【正文】 （二） 施工、作業(yè)安全管理條例 在清洗外墻、玻璃窗等高空工作中，必須有領班或以上人員在場指導，并遵守有關高空作業(yè)安全制度（例如：系扣安全帶等）； 在清理碎玻璃時，清朝人員一定要戴手套及不能著涼鞋； 室外清潔人員在室外工作時，必須注意路面行車情況，尤其拐彎及路口位置； 室內管家人員在與業(yè)主移交門匙時，必須做好簽收記錄及相關的核實工作。一、 處罰條例（一）有以下行為者，作口頭警告處理1. 不嚴格遵守輪值時間上下班，無故遲到或早退，遇有特殊情況不請假并未獲主任同意；2. 當值時，不穿著公司規(guī)定的制服及配帶有效之證件，不保持制服整齊、清潔、儀容潔凈及精神飽滿；3. 無論對待同事、訪客、業(yè)主或租戶，均不以禮相待或不保持良好關系；4. 未經批準，使用公司電話作私人用途；5. 在工作場所內有不雅行為或動作，在公共場所大聲噪吵的；6. 工作時間內干私活或未經批準私自接待親友；7. 清潔工人員穿著拖鞋、高跟鞋或佩帶金銀飾物上班的；8. 拉群結派造成同事之間不團結。完工后，花園有損壞的，需安排補種及清理。如在合理情況更改位置或填封均要收費。（5） 天面滲漏，一般發(fā)生在洋房天面的地板與反墚間，別墅坡屋頂的墚板交接處的混凝土不密實，雨天時裂縫就發(fā)生滲漏，處理方法一般鑿開不密實混凝土重做。如磚墻變形，基礎下沉等引起裂縫，屢經處理無效后及時上報處理。公司裝修出售的別墅還包括窗簾、電器、綠化等。（4） 高度重視約時工程，在征求施工員意見后合理安排工作時間，保證施工順利進行。7. s修。3. 根據派單內容分類（機電公司、裝修公司、土建維修、水電維修、綠化、鋁窗、土建等）。要求準確分類，以便能直接到達有關部門，具體分工如下：① 裝修公司：木地板、木門、墻身的ICI、廚柜、門窗等。工作地點兩旁和對面的帶電設備遮欄上和禁止通行的過道上懸掛“止步、高壓危險”的標示牌。若有必要移開遮欄時必須有監(jiān)護人在場，并符合設備不停電時的安全距離；4. 雷雨天氣需要巡視室外高壓設備時，應穿絕緣鞋，并不得靠近避雷針或避雷器；5. 巡視配電裝置，進出高壓室，必須隨手將門鎖好；6. 停電拉閘操作必須按照油開關（或負荷開關等）、負荷側刀閘、母線側刀閘的順序依次操作；7. 高壓設備停電工作時，距離小于工作人員工作中正?；顒臃秶?guī)定的設備必須停電。6. 每日觀察并記錄，電機運行時的線電壓380V，運行電流（每臺電機額定電流42A），變頻器的工作數據，各控制開關的設置狀態(tài)等。（2） 檢查柜內空氣開關、接觸器、繼電器、變頻器等電器是否完好。（4） 因水泵長期運轉頻繁，每年應拆開聯(lián)軸器的軸承進行清洗或更換。5. 每次檢查加壓泵后，均需認真如實地填寫《加壓泵運行記錄表》（附表32）。3. 潛水泵每半年進行一次全面保養(yǎng)，潛水泵的水池每周進行一次清洗，以確保排污暢通和潛水泵長期通電狀態(tài)。若在維修項目進行中，遇有需有償換件的項目，必須征求業(yè)主意見并得到業(yè)主認可后方可更換。業(yè)主開門后，必須主動表明身份，說明來意，業(yè)主認可后方可內進，進門前需尊重業(yè)主生活習慣（例如：脫鞋等）；3. 工作中如遇有家具或其它物件妨礙時，應征得業(yè)主同意后方搬開，貴重物品建議由業(yè)主自己搬；4. 工作中如有可能污損其它物件時，應請業(yè)主移開或用報紙、舊布遮蓋；5. 工作中業(yè)主要外出而不留人在場時，應請求業(yè)主稍候片刻或與主協(xié)商約定下次上門工作時間。第三部分 工程維修部一、 水電維修組水電維修工操作程序1. 接單后詳細地分析工程項目，對需要換材料的工程應先開單到倉庫領料。做好交樓、入伙及參觀前的準備工作。（2） 物品放行：適用于所有進出園區(qū)之物品操作程序（1） 人員放行：保安部向業(yè)主或其委托人核實身份后開出《人員/車輛放行條》并給出指引。