【正文】 地產(chǎn)市場(chǎng)，有以下一些主要特征： （一）、產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重 這 是揭陽(yáng)開發(fā)的項(xiàng)目中普遍存在的問題，如果是住宅項(xiàng)目，則沿街部分必建商鋪，多采取圍合或半圍合式包圍小區(qū)。 深圳新策發(fā)展有限公司 第 5 頁(yè) 共 61 頁(yè) 第一部分 市場(chǎng)調(diào)研 一、揭陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)概述 揭陽(yáng)市的房地產(chǎn)市場(chǎng)近幾年來進(jìn)入了一個(gè)高速發(fā)展、大面積開發(fā)的局面，特別是 2002～ 2020 年，揭陽(yáng)市的房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入了一個(gè)“諸侯并起、群雄逐鹿” 的競(jìng)爭(zhēng)局面，眾多的知名開發(fā)商紛紛將目光投向這里，如本阜的創(chuàng)鴻、樂萬邦、華榕、俊龍、聯(lián)泰等。 深圳新策發(fā)展有限公司 第 3 頁(yè) 共 61 頁(yè) 第第 一一 章章 市市 場(chǎng)場(chǎng) 調(diào)調(diào) 研研 ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? 2 揭陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)概述?????????????????????????????????????????? 5 區(qū)域房地產(chǎn)狀況分析?????????? ????????????????????????????????? 7 第第 二二 章章 項(xiàng)項(xiàng) 目目 分分 析析 ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? 14 項(xiàng)目概況???????????????????????????????????????????????? 14 項(xiàng)目ＳＷＯＴ分析???????????????????????????????????????????? 16 第第 三三 章章 項(xiàng)項(xiàng) 目目 定定 位位 ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? 19 戰(zhàn) 略思想???????????????????????????????????????????????? 19 項(xiàng)目整體定位?????????????????????????????????????????????? 20 項(xiàng)目形象定位?????????????????????????????????????????????? 22 價(jià)格定位???????????????????????????????????????????????? 23 目標(biāo)客戶定位??????????????????????? ??????????????????????? 24 第第 四四 章章 物物 業(yè)業(yè) 發(fā)發(fā) 展展 建建 議議 ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? 27 項(xiàng)目的整體概念性規(guī)劃?????????????????????????????????????????? 27 物業(yè)特色營(yíng)造建議???????????????????????????????????????????? 28 園林及泛會(huì)所局部改進(jìn)建議???????????????????????????????????????? 31 【城市家園本報(bào)告書的資料全部屬實(shí)，為保障貴司的利益，本報(bào)告書只為貴司所有，他人不得傳閱翻??！ 