完好狀態(tài)，滿足服務(wù)的要求。 9. 設(shè)備庫存的管理 備件的管理，應(yīng)做好記錄，存放地點(diǎn)必須相對集中，保持干燥、貼上標(biāo)簽。 8. 驗(yàn)證 對新購置的產(chǎn)品，由工程部經(jīng)理會同工程機(jī)電 人員進(jìn)行驗(yàn)證，對重要設(shè)備的驗(yàn)證需會同專業(yè)工程技術(shù)人員驗(yàn)證。 6. 設(shè)備及零星部件的采購，按樓宇正常運(yùn)作或維修的需要，由工程部經(jīng)理填寫《請購單》，經(jīng)管理公司總經(jīng)理審核后進(jìn)行采購。 所有設(shè)備的維修按單機(jī)記錄在《機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)記錄表》內(nèi)。 部門代碼 設(shè)備名稱縮寫 設(shè) 備 序 號 4. 設(shè)備的維修 發(fā)現(xiàn)設(shè)備損壞，工程部經(jīng)理要組織人員進(jìn)行維修，對于重大維修，工程部經(jīng)理應(yīng)在現(xiàn)場進(jìn)行指導(dǎo)。 設(shè)備的編號 3. 設(shè)備的運(yùn)行 設(shè)備按不同的系統(tǒng)劃分責(zé)任區(qū)域，責(zé)任區(qū)內(nèi)確保責(zé)任人。 工程部經(jīng)理集中保存《維修單》、《設(shè)備對外委托維修單》、《機(jī)電設(shè)備檢查保養(yǎng)計(jì)劃表》。 重大設(shè)備資料原件由管理公司統(tǒng)一保管，工程部持設(shè)備復(fù)印件。 設(shè)備的建賬： 工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)建立《機(jī)電設(shè)備臺賬》，臺賬內(nèi)容包括：設(shè)備名稱、統(tǒng)一編號、型號、生廠廠家、技術(shù)資料、保養(yǎng)人等； 管理公司經(jīng)理每半年審核一次《機(jī)電設(shè)備檢查保養(yǎng)計(jì)劃表》、《機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)記錄表》。如驗(yàn)收不合格，則應(yīng)在驗(yàn)收單中說明實(shí)際情況及原因，并提出整改建議，限期由承接商負(fù)責(zé)整改。 (四 ) 工作程序 1. 接管設(shè)備的驗(yàn)收 設(shè)備的接管與驗(yàn)收，由公司經(jīng)理組織有關(guān)人員與開發(fā)商辦理設(shè)備交接驗(yàn)收及資料移交手續(xù)。 2. 管理公司工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)設(shè)備運(yùn)行維修管理和技術(shù)資料、檔案的收集、保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備、配件、材料的采購計(jì)劃編制。 (二 ) 適用范圍： 適用于公司物業(yè)管理權(quán)限內(nèi)的公共設(shè)備。 (五 ) 鑰匙如有遺失，應(yīng)立即上報(bào)，