【正文】 地產(chǎn)市場，有以下一些主要特征： （一）、產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重 這 是揭陽開發(fā)的項目中普遍存在的問題，如果是住宅項目，則沿街部分必建商鋪，多采取圍合或半圍合式包圍小區(qū)。 深圳新策發(fā)展有限公司 第 5 頁 共 61 頁 第一部分 市場調(diào)研 一、揭陽市房地產(chǎn)市場概述 揭陽市的房地產(chǎn)市場近幾年來進入了一個高速發(fā)展、大面積開發(fā)的局面，特別是 2002～ 2020 年，揭陽市的房地產(chǎn)開發(fā)進入了一個“諸侯并起、群雄逐鹿” 的競爭局面，眾多的知名開發(fā)商紛紛將目光投向這里，如本阜的創(chuàng)鴻、樂萬邦、華榕、俊龍、聯(lián)泰等。 深圳新策發(fā)展有限公司 第 3 頁 共 61 頁 第第 一一 章章 市市 場場 調(diào)調(diào) 研研 ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? 2 揭陽市房地產(chǎn)市場概述?????????????????????????????????????????? 5 區(qū)域房地產(chǎn)狀況分析?????????? ????????????????????????????????? 7 第第 二二 章章 項項 目目 分分 析析 ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? 14 項目概況???????????????????????????????????????????????? 14 項目ＳＷＯＴ分析???????????????????????????????????????????? 16 第第 三三 章章 項項 目目 定定 位位 ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? 19 戰(zhàn) 略思想???????????????????????????????????????????????? 19 項目整體定位?????????????????????????????????????????????? 20 項目形象定位?????????????????????????????????????????????? 22 價格定位???????????????????????????????????????????????? 23 目標(biāo)客戶定位??????????????????????? ??????????????????????? 24 第第 四四 章章 物物 業(yè)業(yè) 發(fā)發(fā) 展展 建建 議議 ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? 27 項目的整體概念性規(guī)劃?????????????????????????????????????????? 27 物業(yè)特色營造建議???????????????????????????????????????????? 28 園林及泛會所局部改進建議???????????????????????????????????????? 31 【城市家園本報告書的資料全部屬實，為保障貴司的利益，本報告書只為貴司所有，他人不得傳閱翻??！ 隨著區(qū)域內(nèi)消費市場的日趨理性化，買方市場的形成。駿景花園】營銷策劃總綱 客戶名稱： 揭陽市樂萬邦開發(fā)公司 策劃單位： 深圳市新策發(fā)展有限公司 [項目小組 ] 督 導(dǎo)：新策發(fā)展有限公司董事長： 陳維勤 項目負責(zé)：新策發(fā)展有限公司策劃經(jīng)理： 陳衛(wèi)國 銷售負責(zé)：新策發(fā)展有限公司銷售經(jīng)理： 何文捷 市場策劃： 陳衛(wèi)國 何文捷 高 妍 商業(yè)級別： AAA 級 保密時限： 1 年 【城市家園 【城市家園駿景花園】營銷策劃總綱 本報告僅作為樂萬邦公司對新策的考評依據(jù)，未經(jīng)新策書面許可，不得用作其他用途 。如何客觀、全面的看待市場現(xiàn)狀，展望市場未來？如何在項目先天優(yōu)勢的基礎(chǔ)上再塑造出后天的優(yōu)勢？如何使項目在未來的市場中特色盡顯？