【正文】 世茂集團(tuán)運營管理制度匯編（2015版）第二冊 計劃管理體系世茂集團(tuán)綜合管理中心運營管理部前 言為提高公司運營管理水平，滿足運營管理人員的運營管理需求，進(jìn)行區(qū)域及項目標(biāo)準(zhǔn)化管理和精細(xì)化管理，方便各專業(yè)人員，尤其是運營管理人員對運營管理制度的熟悉和查閱，特制定本運營管理制度匯編。 運營管理制度匯編共分為：運營管理體系、運營計劃管理體系、運營評價及考核三部分， 系統(tǒng)闡述了集團(tuán)運營管理的框架和要求。本制度匯編適用于世茂房地產(chǎn)控股的，并實際由世茂房地產(chǎn)（813）日常經(jīng)營管理的獨資、合資項目公司。目 錄前 言 2第一節(jié) 項目基礎(chǔ)信息認(rèn)定 3一、 項目土地儲備及開發(fā)面積指引 3二、項目物業(yè)類型說明指引 7第二節(jié) 全周期目標(biāo)管理 13一、可售物業(yè)啟動會 13二、 酒店評審會 22三、 商業(yè)項目啟動會管理指引（含銷售+自持物業(yè)） 23四、 主題樂園啟動會 28五、展示區(qū)啟動會 28第三節(jié) 年度運營計劃管控 29一、年度運營計劃填表說明 29二、項目進(jìn)度計劃管理制度 37三、預(yù)算管理 43第四節(jié) 運營過程管理 45一、運營簡報 45二、項目雙周報 48附件： 48第一節(jié) 項目基礎(chǔ)信息認(rèn)定12一、 項目土地儲備及開發(fā)面積指引第一條 目的、定義與原則目的為規(guī)范各項目土地儲備及開發(fā)面積信息統(tǒng)計標(biāo)準(zhǔn)，便于有依據(jù)的提供不同開發(fā)階段科目成本測算、科目成本分?jǐn)?、信息披露等相關(guān)面積數(shù)據(jù)，完善項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的管理。定義：指建設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地上及地下各層建筑面積 之和。：建設(shè)項目報經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門取得用地規(guī)劃許可后，經(jīng)國土資源行政主管部門測定的建設(shè)用地土地面積，包括： ：指由建設(shè)項目業(yè)主隨同其他建設(shè)用地一起辦理征地手續(xù)，并由業(yè)主承擔(dān)相應(yīng)費用，但建設(shè)項目業(yè)主必須無償交付給城市公共建設(shè)行政主管機(jī)關(guān)，作為公共建設(shè)用地的那部分土地面積。該土地雖由業(yè)主出資、征用，但土地使用權(quán)不屬于業(yè)主，業(yè)主的土地證上亦不體現(xiàn)，其財產(chǎn)權(quán)歸城建部門即政府所有。該土地用途是規(guī)劃已經(jīng)確定且不納入紅線外市政配套費用的公共道路、活動場所、綠化及城市景觀區(qū)的建設(shè)，緊鄰項目建設(shè)用地。：在該部分土地范圍內(nèi)方可建設(shè)項目所需的工程內(nèi)容，業(yè)主僅對該部分土地?fù)碛胸敭a(chǎn)權(quán)。下述沒有特別說明的，均為項目凈用地面積。 容積率：可計容的建筑面積/用地面積之比（%）。（建筑物的覆蓋率）：項目用地范圍內(nèi)所有建筑的基底總面積（即底層占地面積）/ 用地面積之比（%）。 綠化率：項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積/用地面積之比（%）。：指建設(shè)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和/用地面積之比（%）。