【正文】 編號：時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第41頁 共41頁序 言 **市**物業(yè)管理有限公司是隸屬于**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的下屬子公司，專責(zé)處理**房地產(chǎn)轄下住宅小區(qū)的物業(yè)管理事務(wù)。設(shè)有：管理處、辦公室、各區(qū)管理處、財務(wù)部、清潔綠化部、水電維修組、工程維修部，現(xiàn)有員工108人。自去年二月份成立至今，迎來第一批業(yè)主后，管理公司全體員工以“依法管理、業(yè)主至上、熱情周到、服務(wù)第一”的宗旨為業(yè)主及住戶提供良好服務(wù)，力求使**房地產(chǎn)轄下各區(qū)真正成為人們夢寐以求的安居家園。在對物業(yè)進(jìn)行管理的同時，我處更切身處地想業(yè)主所想，不斷開拓提供多項服務(wù)，并贏得了普遍業(yè)主和住戶的認(rèn)同。以致曾多次收到業(yè)主各住戶來人或來函表揚。在此，管理處全體將繼續(xù)秉承一貫的宗旨，不遺余力為業(yè)主和住戶創(chuàng)造并保持一個優(yōu)美舒適的生活環(huán)境。**市**物業(yè)管理有限公司2003年7月30日第一編 主要職能一、 **物業(yè)管理公司主要功能：1. 作為**房地產(chǎn)對外的主要窗口，也是業(yè)主與**房地產(chǎn)的聯(lián)系渠道；2. 協(xié)調(diào)管理處與業(yè)主或住戶的關(guān)系；3. 代表業(yè)主向公司反映意見，代表公司向業(yè)主傳達(dá)管理方的精神；4. 為業(yè)主提供全方位的配套服務(wù)；二、 目的：1. 最大限度地滿足業(yè)主或住戶的生活要求，使業(yè)主或住戶住得放心；2. 解決業(yè)主日常生活及使用物業(yè)過程中遇到的問題；3. 通過對進(jìn)出小區(qū)人員及物品的管控，有效地降低小區(qū)罪案的發(fā)生；4. 通過對業(yè)主使用物業(yè)的指引及管理，能最大限度地使物業(yè)保值甚至增值，從以達(dá)到物業(yè)管理的目的；5. 通過對小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施進(jìn)行定期養(yǎng)護(hù)，保證業(yè)主或住戶充分享用物業(yè)的最大功能。三、 職責(zé)范圍：（一） 辦公室1. 統(tǒng)籌計劃管理處各部門工作的分配安排；2. 負(fù)責(zé)與各公司（部門）的工作協(xié)調(diào)與溝通；3. 跟進(jìn)會所范圍內(nèi)的商鋪租賃手續(xù)；4. 收發(fā)并整理管理處對外及外來文件；5. 每月匯總管理處各部門員工的考勤； 6. 每月核對各部門領(lǐng)料記錄；7. 向各部門傳達(dá)經(jīng)理室下達(dá)指示或向經(jīng)理室匯報各部門情況；8. 整理收樓資料，建立及管理業(yè)主資料檔案；（二） 各區(qū)管理處1. 辦理業(yè)主收樓手續(xù)；2. 辦理業(yè)主所需的各類服務(wù)申報手續(xù)；3. 辦理裝修申請及各類出入證手續(xù)；4. 辦理業(yè)主日常項目申報等有關(guān)手續(xù)；5. 有償服務(wù)的咨詢及辦理有關(guān)手續(xù)。6. 協(xié)助業(yè)主處理日常生活中遇到的問題。7. 接待來訪單位或個人及其來電（函）；8. 接收及記錄業(yè)主報修工程項目，并落工程單到各有關(guān)部門；9. 監(jiān)督并反饋業(yè)主工程檢修問題的處理進(jìn)度及結(jié)果；10. 管理未收樓單位或已收樓單位留下的門匙；11. 接聽業(yè)主日常來電咨詢，并落工程單跟進(jìn)；12. 