【正文】 在給排水設備啟動時觀察電流、電壓、水壓，并傾聽有無異響，并記錄于《泵房運行日志》。 十二 . 給排水設備（設施）管理規(guī)程： ☆ XX/GCB0312 (一 ) 目的 確保給排水設備正常工作，保證生活用水和消防用水正常供排。 (二 ) 適用范圍 大樓內客梯、貨梯、扶手梯。 司機應阻止轎廂頂部放置雜物，并要求載荷應盡可能穩(wěn)妥地放置在轎廂中間或均勻放置。大部分乘客電梯具有可隨時轉換為有或無司機操縱的功能，大部 分貨梯是有司機操作的。 4. 所有電氣設備、金屬外殼須有良好接地線裝置。 4. 當機械部分有夾傷人時，如是帶電設備，應立即切斷電源才進行急救。 5. 維修完畢要將所有維修垃圾裝入塑料袋帶走，并將所有維修部件及周圍環(huán)境抹干凈。 用戶驗收后，請用戶在維修單上簽字，交付“第一聯(lián)”與用戶。 (二 ) 適用范圍 大樓內所有機電設備。 確定時間，在監(jiān)護人的臨護下，操作人員按操作票進行倒閘操作。 3. 禁止在運行中清掃、擦拭和潤滑機器的旋轉和移動部分，以及把手伸入柵欄內。 4. 經常巡視督促，制止一切不按安全操作及違章作業(yè)者。 (三 ) 職責 1. 值班電工負責發(fā)電機運行操作，巡回檢查； 2. 值班電工負責發(fā)電機維護、保養(yǎng)，檢修； 3. 運行領班負責 發(fā)電機的管理，制定維修計劃，整頓值班電工和維修工的工作； 4. 工程部經理負責全面管理工作，決定重大事項和獎懲。 5. 節(jié)能運行標準 必須按照國家“三電”的規(guī)定和供電部門下達的指標，實行計劃用電。 全部停電或部份停電時，應在斷開的開關分閘把柄上懸掛“有人工作，禁止合閘”的標示牌，并拆掉操作電源保險。 夜班總值班工 作流程 2. 配電室管理工作程序 配電室內機電設備由機電運行值班電工執(zhí)行 24 小時操作、監(jiān)控、記錄，認真執(zhí)行交接班制度，發(fā)現問題及時解決，按時抄填高低壓配電運行記錄，監(jiān)視電氣設備的運行狀況，嚴禁不合理的超負荷運行。 對高低壓配電設備每 2 小時巡檢一次，并將巡檢結果記錄于《高低壓配電設備巡檢記錄》內。 6. 工程師提供工作指導及檢查監(jiān)督。 (四 ) 工作程序 1. 低壓配電柜設備由機電維修電工負責維修保養(yǎng)，高壓柜、變壓器申請外委修理，機電維修電工負責對高壓柜、變壓器外部環(huán)境的保養(yǎng)、清潔。驗收完畢，倉管員辦理入庫建賬手續(xù)。對應不同的設備，制定“運行管理規(guī)程”，由工程部機電人員遵照執(zhí)行，并做好相應的運行記錄。 2. 設備的標識、建賬和資料管理 設備的標識： 所有設備實現單機懸掛《設備卡》，標識該機的編號、技術資料、責任人、運行狀況。 第三章 工作規(guī)程☆ XX/GCB03 文件名稱： 工作規(guī)程 頁 碼： 文件編號： XX/GCB03 編 制 日 期： 2020410 修改日期： 年 月 日 生效日期： 年 月 日 版號 /更改號： 一 . 設備管理控制程序 ： ☆ XX/GCB0301 (一 ) 目的： 通過對物業(yè)公共設備 的管理，使所有公共設備在使用中保證完好狀態(tài)，滿足服務的要求。 (三 ) 系統(tǒng)分類及排列順序為：供配電 —— 給排水 —— 電梯 —— 空調 —— 消防 —— 電話、電視、網絡 —— 防盜對講 —— 電視監(jiān)控 —— 車輛管理設備 —— 辦公等固定資產設備。 (十二 ) 不準隨意配制機電、配電房、工具房以及其它專用鑰匙。 (五 ) 帶電作業(yè)必須穿安全靴，戴安全手套，使用合格的安全工具，作業(yè)區(qū)要懸掛標示牌，必要時要拉警示線 。 2. 有償服務： 工作規(guī)程圖示： 業(yè)主申請 客戶中心維修登記 出有償服務單給工程部維修 工程部派工 上門檢查 出示工作牌 現場查看向業(yè)主報價 客戶中心收費 工程部維修 業(yè)主驗收 征求業(yè)主同意 由業(yè)主向管理處申請； 客戶中心值班人員填寫“維修登記表”； 客戶中心值班人員填寫“有償服務工作單”，并且將此單交給工程部派工； 維修工帶上“有償服務工作單”并準備好維修工具上門檢查，首先應向業(yè)主出示工作牌，使用上門維修的禮貌用語，查看現場后，根據“有償服務收費標準”向業(yè)主報價，業(yè)主不直接向 維修工交費，而是到客戶中心前臺交費后進行維修； 維修過程中必須遵守操作規(guī)程，注意安全； 維修完畢，請業(yè)主驗收，對于業(yè)主不留意之處應盡力完善，驗收后請業(yè)主在“有償服務工作單”上寫下意見，并簽名； 有償服務單一式四份，工程部、客戶中心、財務部、業(yè)主各留一份； (四 ) 注意事項： 1. 