文件3：奧林頤園世家營(yíng)銷(xiāo)策劃方案之策劃篇(已修改)
2025-02-02 22:29 本頁(yè)面
【正文】 上海荒島房產(chǎn)工作室 奧林頤園世家營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告之策劃篇策劃思路總說(shuō)明：本策劃方案將從以下三個(gè)方面進(jìn)行循序漸進(jìn)的思考，依次推出形象策劃篇、銷(xiāo)售策劃篇和品牌策劃片，整合所有資源，達(dá)成銷(xiāo)售目的以及項(xiàng)目本身和開(kāi)發(fā)商品牌的初步建立。第一， 我們將建什么樣的居所第二，我們?yōu)檎l(shuí)建筑這樣的居所第三，我們?nèi)绾瓮茝V這樣的居所 目 錄一、 前 言…………………………………………………………………………………………………………… 3二、 策劃目的………………………………………………………………………………………………………… 4三、 策劃依據(jù)……………………………………………………………………………………………5四、 策劃方法……………………………………………………………………………………………6五、 策劃內(nèi)容……………………………………………………………………………………………7（一）、思路………………………………………………………………………………………………………………………………… 7（二）、形象策劃篇……………………………………………………………………………………………………………………………8（三）、銷(xiāo)售策劃篇……………………………………………………………………………………………………………………………29（四）、品牌策劃篇……………………………………………………………………………………………………………………………39 一、前 言2004 合肥夕陽(yáng)的余輝中古老的城市背影逐漸淡出新的城市中心即將崛起2004 合肥當(dāng)?shù)谝豢|霞光照耀大地新的勢(shì)力正在蓬勃生機(jī)以一種堅(jiān)決的方式與過(guò)去告別2004 合肥奧林頤園世家合肥首個(gè)六度全運(yùn)動(dòng)空間生活方式徹底改變奧林頤園世家動(dòng)感合肥，由此開(kāi)始 二、策劃目的 配合銷(xiāo)售進(jìn)行推廣，促進(jìn)銷(xiāo)售。 打造信德置業(yè)以及奧林頤園世家在合肥地產(chǎn)界的新銳品牌。 在合肥宣揚(yáng)全新的科學(xué)健康生活模式，改變合肥人的舊有生活模式。 樹(shù)立動(dòng)感合肥新形象，打造新的城市名片 三、策劃依據(jù)任何一個(gè)策劃，無(wú)論是整體思路還是具體的執(zhí)行方案，都必須要有數(shù)個(gè)強(qiáng)有力的支撐點(diǎn)。而且這種支撐點(diǎn)應(yīng)該是實(shí)實(shí)在在的，是“站在地上的，而不是空中的”。只有這樣，才能保證策劃方案的實(shí)際可操作性；也只有這樣，才能保證策劃方案是有效的，也就是說(shuō)是能夠促進(jìn)并指導(dǎo)銷(xiāo)售方向的；也只有這樣，策劃才能夠給項(xiàng)目帶來(lái)實(shí)實(shí)在在的、可以?xún)冬F(xiàn)的附加值；也只有這樣，策劃才能建立真正的可持續(xù)發(fā)展的企業(yè)品牌。本策劃的三個(gè)基本依據(jù)是市場(chǎng)、產(chǎn)品、消費(fèi)者。市場(chǎng)的重要性在于兩個(gè)方面：一是指導(dǎo)產(chǎn)品設(shè)計(jì)；二是幫助尋找目標(biāo)消費(fèi)者。對(duì)市場(chǎng)的把握能夠使開(kāi)發(fā)商和營(yíng)銷(xiāo)商順勢(shì)而為，取得成功。（對(duì)市場(chǎng)的分析見(jiàn)市場(chǎng)篇）好的市場(chǎng)還要有好的產(chǎn)品來(lái)支撐才能真正創(chuàng)造一種生活模式，塑造地產(chǎn)企業(yè)品牌。只有對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行客觀、冷靜、理智的分析，才能做出有針對(duì)性的策劃方案。消費(fèi)者是最重要的，只有通過(guò)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)行為，企業(yè)的利潤(rùn)才能夠真正實(shí)現(xiàn)。而消費(fèi)者又是最難把握的。首先是難以找到適合本項(xiàng)目的消費(fèi)者，而且消費(fèi)者的需求又是不斷變化的，有些需求甚至是潛意識(shí)的。策劃的本質(zhì)就是為項(xiàng)目找出目標(biāo)消費(fèi)者，發(fā)現(xiàn)甚至發(fā)掘他們的消費(fèi)需求，然后針對(duì)他們的需求進(jìn)行有效推廣。 四、策劃方法本策劃牢牢立足市場(chǎng)、產(chǎn)品、消費(fèi)者三個(gè)基點(diǎn)。首先在合肥宣揚(yáng)全新的科學(xué)健康的生活方式，然后結(jié)合本項(xiàng)目向消費(fèi)者論證：奧林頤園世家產(chǎn)品本身能夠提供這種生活方式，最后具體闡述在奧林頤園世家，這種生活方式的本質(zhì)是什么。 五、策劃內(nèi)容（一）思路我們的思路是第一，我們將建什么樣的居所第二，我們?yōu)檎l(shuí)建筑這樣的居所第三，我們?nèi)绾瓮茝V這樣的居所 （二）形象策劃篇A、一塊基石：項(xiàng)目分析篇對(duì)項(xiàng)目本體的分析是定位、推廣等一系列的營(yíng)銷(xiāo)策劃行為的基礎(chǔ)。只有對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)事求是的客觀分析，后續(xù)的營(yíng)銷(xiāo)推廣才是“立在地上的”，切實(shí)可行的。