【正文】 中國最大管理資源中心 第 1 頁 共 65 頁 各類型物業(yè)管理的內(nèi)容 （一）物業(yè)管理的類型 物業(yè)管理可按不同的分類標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類。一般可以按物業(yè)的類別、物業(yè)的性質(zhì)等標(biāo)準(zhǔn)分類。 按物業(yè)的類別分類。物業(yè)的類別按其使用特征可以分為：住宅、工廠、寫字樓、綜合商貿(mào)樓、別墅等形式。相應(yīng)的物業(yè)管理可以據(jù)此劃分為：住宅（區(qū)）物業(yè)管理、工廠（區(qū)）物業(yè)管理、寫字樓物業(yè)管理、商貿(mào)樓（城）物業(yè)管理等形式。同時(shí)針對不同的物業(yè)管理，物業(yè)管理的內(nèi)容和重點(diǎn)亦有所不同，如工廠（區(qū)）的管理側(cè)重于確保水、電供應(yīng)和區(qū)內(nèi)道路的暢通，寫字樓宇的 管理側(cè)重于電梯管理、消防安全和安全保衛(wèi)等等。 按 物業(yè)的性質(zhì)劃分。根據(jù)物業(yè)的經(jīng)濟(jì)性質(zhì)，物業(yè)可以分為收益性物業(yè)和非收益性物業(yè)，因而物業(yè)管理亦可劃分為收益性物業(yè)管理和非收益性物業(yè)管理。收益性物業(yè)主要是指經(jīng)營性房屋，它通過房屋的經(jīng)營實(shí)現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)價(jià)值。如酒店、寫字樓、商貿(mào)樓、出租住宅公寓等。非收益性物業(yè)則主要指向業(yè)主和使用者提供效用、作為經(jīng)營輔助設(shè)施或消費(fèi)品而使用的房屋。如企業(yè)經(jīng)營所必須的辦公樓宇設(shè)施、工廠廠房設(shè)施、倉庫設(shè)施以及住宅等等。 對于非收益性物業(yè)，物業(yè)管理的內(nèi)容主要是管理和服務(wù)，目的在于保證物業(yè)的正常使用，為業(yè)主和使用者創(chuàng)造安全、舒適、清潔的使用和居住環(huán) 境。對于收益性物業(yè)，物業(yè)管理的內(nèi)容除了管理與服務(wù)外，更為重要的是代理業(yè)主對房屋進(jìn)行經(jīng)營，寓管理、服務(wù)、經(jīng)營為分體，其目的是保證業(yè)主能夠取得最好的經(jīng)營效益，并使物業(yè)能夠保值、增值。 應(yīng)當(dāng)注意的是收益性物業(yè)管理與非收益性物業(yè)管理的劃分并不是絕對的。有時(shí)非收益性物業(yè)，作為企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略計(jì)劃中的一部分，亦會出現(xiàn)購置、租賃、轉(zhuǎn)讓等經(jīng)營內(nèi)容。這里的劃分，是根據(jù)對物業(yè)的整體觀察及其大的使用方向而確定的。 （二）物業(yè)管理的內(nèi)容 物業(yè)管理是一種綜合性、全方位的管理和服務(wù)，其具體業(yè)務(wù) 中國最大管理資源中心 第 2 頁 共 65 頁 內(nèi)容跨度大，而且比較瑣碎繁雜。同時(shí)，不同類 型、不同檔次的物業(yè)管理的具體內(nèi)容又會有所差異，因此若想非常全面地總結(jié)物業(yè)管理的內(nèi)容并非易事。這里，我們根據(jù)國內(nèi)外現(xiàn)行物業(yè)管理的內(nèi)容，對其簡單地進(jìn)行歸納。 1．管理方面的內(nèi)容： （ 1）物業(yè)開發(fā)建設(shè)的協(xié)調(diào)與管理； （ 2）公共設(shè)施及設(shè)備的運(yùn)行管理。 ” （ 3）物業(yè)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍及業(yè)主、使用者管理； （ 4）綠化環(huán)衛(wèi)管理； （ 5）車輛、道路、停車等方面的管理； （ 6）房屋租賃管理； （ 7）物業(yè)裝修管理。 2．服務(wù)方面的內(nèi)容： （ l）房屋及附屬設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)； （ 2）治安保衛(wèi)及消防； （ 3）清掃保潔； （ 4）委托性服務(wù)。 3．經(jīng)營方面的內(nèi)容： （ 1）物業(yè)租賃、銷售及購置； （ 2）場區(qū)停車場、空地廣告及招牌的經(jīng)營； （ 3）場區(qū)康樂及其相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營； （ 4）其它經(jīng)營活動。 上述三方面的內(nèi)容，在實(shí)踐中是相宜融合三位一體的。一般還可根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目規(guī)模及特點(diǎn)，在內(nèi)容上做適當(dāng)?shù)脑鰷p。 