如何使貴司快捷地回收投資，贏取超期望的回報？是貴我雙方面對的現(xiàn)實問題！ 新策將本著積極審慎的態(tài)度，精心策劃、嚴 格監(jiān)控，與貴公司強強攜手，把【城市家園〃駿景花園】項目塑造成我們共同的品牌。駿景花園】營銷策劃總綱 本報告僅作為樂萬邦公司對新策的考評依據(jù)，未經(jīng)新策書面許可，不得用作其他用途 。開發(fā)的樓盤少則幾萬平米，多則十幾萬平米。因為是屬于街鋪式的規(guī)劃設(shè)計，因此也多無主題明確的經(jīng)營或業(yè)態(tài)定位規(guī)劃，只能停留在原始的街鋪式經(jīng)營。 （二）缺乏明確的產(chǎn)品定位 現(xiàn)在的揭陽房地產(chǎn)住宅市場，許多小區(qū)雖然是由不同的開發(fā)商開發(fā)興建，所處的區(qū)域與環(huán)境也各不相同，但總體上給人“似曾相識”或“近親繁殖”的印象。 （三）、營銷策略及宣傳推廣方面 這是揭陽房地產(chǎn)開發(fā)目前最缺乏的一個環(huán)節(jié)！ 目前，揭陽的房地產(chǎn)銷售還停留在原始的被動營銷上，許多樓盤的銷售還處在“守株待兔”式的賣樓方式，有客戶上門詢問，則只是給出一個簡單的樓價，涉及到自 己的產(chǎn)品其它方面的，則無從說起或一問三不知，更勿談什么產(chǎn)品的賣點、特征，以及怎么樣去向客戶引導(dǎo)推介和服務(wù)。 深圳新策發(fā)展有限公司 第 7 頁 共 61 頁 買樓對于一個客戶來說有時候就是一輩子一次的事。購房者都是本地人，極少有外地購房者在此購房置業(yè)，這也是揭陽購房者的一個特殊的地方。本項目所處的東山區(qū)近幾年來開發(fā)速度較為迅速。如創(chuàng)鴻集團開發(fā)的金鳳系列（金鳳豪苑、御景花園等）；貴司開發(fā)的樂萬邦錦繡家園、城市花園、駿景花園等；金葉房地產(chǎn)開發(fā)公司與揭陽市煙草公司合作開發(fā)的金葉花園；廣東華榕投資有限公司開發(fā)的雅豪祥苑；聯(lián)泰房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的聯(lián)泰 花園（二期）。同時，住宅的綠化環(huán)境、配套設(shè)施葉越來越為人們關(guān)注。 深圳新策發(fā)展有限公司 第 10 頁 共 61 頁 ◆ 經(jīng)商者、公務(wù)員比例較高； ◆ 自由職業(yè)者較少； ◆ 從總體職業(yè)分布來看，沒有出現(xiàn)非 常集中購買的現(xiàn)象。 【城市家園 環(huán)境優(yōu)勢 ：傍黃岐山風(fēng)景區(qū)，空氣清新、自然環(huán)境有時明顯。 深圳新策發(fā)展有限公司 第 12 頁 共 61 頁 ? 園林設(shè)計頗費心思，檔次較高； ? 戶型面積以 120― 180 ㎡中大戶型為主，超大戶型與小戶型所占的比例均較小、銷售難度均較大； ? 帶電梯的戶型滯銷； ? 價格多維持在 1250～ 1550 元 /㎡左右，屬揭陽市房地產(chǎn)價格的中上等水平。道路交通狀況較為擁擠。駿景花園】營銷策劃總綱 本報告僅作為樂萬邦公司對新策的考評依據(jù)，未經(jīng)新策書面許可，不得用作其他用途 。 深圳新策發(fā)展有限公司 第 14 頁 共 61 頁 第二部分 項目分析 一、項目概況 （一）地塊基本情況 城市家園和駿景花園的地塊位于揭陽市東山區(qū)站前大道兩側(cè)。駿景花園】營銷策劃總綱 本報告僅作為樂萬邦公司對新策的考評依據(jù)，未經(jīng)新策書面許可，不得用作其他用途 。 深圳新策發(fā)展有限公司 第 16 頁 共 61 頁 二、項目 SWOT 分析 采取優(yōu)勢（ Strength）、劣勢（ Weakness）、機會 (Opportunity)、威脅 (Threats) 之分析方式，對本項目的內(nèi)外部條件各方面內(nèi)容進行綜合和概括，進而分析項目的優(yōu)勢和劣勢、機會和威 脅。 在健康主題概念的推動下，將增加項目的附加值，環(huán)境清雅、空氣清新是不可多得的環(huán)境優(yōu)勢。 深圳新策發(fā)展有限公司 第 17 頁 共 61 頁 建筑質(zhì)量上乘、智能化設(shè)施完備 本項目所采用的建筑材料均是同類優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，為優(yōu)質(zhì)生活提供了質(zhì)量保證。