【正文】 導(dǎo)或有關(guān)組織人員定期聯(lián)合檢查。青島盛世家園物業(yè)管理有限公司保潔綠化部管理制度一、 衛(wèi)生清潔工作制度工作大綱：清潔工作的內(nèi)容、范圍、工作程序，使其各項(xiàng)衛(wèi)生清潔工作井然有序地進(jìn)行 門廳及樓道入口區(qū)域 樓道清潔 辦公區(qū)域 衛(wèi)生間 電梯 垃圾的處理 垃圾房 停車場(chǎng) 區(qū)域內(nèi)的干路和踴路等二、 清潔設(shè)備管理制度工作大綱： 領(lǐng)用 操作三、 清潔物料管理制度 日常清潔用具領(lǐng)用保管 消耗品物料領(lǐng)用保管四、 綠化管理制度 綠化草坪及植物 盆載植物細(xì)則1—1—1面清潔，無(wú)污跡、無(wú)紙屑、無(wú)雜物、無(wú)水痕。1—3—4辦公桌桌面保持清潔，材料整齊。1—5—3門及控制板無(wú)塵土，無(wú)污痕。門口保持干凈1—7—4下水道保持暢通1—8—1協(xié)調(diào)保安，保持車輛停放整齊1—8—2場(chǎng)地整潔、無(wú)雜草、無(wú)煙頭、無(wú)雜物。3—1—3清潔工具正常損壞影響使用的，可再行領(lǐng)用，領(lǐng)用時(shí)需以舊換新。4—1—3各類植物要及時(shí)澆水、除蟲、施肥、清除雜草。發(fā)生緊急情況時(shí)，員工獲悉情況后必須立即趕赴崗位而不得以任何理由推脫，否則視為曠工。2. 驗(yàn)收準(zhǔn)備工作a) 在未驗(yàn)收前，物業(yè)經(jīng)理須聯(lián)同工程經(jīng)理與房地產(chǎn)公司招開協(xié)調(diào)會(huì)議；b) 由房地產(chǎn)公司呈交一份竣工驗(yàn)收及交接計(jì)劃表和組織架構(gòu)；c) 物業(yè)經(jīng)理組織公司各部門制定樓宇接收聯(lián)檢方案，提交房地產(chǎn)審批。2] 填寫用戶資料登記表。3] 用戶裝修承包商提交二次裝修圖紙。 1] 提交竣工圖，報(bào)管業(yè)處審核。3] 簽訂詳細(xì)的管理合約，明確管理公司和業(yè)主或使用人的權(quán)力義務(wù)，防止以后不必要的麻煩。把事件提交到相關(guān)部門進(jìn)行處理或報(bào)上級(jí)主管審批。2] 傾聽用戶對(duì)物業(yè)管業(yè)處管業(yè)方面的建議和意見。只有健全用戶檔案及服務(wù)內(nèi)容，才可能留住舊用戶，吸引新用戶。鑰匙柜的設(shè)立既可為忘記攜帶或遺失的用戶提供開門服務(wù)，亦是小區(qū)安全消防工作的必要保證手段。D] 維修人員接到《維修單》后及時(shí)填定接單時(shí)間及預(yù)計(jì)維修時(shí)間。D] 相關(guān)部門在處理完投訴后，要迅速將處理結(jié)果報(bào)管業(yè)部， 由管業(yè)助理安排回訪。九、公共場(chǎng)地使用管理制度1 適用范圍適用于轄區(qū)內(nèi)公共場(chǎng)地的使用管業(yè)。D] 小區(qū)管業(yè)服務(wù)部在日常工作中應(yīng)注意檢查公用場(chǎng)地清潔衛(wèi)生，對(duì)于亂涂、亂畫、亂貼等現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)制止并根據(jù)有關(guān)規(guī)定作出處理。 回訪時(shí)首先應(yīng)感謝投訴者對(duì)物業(yè)公司工作的支持，對(duì)所發(fā)生的管理與服務(wù)不合格現(xiàn)象表示歉意，并告訴投訴者，所投訴的現(xiàn)象已經(jīng)得到了糾正或已采取了預(yù)防措施。 管業(yè)部應(yīng)及時(shí)將被訪者“不滿意”信息報(bào)告管業(yè)部經(jīng)理，由管業(yè)部經(jīng)理采取必要的措施，加強(qiáng)力度進(jìn)行整改或親自作出回訪，直至被訪者滿意為止。：保持口氣清潔，工作期間盡量不吃有異味的食物。交談時(shí)，不可身靠座位背部。而且要說(shuō)：“對(duì)不起，打擾一下”。