主要包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地等，其計算比綠化率嚴(yán)格。 綠地率通常以下限控制：并不是長草的地方均可計算綠地率，不管其上面是否存在綠化，均不計入綠地面積；公共綠地內(nèi)占地面積不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等綠化小品建筑可視為綠地。：暫定為項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)用地面積扣除建筑底層占地面積。：指建筑物占有或使用的土地水平投影面積，按底層建筑面積計算。：即為可計算容積率的建筑面積，是指小區(qū)內(nèi)所有計算容積率的建筑面積之和，一般情況，計容面積= 規(guī)劃條件容積率規(guī)劃建筑用地面積。：取得《商品房預(yù)售許可證》、可以進(jìn)行預(yù)售和銷售的商品房面積。包括已經(jīng)預(yù)售和正在預(yù)售的商品房面積。倉庫、機(jī)動車庫、非機(jī)動車庫、車道、供暖鍋爐房、用 于人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間、售房單位自營自用的房屋，以及為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室（門衛(wèi)室）、管理（包括物業(yè)管理）用房等不應(yīng)計入可售面積。對自持經(jīng)營物業(yè)，地上持有經(jīng)營物業(yè)及地下用于商場等建筑面積視為可售面積。：指項目獲取土地后至工程開工前的建筑面積（項目總建筑面積已竣工備案的建筑面積在建面積）。：指工程開工后至項目未取得竣工備案的建筑面積。：指通過竣工驗收后的竣工備案文件上載明的建筑面積。：指項目未取得竣工備案的建筑面積（項目總建筑面積已竣工備案的建筑面積）。：指由施工單位提出開工申請，經(jīng)甲方最終書面確認(rèn)可以進(jìn)行施工，其書面載明甲方要求或同意的基礎(chǔ)施工階段打樁或挖土的起始日期。原則 一致性原則本指引規(guī)定定義及相應(yīng)面積統(tǒng)計、更新維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，各業(yè)務(wù)部門使用時應(yīng)保持一致。 確認(rèn)性原則、更新維護(hù)，按固定表式，由項目公司設(shè)計部門負(fù)責(zé)組織填寫、開發(fā)/工程/銷售部門配合、項目成本合約部門復(fù)核、項目負(fù)責(zé)人確認(rèn)并對項目數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)；區(qū)域開發(fā)、設(shè)計、工程復(fù)核、區(qū)域成本合約復(fù)核并匯總。，由區(qū)域開發(fā)負(fù)責(zé)組織填寫、區(qū)域設(shè)計復(fù)核、區(qū)域成本合約復(fù)核并匯總，區(qū)域開發(fā)對項目數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。，該等數(shù)據(jù)的輸出包括項目公司向區(qū)域、區(qū)域向集團(tuán)的逐級匯總并提交。 ，區(qū)域應(yīng)向集團(tuán)運營管理部提交本指引規(guī)定的數(shù)據(jù)報表，該等數(shù)據(jù)包括下款規(guī)定各階段更新數(shù)據(jù)。、更新維護(hù)項目及區(qū)域公司應(yīng)按以下階段對數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計、更新：土地獲取、擴(kuò)初、施工圖、預(yù)測、實測5個階段，各階段數(shù)據(jù)統(tǒng)計、更新內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)如下所述。