為業(yè)主提供的維修服務嚴格遵守“有償服務收費標準”的規(guī)定。 離去前 拆除加上的臨時短路線，電梯檢查正常后方可使用。嚴禁開啟廳門探身到井道內或在轎廂頂探身到另一井道檢查電梯。 (十二 ) 電梯若因故停止使用超過一周時，在其重新使用之前，必須進行詳細的檢查。 (四 ) 在轎廂中應設置安全 使用說明銘牌，在通往機房和隔音層門或活地板的外面，應標明“電梯曳引機 — 危險！未經許可，禁止入內“，“謹防墜落 — 重新關好活地板門”的醒目字句。 十 . 電梯安全管理規(guī)定 ： ☆ XX/GCB0210 電梯的功能發(fā)揮及故障率的降低，主要依靠平時經常性的維修保養(yǎng)與管理。 4. 二次供水清洗、消毒機電人員，須持健康證、培訓證并經衛(wèi)生防疫站認可。 2. 每半年清洗水池、水箱一次，清洗后送樣品到防疫站檢驗，檢驗合格后方能供水，并將檢驗結果存檔。 (二 ) 外委工程實行招標形式，由兩個或兩個以上的施工單位報價，經工程部全面考查后定標。 2. 檢查設備運行是否良好。 六 . 風機房管理制度 ： ☆ XX/GCB0206 (一 ) 風機房必須保持整潔，不得堆放雜物。 (八 ) 每天巡視機房，發(fā)現達不到規(guī)定要求的及時處理。 (七 ) 保證水泵房的通風、照明，以及應急燈在停電狀態(tài)下的正常使用。 (八 ) 加強防火和消防管理意識，確保發(fā)電機房消防設施完好齊備。 二 . 發(fā)電機房管理制度 ： ☆ XX/GCB0202 (一 ) 發(fā)電機房門平時應上鎖，鑰匙由低壓房值班員管理，未經許可，非工作人員嚴禁入內。 (三 ) 值班員必須密切注意電壓表、電流表、功率因數表的指示情況；嚴禁變壓器、空氣開關超載運行。 (五 ) 負責樓宇監(jiān)控系統(tǒng)，包括：廣播、閉路電視、保安監(jiān)控以及樓宇自動化等系統(tǒng)設備進行經常性保養(yǎng)、維修，確保系統(tǒng)處于最佳狀態(tài)。對領班安排的工作負責，不得擅離職守，如離開值班室去巡查或抄表必須知照同值人員。對外界和各空調區(qū)域的溫度、相對濕度進行監(jiān)測，根據外界天氣變化及時進行空調工況調節(jié)，努力使空調區(qū)域的溫度、相對濕 度符合規(guī)定的數值范圍，并按運行記錄表做好記錄（開機前、停機前及每小時記錄一次運行情況）。 (五 ) 嚴格執(zhí)行設備管理制度，做好日夜班的交接工作。 (六 ) 積極配合其他工種工作，努力完成領導交給的其他任務。 (九 ) 請假、補休需在兩天前報告領班，并由領班安排合適的替班人，經經理批準方可生效。 (三 ) 努力做好設備的維修保養(yǎng)工作，做好防范小動物工作，確保安全運行。 (十 ) 工程維修質量控制： 1. 對員工的工程維修工作進行質量監(jiān)控； 2. 檢查外來施工人員的維修工程質量。做成功物業(yè)管理人！』 工 程 部 工 作 手 冊 東莞市 XX 物業(yè)服務有限公司 XX 年 XX 月 目 錄 第一章 組織架構、人員職責 ☆ XX/RSB01???????????????? 2 第二章 規(guī)章制度、規(guī)定 ☆ XX/RSB02 ????????????????? 13 第三章 工作規(guī)程 ☆ XX/RSB03 ? ??????????????????? 25 附件一 (記錄 ) ?????????????????????????? 55 附件二 (記錄 ) ?????????????? ???????????? 56 第一章 組織架構、人員職責 ☆ DX/GCB01 文件名稱： 組織架構、人員職責 頁 碼： 文件編號： XXX 編 制 日 期： 2020410 修改日期： 年 月 日 生效日期： 年 月 日 版號 /更改號： 一 . 工程部人員架構圖（共 17人） ： ☆ XX/GCB0101 二 . 