【正文】 380 16 棟多層 一次性 聯(lián)泰花園 聯(lián)泰房產(chǎn)開發(fā)公司 東山區(qū) 2 號路東段 建面不詳， 擬建 1500 套 3 房 2 廳 4 房 2廳 1350/1550 19 棟多層（已建） 一次性 99 折 金龍花園 俊龍房地產(chǎn)開發(fā)公司 榕城區(qū)東三路西側(cè) 38000 ㎡（占地） 3 房 2 廳 1300/1500 23 棟多層 一次性 雅豪祥苑 廣東華榕投資公司 東山區(qū)八號街北段 ㎡ 3 房 2 廳 1250（均價） 9 棟多層 沒折扣 百合花園 廣東創(chuàng)鴻集團(tuán) 榕城區(qū)天福東路 21600 ㎡ 3 房 2 廳 14200/1590 5 棟多層 一次性 87 折 榕苑 揭陽國泰實業(yè)公司 東山區(qū)沿江路 8500 ㎡ 2 房 2 廳 3 房 2 廳 1280/2030 1 棟小高層 一次性 【城市家園駿景花園】營銷策劃總綱 本報告僅作為樂萬邦公司對新策的考評依據(jù)，未經(jīng)新策書面許可，不得用作其他用途 。 深圳新策發(fā)展有限公司 第 9 頁 共 61 頁 （一）、區(qū)域房地產(chǎn)市場特點 銷售熱點 ：多集中在揭陽市東山區(qū)二號路、八號街、站前大道及周邊輻射地帶。如創(chuàng)鴻集團(tuán)開發(fā)的金鳳系列（金鳳豪苑、御景花園等）；貴司開發(fā)的樂萬邦錦繡家園、城市花園、駿景花園等；金葉房地產(chǎn)開發(fā)公司與揭陽市煙草公司合作開發(fā)的金葉花園；廣東華榕投資有限公司開發(fā)的雅豪祥苑；聯(lián)泰房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的聯(lián)泰 花園（二期）。 旺銷單位 ： 中大戶型，即三房二廳、四房二廳兩種戶型為主，面積介于 135－ 180 ㎡之間。 置業(yè)群體： 主要為經(jīng)商者、政府部門公務(wù)員等。 位置、戶型、價格仍是揭陽置業(yè)者選擇樓盤的主要考慮因素。同時，住宅的綠化環(huán)境、配套設(shè)施葉越來越為人們關(guān)注。 年齡分布 ： ◆ 以 30―― 45 歲年齡段居多，占五成左右的比例； ◆ 其次為 45―― 55 歲以上的，占三成以上的比例； ◆ 55―― 60 歲以上及 30 歲以下年齡段的人群相對較少，約占二成左右。 職業(yè)分布 ： 【城市家園駿景花園】營銷策劃總綱 本報告僅作為樂萬邦公司對新策的考評依據(jù)，未經(jīng)新策書面許可，不得用作其他用途 。 深圳新策發(fā)展有限公司 第 10 頁 共 61 頁 ◆ 經(jīng)商者、公務(wù)員比例較高； ◆ 自由職業(yè)者較少； ◆ 從總體職業(yè)分布來看，沒有出現(xiàn)非 常集中購買的現(xiàn)象。 區(qū)域客戶來源 ： ◆東山、榕城兩區(qū)購房者居多，約占 75%～ 80%； ◆揭東客戶約占 10%； ◆揭西、普寧及其它外地客戶約占 10%左右。 置業(yè)目的 ：自住為主 （二）、區(qū)域主典型性物業(yè)分析 東山區(qū) 地理位置 ：地處揭陽市區(qū)東北部，揭陽市政治、金融、商務(wù)、娛樂中心。東起煙汕線，北至揭陽火車站黃岐山段，南至沿江路，西至磐東、西馬。 【城市家園駿景花園】營銷策劃總綱 本報告僅作為樂萬邦公司對新策的考評依據(jù)，未經(jīng)新策書面許可，不得用作其他用途 。 深圳新策發(fā)展有限公司 第 11 頁 共 61 頁 用地性質(zhì) ：舊村用地、工業(yè)用地、居住用地、商業(yè)用地、市政用地及道路用地等。 交通狀況 ：隔榕江與榕城區(qū)對望，沿江路、建陽路、美陽路、新陽路、環(huán)市北路、馬牙路、站前大道等主 干道縱橫交錯，北河橋、梅東大橋、北河新橋使東山與周邊區(qū)鎮(zhèn)緊密聯(lián)系，交通網(wǎng)絡(luò)十分發(fā)達(dá)。 環(huán)境優(yōu)勢 ：傍黃岐山風(fēng)景區(qū)，空氣清新、自然環(huán)境有時明顯。 開發(fā)狀況 ：主要以環(huán)沿江路、二號路、站前大道為主開發(fā)，以中高檔住宅為主。