，下車前應(yīng)將窗簾整理好。、電腦設(shè)備、筆筒、水杯等物品；待處理文件和已處理文件不能散放于桌面，要及時(shí)存放在文件筐內(nèi)，所有桌面用品要擺放有序，整齊美觀。，不得在電話中聊天。、通道等非接待區(qū)域與客戶長(zhǎng)時(shí)間交談。，確保人離桌凈，有序離場(chǎng)。第四章 其它規(guī)定：、聊天、吃零食、化妝或吵鬧，工作期間打撲克、打麻將等進(jìn)行娛樂活動(dòng)。第五章 附則。2. 員工入職當(dāng)天，各分子公司人事專員向集團(tuán)公司企業(yè)管理部申請(qǐng)?jiān)搯T工OA賬號(hào)。7. 建立員工內(nèi)部檔案：由各分子公司人事專員從員工新進(jìn)之日建立員工檔案，內(nèi)容包括員工身份證復(fù)印件、學(xué)歷證書復(fù)印件、學(xué)位證書復(fù)印件、專業(yè)技術(shù)資格證書復(fù)印件、戶口本復(fù)印件等相關(guān)證明文件、近期一寸免冠彩色照片4張備用；員工入職后發(fā)生的各項(xiàng)關(guān)于本人的記錄（如勞動(dòng)合同、試用期評(píng)價(jià)表、培訓(xùn)申請(qǐng)等）均存入員工檔案。第四章 人力資源事務(wù)操作規(guī)范第四條 招聘管理1. 集團(tuán)公司各部門及各分子公司有人員需求時(shí)，填報(bào)《人員需求申請(qǐng)表》；2. 人員需求經(jīng)逐級(jí)審批后報(bào)集團(tuán)公司企業(yè)管理部；3. 由集團(tuán)公司企業(yè)管理部統(tǒng)一組織或授權(quán)相關(guān)人員進(jìn)行招聘面試 。（見附表一），（注：此標(biāo)準(zhǔn)將根據(jù)情況不斷更新）。、辦公設(shè)備，如因個(gè)人使用不當(dāng)而造成浪費(fèi)、損壞者，需按規(guī)定做出賠償。、培訓(xùn)應(yīng)準(zhǔn)時(shí)到場(chǎng)，開會(huì)前將所有通訊工具關(guān)閉或打至震動(dòng)狀態(tài)。，需要接聽時(shí)應(yīng)就近在不影響他人行走或辦公的地方接聽。“您好，銀盛泰”來(lái)問候，接聽內(nèi)線電話以“您好，部門”來(lái)問候。，應(yīng)注意主次位置，領(lǐng)客人就座后方可就餐，不得醉酒失態(tài)，不要在客人面前領(lǐng)取票據(jù)或付款，要等主人、主要客人離席后方可離席。、嬉戲打鬧、大聲喧嘩。進(jìn)入后，需要回手關(guān)門，不能大力、粗暴。：應(yīng)保持上身挺直，把雙腿平行放好，不得傲慢地把腿向前伸或后伸。女性員工涂指甲油要求顏色與皮膚顏色相同或相近。 回訪時(shí)應(yīng)先向業(yè)主（用戶）說(shuō)明來(lái)意，并查看維修部位，詢問維修質(zhì)量，對(duì)維修質(zhì)量滿意時(shí)，應(yīng)請(qǐng)被訪者在《回訪記錄》上簽字。 工作規(guī)定 有效投訴的回訪（投訴處理完畢一周內(nèi)）。B] 在用戶有特殊情況需占用或使用公共場(chǎng)地時(shí)，小區(qū)管業(yè)處應(yīng)請(qǐng)用戶寫出書面申請(qǐng)，在不違反《消防安全管理?xiàng)l例》和小區(qū)的美觀整齊的前提下根據(jù)“有償使用”的原則，對(duì)相應(yīng)公共場(chǎng)地實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃，有償使用，同時(shí)在《公用場(chǎng)地使用登記表》相應(yīng)欄目中做好記錄。C] 管業(yè)服務(wù)部其他部門員工有責(zé)任配合社區(qū)文化活動(dòng)的順利開展。B] 管業(yè)服務(wù)部根據(jù)投訴內(nèi)容通知相關(guān)部門限期解決，特殊情況應(yīng)向物業(yè)經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)， 按C] 進(jìn)行處理。