【正文】 組織人員進(jìn)行維修，對(duì)于重大維修，工程部經(jīng)理應(yīng)在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行指導(dǎo)。 設(shè)備的建賬： 工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)建立《機(jī)電設(shè)備臺(tái)賬》，臺(tái)賬內(nèi)容包括：設(shè)備名稱、統(tǒng)一編號(hào)、型號(hào)、生廠廠家、技術(shù)資料、保養(yǎng)人等； 管理公司經(jīng)理每半年審核一次《機(jī)電設(shè)備檢查保養(yǎng)計(jì)劃表》、《機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)記錄表》。 (二 ) 適用范圍： 適用于公司物業(yè)管理權(quán)限內(nèi)的公共設(shè)備。每一系統(tǒng)又以如下排列順序進(jìn)行分類： 1. 供配電系統(tǒng)： 高壓配電柜 —— 變壓器 —— 低壓配 電柜 —— 發(fā)電機(jī) —— 樓層配電柜 —— 控制柜； 2. 給排水系統(tǒng)： 地下蓄水池 —— 生活水泵系統(tǒng) —— 供水箱 —— 減壓閥 —— 潛水泵； 3. 電梯： 消防電梯 —— 客梯 —— 貨梯 —— 扶梯； 4. 空調(diào)： 空調(diào)主機(jī) —— 冷卻水泵 —— 冷卻水塔 —— 冷凍水泵 —— 風(fēng)柜； 5. 消防系統(tǒng)： 主控柜 —— 模擬柜 —— 聯(lián)動(dòng)控制柜 —— 消防水泵 —— 噴灑泵 —— （排煙、正壓送風(fēng)）風(fēng)機(jī) —— 防火卷簾門； 6. 電話電視網(wǎng)絡(luò)： 電話 —— 電視 —— 電腦 —— 網(wǎng)絡(luò)設(shè)備； 7. 防盜對(duì)講： 主機(jī) —— 分配器； 8. 電視監(jiān)控： 控制器 —— 電視機(jī) —— 攝像鏡頭； 9. 車輛管理設(shè)備： 汽車道閘等 —— 收費(fèi)軟件； 10. 辦公等固定資 產(chǎn)設(shè)備： 屬固定資產(chǎn)，由公司辦公室建帳，在此手冊(cè)中不列入。水池蓋應(yīng)加鎖，并指定專人保管鑰匙，打開水池蓋必須經(jīng)當(dāng)值領(lǐng)班或經(jīng)理批準(zhǔn)。 (六 ) 在轉(zhuǎn)動(dòng)設(shè)備上工作時(shí)，嚴(yán)禁戴手套，防止卷入機(jī)內(nèi)。 2. 被派維修人員不得向業(yè)主收取現(xiàn)金。 十二 . 室內(nèi)維修管理規(guī)定 ： ☆ XX/GCB0212 (一 ) 目的： 以“業(yè)主至上，服務(wù)第一”的宗旨為商戶排憂解難，收費(fèi)合理，業(yè)主滿意。 4. 在底坑應(yīng)將底坑的急停開關(guān)斷開或?qū)⑾匏倨鲝埦o裝置的安全開關(guān)斷開，底坑 和轎頂、機(jī)房不得同時(shí)作業(yè)，如須同時(shí)作業(yè)，作業(yè)人員必須帶安全帽，必須注意工件、工具不得下落，以防落物傷人。 (十三 ) 對(duì)電梯進(jìn)行檢查和修理的記錄，應(yīng)詳細(xì)注明日期，并將檢驗(yàn)及檢修報(bào)告及觀察記錄存檔保管。 (五 ) 當(dāng)同一機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)有數(shù)臺(tái)曳引機(jī)時(shí)，各主開關(guān)及照明開關(guān)，均應(yīng)設(shè)置各開關(guān)所對(duì)應(yīng)的電梯編號(hào)。管理是維修保養(yǎng)的監(jiān)督付予實(shí)施的保證，因此為獲得電梯高質(zhì)量的服務(wù)，必須設(shè)有專門管理電梯的部門，對(duì)電梯實(shí)行全面管理。 (四 ) 水箱管理規(guī)定： 1. 水箱設(shè)施由 專人負(fù)責(zé)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)。 3. 定期保養(yǎng)水泵、閥門及管道，定期刷漆防止生銹。 (三 ) 外委工程項(xiàng)目納入工程部年度檢修計(jì)劃管理范圍，經(jīng)經(jīng)理室批準(zhǔn)后執(zhí)行。 