其中典型的有樂萬邦開發(fā)的錦繡家園、城市花園及廣東華榕投資有限公司開發(fā)的雅豪祥苑等； 東山區(qū)典型樓盤價格及戶型比例： 樓盤名稱 主力戶型 /面積 價 格 所占比例 錦繡家園 120－ 180 ㎡、 3 房 2 廳 1550 元 /㎡ 62% 雅豪祥苑 122－ ㎡、 3 房 2 廳 1250 元 /㎡（均價） 57% 金葉花園二期 120－ 190 ㎡、 3 房 2 廳 1380 元 /㎡ 60% ? 小區(qū)規(guī)模較大，規(guī)劃科學(xué)； 【城市家園駿景花園】營銷策劃總綱 本報告僅作為樂萬邦公司對新策的考評依據(jù)，未經(jīng)新策書面許可，不得用作其他用途 。 深圳新策發(fā)展有限公司 第 12 頁 共 61 頁 ? 園林設(shè)計頗費心思，檔次較高； ? 戶型面積以 120― 180 ㎡中大戶型為主，超大戶型與小戶型所占的比例均較小、銷售難度均較大； ? 帶電梯的戶型滯銷； ? 價格多維持在 1250～ 1550 元 /㎡左右，屬揭陽市房地產(chǎn)價格的中上等水平。 榕城區(qū) 地理位置 ：地處揭陽市區(qū)南部，揭陽市舊城區(qū)所在地，人口密集，是揭陽的商業(yè)、經(jīng)濟(jì)、文化中心，東起漁湖、榕東，北至臨江路，南至仙橋鎮(zhèn)、西至梅云。 用地性質(zhì) ：舊村用地、工業(yè)用地、居住用地、 商業(yè)用地、市政用地及道路用地等。 交通狀況 ：隔榕江與東山區(qū)對望，主要交通干道有臨江路、榕華大道、進(jìn)賢大道、天福路、東湖路、望江北路等。道路交通狀況較為擁擠。 環(huán)境優(yōu)勢 ：是揭陽市舊墟市、商業(yè)的具體代表，許多名勝古跡、寺廟匯聚于此，對具有“老街情結(jié)”的消費者較有吸引力。 開發(fā)狀況 ：舊市區(qū)內(nèi)新開發(fā)的房地產(chǎn)項目較少，主要以東湖路、天福東路區(qū)域幾個樓盤為主，如創(chuàng)鴻集團(tuán)的金鳳帝苑、金鳳百合花園以及本項目。 【城市家園駿景花園】營銷策劃總綱 本報告僅作為樂萬邦公司對新策的考評依據(jù)，未經(jīng)新策書面許可，不得用作其他用途 。 深圳新策發(fā)展有限公司 第 13 頁 共 61 頁 榕城區(qū)典型性樓盤價格及戶型比例： 樓盤名稱 主力戶型 /面積 價 格 所占比例 金鳳帝苑 120－ 167 ㎡ .3 房 2 廳 1350～ 1570 元 /㎡ % 金鳳百合花園 － ㎡ 3 房 2 廳 1470～ 1590 元 /㎡ 60% 金鳳雅逸花園 － ㎡ .3 房 .2 廳 1380～ 1550 元 66% ? 戶型結(jié)構(gòu)中以 115― 165 ㎡中大戶型為主，大戶型與小戶型所占的比例均較?。? ? 規(guī)劃受地塊限制較多，一般項目不大，多為舊城改造項目； ? 帶電梯的戶型滯銷； ? 價格多維持在 1350～ 1590 元 /㎡左右，屬揭陽市房地產(chǎn)價格的中上等水平。 【城市家園駿景花園】營銷策劃總綱 本報告僅作為樂萬邦公司對新策的考評依據(jù)，未經(jīng)新策書面許可，不得用作其他用途 。 深圳新策發(fā)展有限公司 第 14 頁 共 61 頁 第二部分 項目分析 一、項目概況 （一）地塊基本情況 城市家園和駿景花園的地塊位于揭陽市東山區(qū)站前大道兩側(cè)。 城市家園 具體位置為站前大道與一號路交匯處，西面緊臨站前大道，北面靠一號路，南面緊臨廣東創(chuàng)鴻集團(tuán)待開發(fā)的住宅――御景花園用地。 駿景花園 具體位置為站前大道北段西側(cè)，東面緊臨站前大道，北面靠彩龍花園，南面緊臨中信商業(yè)城。 （二）戶型配比分析 戶型比例表 城市家園 戶型 面積比例表 面積區(qū)間 (m2) 140160 160180 180200 200250 250 以上 套數(shù) 1 6 5 82 11 百分比 (100%) 1% 6% 5% 78% 10% 城市家園戶型面積比例圖2 0 0 2 5 078%1 8 0 2 0 05%1 6 0 1 8 06%1 4 0 1 6 01%250 以上10%1 4 0 1 6 01 6 0 1 8 01 8 0 2 0 02 0 0 2 5 0250 以上 【城市家園駿景花園】營銷策劃總綱 本報告僅作為樂萬邦公司對新策的考評依據(jù)，未經(jīng)新策書面許可，不得用作其他用途 。 