第二條 適用范圍適用公司開發(fā)的所有項目。第三條 土地獲取階段1. 根據(jù)簽訂的土地框架協(xié)議、招拍掛或股權(quán)轉(zhuǎn)讓/土地合同、已獲土地證，統(tǒng)計更新各地塊項下各產(chǎn)品類型對應(yīng)的總建筑面積（包括地上建面、地下建面）、計容面積、占地面積；地塊的用地面積（包括代征地面積、項目凈用地面積）及綠地面積；說明所占權(quán)益比例。2. 計容面積通過容積率計算；占地面積通過建筑密度計算；綠地面積通過綠地率計算。3. 該階段的產(chǎn)品類型的填寫按土地框架協(xié)議、招拍掛或股權(quán)轉(zhuǎn)讓/土地合同、已獲土地證項下約定的內(nèi)容填寫。第四條 擴(kuò)初設(shè)計階段1. 根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計，統(tǒng)計更新各地塊項下各產(chǎn)品類型、最小核算單位對應(yīng)的總建筑面積（包括地上建面、地下建面）、計容面積、占地面積；地塊景觀面積及綠地面積。地塊景觀面積通過其定義進(jìn)行計算；綠地面積通過綠地率計算。2. 該階段的產(chǎn)品類型的填寫按“世茂集團(tuán)物業(yè)類型說明指引”內(nèi)容的約定。第五條 施工圖設(shè)計階段1. 根據(jù)施工圖設(shè)計，統(tǒng)計更新各地塊項下各產(chǎn)品類型、最小核算單位對應(yīng)的總建筑面積（包括地上建面、地下建面）、占地面積。2. 該階段的產(chǎn)品類型的填寫按“世茂集團(tuán)物業(yè)類型說明指引”內(nèi)容的約定。第六條 預(yù)測階段1. 根據(jù)可售面積定義及預(yù)售條件，在土地獲取、擴(kuò)初設(shè)計、施工圖設(shè)計及預(yù)售各階段統(tǒng)計更新各地塊項下的可售面積。其中土地獲取階段統(tǒng)計更新至產(chǎn)品類型項下的可售面積；擴(kuò)初設(shè)計、施工圖設(shè)計、預(yù)售階段統(tǒng)計更新至產(chǎn)品類型項下的最小核算單位的可售面積。2. 土地獲取階段的產(chǎn)品類型按土地框架協(xié)議、招拍掛或股權(quán)轉(zhuǎn)讓/土地合同、已獲土地證的約定。擴(kuò)初設(shè)計、施工圖設(shè)計及預(yù)售階段的產(chǎn)品類型按“世茂集團(tuán)物業(yè)類型說明指引”的約定。第七條 實測階段（竣工備案）1. 根據(jù)實測/竣工備案，統(tǒng)計更新各地塊項下各產(chǎn)品類型、最小核算單位對應(yīng)的實測可售面積、當(dāng)月竣工面積、累計竣工建面及累計計容面積。2. 該階段的產(chǎn)品類型的填寫按“世茂集團(tuán)物業(yè)類型說明指引”內(nèi)容的約定。第八條 科目成本測算及分?jǐn)倢γ娣e數(shù)據(jù)的應(yīng)用按“世茂集團(tuán)開發(fā)成本科目說明指引”約定的科目成本測算、科目成本分?jǐn)偹捎玫拿娣e指標(biāo)：擴(kuò)初設(shè)計階段前采用土地獲取階段數(shù)據(jù)；擴(kuò)初設(shè)計及以后階段采用擴(kuò)初設(shè)計階段數(shù)據(jù)，若后階段統(tǒng)計更新的總面積比擴(kuò)初設(shè)計相應(yīng)總面積差異3%及以上的，則應(yīng)按最新的統(tǒng)計的面積對科目成本測算值、科目成本分?jǐn)傊颠M(jìn)行調(diào)整；項目結(jié)算階段采用實測/竣工備案階段數(shù)據(jù)。第九條 土地儲備土地儲備應(yīng)統(tǒng)計更新當(dāng)月開工建面、在建面積、擬建面積和土地儲備面積。