住宅小區(qū)物業(yè)管理公共性服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成 中國最大管理資源中心 第 3 頁 共 65 頁 住宅小區(qū)公共性服務(wù)費(fèi)用由九個(gè)部分構(gòu)成： (1)管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)； (2)房屋共用部位、共用設(shè)備、設(shè)施日常運(yùn)行維修 (小修 )及保養(yǎng)費(fèi)； (3)綠化管理費(fèi)； (4)清潔衛(wèi)生費(fèi) 。 (5)保安費(fèi)； (6)辦公費(fèi)： (7)物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)； (8)法定稅費(fèi)； (9)合理利潤 關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，主要根據(jù)具體服務(wù)項(xiàng)目的不同而有所差異。一般而言，上述服務(wù)項(xiàng)目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)大都由政府定價(jià)，當(dāng)然不一定是逐項(xiàng)定價(jià)，大都是由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)其所提供的具體服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、深度向政府物價(jià)部門提出物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)申請，經(jīng)審查批準(zhǔn)后確定出某一物業(yè)管理區(qū)域綜合收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理企業(yè)一般就是按此 標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取管理費(fèi)?？偟膩碚f，考查物業(yè)管理費(fèi)主要應(yīng)從物業(yè)管理部門所提供服務(wù)的范圍、內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和深度等方面來考慮。還有，一般情況下，物業(yè)管理費(fèi)中不包含電梯費(fèi)。 中國最大管理資源中心 第 4 頁 共 65 頁 另外，需要說明的是，上述物業(yè)管理的內(nèi)容及項(xiàng)目都是指房屋的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備及公共環(huán)境范圍內(nèi)的管理服務(wù)，而業(yè)主自用部位和自用設(shè)施設(shè)備的管理服務(wù)則不包含在內(nèi)。當(dāng)然，業(yè)主若需要個(gè)別的專項(xiàng)服務(wù)，可與物業(yè)管理部門聯(lián)系，協(xié)商解決，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的管理服務(wù)費(fèi)。 交通車輛、停車場管理規(guī)定 一、車輛的管理 在摩托車、自行車停車場存放車 輛的業(yè)主，必須遵守本規(guī)定，服從車管員的管理。 需停放在小區(qū)內(nèi)的自行車、摩托車，應(yīng)存放在指定的地點(diǎn)，不得在小區(qū)內(nèi)隨便亂放。 凡在收費(fèi)停車場停放的自行車（指本小區(qū)業(yè)主的車輛），必須辦理手續(xù)和按規(guī)定交納停放 費(fèi)。 凡在收費(fèi)停車場保管的摩托車必須購買車輛綜合保險(xiǎn)。 當(dāng)車輛進(jìn)入保管范圍時(shí)，車主應(yīng)向車管員領(lǐng)取存車牌號；當(dāng)車輛離開時(shí)，必須將存車牌交 還車管員，沒有交還或存牌號與車上號碼不符時(shí)，該車不得離開保管范圍，違者車管員有權(quán)扣留該 車或扭送派出所處理。 無執(zhí)照的自行車丟失時(shí)，管理處不負(fù)責(zé)賠償。 中國最大管理資源中心 第 5 頁 共 65 頁 車管員要認(rèn)真履行職責(zé)，發(fā)現(xiàn)車輛停放不整齊要及時(shí)整理。 二、地面停車場管理規(guī)定 地面停車場由管理處負(fù)責(zé)維護(hù)管理，接受公安交通管理部門的檢查，指導(dǎo)。 固定使用車位的車主可到管理處辦理停車場停車證，并將停車證放在擋風(fēng)玻璃左側(cè)醒目 處，以便識別。按政府主管部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)交納費(fèi)用。 車輛進(jìn)入停車場應(yīng)領(lǐng)取停車出入卡，出場時(shí)交回出入卡。車管員對進(jìn)出停車場的車牌號 碼、進(jìn)出時(shí)間，所發(fā)出入卡號等進(jìn)行登記。認(rèn)真執(zhí)行規(guī)定，對可 疑情況及時(shí)報(bào)告。 車主的停車出入卡請隨身攜帶，認(rèn)真保管，作為出場憑證，若有遺失，要立即向管理處申 明、補(bǔ)辦。