隨著區(qū)域內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)的日趨理性化，買方市場(chǎng)的形成。駿景花園】營(yíng)銷策劃總綱 客戶名稱： 揭陽(yáng)市樂萬邦開發(fā)公司 策劃單位： 深圳市新策發(fā)展有限公司 [項(xiàng)目小組 ] 督 導(dǎo)：新策發(fā)展有限公司董事長(zhǎng)： 陳維勤 項(xiàng)目負(fù)責(zé)：新策發(fā)展有限公司策劃經(jīng)理： 陳衛(wèi)國(guó) 銷售負(fù)責(zé)：新策發(fā)展有限公司銷售經(jīng)理： 何文捷 市場(chǎng)策劃： 陳衛(wèi)國(guó) 何文捷 高 妍 商業(yè)級(jí)別： AAA 級(jí) 保密時(shí)限： 1 年 【城市家園 【城市家園駿景花園】營(yíng)銷策劃總綱 本報(bào)告僅作為樂萬邦公司對(duì)新策的考評(píng)依據(jù)，未經(jīng)新策書面許可，不得用作其他用途 。如何客觀、全面的看待市場(chǎng)現(xiàn)狀，展望市場(chǎng)未來？如何在項(xiàng)目先天優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上再塑造出后天的優(yōu)勢(shì)？如何使項(xiàng)目在未來的市場(chǎng)中特色盡顯？如何使貴司快捷地回收投資，贏取超期望的回報(bào)？是貴我雙方面對(duì)的現(xiàn)實(shí)問題！ 新策將本著積極審慎的態(tài)度，精心策劃、嚴(yán) 格監(jiān)控，與貴公司強(qiáng)強(qiáng)攜手，把【城市家園〃駿景花園】項(xiàng)目塑造成我們共同的品牌。駿景花園】營(yíng)銷策劃總綱 本報(bào)告僅作為樂萬邦公司對(duì)新策的考評(píng)依據(jù)，未經(jīng)新策書面許可，不得用作其他用途 。開發(fā)的樓盤少則幾萬平米，多則十幾萬平米。因?yàn)槭菍儆诮咒伿降囊?guī)劃設(shè)計(jì)，因此也多無主題明確的經(jīng)營(yíng)或業(yè)態(tài)定位規(guī)劃，只能停留在原始的街鋪式經(jīng)營(yíng)。 （二）缺乏明確的產(chǎn)品定位 現(xiàn)在的揭陽(yáng)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)，許多小區(qū)雖然是由不同的開發(fā)商開發(fā)興建，所處的區(qū)域與環(huán)境也各不相同，但總體上給人“似曾相識(shí)”或“近親繁殖”的印象。 （三）、營(yíng)銷策略及宣傳推廣方面 這是揭陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)目前最缺乏的一個(gè)環(huán)節(jié)！ 目前，揭陽(yáng)的房地產(chǎn)銷售還停留在原始的被動(dòng)營(yíng)銷上，許多樓盤的銷售還處在“守株待兔”式的賣樓方式，有客戶上門詢問，則只是給出一個(gè)簡(jiǎn)單的樓價(jià)，涉及到自 己的產(chǎn)品其它方面的，則無從說起或一問三不知，更勿談什么產(chǎn)品的賣點(diǎn)、特征，以及怎么樣去向客戶引導(dǎo)推介和服務(wù)。 深圳新策發(fā)展有限公司 第 7 頁(yè) 共 61 頁(yè) 買樓對(duì)于一個(gè)客戶來說有時(shí)候就是一輩子一次的事。購(gòu)房者都是本地人，極少有外地購(gòu)房者在此購(gòu)房置業(yè)，這也是揭陽(yáng)購(gòu)房者的一個(gè)特殊的地方。本項(xiàng)目所處的東山區(qū)近幾年來開發(fā)速度較為迅速。如創(chuàng)鴻集團(tuán)開發(fā)的金鳳系列（金鳳豪苑、御景花園等）；貴司開發(fā)的樂萬邦錦繡家園、城市花園、駿景花園等；金葉房地產(chǎn)開發(fā)公司與揭陽(yáng)市煙草公司合作開發(fā)的金葉花園；廣東華榕投資有限公司開發(fā)的雅豪祥苑；聯(lián)泰房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的聯(lián)泰 花園（二期）。同時(shí)，住宅的綠化環(huán)境、配套設(shè)施葉越來越為人們關(guān)注。 