3. 檢查儀表工具有否缺失，并在交接班本上簽名。 (二 ) 風(fēng)機(jī)房?jī)?nèi)任何設(shè)備未經(jīng)允許不得移動(dòng)位置。 (九 ) 保證水泵房的通風(fēng)、照明，以及應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下的正常使用。 四 . 電梯機(jī)房管理制度 ： ☆ XX/GCB0204 (一 ) 每周對(duì)機(jī)房進(jìn)行一次全面清潔，保證機(jī)房和設(shè)備表面無(wú)明顯灰塵，機(jī)房及通道內(nèi)不得住人、堆放雜物。 三 . 水泵房管理制度 ： ☆ XX/GCB0203 (一 ) 值班人員應(yīng)對(duì)水泵房進(jìn)行日常巡視，檢查水泵、管道接頭和閥門有無(wú)滲漏水。 (二 ) 低壓房值班員必須熟悉發(fā)電機(jī)的基本性能和操作方法，發(fā)電機(jī)運(yùn)行時(shí)，應(yīng)作經(jīng)常性的巡視檢查 (三 ) 平時(shí)應(yīng)經(jīng)常檢查發(fā)電機(jī)的機(jī)油油位、冷卻水水位是否合乎要求，柴油箱中的儲(chǔ)備油量應(yīng)保持能滿足發(fā)電機(jī)帶負(fù)荷運(yùn)行 8 小時(shí)用油量。 (四 ) 經(jīng)常保持配電房地面及設(shè)備外表無(wú)塵。相關(guān)文件《 XX/GCB/052》 (六 ) 負(fù)責(zé)對(duì)大廈內(nèi)電話系統(tǒng)線路以及辦公室自動(dòng)化設(shè)備進(jìn)行經(jīng) 常化保養(yǎng)，確保其處于最佳狀態(tài)。 (八 ) 嚴(yán)格遵守《員工守則》及公司的各項(xiàng)規(guī)章制度。相關(guān)文件《 XX/GCB/011》 (二 ) 設(shè)備開、停應(yīng)及時(shí)轉(zhuǎn)換運(yùn)行狀態(tài)牌，尤其是接到維修人員停機(jī)維修通知后，立即掛檢修牌。相關(guān)文件《 DX/GCB/008》 (六 ) 交班時(shí)發(fā)生故障，上一班必須協(xié)同下一班排除故障后才能下班，配電設(shè)備發(fā)生事故時(shí)不得離崗。 (七 ) 積極參加業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和技術(shù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)技術(shù)水平。 (十 ) 每天按規(guī)定做好值班室內(nèi)外的清潔衛(wèi)生工作。 (四 ) 堅(jiān)守崗位，定期巡視電氣設(shè)備及水泵房，密切監(jiān)視各儀表的工作情況。相關(guān)文件《 XX/GCB067》 (十一 ) 工程技術(shù)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)： 1. 開展新進(jìn)員工的工程技術(shù)業(yè)務(wù)培訓(xùn)；相關(guān)文 件《 XX/GCB/073》 2. 對(duì)原有工程技術(shù)人員進(jìn)行半年一次的業(yè)務(wù)培訓(xùn)及相關(guān)課程學(xué)習(xí)，每年進(jìn)行一次考試。相關(guān)文件《 DX/GCB/063》 2. 向公司提供大廈設(shè)備的更換計(jì)劃和年度工程維修預(yù)算，由公司審核報(bào)發(fā)展商備案。 (六 ) 節(jié)能： 為本大廈節(jié)能集思廣益，制定、季度年度節(jié)能方案。 五 . 運(yùn)行組人員崗位職責(zé) ： ☆ XX/GCB0105 職務(wù) ： 工程部運(yùn)行組人員 呈報(bào)上級(jí) ： 工程部運(yùn)行領(lǐng)班 (一 ) 運(yùn)行班負(fù)責(zé)大廈設(shè)備房?jī)?nèi)機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行值班，處理故障，按計(jì)劃完成所屬設(shè)備、設(shè)施的清潔、保養(yǎng)工作，對(duì)發(fā)生的問(wèn)題及時(shí)向運(yùn)行領(lǐng)班或經(jīng)理匯報(bào)； (二 ) 