否則，后果自負(fù)。 停放在停車場的所有車輛，車主必須鎖好車門、車窗，貴重物品請勿留在車?yán)铩? 停車場若有交通違章，管理處將報(bào)請公安交通管理部門處理。 若車主在停車場停車與管理處發(fā)生糾紛，應(yīng)由雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成，可請仲裁機(jī)構(gòu)予 以仲裁或向小區(qū)所屬人民法院提起訴訟。 物品搬出／入管理規(guī)定 中國最大管理資源中心 第 6 頁 共 65 頁 為加強(qiáng)小區(qū)治安和公共秩序的管理，保障業(yè)主財(cái)產(chǎn)安全，制 定本規(guī)定： 一、業(yè)主填寫《業(yè)主搬出／入登記表》。 二、業(yè)主若將物品搬出小區(qū)，需提前到管理處辦理手續(xù)，填寫《業(yè)主搬出／入登記表》，由管 理處簽署放行條。 三、業(yè)主若搬出小區(qū)居住，應(yīng)提前三天到管理處結(jié)清有關(guān)的費(fèi)用，填寫《業(yè)主搬出／入登記 表》，由管理處簽署放行條。 四、業(yè)主搬運(yùn)物品時(shí)，請勿將物品堆放于過道上，以免影響他人。 五、搬運(yùn)物品的車輛嚴(yán)禁停于消防通道上。 六、搬運(yùn)過程中，必須小心愛護(hù)公共財(cái)產(chǎn)設(shè)施，防止磕碰損壞，否則，照價(jià)賠償。 七、搬運(yùn)過程中， 應(yīng)注意保持環(huán)境衛(wèi)生，不大聲喧嘩，以免影響小區(qū)的整潔和其它業(yè)主的正常 生活。 八、為配合轄區(qū)民警和居委會的工作，對人口進(jìn)行有效控制，居住區(qū)業(yè)主搬出／入的登記內(nèi)容 可供轄區(qū)警、居委會在必要時(shí)參考。 二次裝修管理規(guī)定 為了加強(qiáng)房屋二次裝修的管理，保障小區(qū)所有業(yè)主的安全及利益，維護(hù)小區(qū)的公共秩 中國最大管理資源中心 第 7 頁 共 65 頁 序，制定如下 裝修管理規(guī)定： 一、承重結(jié)構(gòu) 大樓承重結(jié)構(gòu)（如：承重墻、柱、梁、板等）的位置、尺寸、強(qiáng)度都是經(jīng)過嚴(yán)格設(shè)計(jì)計(jì)算得出 的，任何情況下都不得隨意鑿打，更不能開洞或開門。 二、 液化氣管道 大樓室內(nèi)的燃?xì)夤艿朗前磭矣嘘P(guān)規(guī)定進(jìn)行敷設(shè)，并通過有關(guān)部門驗(yàn)收合格的。嚴(yán)禁隨意改動 或進(jìn)行掩蓋。如確屬需要進(jìn)行變更的業(yè)主須向市供氣企業(yè)提出申請，經(jīng)市供氣企業(yè)更改并驗(yàn)收后開 通點(diǎn)火。業(yè)主應(yīng)向管理處提供相關(guān)證明。 三、電氣線路 電線的敷設(shè)和電器的安裝，業(yè)主應(yīng)聘請持有操作證的工人施工，電器的容量不應(yīng)大于原設(shè)計(jì)的 負(fù)荷。 四、給排水 給排水管道的改造和施工必須保證其他業(yè)主的正常使用。業(yè)主裝修時(shí)應(yīng)對衛(wèi)生潔具、地漏、下 水管道等采取有效的防護(hù)措施，如因施工原因 造成堵塞由業(yè)主負(fù)責(zé)清理疏通并承擔(dān)一切費(fèi)用。在修 中國最大管理資源中心 第 8 頁 共 65 頁 改排水管道時(shí)，嚴(yán)禁將生活污水排入雨水管道。 五、防水 業(yè)主裝修時(shí)對廚房、洗手間等部位應(yīng)做好防水管理。如因施工原因造成房屋滲漏水，由業(yè)主負(fù) 責(zé)修復(fù)并承擔(dān)一切費(fèi)用。 六、裝修材料 裝修一律采用防火材料。 外墻門窗、防盜網(wǎng)、空調(diào)架等選用材料應(yīng)以經(jīng)過一段時(shí)間后不污染外墻為原則。 七、外部裝修 安裝防盜網(wǎng)．底層允許安裝防盜網(wǎng)，但業(yè)主必須按管理處規(guī)定的統(tǒng)一式樣、材料、安裝方 法安裝。 進(jìn) 戶門可以加裝防盜金屬門，但業(yè)主不得改變原有門洞的設(shè)計(jì)，不得妨礙樓道通行及違反 消防管理規(guī)定。 外墻門窗不得隨意改動。 八、施工場地 中國最大管理資源中心 第 9 頁 共 65 頁 業(yè)主裝修期間，不得占用公用地方加工或堆放材料。 九、垃圾裝運(yùn)及清理 業(yè)主的裝修垃圾須用袋裝運(yùn)，出戶的垃圾不準(zhǔn)在公共場所過夜堆放，須及時(shí)運(yùn)走，防止阻塞公 共通道和影響小區(qū)美觀。 十、裝修時(shí)間 業(yè)主在進(jìn)行房屋裝修時(shí)不得影響周圍業(yè)主的休息，施工時(shí)應(yīng)盡量降低噪音（如關(guān)好門窗 等）。 小區(qū)內(nèi)裝修時(shí)間為早上 8:00～ 12:00，下午 2:00～ 6:00。 如業(yè)主裝修工期緊，征得管理處同意后，裝修時(shí)間可延長至晚上 9:00但在晚上 6:00～ 9:00 間，禁止使用電動機(jī)械，禁止在樓內(nèi)噴油漆，