項(xiàng)目地塊SWOT分析優(yōu)勢(shì)1） 位于政務(wù)文化新區(qū)，未來(lái)城市新中心。2） 臨近政務(wù)文化新區(qū)文化短軸和住宅新區(qū)，區(qū)域人文環(huán)境好。3） 靠近未來(lái)規(guī)劃中的城市主干道習(xí)有路，方便到三區(qū)（政務(wù)新區(qū)、高新開(kāi)發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)）4） 對(duì)面為規(guī)劃中的奧林匹克中心，將來(lái)運(yùn)動(dòng)配套設(shè)施成熟。5） 地塊較為平整劣勢(shì)1） 目前項(xiàng)目周邊市政配套很不成熟，交通不便。2） 地塊東西向長(zhǎng)，南北向短，為不規(guī)則梯形。3） 目前距主城區(qū)較遠(yuǎn) 機(jī)會(huì)點(diǎn)1）政務(wù)新區(qū)明年將是合肥樓市的新熱點(diǎn)，關(guān)注度較高2）目前該區(qū)域在售樓盤(pán)只有國(guó)際花都一家，競(jìng)爭(zhēng)較小。3）合肥樓市體育概念地產(chǎn)目前絕無(wú)僅有， 易引起市場(chǎng)熱點(diǎn)。威脅點(diǎn) 1） 目前該區(qū)域各地塊正在拍賣(mài)中，奧體中心附近地塊也已拍出，未來(lái)同區(qū)域上市量值得關(guān)注。2）大學(xué)城逐漸成熟的配套，以及部分現(xiàn)房銷(xiāo)售將沖擊本項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)。 項(xiàng)目規(guī)劃SWOT分析 優(yōu)勢(shì)1） 整個(gè)小區(qū)規(guī)劃為多層、高層相結(jié)合，在垂直空間上采用減退式，每戶(hù)采光、通風(fēng)、景觀都得到有效保證。2） 人車(chē)合理分流，交通路線組織合理有效。3） 公共空間充分考慮到老人、小孩等多種人群的需要4） 綠化做到了景觀性和生態(tài)性有機(jī)結(jié)合，且具有均好性。5） 戶(hù)型多在120㎡左右，大小搭配較為合理。劣勢(shì)1） 本項(xiàng)目多為高層、小高層，建筑形態(tài)在合肥目前有一定的抗性。2） 本項(xiàng)目沒(méi)有大型的諸如廣場(chǎng)之類(lèi)的集中活動(dòng)公共空間。3） 奧體中心對(duì)本小區(qū)有一定的不良影響（如噪音、交通擁擠等）4） 開(kāi)發(fā)商在合肥還是新興力量機(jī)會(huì)點(diǎn)1） 隨著市區(qū)多層規(guī)劃用地的減少，小高層、高層將成為合肥居住的主流形式，抗性有望降低。2） 三區(qū)（高新區(qū)、政務(wù)區(qū)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)）的30左右的年輕人對(duì)運(yùn)動(dòng)配套的偏好將是本項(xiàng)目的一個(gè)利好。威脅點(diǎn)1） 項(xiàng)目周邊地塊未來(lái)規(guī)劃中均以高層、小高層為主結(jié)論通過(guò)對(duì)項(xiàng)目地塊以及規(guī)劃的具體分析可知，本項(xiàng)目滿(mǎn)足健康住宅的所有條件：健康的居住環(huán)境；適度的運(yùn)動(dòng)配套；健康的建筑戶(hù)型設(shè)計(jì)；健康的人際關(guān)系。因此，本項(xiàng)目以健康為主題推廣，是符合項(xiàng)目實(shí)際的，是可能的。 B、鏡中的十字架：定位篇 如果說(shuō)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)是一場(chǎng)戰(zhàn)爭(zhēng)的話(huà)，那么定位則是戰(zhàn)爭(zhēng)機(jī)器中的瞄準(zhǔn)鏡。精確的定位是一切營(yíng)銷(xiāo)行為的基礎(chǔ)。有定位，才有可能。 項(xiàng)目定位動(dòng)感新合肥，強(qiáng)調(diào)本項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)：位于新的城市中心，位于未來(lái)的奧體中心旁。、唯一。提升了物業(yè)的品質(zhì)，使項(xiàng)目的推廣在同類(lèi)項(xiàng)目中突現(xiàn)出來(lái)。六度全運(yùn)動(dòng)空間，指的是包括區(qū)內(nèi)運(yùn)動(dòng)、區(qū)外運(yùn)動(dòng)、傳統(tǒng)運(yùn)動(dòng)和現(xiàn)代運(yùn)動(dòng)，身體的運(yùn)動(dòng)和心理的運(yùn)動(dòng)全方位的運(yùn)動(dòng)。其中區(qū)內(nèi)的運(yùn)動(dòng)是指小區(qū)內(nèi)的運(yùn)動(dòng)配套，區(qū)外運(yùn)動(dòng)是指小區(qū)外的奧體中心的運(yùn)動(dòng)配套；傳統(tǒng)的運(yùn)動(dòng)是指中國(guó)傳統(tǒng)的養(yǎng)生之道（頤、世家生活），現(xiàn)代的運(yùn)動(dòng)是指以?shī)W林匹克為主題的科學(xué)的、理性的運(yùn)動(dòng)；身體的運(yùn)動(dòng)是指具體的身體的具體活動(dòng)，心理的運(yùn)動(dòng)是指與鄰居和社會(huì)之間的交流，是一種文化。六度全運(yùn)動(dòng)空間共同打造一種全新的科學(xué)健康生活模式，塑造合肥人的新的
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