值班人員必須熟悉供水、排水、供電、電梯、空調(diào)、環(huán)保、 智能化、消防等設(shè)備的情況，掌握相關(guān)設(shè)備的操作規(guī)程和應(yīng)急處理措施； (三 ) 按設(shè)備、設(shè)施開關(guān)時(shí)間表每天負(fù)責(zé)公共通道、室內(nèi)外廣告燈，噴水池設(shè)備，手扶梯和中央空調(diào)系統(tǒng)的開、停工作； (四 ) 定時(shí)巡視設(shè)備房和觀察設(shè)備的運(yùn)行情況，認(rèn)真做好值班記錄和巡查記錄；相關(guān)文件 《 XX/GCB/016》《 XX/GCB/06～ 011》 (五 ) 配合物業(yè)部的工作，建立良好的合作關(guān)系，及時(shí)處理投訴情況； (六 ) 保持值班室、高低壓配電房、變壓器房、發(fā)電機(jī)房、層間電房、電表房和冷水機(jī)房等設(shè)備房的清潔以及物品的有序擺放； (七 ) 負(fù)責(zé)設(shè)備房的安全管理工作，禁止非工作人員進(jìn)入，禁止各違反設(shè)備房管理規(guī)定的行為；加強(qiáng)防范意識(shí)做好設(shè)備房的防水、防火和防小動(dòng)物的安全防范工作； (八 ) 遇到突然停電、停水或發(fā)生其它突發(fā)事故時(shí)，應(yīng)從容鎮(zhèn)定，按規(guī)程操作，及時(shí)排除故障，或采取應(yīng)急措施，迅速通知相關(guān)人員處理； (九 ) 負(fù)責(zé)外委保養(yǎng)單位保養(yǎng)計(jì)劃和質(zhì)量的 監(jiān)管工作； (十 ) 協(xié)同供電局、自來(lái)水公司抄表員確認(rèn)用電和用水總量，并進(jìn)行用電和用水的分析對(duì)比，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，杜絕浪費(fèi)；相關(guān)文件《 XX/GCB/031》 (十一 ) 每月 25 日前完成水、電計(jì)量的抄表工作，并且整理報(bào)運(yùn)行領(lǐng)班；相關(guān)文件《 XX/GCB/031》 (十二 ) 負(fù)責(zé)高壓操作工具的送檢工作； (十三 ) 完成上級(jí)交辦的各項(xiàng)臨時(shí)任務(wù)。并且處理好各項(xiàng)應(yīng)急處理，不能處理的留待日班處理。 (二 ) 負(fù)責(zé)污水處理池的定期清潔監(jiān)管，及時(shí)排除常見的故障，保證系統(tǒng)處于良好運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)。 九 . 維修電工崗位職責(zé) ： ☆ XX/GCB0109 職務(wù) ： 工程部維修電工 呈報(bào)上級(jí) ： 工程部維修領(lǐng)班 (一 ) 嚴(yán)格遵守公司員工守則和各項(xiàng)規(guī)章制度，服從領(lǐng)班安排，除完成日常維修任務(wù)外，有計(jì)劃地承擔(dān)其它工程任務(wù)。 (九 ) 完成上級(jí)交辦的其他工作。 (四 ) 做好空調(diào)設(shè)備維修保養(yǎng)記錄及設(shè)備故障記錄。其主要職責(zé)是： (一 ) 熟悉電梯的性能、構(gòu)造和使用方法，每天按要求準(zhǔn)時(shí)開啟和關(guān)閉電梯，確 保電梯正常運(yùn)行。 十二 . 技術(shù)資料員崗位職責(zé) (倉(cāng)管 )： ☆ XX/GCB0112 職務(wù) ： 工程部電梯工及弱電工 呈報(bào)上級(jí) ： 工程部經(jīng)理、副經(jīng)理 工程部技術(shù)資料員受工程部經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo)，負(fù)責(zé)工程技術(shù)資料的管理和日常內(nèi)務(wù)工作： (一 ) 努力完成工程部經(jīng)理交辦的各項(xiàng)事務(wù)和技術(shù)資料的管理，對(duì)公司的通知、文件要做到及時(shí)上傳下達(dá)； (二 ) 負(fù)責(zé)有關(guān)資料、文件的收發(fā)和分類歸檔，準(zhǔn)確無(wú)誤地填制各種報(bào)表和表格； (三 ) 負(fù)責(zé)工程部員工每月出勤的查核、 匯總上報(bào)； (四 ) 