B] 小區(qū)管業(yè)助理將記錄的內(nèi)容如用戶名稱、用戶地址、聯(lián)系電話、報(bào)修內(nèi)容、預(yù)約維修時(shí)間等填入《維修單》相應(yīng)欄目?jī)?nèi)。 接聽用戶投訴，解決用戶投訴；管業(yè)服務(wù)部的工作又是銷售工作的延續(xù)。3] 提高管業(yè)處管業(yè)質(zhì)量，及管業(yè)人員的服務(wù)質(zhì)素。即使錯(cuò)誤在本身，亦不可當(dāng)面指出，顧客態(tài)度即使很壞，亦不可頂撞顧客，并記下投訴內(nèi)容。三、投訴處理須知 1] 參與施工監(jiān)理，使工程質(zhì)量多一份保證。d) 用戶進(jìn)入裝修階段，保安消防部定期檢查裝修情況，管業(yè)服務(wù)部經(jīng)常督導(dǎo)裝修衛(wèi)生情況并協(xié)調(diào)用戶與各部門的關(guān)系。1] 用戶提交二次裝修申請(qǐng)表。二、用戶入住裝修制度 用戶入住程序?yàn)榱耸构軜I(yè)服務(wù)部各管業(yè)員熟知用戶入住程序流程，能迅速地辦理用戶入住手續(xù)，特?cái)M定如下入住程序流程如下：用戶按財(cái)務(wù)部發(fā)出收樓通知書，按時(shí)帶齊各類資料到本管業(yè)處辦理各類事項(xiàng)。 （賠償）每套工裝的穿用期限為2年，在此期限內(nèi)損壞造成不能穿用的，一律由個(gè)人照折舊價(jià)（折舊價(jià)=價(jià)格/使用期限）賠償。員工上崗時(shí)應(yīng)著工裝整齊、佩帶工作牌和保持高水準(zhǔn)的工作效率，如上班時(shí)吊兒郎當(dāng)、消極怠工或干與工作無(wú)關(guān)的事情，一律視作曠工。3—2—4人人做到厲行節(jié)約，不得隨意浪費(fèi)。日常清潔用具3—1—1領(lǐng)用 申領(lǐng)的工具存放于工具間，需要使用時(shí)自行取用，由班長(zhǎng)負(fù)責(zé)。1—7—2地面、墻壁保持衛(wèi)生。1—5—1地面保持清潔，無(wú)雜物。1—3—2門及窗玻璃保持清潔，無(wú)污痕。3] 檢查與改進(jìn)、提高相結(jié)合。獎(jiǎng)勵(lì)辦法原則上每月進(jìn)行一次。（四）、垃圾及垃圾房垃圾箱要按ISO14000的要求有標(biāo)識(shí)、排放合理垃圾箱外部平時(shí)污染面積不得大于10平方厘米、無(wú)異味、垃圾不得過半，垃圾房每次清運(yùn)完垃圾要及時(shí)清刷地面、墻壁，污染不得超過3處，污染面積小于10平方厘米。 對(duì)工作質(zhì)量問題，員工行為規(guī)范問題，不僅要及時(shí)指出糾正，還要幫助員工分析原因，對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)、教育，以防止同類問題不斷出現(xiàn)。檢查每個(gè)滅火器指針位置并抽取總數(shù)的10%測(cè)定重量,以驗(yàn)證壓力表指針顯示性能的正確性。如發(fā)生丟失或損壞,將按交接記錄追究有關(guān)責(zé)任人的責(zé)任(包括經(jīng)濟(jì)賠償)。警械使用管理規(guī)定(1)警械警具統(tǒng)一由公司指定專人購(gòu)置,造冊(cè)登記發(fā)放。(7)保安員交接班時(shí),必須做好對(duì)講機(jī)的交接驗(yàn)收工作,并做好記錄。(3)著裝及換裝時(shí)間規(guī)定①每年5月1日和11月1日為保安夏冬裝換季時(shí)間,如有特殊情況,視當(dāng)時(shí)情況而定.②冬季進(jìn)公司的保安員,暫不發(fā)給夏裝, 夏季進(jìn)公司的保安員,暫不發(fā)給冬裝.③上崗必須按統(tǒng)一規(guī)定著裝,保持服裝整潔,下崗后不得著裝外出，服裝整齊懸掛.對(duì)講機(jī)使用管理規(guī)定(1)對(duì)講機(jī)及其配套之電池、充電器等,統(tǒng)一由公司指定專人購(gòu)置，造冊(cè)并做好發(fā)放記錄和運(yùn)行狀態(tài)記錄。