【正文】 全套銀盛泰集團物業(yè)管理制度匯編 （公司內部資料，嚴禁外傳） 工程維修部規(guī)章制度一、安全制度1． 工程部全體員工必須把安全防范意識放在重要位置，執(zhí)行有關規(guī)定，協(xié)同保安部認真做好安全保衛(wèi)工作。 2．各崗位值班人員，必須嚴守崗位職責，必須對本崗值班范圍內進行安全檢查，如發(fā)現(xiàn)有安全隱患，須立即上報工程部經理。 3．各班組須每日進行安全檢查，隨時消除不安全因素，遇有重大安全隱患，須立即上報工程部經理。 4．工程師須每月對所轄系統(tǒng)及范圍進行安全檢查，消除隱患，并將檢查處理結果書面報告工程部經理。 5．未經工程部經理批準，任何外來人員（包括外部門、外單位領導）嚴禁進入所有設備房（包括電纜井、管道井、泵房、機房、配電室、倉庫等），已經批準者，在進出變電站、配電室、消防中心、空調主機房、危險品倉庫等重要部門時，必須辦理登記手續(xù)，記錄來賓姓名、證件號碼、單位、進出日期及時間等。 6．所有機房、設備間、倉庫、工作間等在無人時必須將門窗鎖好。燈光調至合適程度,清理好現(xiàn)場。 7．各機房門、設備門（蓋）、倉庫門之鑰匙的配制，必須向工程部經理提出書面申請，經批準后方可配制。 8．所有機房、設備間、工作間等均須在門外適當位置設置警示標志。 9．所有設置于公共區(qū)域內之設備、設施等必須鎖好，并應設置圍欄及警示標志。 10．所有水池、水箱必須加蓋并鎖好，鑰匙由維修人員管理，無關人員不得借用，打開水池或水箱必須經工程部經理批準，并進行登記。 11．高空作業(yè)時，工作人員必須配帶安全帶，并進行其他有效保護措施，作業(yè)范圍周邊必須加設護網，防止意外墜物傷及人員或設備設施。 12．所有運行、維修、保養(yǎng)、巡檢工作及施工、安裝、接電等均必須嚴格執(zhí)行有關規(guī)程及規(guī)范，嚴禁違規(guī)操作，以保證人身及設備安全，凡違規(guī)操作者，一經發(fā)現(xiàn)，均扣除當月工資200元人民幣，因違規(guī)操作造成嚴重后果者，均立即除名。13．各類安全用具、腳手架、高梯等在使用前須檢查其牢固可靠性，確認安全后方可使用。14．所有工具、儀器、儀表、材料、備件等均不得帶出本物業(yè)范圍以外，如因工作需要，須經工程部經理書面批準，按規(guī)定辦理放行手續(xù)，并做好記錄。15．工程部須每三個月組織一次本物業(yè)之消防報警系統(tǒng)、聯(lián)動系統(tǒng)、噴淋、消火栓系統(tǒng)等所有消防設施、設備之全面測試，以保證其功能正常，無故障。二、消防工程管理制度1． 工程部全體員工必須把安全防火制度放在第一位，熟悉掌握防火制度，能熟練使用樓宇內配置的消防工具、用具。 2．消防中央監(jiān)控室，必須具備下列資料、器材及鑰匙。 。 ，消防器材布置平面圖及消防系統(tǒng)圖。 、清楚、準確之各層建筑平面圖，圖內應標明各防火卷閘、隔火墻、危險品倉庫、防煙門、走火梯及太平門等。 、清楚、準確之排煙通風圖。 。 。 ，小區(qū)所有備用鑰匙一套。 ，應列明聯(lián)系人姓名、電話、尋呼機號碼等。 3．設備維修工作中如需使用易燃材料，必須特別注意，小心謹慎，并須將易燃材料遠離火源及熱源。 4．易燃易爆之材料存放，必須單設倉庫，并由專人管理，隨用隨領，各班組不得存放易燃易爆材料。 5．不得任意挪動消防設備及器材。如發(fā)現(xiàn)消防設備損壞或泄露，應立即報告上級人員。 6．各工程人員在巡檢或維修時，嗅到異味或懷疑煤氣或其他可燃氣體泄露時，絕對禁止使用明火、撞擊火星、或使用對講機、電話及開關等任何電器，避免發(fā)生爆炸。到達安全地后，立即報告上級人員或消防中心。 7．任何人員如發(fā)現(xiàn)火情，須立即使用對講機或電話通知消防中心火情發(fā)生之明確位置、火勢情況、何種物品起火、以及目擊者本人之動向。 8．如發(fā)生火災警報報警，全體員工必須認真處理，直至確定火情熄滅，或確認為誤報為止。全體員工必須保持冷靜，處理報警時不可過于張揚。 9．