參加有關(guān)會(huì)議，并做好記錄、整理工作； (五 ) 負(fù)責(zé)收集、整理、復(fù)印、描繪、完善動(dòng)力工程系統(tǒng)的竣工圖紙及改造工程圖紙和動(dòng)力設(shè)備的使用說(shuō)明書，分類歸檔，做到隨時(shí)可提供查閱； (六 ) 每月負(fù)責(zé)把各系統(tǒng)的設(shè)備檔案有關(guān)故障情況、維修項(xiàng)目、更換零件或更新等內(nèi)容填入部門的設(shè)備檔案書； (七 ) 負(fù)責(zé)動(dòng)力設(shè)備運(yùn)行時(shí)間、動(dòng)力物資、人力消耗統(tǒng)計(jì)和工程部維修零配件、材料計(jì)劃的匯總工作； (八 ) 熟練掌握計(jì)費(fèi)軟件的使用方法，并且每月底將水、電計(jì)量表備一份存檔； (九 ) 積極參加各項(xiàng)培訓(xùn)工作，努力提高專業(yè)技術(shù)知識(shí)； (十 ) 積極參加部門或公司的各項(xiàng)考評(píng)工作，并努力爭(zhēng)取良 好成績(jī)； (十一 ) 完成上級(jí)交辦的其它工作。對(duì)于突發(fā)性的停電事故應(yīng)電話、口頭通知或廣播向用戶解釋。 (五 ) 發(fā)電機(jī)一旦起動(dòng)運(yùn)行，值班員應(yīng)立即前往機(jī)房觀察，啟動(dòng)送風(fēng)機(jī)，檢查發(fā)電機(jī)各儀表 指示是否正常。 (三 ) 生活水泵規(guī)定每星期至少輪換一次，消防泵每月自動(dòng)和手動(dòng)操作一次 ，確保消防泵在事故狀態(tài)下正常起動(dòng)。 (四 ) 毗鄰水箱的機(jī)房應(yīng)做好防水、防潮工作。 (三 ) 空調(diào)機(jī)運(yùn)行時(shí)，值班人員應(yīng)按時(shí)巡查，檢查各項(xiàng)運(yùn)行參數(shù)、狀態(tài)是否正常，如有異常，應(yīng)及時(shí)調(diào)整處理，并做好記錄。 (五 ) 平時(shí)應(yīng)注意風(fēng)機(jī)濾網(wǎng)是否有堵塞，如有此情況應(yīng)立刻清洗風(fēng)機(jī)濾網(wǎng)。 2. 接班人有醉酒現(xiàn)象或其它神智不清而經(jīng)領(lǐng)班或經(jīng)理同意的接班人尚未到達(dá)。 (六 ) 外委工程的合 同洽談工作由工程部負(fù)責(zé)，草擬合同經(jīng)報(bào)物業(yè)公司總經(jīng)理室審查，批準(zhǔn)后由物業(yè)總經(jīng)理負(fù)責(zé)簽約。遇突發(fā)性事故導(dǎo)致停水，應(yīng)用廣播向商戶作出解釋。 4. 做好日常巡視記錄。 (一 ) 接受當(dāng)?shù)卣?guī)定的定期安全檢查。 (八 ) 在機(jī)房起重吊鉤上應(yīng)標(biāo)明最大允許載荷。 (二 ) 內(nèi)容： 1. 電梯在維修保養(yǎng)時(shí)，不得乘客或載貨，必須在該梯基站放置電梯停止使用的告示牌。 7. 嚴(yán)禁維修人員拉吊井道電纜線，以防電纜線被拉斷。 保修范圍：凡室內(nèi)土建、水、電、裝修、安裝項(xiàng)目均屬保修內(nèi)容，但由業(yè)主（租戶）在使用、裝修過(guò)程中自己造成的損壞和隱患；易損易耗物品非質(zhì)量原因的損耗 不屬保修范圍。 2. 正、副經(jīng)理負(fù)責(zé)各系統(tǒng)范圍內(nèi)的安全工作。 (八 ) 進(jìn)入高壓配電間工作要辦理工作票，電氣作業(yè)按電氣安全管理制度規(guī)定執(zhí)行。 (十五 ) 工作時(shí)不能隨意挪動(dòng)或使用消防設(shè)施，如果必須使用（除火警外），要經(jīng)保安部門批準(zhǔn)。 (二 ) 鑰匙使用完畢后應(yīng)立即放回鑰匙箱的 原來(lái)位置，不得隨意亂放或調(diào)亂。 3. 管理公司工程部對(duì)各自責(zé)任區(qū)內(nèi)的設(shè)備進(jìn)行維修、保養(yǎng)及運(yùn)行操作，并做好記錄。 設(shè)備資料的歸檔 每臺(tái)設(shè)備資料依次編入：每臺(tái)設(shè)備所涉及的設(shè)備檢查保養(yǎng)計(jì)劃表、設(shè)備維修保養(yǎng)記錄表及說(shuō)明書、合格證等。 5. 