① 在業(yè)主進行投訴時，接待人員要耐心平靜地聆聽，對關鍵問題要及時在便條上予以記錄（以便準確完整記錄在《投訴處理記錄表》上），不要在業(yè)主投訴過程中進行申辯解釋。（2） 對來電形式的投訴處理操作程序① 對投訴來電應耐心聽取，盡量避免在電話里進行解釋，對關鍵要點應在便條上即時記錄（以便準確完整記錄在《投訴處理記錄表》上）。⑦ 如主任也無法協(xié)調解決的問題，應立即通知客戶服務部協(xié)助跟進，仍無法解決的由經理進行協(xié)調解決。③ 按投訴資料的投訴情況填寫《投訴處理記錄表》（附表17），并連同投訴資料交由主任簽署。l 直接到各區(qū)管理處面對面進行投訴。④ 通知土建給排水維修組派員簽單。③ 填單要求：1） 注明出單日期、填寫人姓名。⑦ 資料記錄存檔：由跟進人員負責對有關部門的維修反饋單進行核銷，本部留存的維修單交收費文員存入業(yè)主檔案。⑥ 跟進：工程完工期到后，跟進人員憑水電維修組反饋之維修單核對完工情況（必要時致電業(yè)主征詢意見）。2） 注明業(yè)主可否留家或已否留匙。（2） 水電維修的處理操作程序① 適用項目：室內設施損壞之維修或更換（如：水龍頭、排氣扇、燈飾、潔具、門鎖、玻璃座架及其它水電設施等）。2） 將按金發(fā)票、施工許可證、裝修工人出入證和裝修工人出入證按金發(fā)票收回。（裝修工人一律不得留宿）。5） 裝修負責人之出入證應于正面姓名后加以注明。將新辦理裝修的單位名單（副本）交保安部一份?、?辦理裝修工人出入證：1） 必須核實該單位已辦理完有關的裝修報批手續(xù)。⑦ 收費：裝修單位需繳交費用。③ 申報人于圖紙最后一頁注明圖紙總頁數并簽署。2） 房屋各層平面圖。管理處在填寫《工作單》（附表12）后歸存業(yè)主檔案。④ 業(yè)主填寫《住戶卡申請表》（附表8）申領“業(yè)主卡”，若需要租用摩托車/小汽車車位的同時填寫《車位租用協(xié)議》（附表9）。操作程序：（1）收樓的操作程序 ① 確認業(yè)主身份需帶備之有關資料。② 語言應以來電人所講語言為準（必要時，以國語為準）。建造和保持一個良好優(yōu)雅的工作環(huán)境。對各部門分別建立資料簽收簿，由收費文員統(tǒng)一管理。（11） 客戶提出之問題，必須詳細記錄并據實際需要出工作單再由有關部門跟進（此項工作需多次復查，確保無遺留項目）。（8） 任何人不能擅自在業(yè)主面前作任何解決承諾。（7） 應注意言行舉止、儀容儀表、坐立姿態(tài)及接待客人的態(tài)度。（3） 處理并跟進業(yè)主有關投訴或意見等，分類匯總后根據實際情況把有關的投訴或意見反映到有關部門進行處理，并跟進事情的發(fā)展，及時把投訴或意見的處理結果反饋給業(yè)主。工作禁忌：利用職務之便，在后勤采購工作中收受好處，在人事工作出現偏私行為。3. 各區(qū)安防弱電系統(tǒng)報障報修率。6. 監(jiān)察公司工作計劃、規(guī)章制度的落實和執(zhí)行情況，落實公司規(guī)范化進程。2. 定期審核本部門（包括監(jiān)控室）物料耗用情況，定期招開本部門會議，對異?，F象及時處理。（住戶）的合理需求。，忠于職守，嚴守紀律，制止和糾正保安員擅自離崗，早退，紀律松散等現象、上報、處理好異常現象，熟悉市場消防設備的性能、位置和使用方法、防盜、防毒、防事故工作，規(guī)章制度，業(yè)務知識技能，不斷提高自身素質衡量標準：（住戶）的滿意程度及其反響。對區(qū)內的水電設施進行維修養(yǎng)護。2. 對業(yè)主（住戶）的投訴實行隱瞞。3. 客戶的投訴量。5. 負責看管看板房和熟悉板房的設施的運作及維修性能。職責范圍：1. 按時參加部門（副）主任召開的部門會議，貫徹落實會議精神。與工作有聯(lián)系的部門：1. 