協(xié)助財務(wù)部處理有關(guān)業(yè)主繳（欠）費事宜；（三） 清潔綠化部1. 負(fù)責(zé)對小區(qū)的公用娛樂設(shè)施、公園、道路、車站、公共樓梯間、樓宇外墻、樣板房等地的衛(wèi)生清潔工作；2. 對未收樓的單位進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)工作；3. 負(fù)責(zé)行政辦公樓的日常清潔；4. 看管樣板房，防止室內(nèi)飾物被竊或破壞；5. 負(fù)責(zé)清運小區(qū)淤泥、垃圾；6. 為業(yè)主或住戶提供家居清潔、滅鼠滅蚊、收送洗衣等有償服務(wù)（暫未有）；7. 服務(wù)過程中，聽取客人意見，及時向上級匯報并反饋有關(guān)部門；8. 定期對全區(qū)公共場所進(jìn)行滅“四害”工作；9. 積極、認(rèn)真地完成上級交辦的各項任務(wù)。（四） 工程維修部1）水電維修組1. 保持小區(qū)內(nèi)水、電等資源的供給與管理及其工程的養(yǎng)護(hù)與維修；2. 對小區(qū)內(nèi)機(jī)電、消防、配電房、水泵房等設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行操作管理、維修、保養(yǎng)等工作；3. 負(fù)責(zé)協(xié)助小區(qū)的通訊設(shè)備、有線電視天線的維修保養(yǎng)和故障檢修；4. 對管理處各部門傳達(dá)或本部巡查發(fā)現(xiàn)所得有問題的公共設(shè)施進(jìn)行檢修；5. 與相關(guān)部門保持良好關(guān)系，及時處理相關(guān)問題；6. 定期巡查區(qū)內(nèi)設(shè)備房設(shè)備用及各游樂設(shè)施的運行情況，并認(rèn)真做好巡查記錄和值班記錄；7. 每月抄錄住宅單位水電表，進(jìn)行月度水電耗用分析對比，及時發(fā)現(xiàn)并杜絕浪費現(xiàn)象；8. 保持值班室、配電房、加壓泵的清潔、設(shè)備保養(yǎng)及維修等；9. 確保各苑區(qū)的電房設(shè)施、公用設(shè)備的運行、維修和保養(yǎng)工作有序開展，并在緊急情況下及時派遣相關(guān)工作人到現(xiàn)場排除故障；10. 遇到突然停電或其它突發(fā)性事故時，迅速趕往現(xiàn)場，保持鎮(zhèn)定，按操作規(guī)程及時排除故障或采取有效的應(yīng)急措施，及時處理問題；11. 積極、認(rèn)真地完成上級交辦的各項任務(wù)。2）土建給排水維修組1. 嚴(yán)格遵守公司（部門）規(guī)章制度，維護(hù)公司（部門）利益，工作中按實際情況、實事求是地為業(yè)主解決問題；2. 在業(yè)主收樓前提前介入社區(qū)的管理工作，協(xié)助各部門對社區(qū)的管理， 使業(yè)主的交樓工作能順利進(jìn)行；3. 對小區(qū)物業(yè)進(jìn)行維修、部分安裝、修改工程的計劃、組織施工、進(jìn)度跟進(jìn)、質(zhì)量監(jiān)督；4. 定期與管理員陪同業(yè)主到樓宇現(xiàn)場進(jìn)行驗收交接工作，并對物業(yè)手尾工程進(jìn)行跟進(jìn)；5. 負(fù)責(zé)跟進(jìn)各部門傳達(dá)或巡查發(fā)現(xiàn)的小區(qū)公共設(shè)施問題及收樓后業(yè)主提出的物業(yè)更改工程，組織各施工部門施工及按實際情況制訂施工時間；6. 定期組織相關(guān)部門對小區(qū)內(nèi)公共道路、設(shè)備設(shè)施、暗藏管網(wǎng)、給排水系統(tǒng)等進(jìn)行維修工作；7. 跟進(jìn)工程過程中保持與業(yè)主或各區(qū)管理處聯(lián)系，及時反饋工程情況，從而降低投訴率；8. 