深圳新策發(fā)展有限公司 第 10 頁(yè) 共 61 頁(yè) ◆ 經(jīng)商者、公務(wù)員比例較高； ◆ 自由職業(yè)者較少； ◆ 從總體職業(yè)分布來看，沒有出現(xiàn)非 常集中購(gòu)買的現(xiàn)象。 【城市家園 環(huán)境優(yōu)勢(shì) ：傍黃岐山風(fēng)景區(qū)，空氣清新、自然環(huán)境有時(shí)明顯。 深圳新策發(fā)展有限公司 第 12 頁(yè) 共 61 頁(yè) ? 園林設(shè)計(jì)頗費(fèi)心思，檔次較高； ? 戶型面積以 120― 180 ㎡中大戶型為主，超大戶型與小戶型所占的比例均較小、銷售難度均較大； ? 帶電梯的戶型滯銷； ? 價(jià)格多維持在 1250～ 1550 元 /㎡左右，屬揭陽(yáng)市房地產(chǎn)價(jià)格的中上等水平。道路交通狀況較為擁擠。駿景花園】營(yíng)銷策劃總綱 本報(bào)告僅作為樂萬邦公司對(duì)新策的考評(píng)依據(jù)，未經(jīng)新策書面許可，不得用作其他用途 。 深圳新策發(fā)展有限公司 第 14 頁(yè) 共 61 頁(yè) 第二部分 項(xiàng)目分析 一、項(xiàng)目概況 （一）地塊基本情況 城市家園和駿景花園的地塊位于揭陽(yáng)市東山區(qū)站前大道兩側(cè)。駿景花園】營(yíng)銷策劃總綱 本報(bào)告僅作為樂萬邦公司對(duì)新策的考評(píng)依據(jù)，未經(jīng)新策書面許可，不得用作其他用途 。 深圳新策發(fā)展有限公司 第 16 頁(yè) 共 61 頁(yè) 二、項(xiàng)目 SWOT 分析 采取優(yōu)勢(shì)（ Strength）、劣勢(shì)（ Weakness）、機(jī)會(huì) (Opportunity)、威脅 (Threats) 之分析方式，對(duì)本項(xiàng)目的內(nèi)外部條件各方面內(nèi)容進(jìn)行綜合和概括，進(jìn)而分析項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)、機(jī)會(huì)和威 脅。 在健康主題概念的推動(dòng)下，將增加項(xiàng)目的附加值，環(huán)境清雅、空氣清新是不可多得的環(huán)境優(yōu)勢(shì)。 深圳新策發(fā)展有限公司 第 17 頁(yè) 共 61 頁(yè) 建筑質(zhì)量上乘、智能化設(shè)施完備 本項(xiàng)目所采用的建筑材料均是同類優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，為優(yōu)質(zhì)生活提供了質(zhì)量保證。同時(shí)面積過大也導(dǎo)致總價(jià)過高，增加客戶置業(yè)壓力，與消費(fèi)者需求相抵觸。 深圳新策發(fā)展有限公司 第 18 頁(yè) 共 61 頁(yè) 兩個(gè)項(xiàng)目的占地均比較小，容積率也偏高，不容易規(guī)劃出完整的大社區(qū)。駿景花園】營(yíng)銷策劃總綱 本報(bào)告僅作為樂萬邦公司對(duì)新策的考評(píng)依據(jù)，未經(jīng)新策書面許可，不得用作其他用途 。而項(xiàng)目能夠成功占有市場(chǎng)，必須要通過項(xiàng)目的獨(dú)特賣點(diǎn)和獨(dú)有風(fēng)格來體現(xiàn)項(xiàng)目的個(gè)性化，成而與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目相區(qū)分，達(dá)到在市場(chǎng)中脫穎而出的目的。駿景花園 】鎮(zhèn)守 揭陽(yáng)的社會(huì)軸、生態(tài)軸、信息軸的金角尊 位，擁有非常優(yōu)良的自然生態(tài)綠景與城市生活的便利，整個(gè)項(xiàng)目具有自然生態(tài)與城市中心概念，結(jié)合本項(xiàng)目鎖定目標(biāo)客戶群追求欲身份地位體現(xiàn)、生活品質(zhì)的特點(diǎn)，同時(shí)考慮到可提升 【 城市家園駿景花園】營(yíng)銷策劃總綱 本報(bào)告僅作為樂萬邦公司對(duì)新策的考評(píng)依據(jù)，未經(jīng)新策書面許可，不得用作其他用途 。 