其中擬建面積和土地儲備面積按其定義，由固定表式自動生成，項目未竣工備案前，土地儲備關(guān)聯(lián)的項目總建筑面積在未取得工程規(guī)劃許可證前采用土地獲取階段的更新數(shù)據(jù)（土地合同或招拍掛文件/股權(quán)轉(zhuǎn)讓文件載明的數(shù)據(jù)）、擴(kuò)初設(shè)計及以后階段采用擴(kuò)初設(shè)計階段所取得項目工程規(guī)劃許可證載明的數(shù)據(jù)，項目竣工備案后采用實測/竣工備案階段數(shù)據(jù)。二、項目物業(yè)類型說明指引第一條 目的、定義與原則目的為規(guī)范成本、營銷、設(shè)計、開發(fā)、工程統(tǒng)計口徑，便于成本、銷售同平臺數(shù)據(jù)的比較和分析，以及為利潤測算提供正確的數(shù)據(jù)支持。定義物業(yè)類型是指開發(fā)項目的屬性，亦可稱為“業(yè)態(tài)類型”、“核算對象”。原則 一致性原則本指引規(guī)定的產(chǎn)品類型，各業(yè)務(wù)部門使用時應(yīng)保持一致；本指引規(guī)定物業(yè)類型項下的最小核算單位，由各業(yè)務(wù)部門自行確定，若不一致的應(yīng)明確對應(yīng)關(guān)系。 確認(rèn)性原則，由區(qū)域運營負(fù)責(zé)人向集團(tuán)運營管理部提供相應(yīng)的產(chǎn)品類型名稱，由集團(tuán)統(tǒng)一修訂相應(yīng)的產(chǎn)品類型。、集團(tuán)確認(rèn)的項目啟動會資料明確的分期為準(zhǔn)，不作調(diào)整；第一級分期項下的第二級子分期在確認(rèn)的項目啟動會資料后，根據(jù)實際情況，可在單體建筑未開工前預(yù)先進(jìn)行調(diào)整，該等調(diào)整由項目、區(qū)域工程部門發(fā)起，征詢銷售及成本合約部門意見后，經(jīng)區(qū)域總裁確認(rèn)，報集團(tuán)運營管理部備案。第二條 適用范圍適用于開發(fā)的民用建筑項目。第三條 物業(yè)類型包括層次物業(yè)類型的層次項目地塊分期產(chǎn)品類型最小核算單位。：即“城市+項目特定名稱”，如：“昆山蝶湖灣項目”、“成都猛追灣項目”。，經(jīng)區(qū)域運營負(fù)責(zé)人審核，上報區(qū)域/旅游公司總裁確認(rèn)；，由項目預(yù)備會進(jìn)行確認(rèn)。項目名稱確認(rèn)后，作為此項目內(nèi)部管控及與合作對象簽署合同（銷售合同除外）的唯一使用名稱，不得修改。，并作為銷售宣傳及與小業(yè)主簽署銷售合同的使用名稱。 地塊名稱的確定地塊是指招拍掛或協(xié)議項目收購所形成的各地塊。其地塊名稱應(yīng)與土地證上所規(guī)定的名稱保持一致，如項目對該地塊有其他特定叫法，可加括號備注說明。 分期名稱的確定，逐步施工的區(qū)域劃分。：1）稅務(wù)籌劃合理性原則：應(yīng)按稅收繳納最合理的方式在地塊中對分期進(jìn)行合理劃分；2）開發(fā)周期一致性原則：同一分期內(nèi)的開發(fā)周期應(yīng)保持一致，分期內(nèi)不同樓棟的開工時間相差不宜超過3個月，竣工時間依次類推；3）開發(fā)面積適中原則：同一分期內(nèi)的面積不宜過大，以建筑面積不超過10萬平方米為宜；4）產(chǎn)品差異原則：同一分期內(nèi)的產(chǎn)品類型應(yīng)基本相近，若產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，應(yīng)分別歸入不同的分期以作為成本核算的對象。，需進(jìn)行調(diào)整分期的，經(jīng)項目工程、設(shè)計、成本、財務(wù)、銷售等各職能部門達(dá)成一致，由項目總監(jiān)上報區(qū)域運營負(fù)責(zé)人審核、區(qū)域/旅游公司總裁確認(rèn)；新項目及未明確分期的地塊，經(jīng)項目工程、設(shè)計、成本、財務(wù)、銷售等各職能部門達(dá)成一致，由項目預(yù)備會/啟動會進(jìn)行確認(rèn)。