如發(fā)生火警，工程部設備運行人員必須保證相關噴淋泵、消防泵、正壓送風機及風閥、排煙風機及風閥之正常運行；配電室運行人員必須保證消防設備之供電正常，并立即通知消防中心安排消防、保安人員滅火。 三、工程驗收制度 1．所有工程系統(tǒng)驗收均須由發(fā)展商工程部負責及牽頭。2． 所有系統(tǒng)必須在系統(tǒng)正常、調試完畢的情況下，連續(xù)試運行一段時間（需根據(jù)設備情況詳定），盡量檢查出存在之隱患后，方可進行驗收。3． 在驗收過程中，須以將來運行及維修為重點，進行逐項檢查，如發(fā)現(xiàn)問題，須盡快以書面形式通報給發(fā)展商，并做出詳細記錄及拍照。4． 所有系統(tǒng)之驗收，必須以獲得政府有關部門簽發(fā)之合格證書、使用許可證書等相關文件為標準，并須以此做為驗收合格之必要條件。5． 必須要求發(fā)展商提供所有合同副本、技術資料、使用說明書、維修保養(yǎng)手冊、調試檢測報告及竣工圖紙、竣工資料等全部有關工程資料，并建立檔案，以備查用。6． 必須清楚了解所有工程系統(tǒng)及設備之保修期起止日期、保修內容以及保修責任人及其聯(lián)系方式，并制訂承建商、供貨商保修聯(lián)系表備查。7． 必須收齊所有由發(fā)展商、承建商、供貨商等提供之備品、備件及專用工具等，清點入庫，妥為保管并做出詳細清單。四、設備維修制度1． 預防性維護保養(yǎng)，進行定期檢修及保養(yǎng)，并制訂相應年度、季度、月度保養(yǎng)計劃及保養(yǎng)項目。 ，以便盡可能延長系統(tǒng)設備正常使用之壽命，并減少緊急維修之機會。 、真實，并須由工程維修部經理建立設備維修檔案，以便分析故障原因，確定責任。 ，并提交總經理審閱；保養(yǎng)檢修及更換零配件之記錄由維修人員負責，并提交工程部經理審閱。，如對客戶使用產生影響，必須提前三天通知管業(yè)部，由管業(yè)部發(fā)出通告，確定檢修起止日期及時間（須盡可能減少對客戶之影響范圍），以便使受影響之客戶做好充分準備。 2．緊急維修，須立即通知工程部經理，安排有關人員立即赴現(xiàn)場檢查情況，并按實際情況進行處理。 ，必須對客戶使用產生影響時，須立即通知管業(yè)部，并由管業(yè)部向受影響之客戶發(fā)出緊急通告，同時，需考慮盡量減少影響范圍。 ，應做出適當之應急處理，以盡量減少對客戶之影響，并立即通知有關供應商之保修負責人。，須由維修人員填寫維修記錄及更換零配件記錄，并以書面形式將故障原因、處理方法、更換零配件之名稱、規(guī)格及數(shù)量、品牌等、處理結果、故障發(fā)生時間、恢復正常時間等向工程部經理審閱。 維修完畢后，維修部員工應針對維修項目在一周內安排回訪。 3．設備的更新及系統(tǒng)改造、提高效率、安全運行、減少污染及降低能耗等方面考慮，工程部有責任提高對現(xiàn)有設備做出更新或改造之建議。，必須向物業(yè)總經理提交可行性及經濟性分析報告，并須考慮總體系統(tǒng)運行之安全性及可靠性。，故須盡量安排在最有利及對客戶影響最小之時間進行。五、設備正常維修程序維修人員制訂保養(yǎng)計劃、檢修項目及相應表格工程部經理審批安排執(zhí)行時間確定客戶影響提前三天通知 管業(yè)部影響客戶 確定時間 執(zhí)行并填寫 相關記錄 維修完畢，恢復運行 填寫相關記錄工程部經理審閱 設備緊急搶修程序工程部經理 通知安排人員現(xiàn)場檢查 根據(jù)現(xiàn)場情況安排 搶修工作核實因緊急搶修所需關閉之系統(tǒng)或設備及其影響范圍，確定搶修完成時間 搶修完成，系 統(tǒng)恢復運行管理部 電話或書面 管理部發(fā)出系統(tǒng) 恢復運行通告管理部向受影 響客戶發(fā)出 緊急通告 六、交接班制度 1．接班人員須提前10分鐘到達崗位，做好接班準備工作，更換工服。 2．接班人員接班時必須檢查以下工作： ，聽取上一班值班人員運行情況介紹，交接設備運行記錄表。 ，聽取上一班值班人員巡檢情況介紹，交接系統(tǒng)設備巡檢記錄表。 ，是否與運行記錄、巡檢記錄相符，如有不符，應記入備注欄，并應要求上一班值班人員簽字。 