同時面積過大也導(dǎo)致總價過高，增加客戶置業(yè)壓力，與消費者需求相抵觸。 深圳新策發(fā)展有限公司 第 18 頁 共 61 頁 兩個項目的占地均比較小，容積率也偏高，不容易規(guī)劃出完整的大社區(qū)。駿景花園】營銷策劃總綱 本報告僅作為樂萬邦公司對新策的考評依據(jù)，未經(jīng)新策書面許可，不得用作其他用途 。而項目能夠成功占有市場，必須要通過項目的獨特賣點和獨有風(fēng)格來體現(xiàn)項目的個性化，成而與競爭項目相區(qū)分，達到在市場中脫穎而出的目的。駿景花園 】鎮(zhèn)守 揭陽的社會軸、生態(tài)軸、信息軸的金角尊 位，擁有非常優(yōu)良的自然生態(tài)綠景與城市生活的便利，整個項目具有自然生態(tài)與城市中心概念，結(jié)合本項目鎖定目標(biāo)客戶群追求欲身份地位體現(xiàn)、生活品質(zhì)的特點，同時考慮到可提升 【 城市家園駿景花園】營銷策劃總綱 本報告僅作為樂萬邦公司對新策的考評依據(jù)，未經(jīng)新策書面許可，不得用作其他用途 。 人文 —— 中國傳統(tǒng)文化 基于本項目 目標(biāo)客戶群主要是一些年齡在 3050 多歲之間， 或事業(yè)有成，或 文化層次 較 高，善于與國際接軌的中國社會 追逐新視 界、易接受新事物的 新興 知本一族 ，他們 均認同“民族的即國際的”，加之本項目的園林風(fēng)格有江南風(fēng)情之觀感，因此在人文方面我司建議突出“中國傳統(tǒng)文化氛圍”。駿景花園 】 只是水泥加鋼筋的混合物，而一 【城市家園駿景花園 】 將具備極強大的生命力。 深圳新策發(fā)展有限公司 第 23 頁 共 61 頁 身份象征，談笑俱鴻儒； 萬邦物業(yè)，管家式服務(wù)。 深圳新策發(fā)展有限公司 第 24 頁 共 61 頁 定價影響因素 —— 位置交通狀況 —— 周邊環(huán)境 —— 商服配套設(shè)施 —— 規(guī)模 —— 景觀 —— 戶型結(jié)構(gòu) —— 園林 /會所 —— 物業(yè)管理 價格制定 詳見后期提交的《價格策略》。駿景花園】營銷策劃總綱 本報告僅作為樂萬邦公司對新策的考評依據(jù)，未經(jīng)新策書面許可，不得用作其他用途 。駿景花園】營銷策劃總綱 本報告僅作為樂萬邦公司對新策的考評依據(jù)，未經(jīng)新策書面許可，不得用作其他用途 。駿景花園】營銷策劃總綱 本報告僅作為樂萬邦公司對新策的考評依據(jù)，未經(jīng)新策書面許可，不得用作其他用途 。駿景花園 】 無疑將成為新中心生活區(qū)獨具個性的尊祟居住空間。駿景花園 】 隨著東山區(qū)新行政商務(wù)區(qū)的發(fā)展，將成為高尚中心生活區(qū)。駿景花園】營銷策劃總綱 本報告僅作為樂萬邦公司對新策的考評依據(jù)，未經(jīng)新策書面許可，不得用作其他用途 。駿景花園】營銷策劃總綱 本報告僅作為樂萬邦公司對新策的考評依據(jù)，未經(jīng)新策書面許可，不得用作其他用途 。 其二則是組織社區(qū)內(nèi)住戶各種文體活動， 以健康的生活方式引導(dǎo)社區(qū)文化的培育，這正是物業(yè)管理涉及的增值服務(wù)內(nèi)容。 “住戶專車”每天往返東山－榕城 4 趟，線路為業(yè)主上班、上學(xué)、購物、娛樂的經(jīng)常路線（可由業(yè)主委員會投票決定），每人每趟收費 1元?！叭f邦會”的管理者為開發(fā)商，旨在為業(yè)主提供一個交流活動的平臺，定期出版會員刊物免費派送業(yè)主，“萬邦會”不定期舉辦一些免費社區(qū)活動和有益的戶外活動，組織業(yè)主們進行團購商品，聯(lián)系各行業(yè)商家加盟為“萬邦會”的合作伙伴，給會員提供額外折扣。駿 景花園】的有效上門客戶較少銷售現(xiàn)狀，積極拓展客戶源的渠道，利用已有業(yè)主資源，將銷售目標(biāo)有針對性的鎖定在有消費本項目能力的目標(biāo)客戶， 同時通過業(yè)主擴散到社會各精英人士加入，提高項目的關(guān)注度和美譽度，增強業(yè)主和目標(biāo)客戶認同感， 爭取以最小的推廣費用達到最大的銷售目的。 【城市家園 在管理方式上采用小區(qū)封閉式管理，保證小區(qū)業(yè)主的絕對私家領(lǐng)地和私密性，提高物業(yè)檔次； 【城市家園大戶人家 深圳新策發(fā)展有限公司 第