積極、認(rèn)真地完成上級交辦的各項任務(wù)。第二編 組織架構(gòu)圖第三編　　職務(wù)說明書（含崗位責(zé)任制）　一、 管理公司經(jīng)理室職務(wù)名稱：經(jīng)理　 　所屬部門：管理公司經(jīng)理室　　直接上級：**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司　副總經(jīng)理工作概況：根據(jù)《物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定，貫徹實施公司的工作要求及完成總經(jīng)理室下達(dá)的工作任務(wù)，起到上傳下達(dá)的橋樑作用，以及負(fù)責(zé)處理小區(qū)管理處的相關(guān)事項，負(fù)責(zé)與小區(qū)對外部門的溝通聯(lián)系。工作要求：熟悉相關(guān)的物業(yè)管理法規(guī)，熟悉行政管理程序，具有良好的社會關(guān)系，善于溝通，具有較強(qiáng)責(zé)任感，工作認(rèn)真、細(xì)致，積極、主動。職責(zé)范圍：1. 每周參加公司總辦召開的行政會議，會后及時傳達(dá)、落實會議精神。2. 審核管理處每月財務(wù)狀況、物料耗用情況，對異常現(xiàn)象及時處理。3. 每月審核轄下各部門員工的考勤情況，批核各部門增減人員的申請。4. 及時與相關(guān)部門進(jìn)行溝通聯(lián)系。5. 對管理處日常事務(wù)作出審批與決策。6. 調(diào)節(jié)轄下員工內(nèi)部或與客戶的關(guān)系。衡量標(biāo)準(zhǔn)：1. 小區(qū)服務(wù)事件發(fā)生率。2. 事件處理的及時性。3. 管理費欠費率。4. 業(yè)主（住戶）滿意程度及社會反響。工作難點：在維護(hù)公司利益立場上，滿足業(yè)主要求。工作禁忌：利用職權(quán)之便，以損害公司利益達(dá)到管理目的及效果。與工作有聯(lián)系的部門：內(nèi)部：**房地產(chǎn)各職能部門，**物業(yè)管理有限公司各職能部門；外部：政府、電信局、郵政局、國土房管局、物價局及其他有關(guān)部門；任職資格：身體：健康 學(xué)歷：大專以上 工作經(jīng)驗：具有五年以上大公司相關(guān)工作經(jīng)驗 個人素質(zhì)：責(zé)任心強(qiáng)，工作認(rèn)真、細(xì)致，具有較強(qiáng)邏輯思維和統(tǒng)籌分析能力。職務(wù)名稱：工程部副經(jīng)理　　　 所屬部門：管理公司經(jīng)理室　　直接上級：**物業(yè)管理有限公司 經(jīng)理工作概況：根據(jù)《物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定，貫徹實施公司的工作要求及完成經(jīng)理室下達(dá)的工作任務(wù)。對工程難題及時提出處理方案及跟進(jìn)。與小區(qū)的施工單位做好溝通協(xié)調(diào)。工作要求：熟悉相關(guān)的物業(yè)管理法規(guī)。熟悉樓宇的工程結(jié)構(gòu)，具有良好的工程檢修知識，具有較強(qiáng)責(zé)任感，工作認(rèn)真、細(xì)致，積極、主動。職責(zé)范圍：1. 每周參加公司總辦召開的行政會議，協(xié)助經(jīng)理落實會議精神。2. 審核工程部每月物料耗用情況，對異常現(xiàn)象及時處理。3. 每月審核轄下部門員工的考勤情況，批核本部門增減人員的申請。4. 及時與相關(guān)部門進(jìn)行溝通聯(lián)系。5. 對工程部日常事務(wù)作出審批與決策。6. 調(diào)節(jié)本部員工與客戶的關(guān)系。衡量標(biāo)準(zhǔn)：1. 設(shè)備故障發(fā)生率及其返修率。2. 工程處理的及時性及完成工期。3. 