（5）其他突發(fā)事件。（3）中毒事件(如住戶煤氣、食物中毒等)①保安員在巡邏中發(fā)現(xiàn)有中毒情況或接到中毒事件報(bào)告時(shí)應(yīng)立即用通訊器材報(bào)告保安部主管,并留在現(xiàn)場(chǎng)或趕赴現(xiàn)場(chǎng)切斷毒源,使毒源不再繼續(xù)擴(kuò)散,疏散現(xiàn)場(chǎng)周圍的圍觀者。d、在場(chǎng)人員劃分出警戒區(qū)域,指導(dǎo)無(wú)關(guān)人員、車輛撤離現(xiàn)場(chǎng),消除路障，確保消防通道的通暢，以便消防車的進(jìn)入。第三：服從命令的原則:保安部領(lǐng)班需無(wú)條件服從保安部主管的命令,并負(fù)責(zé)對(duì)突發(fā)事件的處理過程作詳細(xì)記錄。f、協(xié)助清潔工維護(hù)好停車場(chǎng)內(nèi)清潔衛(wèi)生，保持停車場(chǎng)整潔。（5）每周一早會(huì),由查崗人將上周《保安部崗位檢查記錄》交物業(yè)公司，并對(duì)上周查崗情況作簡(jiǎn)單評(píng)述。 （4）交接人員應(yīng)做到“ 三交 ” ， “ 兩查 ” ， “ 三清楚 ” 。（6）監(jiān)視電梯運(yùn)作，守聽電梯內(nèi)警鐘及對(duì)講電源，有情況及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門，并與電梯乘客及工程維修部聯(lián)系。(11) 注意檢查和保持儀表，但不得當(dāng)眾整理個(gè)人衣物。(4) 穿著黑色皮鞋上崗。（5）社區(qū)內(nèi)進(jìn)行巡邏檢查，必須步行，不得乘坐電梯，保證社區(qū)公用設(shè)施及消防設(shè)備的完好。 8．所有人員均不得將任何無(wú)關(guān)雜物帶入或貯放于這些機(jī)電設(shè)備房。十三、機(jī)電設(shè)備房出入管理制度 1．工程部機(jī)電設(shè)備房包括范圍： 低壓配電室 樓層電氣配線豎井房 空調(diào)、水泵房 樓宇自控機(jī)房 各電梯機(jī)房 2．以上機(jī)房均為工程部的機(jī)電設(shè)備運(yùn)行用房，為了確保本大樓內(nèi)各機(jī)電系統(tǒng)正常運(yùn)行，非工程部工作人員，未經(jīng)許可不得進(jìn)入以上機(jī)電設(shè)備房。3． 材料使用后要在工作單上填寫清楚，并經(jīng)工程維修部經(jīng)理確認(rèn)。十、巡檢制度 1．巡檢工作是及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備缺陷，掌握設(shè)備狀況，確保安全運(yùn)行的重要手段，各巡檢人員必須按規(guī)定的時(shí)間、巡視路線、檢查項(xiàng)目等認(rèn)真執(zhí)行，并認(rèn)真記錄。工具保管人必須定期檢修并保養(yǎng)所屬工具，每月一次，以保證各類機(jī)具的正常使用。 、外單位聯(lián)系、協(xié)調(diào)。 。 。 、代換、或加工修理。 3．每班必須按規(guī)定時(shí)間及范圍巡檢所轄設(shè)備，做到腿勤、眼尖、耳靈、手快、腦活，并認(rèn)真填寫設(shè)備運(yùn)行及巡檢記錄，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理設(shè)備隱患。 、損，是否清潔，并按原位整齊擺放，如有問題，應(yīng)要求上一班值班人員進(jìn)行整理，如有丟失，應(yīng)記入交接班記錄備注欄，并由上一班人員簽字。 維修完畢后，維修部員工應(yīng)針對(duì)維修項(xiàng)目在一周內(nèi)安排回訪。 ，以便盡可能延長(zhǎng)系統(tǒng)設(shè)備正常使用之壽命，并減少緊急維修之機(jī)會(huì)。 三、工程驗(yàn)收制度 1．所有工程系統(tǒng)驗(yàn)收均須由發(fā)展商工程部負(fù)責(zé)及牽頭。 