人文 —— 中國(guó)傳統(tǒng)文化 基于本項(xiàng)目 目標(biāo)客戶群主要是一些年齡在 3050 多歲之間， 或事業(yè)有成，或 文化層次 較 高，善于與國(guó)際接軌的中國(guó)社會(huì) 追逐新視 界、易接受新事物的 新興 知本一族 ，他們 均認(rèn)同“民族的即國(guó)際的”，加之本項(xiàng)目的園林風(fēng)格有江南風(fēng)情之觀感，因此在人文方面我司建議突出“中國(guó)傳統(tǒng)文化氛圍”。駿景花園 】 只是水泥加鋼筋的混合物，而一 【城市家園駿景花園 】 將具備極強(qiáng)大的生命力。 深圳新策發(fā)展有限公司 第 23 頁(yè) 共 61 頁(yè) 身份象征，談笑俱鴻儒； 萬邦物業(yè)，管家式服務(wù)。 深圳新策發(fā)展有限公司 第 24 頁(yè) 共 61 頁(yè) 定價(jià)影響因素 —— 位置交通狀況 —— 周邊環(huán)境 —— 商服配套設(shè)施 —— 規(guī)模 —— 景觀 —— 戶型結(jié)構(gòu) —— 園林 /會(huì)所 —— 物業(yè)管理 價(jià)格制定 詳見后期提交的《價(jià)格策略》。駿景花園】營(yíng)銷策劃總綱 本報(bào)告僅作為樂萬邦公司對(duì)新策的考評(píng)依據(jù)，未經(jīng)新策書面許可，不得用作其他用途 。駿景花園】營(yíng)銷策劃總綱 本報(bào)告僅作為樂萬邦公司對(duì)新策的考評(píng)依據(jù)，未經(jīng)新策書面許可，不得用作其他用途 。駿景花園】營(yíng)銷策劃總綱 本報(bào)告僅作為樂萬邦公司對(duì)新策的考評(píng)依據(jù)，未經(jīng)新策書面許可，不得用作其他用途 。駿景花園 】 無疑將成為新中心生活區(qū)獨(dú)具個(gè)性的尊祟居住空間。駿景花園 】 隨著東山區(qū)新行政商務(wù)區(qū)的發(fā)展，將成為高尚中心生活區(qū)。駿景花園】營(yíng)銷策劃總綱 本報(bào)告僅作為樂萬邦公司對(duì)新策的考評(píng)依據(jù)，未經(jīng)新策書面許可，不得用作其他用途 。駿景花園】營(yíng)銷策劃總綱 本報(bào)告僅作為樂萬邦公司對(duì)新策的考評(píng)依據(jù)，未經(jīng)新策書面許可，不得用作其他用途 。 其二則是組織社區(qū)內(nèi)住戶各種文體活動(dòng)， 以健康的生活方式引導(dǎo)社區(qū)文化的培育，這正是物業(yè)管理涉及的增值服務(wù)內(nèi)容。 “住戶專車”每天往返東山－榕城 4 趟，線路為業(yè)主上班、上學(xué)、購(gòu)物、娛樂的經(jīng)常路線（可由業(yè)主委員會(huì)投票決定），每人每趟收費(fèi) 1元?！叭f邦會(huì)”的管理者為開發(fā)商，旨在為業(yè)主提供一個(gè)交流活動(dòng)的平臺(tái)，定期出版會(huì)員刊物免費(fèi)派送業(yè)主，“萬邦會(huì)”不定期舉辦一些免費(fèi)社區(qū)活動(dòng)和有益的戶外活動(dòng)，組織業(yè)主們進(jìn)行團(tuán)購(gòu)商品，聯(lián)系各行業(yè)商家加盟為“萬邦會(huì)”的合作伙伴，給會(huì)員提供額外折扣。駿 景花園】的有效上門客戶較少銷售現(xiàn)狀，積極拓展客戶源的渠道，利用已有業(yè)主資源，將銷售目標(biāo)有針對(duì)性的鎖定在有消費(fèi)本項(xiàng)目能力的目標(biāo)客戶， 同時(shí)通過業(yè)主擴(kuò)散到社會(huì)各精英人士加入，提高項(xiàng)目的關(guān)注度和美譽(yù)度，增強(qiáng)業(yè)主和目標(biāo)客戶認(rèn)同感， 爭(zhēng)取以最小的推廣費(fèi)用達(dá)到最大的銷售目的。 【城市家園 在管理方式上采用小區(qū)封閉式管理，保證小區(qū)業(yè)主的絕對(duì)私家領(lǐng)地和私密性，提高物業(yè)檔次； 【城市家園大戶人家 深圳新策發(fā)展有限公司 第