客戶的投訴量。工作難點：以最少的資源完成工程的檢修、并能最大限度地滿足業(yè)主（住戶）要求。工作禁忌：對工程問題妄下判斷，從而造成延誤維修或增大維修成本。與工作有聯(lián)系的部門：內(nèi)部：各區(qū)管理處、水電維修組及其他各部門。外部：機(jī)電公司、裝修公司、土建給排水維修組及其他有關(guān)部門。任職資格：身體：健康 學(xué)歷：大專 工作經(jīng)驗：具有相關(guān)工作經(jīng)驗 個人素質(zhì)：責(zé)任心強(qiáng)，工作認(rèn)真、細(xì)致，具有一定的專業(yè)水平二、 各區(qū)管理處職務(wù)名稱：主任　　　 所屬部門：各區(qū)管理處　　直接上級：**物業(yè)管理有限公司 經(jīng)理工作概況：根據(jù)《物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定，貫徹實施公司的工作要求及完成經(jīng)理室下達(dá)的工作任務(wù)。對業(yè)主提出的難題及時提出處理方案及跟進(jìn)。與管理公司轄下各部門做好溝通協(xié)調(diào)工作。工作要求：熟悉相關(guān)的物業(yè)管理法規(guī)。具有行政管理及服務(wù)意識，具有良好的物業(yè)管理知識及與人溝通的技巧。具有較強(qiáng)責(zé)任感，工作認(rèn)真、細(xì)致，積極、主動。職責(zé)范圍：1. 按時參加管理公司經(jīng)理召開的主任行政會議，貫徹落實經(jīng)理室會議精神。2. 審核各區(qū)管理處每月物料耗用情況，對異常現(xiàn)象及時處理。3. 每月審核本部門員工的考勤情況，負(fù)責(zé)本部門增減人員的申請。4. 及時與相關(guān)部門進(jìn)行溝通聯(lián)系。5. 對各區(qū)管理處日常事務(wù)作出審批與決策。6. 調(diào)節(jié)本部員工與客戶的關(guān)系。衡量標(biāo)準(zhǔn)：1. 業(yè)主（住戶）的滿意程度及其反響。2. 投訴項目的處理速度及效果。3. 客戶的投訴量。工作難點：1. 靈活發(fā)揮承上接下的橋梁作用。2. 熟悉業(yè)主（住戶）的合理需求。工作禁忌：濫用職權(quán)，私下對業(yè)主（住戶）作出超越權(quán)限的承諾。與工作有聯(lián)系的部門：內(nèi)部：工程維修部、水電維修組及其他各部門外部：機(jī)電公司、裝修公司、土建給排水維修組及其他有關(guān)部門任職資格：身體：健康 工 學(xué)歷：大專 工作經(jīng)驗：具有相關(guān)工作經(jīng)驗個人素質(zhì)：責(zé)任心強(qiáng)，工作認(rèn)真、細(xì)致，職務(wù)名稱：管理員　　　 所屬部門：各區(qū)管理處　　直接上級：各區(qū)管理處 主任工作概況：根據(jù)《物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定，積極主動完成上司下達(dá)的工作任務(wù)，及時處理業(yè)主（住戶）提出的合理要求。保持與管理公司轄下各部門的溝通協(xié)調(diào)。工作要求：熟悉相關(guān)的物業(yè)管理法規(guī)。具有良好的服務(wù)意識、物業(yè)管理知識。懂得靈活運用的技巧。職責(zé)范圍：1. 按時參加本部門會議，嚴(yán)格落實會議精神。2. 對業(yè)主（住戶）的投訴項目分類、及時處理。3. 保持與業(yè)主（住戶）的良好關(guān)系，及時反饋業(yè)主（住戶）意見。4. 在工作中發(fā)現(xiàn)問題，主動提出個人建議。5. 保持與相關(guān)部門進(jìn)行溝通聯(lián)系。6. 妥善、分類保管各類資料，不外泄業(yè)主（住戶）個人資料。衡量標(biāo)準(zhǔn)：1. 業(yè)主（住戶）的滿意程度及