5．不得任意挪動(dòng)消防設(shè)備及器材。 、清楚、準(zhǔn)確之各層建筑平面圖，圖內(nèi)應(yīng)標(biāo)明各防火卷閘、隔火墻、危險(xiǎn)品倉(cāng)庫(kù)、防煙門、走火梯及太平門等。 12．所有運(yùn)行、維修、保養(yǎng)、巡檢工作及施工、安裝、接電等均必須嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)規(guī)程及規(guī)范，嚴(yán)禁違規(guī)操作，以保證人身及設(shè)備安全，凡違規(guī)操作者，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，均扣除當(dāng)月工資200元人民幣，因違規(guī)操作造成嚴(yán)重后果者，均立即除名。 5．未經(jīng)工程部經(jīng)理批準(zhǔn)，任何外來(lái)人員（包括外部門、外單位領(lǐng)導(dǎo)）嚴(yán)禁進(jìn)入所有設(shè)備房（包括電纜井、管道井、泵房、機(jī)房、配電室、倉(cāng)庫(kù)等），已經(jīng)批準(zhǔn)者，在進(jìn)出變電站、配電室、消防中心、空調(diào)主機(jī)房、危險(xiǎn)品倉(cāng)庫(kù)等重要部門時(shí)，必須辦理登記手續(xù)，記錄來(lái)賓姓名、證件號(hào)碼、單位、進(jìn)出日期及時(shí)間等。 4．工程師須每月對(duì)所轄系統(tǒng)及范圍進(jìn)行安全檢查，消除隱患，并將檢查處理結(jié)果書面報(bào)告工程部經(jīng)理。 11．高空作業(yè)時(shí)，工作人員必須配帶安全帶，并進(jìn)行其他有效保護(hù)措施，作業(yè)范圍周邊必須加設(shè)護(hù)網(wǎng)，防止意外墜物傷及人員或設(shè)備設(shè)施。 ，消防器材布置平面圖及消防系統(tǒng)圖。 4．易燃易爆之材料存放，必須單設(shè)倉(cāng)庫(kù)，并由專人管理，隨用隨領(lǐng)，各班組不得存放易燃易爆材料。 9．如發(fā)生火警，工程部設(shè)備運(yùn)行人員必須保證相關(guān)噴淋泵、消防泵、正壓送風(fēng)機(jī)及風(fēng)閥、排煙風(fēng)機(jī)及風(fēng)閥之正常運(yùn)行；配電室運(yùn)行人員必須保證消防設(shè)備之供電正常，并立即通知消防中心安排消防、保安人員滅火。四、設(shè)備維修制度1． 預(yù)防性維護(hù)保養(yǎng)，進(jìn)行定期檢修及保養(yǎng)，并制訂相應(yīng)年度、季度、月度保養(yǎng)計(jì)劃及保養(yǎng)項(xiàng)目。，須由維修人員填寫維修記錄及更換零配件記錄，并以書面形式將故障原因、處理方法、更換零配件之名稱、規(guī)格及數(shù)量、品牌等、處理結(jié)果、故障發(fā)生時(shí)間、恢復(fù)正常時(shí)間等向工程部經(jīng)理審閱。 ，是否與運(yùn)行記錄、巡檢記錄相符，如有不符，應(yīng)記入備注欄，并應(yīng)要求上一班值班人員簽字。 2．值班電話為工作電話，不得長(zhǎng)時(shí)間占用電話聊天，不得打私人電話。 。 3．在下列情況下必須書面報(bào)告工程維修部經(jīng)理： 。 4．工作人員在下列情況下必須以書面形式報(bào)告工程部經(jīng)理并向總經(jīng)理匯報(bào)： 。 、換班、倒休、加班等。 2．所有工具保管人必須認(rèn)真負(fù)責(zé)并保持工具的完好及使用功能。 9．所有工具要愛惜使用，工具按規(guī)定的使用年限到期時(shí)，無(wú)論公用工具還是個(gè)人領(lǐng)用工具，一律以舊換新。2． 領(lǐng)取工具、材料必須填寫領(lǐng)料單。 6．無(wú)人值班機(jī)房借用鑰匙需登記。必須在工作中做到文明施工，并認(rèn)真做到工完、料盡、場(chǎng)地清。（4）當(dāng)班人員必須制服穿