深圳新策發(fā)展有限公司 第 15 頁 共 61 頁 駿景花園 戶型 面積比例表 面積區(qū)間 (m2) 160180 180200 200250 250 以上 套數(shù) 10 30 35 6 百分比 (100%) 7% 37% 44% 7% 注：以上數(shù)據(jù)由甲方（樂萬邦開發(fā)有限公司）提供 戶型配比分析 （ 1）城市家園和駿景花園的戶型都是三房二廳、四房二廳及以上的大戶型，根據(jù)本項目所在地理位置、容積率、環(huán)境景觀資源等因素并不具備做大戶型的豪宅，所以戶型配比有所失衡，與區(qū)域市場及周邊區(qū)域市場的客戶需求有偏差； （ 2）兩個項目（特別是城市家園）的三房二廳 戶型的面積有所偏大，增大消費者的置業(yè)壓力； （ 3）兩個項目的戶型面積雷同，互補(bǔ)性不強(qiáng)； （ 4）從項目規(guī)劃來看，戶型設(shè)計充分考慮了各單位觀景功能、采光、通透感，小區(qū)內(nèi)部景觀基本得到了有效利用； （ 5）戶型八大基本功能基本齊全，即起居、就餐、廚衛(wèi)、就寢、儲藏、工作、學(xué)習(xí)以及陽臺等。 駿景花園戶型面積比例圖16018012%250以上7%18020037%20025044%160180180200200250250以上 【城市家園駿景花園】營銷策劃總綱 本報告僅作為樂萬邦公司對新策的考評依據(jù)，未經(jīng)新策書面許可，不得用作其他用途 。 深圳新策發(fā)展有限公司 第 16 頁 共 61 頁 二、項目 SWOT 分析 采取優(yōu)勢（ Strength）、劣勢（ Weakness）、機(jī)會 (Opportunity)、威脅 (Threats) 之分析方式，對本項目的內(nèi)外部條件各方面內(nèi)容進(jìn)行綜合和概括，進(jìn)而分析項目的優(yōu)勢和劣勢、機(jī)會和威 脅。 （一）項目的優(yōu)勢（ Strength） 地理位置優(yōu)越、城市中軸 兩個項目位于站前大道兩側(cè)，站前大道是揭陽的城市中軸線，地理位置相當(dāng)優(yōu)越，是揭陽的核心居住區(qū)之一，該區(qū)域也是揭陽規(guī)劃的核心區(qū)域，享有眾多市政配套設(shè)施之便利。 立體交通便利通達(dá) 站前大道、一號街是揭陽的重要交通干道，項目北面不遠(yuǎn)就是揭陽火車站，立體交通體系完備。 小區(qū)內(nèi)花團(tuán)錦簇、綠樹成蔭，主題園林、小橋流水相映成趣。 在健康主題概念的推動下，將增加項目的附加值，環(huán)境清雅、空氣清新是不可多得的環(huán)境優(yōu)勢。 九五尊位、風(fēng)水宜居 本項目 北面背靠揭陽著名的黃岐山，沿站前大道一直往南就是揭陽的榕江，呈“背山面水”之勢，是居家風(fēng)水之吉相。 【城市家園駿景花園】營銷策劃總綱 本報告僅作為樂萬邦公司對新策的考評依據(jù)，未經(jīng)新策書面許可，不得用作其他用途 。 深圳新策發(fā)展有限公司 第 17 頁 共 61 頁 建筑質(zhì)量上乘、智能化設(shè)施完備 本項目所采用的建筑材料均是同類優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，為優(yōu)質(zhì)生活提供了質(zhì)量保證。同進(jìn)小區(qū)內(nèi)還應(yīng)用了大量的智能化設(shè)備，為業(yè)主的生活提供了安全的保障。 開發(fā)商實力雄厚 樂萬邦開發(fā)有限公司采取穩(wěn)健發(fā)展的策略，多年來致力于精品樓盤的開發(fā)，先后開發(fā)了樂萬邦花園、樂萬邦商住樓、樂萬邦錦繡花園等一批優(yōu)質(zhì)項目，在業(yè)界及社會上享有良好的聲譽。 （二）項目的劣勢（ Weakness） 戶型配比失衡 兩個 項目同時存在戶型面積過大、戶型單一的問題，造成目標(biāo)客戶群體基數(shù)小。同時面積過大也導(dǎo)致總價過高，增加客戶置業(yè)壓力，與消費者需求相抵觸。 噪音污染 一號路和揭陽火車站離項目均不遠(yuǎn)，在較好的交通配套的同時會給項目帶來噪音，在城市家園北面的靠一號路的樓尤其突出。 地塊面積較小、容積率較高 【城市家園駿景花園】營銷策劃總綱 本報告僅作為樂萬邦公司對新策的考評依據(jù)，未經(jīng)新策書面許可，不得用作其他用途 。 深圳新策發(fā)展有限公司 第 18 頁 共 61 頁 兩個項目的占地均比較小，容積率也偏高，不容易規(guī)劃出完整的大社區(qū)。 （三）項目市場機(jī)會 (Opportunity) 東