設(shè)備的保養(yǎng) 機(jī)電人員依《機(jī)電設(shè)備檢查保養(yǎng)計(jì)劃表》的安排，對(duì)應(yīng)《設(shè)備檢查保養(yǎng)表》的要求進(jìn)行檢查，并將結(jié)果按單機(jī)記錄于《機(jī)電設(shè)備檢查保養(yǎng)記錄表》中。 (二 ) 適用范圍 適用于公司物業(yè)管理權(quán)限內(nèi)的供配電設(shè)備（設(shè)施）。 在電容器上工作，必須先斷開電源，放電并接地后方可工作。 (三 ) 職責(zé) 1. 工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)審核《供配電設(shè)備檢查保養(yǎng)計(jì)劃表》及中修、大修計(jì)劃；組織有關(guān)人員對(duì)機(jī)電設(shè)備房及設(shè)備進(jìn)行周檢、月檢；因工程維修等原因停電，提前 24 小時(shí)通知有關(guān)用戶。 按要求配合維修電工進(jìn)行維修保養(yǎng)。 保持配電室清潔衛(wèi)生，地面、墻面、門窗、設(shè)備無(wú)積塵、無(wú)水漬、無(wú)油漬。 電流互感器不得斷路，電壓互感器不得短路。 供用雙方按規(guī)定，執(zhí)行計(jì)劃用電的權(quán)利、義務(wù)和經(jīng)濟(jì)責(zé)任。 (三 ) 職責(zé) 機(jī)電值班人員負(fù)責(zé)設(shè)備巡檢，記錄，維修保養(yǎng)工作，運(yùn)行領(lǐng)班監(jiān)督指 導(dǎo)，工程經(jīng)理協(xié)調(diào)全面工作。 (三 ) 職責(zé) 機(jī)電人員負(fù)責(zé)設(shè)備操作、記錄、維 修保養(yǎng)工作；運(yùn)行領(lǐng)班負(fù)責(zé)監(jiān)督指導(dǎo)，工程經(jīng)理負(fù)責(zé)全面協(xié)調(diào)工作。 工程部提前兩天書面通知運(yùn)行班停、送電范圍（包括變壓器報(bào)停，啟用）。 停電后立即通知管理處和有關(guān)維修人員，維修人員到現(xiàn)場(chǎng)后立即檢查事故原因，在查出確定的原因后方可恢復(fù)部分或全部供電。 身著干凈工裝和工作手套、佩帶工作牌，持維修單按門鈴（敲門）。 (五 ) 電氣維修規(guī)定 1. 維修人員接到維修指令后， 10 分鐘內(nèi)準(zhǔn)備好必備工具到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。 (三 ) 職責(zé) 值班電工負(fù)責(zé)物業(yè)設(shè)備突發(fā)事故時(shí)應(yīng) 急處理，各技術(shù)人員負(fù)責(zé)設(shè)備的安全運(yùn)行，巡視檢查，異常情況報(bào)告，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立刻處理，運(yùn)行及維護(hù)領(lǐng)班現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督處理。維修領(lǐng)班負(fù)責(zé)臨電申請(qǐng)的審批、驗(yàn)收工作。 (二 ) 適用范圍 大樓內(nèi)客梯、貨梯、自動(dòng)扶梯。 司機(jī)應(yīng)控制運(yùn)載能力，不應(yīng)超過(guò)電梯的額定載重量或乘載人數(shù)，應(yīng)阻止將乘客電梯經(jīng)常作為載貨電梯使用，絕對(duì)不允許裝運(yùn)易燃、易爆的危險(xiǎn)品，如遇特殊情況，則需經(jīng)管理部門批準(zhǔn)，并采用安全保護(hù)措施后，在有專人監(jiān)督下方可裝運(yùn)。 當(dāng)電梯發(fā)生任何異常現(xiàn)象或故障時(shí)，司機(jī)應(yīng)立即撳按急停、警鈴按鈕，并應(yīng)保持鎮(zhèn)靜，同時(shí)勸阻乘客切勿企圖逃出轎廂，或擅自開起安全門，并利用對(duì)講機(jī)或電話報(bào)警系統(tǒng)與大廈內(nèi)管理部門聯(lián)系求援，安慰乘客，再已采取求援行動(dòng)。 確認(rèn)剎車制動(dòng)無(wú)誤，放開盤車手輪。 每年 12 月制訂下一年度《給排水設(shè)備（設(shè)施）檢查保養(yǎng)計(jì)劃表》，并按運(yùn)行情況制定中修、大修計(jì)劃。 4. 因工作維修等原因停水，由給排水維修工填寫《停