、損，是否清潔，并按原位整齊擺放，如有問題，應要求上一班值班人員進行整理，如有丟失，應記入交接班記錄備注欄，并由上一班人員簽字。 ，并在交接班記錄上簽字。 3．交班人員在下列情況時不得交班離崗： ，應通知工程維修部經理，須在上級安排之接班人員到崗后方可進行交接班。 ，應通知工程維修部經理，須在上級安排之接班人員到崗后方可進行交接班。 ，影響系統(tǒng)正常運行時，交班人員須加班與接班人員共同排除故障后，方可進行交接班，此時，接班人員必須協(xié)助交班人員排除故障。 ，接班人員應要求交班人員做好清潔工作后，方可進行交接班。 七、值班制度 1．值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗、串崗。 2．值班電話為工作電話，不得長時間占用電話聊天，不得打私人電話。 3．每班必須按規(guī)定時間及范圍巡檢所轄設備，做到腿勤、眼尖、耳靈、手快、腦活，并認真填寫設備運行及巡檢記錄，及時發(fā)現(xiàn)并處理設備隱患。 4．須按計劃及工程維修部經理之安排做好設備日常保養(yǎng)和維修。如有較大故障，值班人員無力處理時，應立即報告工程維修部經理。 5．值班人員用餐時，必須輪換進行，必須保持值班室內有人值班。 6．值班人員必須每班打掃值班范圍內之衛(wèi)生，每班兩次，清潔地面、窗臺、門窗、設備表面等所有產生積塵之處，隨時保持值班范圍內之清潔衛(wèi)生。八、報告制度 1．各系統(tǒng)操作運行人員在下列情況下須在運行記錄或交接班記錄中書面報告工程維修部經理： 。 。 。 、代換、或加工修理。 ，須報告離崗時間及去向。 、換班、加班、倒休等。 2．各系統(tǒng)維修人員在下列情況下須以書面形式報告工程維修部經理： ，發(fā)現(xiàn)設備存在重大故障隱患。 、代替或加工修理。 ，必須在巡檢記錄之備注欄中加以說明。 、加班、倒休等。 3．在下列情況下必須書面報告工程維修部經理： 。 。 。 。 、改造、或加工修理。 、備件、材料、文具及勞保用品。 、換班、倒休、病假、事假等。 、外單位聯(lián)系。 4．工作人員在下列情況下必須以書面形式報告工程部經理并向總經理匯報： 。 。 。 。 （如停電、停水、?？照{、停電話等）之任何施工及檢修。 、代換或加工維修。 、移位安裝、增改工程及外部施工。 。 、換班、倒休、加班等。 、外單位聯(lián)系、協(xié)調。 、備件、材料、文具及勞保用品等。 。 。 5．除以上各項外，所有有關工作事項必須口頭匯報上級人員。遇有緊急事件發(fā)生或發(fā)現(xiàn)重大故障及隱患，可以越級匯報。九、工具管理制度 1．本部工具分為公用工具、各專業(yè)自用工具及個人工具三部分，公用工具歸庫管員負責保管及借出，專業(yè)自用工具由工程維修部經理負責保管及使用，個人工具由個人自行保管及使用。 2．所有工具保管人必須認真負責并保持工具的完好及使用功能。工具保管人必須定期檢修并保養(yǎng)所屬工具，每月一次，以保證各類機具的正常使用。 3．工具保管人必須認真建立工具臺帳，做到工具與臺帳相符。 4．全體員工必須愛護工具，必須正確使用工具，凡不正確使用工具、不愛護工具者，將被扣除當月獎金及工資人民幣100元至300元，凡因此造成工具損壞者，將按工具原價賠償，并同時扣罰當月工資及獎金300元人民幣。 5．公用工具的借用，必須執(zhí)行公用工具的臨時借用程序，借用人必須認真填寫工具借用記錄單，工具借用最長時間為三天，如因工作原因，需再繼續(xù)使用時，必須重新辦理借用手續(xù)，工具用完后立即主動歸還，不得拖延。 6．專業(yè)自用工具必須由工程維修部經理進行每日清點，并保持完好，特別是常用小型工具，不得遺失或損壞，如有遺失或損壞，須由使用人照價賠償，如未能確定使用人，則由工程維修部經理照價賠償。 7．借用公用工具歸還時，須由庫管員和使用人共同進行檢驗，如有遺失或損壞，須由使用人負責照價賠償，如借用工具時未按規(guī)定填寫公用工具借用記錄單，或無法確定使用人時，造成公用工具的遺失或損壞，由庫管員負責照價賠償。 8．所有工具一律不得外借，如因情況特殊，必須經工程維修部經理批準后方可借出，員工