項目的分期經(jīng)確認(rèn)通過后，將作為內(nèi)部管控及成本核算的依據(jù)，不得修改。，可分為兩級層次，第一級分期名稱采用“第一（二、三、四…）期”表示；第一級項下的第二級采用子分期的形式，子分期名稱以“、….”表示。子分期可依據(jù)項目實際施工情況自行添加及調(diào)整，作為施工節(jié)奏的管控，但不作為成本核算對象。 最小核算單位，是指各單體建筑（即為單體樓棟）。第四、物業(yè)產(chǎn)品類型住宅：1）低層： 地上13層。與多層（或小高層、高層、超高層）相連的低層并入多層（或小高層、高層、超高層），但低層沿街商鋪除外。2）多層：地上46層。3）小高層：地上7～11層（或11+1層）。4） 高層：地上12層及以上。5）超高層：建筑高度大于1OOm。：是指項目性質(zhì)為住宅的小區(qū)（建設(shè)規(guī)劃紅線范圍）內(nèi)的低層沿街商鋪、獨立單體建筑的住宅商業(yè)等。但不含具有產(chǎn)權(quán)的會所。：是指設(shè)計圖紙明確名稱為花園洋房的低層或多層。：含疊拼、聯(lián)排、雙拼、獨棟、類獨棟等。1）地下車庫：具有住宅項目性質(zhì)的地下建筑，含與住宅單體建筑相連(或獨立)且為公共的地下停車庫、自行車庫等；住宅單體建筑獨用的地下停車庫（非公共的停車庫）、自行車庫等視為本樓棟的地下室。2）地下人防車庫：屬于地下人防工程的停車庫；住宅單體建筑獨用的地下人防工程視為本樓棟的地下室。3）地上車庫：設(shè)置在地上建筑內(nèi)的公共停車庫，普通的地面停車位不屬于地上車庫。：含學(xué)校、幼兒園、活動室、獨立單體的門衛(wèi)室、獨立單體的垃圾房、獨立單體的物業(yè)用房、獨立單體的變電站、無產(chǎn)證的會所等。，含具有產(chǎn)權(quán)的會所、保障房等。商業(yè)與辦公： 有較大規(guī)模，商業(yè)經(jīng)營的整體性較強，能夠通過合適的商業(yè)定位和經(jīng)營手段，形成統(tǒng)一的商業(yè)品牌和口碑，輻射較遠(yuǎn)距離的消費客群的商業(yè)建筑。：建筑單體計容面積大于2萬平方米，能夠?qū)儇洝⒊?、家居、各類型零售專賣店、各類型娛樂及服務(wù)等1種或多種業(yè)態(tài)集中設(shè)置在一個建筑單體內(nèi)的商業(yè)經(jīng)營場所，包括購物中心、單體百貨、單體大賣場等。其項目范圍包含地上建筑部分及與其直接連接的地下可出租經(jīng)營部分與配套（包括車庫、人防、機(jī)房等）部分面積。：建筑總計容面積大于2萬平方米，由2個以上的多個小型商業(yè)單體（計容面積小于1萬平方米）圍合而成的具有內(nèi)部（半）露天廣場和內(nèi)部露天步行街的商業(yè)單體集群。其項目范圍包含地上建筑部分及與其直接連接的地下可出租經(jīng)營部分與配套（包括車庫、人防、機(jī)房等）部分面積。：，設(shè)置在獨立地下建筑內(nèi)，具有商業(yè)經(jīng)營功能，同時在地面上沒有與之直接連接的商業(yè)建筑（即非地面商業(yè)的地下部分）的商業(yè)空間。包括地鐵商業(yè)、人防空間商業(yè)、地下聯(lián)通通道商業(yè)、地下商業(yè)街等。 配套型商業(yè) 整體規(guī)模較小，或有一定規(guī)模但經(jīng)營整體性較差，不需要明確業(yè)態(tài)定位，適合各業(yè)戶分散經(jīng)營的商業(yè)建筑。：建筑單體計容面積小于2萬平方米，地上建筑樓層3層或以上，主要經(jīng)營面積與塔樓建筑（包括辦公樓、酒店、SOHO、酒店公寓等）相連接，共用塔樓建筑的配套功能（包括地下停車庫、機(jī)房等）的商業(yè)建筑。其項目范圍包含地上建筑部分及與其直接連接的地下可出租經(jīng)營部分與配套（包括車庫