內部：各區(qū)管理處、保安部、工程維修部、清潔綠化部、財務部、會所維修部2. 外部：機電公司、裝修公司、土建給排水維修組、鋁窗部及其他有關部門任職資格：身體：健康 學歷：大專 工作經驗：有相關水電設施安裝及維修經驗個人素質：責任心強，細心，工作認真、細致，有相當的工作能力及業(yè)務水平職務名稱：水電維修工 　　　 所屬部門：水電維修組直接上級：水電維修組 主管工作概況：貫徹實施本部門的工作要求及完成領班下達的工作任務。2. 如何調動員工的積極性，保持班組團結。2. 維修項目的處理速度及效果。4. 及時與相關部門進行溝通聯(lián)系。工作要求：掌握較全面的水電安裝、維修知識及相關的處理程序，具有行政管理及服務意識，具有較強責任感，工作認真、細致，積極、主動。職務名稱：水電維修組 主管　　　 所屬部門：水電維修組直接上級：**物業(yè)管理有限公司小區(qū)管理處 經理工作概況：根據《物業(yè)管理條例》的有關規(guī)定，貫徹實施公司的工作要求及完成經理室下達的工作任務。2. 利用職務之便，私下為業(yè)主（住戶）提供有償維修服務，獲取私利。4. 處理突發(fā)性事情的積極性及其處理措施與效果。6. 協(xié)調上門維修人員與業(yè)主（住戶）的關系。2. 協(xié)助（副）主管處理突發(fā)性事件，采取有效的應急措施，對異?，F象及時處理?；騾f(xié)助（副）主管完成上級交辦的各項任務，處理本部門的突發(fā)性事故，聯(lián)系并監(jiān)督相關部門的維修人員完成業(yè)主（住戶）報修的工程維修項目。如何調動員工的積極性，保持班組團結。2．工程維修項目的處理速度及效果。4． 及時與相關部門進行溝通聯(lián)系。工作要求：掌握較全面的房屋構造、施工、維修知識及相關的處理程序，具有行政管理及服務意識，具有較強責任感，工作認真、細致，積極、主動。負責組織落實工程維修項目的管理工作和運行情況。2. 有效地監(jiān)督清潔外包公司的工作情況。衡量標準：1. 業(yè)主（住戶）的滿意程度及其反響。 每月審核本部門員工的考勤情況，負責本部門增減人員的申請。具有行政管理及服務意識，具有良好的物業(yè)管理知識及與人溝通的技巧。工作禁忌：工作粗心大意，文件收發(fā)不及時，文檔管理混亂。衡量標準：1. 部門資料、文件的收發(fā)速度。2. 接聽電話，聯(lián)絡和接待本部門的工作。與工作有聯(lián)系的部門：1. 內部：各區(qū)管理處、保安部、工程維修部、清潔綠化部、綠化部2. 外部：區(qū)、鎮(zhèn)主管行政部門、石基鎮(zhèn)教育部門任職資格：身體：健康 學歷：大專 工作經驗：有相關行政人事管理經驗個人素質：責任心強，細心，工作認真、細致，有相當的工作能力及業(yè)務水平職務名稱：辦公室文員 　　 所屬部門：公司辦公室直接上級：辦公室 主任工作概況：根據公司的制度和上級的工作安排，處理辦公室的內務工作及與相關部門聯(lián)系工作。4. 采購物品是否及時、有效，能否有效控制成本。7. 對各區(qū)的業(yè)主資料進行整理、分類、保管、錄入。3. 主管公司行政人事工作，根據經理室的指示做好人員的接受、調查、辭退、考核等管理工作。3. 帶有個人感情或情緒工作。工作難點：1. 跟催相關部門處理工程報修項目。6. 妥善、分類保管各類資料，不外泄業(yè)主（住戶）個人資料。2. 對業(yè)主（住戶）的投訴項目分類、及時處理。工作要求：熟悉相關的物業(yè)管理法規(guī)。2. 熟悉業(yè)主（住戶）的合理需求。衡量標準：1. 業(yè)主（住戶）的滿意程度及其反響。3. 每月審核本部門員工的考勤情況，負責本部門增減人員的申請。具有行政管理及服務意識，具有良好的物業(yè)管理知識及與人溝通的技巧。任職資格：身體：健康 學歷：大專 工作經驗：具有相關工作經驗