工程部經理崗位職責 ： ☆ XX/GCB0102 職務 ： 工程部經理 呈報上級 ： 物業(yè)公司 總經理（以下簡稱總經理） 指導下級 ： 工程部所有員工 (一 ) 工程部經理在物業(yè)總經理及副總經理的領導下負責組織、安排本部門的各項工作； 經理（ 1 人） 維修班領班（ 1 人） 運行領班（ 1 人） 副經理 (1 人 ) 維修電工（ 4 人） 高壓電工（ 3）人 制冷電工（ 3人 ) 弱電工（ 1 人） 電梯工（ 2 人） (二 ) 負責組織編制、修訂各項工程管理規(guī)章制度和工作規(guī)程；相關文件《工程部工作手冊》 (三 ) 預算： 1. 負責組織編制年度房屋建筑和設備的調查報告 。相關文件《 XX/GCB/065》 (七 ) 職員評估： 1. 每年進行兩次員工評估，包括技術評估、工作表現評估等，并提出存在問題和需要改進之處；相關文件《 XX/GCB/079》《工程部員工考核細則》 2. 監(jiān)督員工的工作表現，確保表現突出的員工得到認可和獎賞。 六 . 維修組人員崗位職責 ： ☆ XX/GCB0106 職務 ： 工程部維修組人員 呈報上級 ： 工程部維修領班 (一 ) 維修班按規(guī)定時間根據維修工作單的內容對大廈設備房外機電設備、設施出現的故障進行維修，根據維修保養(yǎng)計劃負責對設 備房以外的管線和設備、設施進行保養(yǎng)維修；相關文件《 XX/GCB/001》 (二 ) 執(zhí)行公司制定的《工程部工作手冊》和有關技術規(guī)范、規(guī)定，熟練掌握設備、設施的結構、性能、特點和維修、保養(yǎng)方法，做一名合格的維修人員； (三 ) 按時完成設備房外機電設備、設施的維修、保養(yǎng)工作； (四 ) 定期清潔所管電梯機房、水泵房設備、設施，確保設備和設施的整潔； (五 ) 嚴格遵守安全操作規(guī)程和維修管理制度，防止發(fā)生安全事故； (六 ) 發(fā)生突發(fā)情況時，應迅速趕往現場，及時采取應急措施，保證設備、設施的正常完好； (七 ) 定期對給排水、排污設備、設施進行全面巡視、檢查，發(fā)現問題及 時處理；相關文件《 XX/GCB/038～ 043》 (八 ) 負責工程部計量器具的檢定工作； (九 ) 負責各項經營活動用電的拉設和監(jiān)控工作； (十 ) 負責二次裝修的接圖、審圖、監(jiān)理工作；相關文件《裝修手冊》 (十一 ) 負責生活水池、污水池、化糞池、隔油池、噴水池的清理和監(jiān)控工作； (十二 ) 負責有償服務的實施工作；相關文件《 XX/GCB/002》 (十三 ) 完成上級交辦的各項臨時任務。相關文件《 XX/GCB/016》 (六 ) 負責與供電局的業(yè)務聯(lián)系，并做好登記。 (三 ) 當班期間及時巡視檢查上下系統(tǒng)設備和其他設備的運轉情況，并做好巡檢記錄。 (二 ) 努力學習技術，熟練地掌握大廈電氣設備的原理及實際操作與維修。 (十 ) 積極參加各項培訓工作，努力提高專業(yè)技術知識。相關文件《 XX/GCB/0034》 (五 ) 做好空調和空調機房及控制柜的清潔工作，做到無污跡、無灰塵、無垃圾。相關文件《 XX/GCB/044～ 047》 (二 ) 配合電梯專業(yè)公司完成周、月和年度的電梯保養(yǎng)工作，并檢查保養(yǎng)質量，經確認后將記錄存檔保管。 第二章 規(guī)章制度、規(guī)定 ☆ XX/GCB02 文件名稱： 規(guī)章制度、規(guī)定 頁 碼： 文件編號： XX/GCB02 編 制 日 期： 2020410 修改日期： 年 月 日 生效日期： 年 月 日 版號 /更改號： 一 . 配電房管理制度 ： ☆ XX/GCB0201 (一 ) 配電房是大廈供電系統(tǒng)的關鍵部位，設專職電工對其實行 24 小時運行值班。 (七 ) 經常保持配電房消防設施的完好齊備，保證應急燈在停電狀態(tài)下能正常使用。 (六 ) 嚴格執(zhí)行發(fā)電機定期保養(yǎng)制度，做好發(fā)電機運行記錄和保養(yǎng)記錄。 (四 ) 泵房每星期由分管負責人打掃一次，確保泵房地面和設備外表的清潔。 (五 ) 機房門窗應完好并上鎖，未經部門經理、允許，禁止外人進入，并注意采取措施，防止小動物進入。 (四 ) 定期清洗系統(tǒng)的過濾網和過濾器，保證送風管道和水管道的通暢。 (六 ) 應定時檢測控制線路。 3. 設備故 障影響運行時，交班人應加班與接班人員全力排除故障后，方可交班離