【正文】 住宅名稱 地面 內(nèi)墻 門 窗 廚房 衛(wèi)生間世橋國貿(mào)公寓實(shí)木復(fù)合木地板涂料或壁紙優(yōu)質(zhì)木門鋁合金窗，中空玻璃精裝修 精裝修東環(huán) 18 實(shí)木地板 涂料 三防門 中空落地窗 精裝修 精裝修樂瀾寶邸復(fù)合木地板四白落地 普通門噴涂鋁合金窗，雙層鍍膜玻璃精裝修 精裝修推出時(shí)間分析 由下表可見，19982022 每年入住項(xiàng)目都為一個(gè)，2022 年為兩個(gè)，2022年猛增為四個(gè)項(xiàng)目，因此 2022 年該地區(qū)住宅市場竟?fàn)幖ち?。?xiàng)目運(yùn)作時(shí)間表7 / 33住宅名稱 開工日期 正式開盤日期 最早入住時(shí)間怡馨園 勁松嘉園 廣馨居 1999 1999 樂瀾寶邸 九龍花園 1998 東環(huán) 18 世紀(jì)陽光 華騰園 世橋國貿(mào)公寓 2022 2022（二）需求分析近兩年來隨著 CBD 區(qū)域的成熟，周邊地區(qū)項(xiàng)目在市場上的表現(xiàn)一直不錯(cuò)特別是兩廣大街進(jìn)行改造后，尤為突出，去年很多項(xiàng)目都有很好的市場表現(xiàn)，多數(shù)項(xiàng)目都已經(jīng)售完，我們根據(jù)已經(jīng)掌握的信息粗略計(jì)算了一下，市場的吸納率為 36 萬平方米/年。本區(qū)域內(nèi)多數(shù)項(xiàng)目是以居住為主，部分項(xiàng)目已經(jīng)逐步形成商住氛圍。其中廣馨居、怡馨園等一些已入住項(xiàng)目的客戶有部分住戶為拆遷戶，九龍花園有部分辦公的客戶，而新青年公寓項(xiàng)目現(xiàn)在重新包裝運(yùn)做，很多因素還未確定。由于近兩年兩廣大街的改造的加快，此地區(qū)客戶主要是以地緣性為主，現(xiàn)有客戶主要為附近居民。需求主要特點(diǎn)：（1）客戶的構(gòu)成比較復(fù)雜，白領(lǐng)、附近居民和拆遷戶均存在；（2）地緣性較強(qiáng)，大多數(shù)是在附近居住和工作的人群；（3）本區(qū)域的地段是吸引客戶的主要因素；8 / 33（4）近年來隨著 CBD 的發(fā)展，吸納量逐年增加；（5）主要以居住為主，存在投資客戶，但是占的比例比較小；（6）小戶型更容易被市場所接受；（三）價(jià)格分析本區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目不是很多，但是供應(yīng)量卻較往年大，價(jià)格在 7000 元左右但是這些項(xiàng)目的品質(zhì)較高，而且設(shè)計(jì)新穎，精裝修項(xiàng)目占的比重要大一些，而且多數(shù)項(xiàng)目位置比較好，具體指標(biāo)如下圖。在售項(xiàng)目價(jià)格表物業(yè)名稱 均價(jià) 裝修情況 項(xiàng)目開盤時(shí)間華騰園 5800 毛坯房 2022 年 1 月樂瀾寶邸 7500（塔）,7800(板) 毛坯房 2022 年 11 月世橋國貿(mào)公寓 7800 粗裝修 2022 年 12 月世紀(jì)陽光公寓 7500 粗裝修 2022 年 4 月本區(qū)域內(nèi)已售完項(xiàng)目怡馨園、廣馨居、東環(huán) 1勁松嘉園和九龍花園五個(gè)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目多為毛坯房或粗裝修本區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目在不斷的漲價(jià)，而且一些價(jià)格雖然比較高但是卻有著很好的市場表現(xiàn)，新推出的項(xiàng)目尤為突出，東環(huán) 18 在 2022 年 3 月開盤，在運(yùn)作短短的 1 年內(nèi)已經(jīng)全部售完，這樣的項(xiàng)目雖然價(jià)格比較高，但是良好的性價(jià)比得到市場的完全吸納。9 / 33已售完項(xiàng)目價(jià)格表物業(yè)名稱 當(dāng)時(shí)售價(jià) 裝修情況 項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)間 入住時(shí)間怡馨園 5900 粗裝修 1998 年 1998 年 11 月廣馨居 5770 毛坯房 1999 年 2022 年 4 月勁松嘉園 6800 毛坯房 1999 年 3 月 2022 年 10 月九龍家園 5700 精裝修 1998 年 9 月 2022 年 6 月東環(huán) 18 8300 精裝修 2022 年 3 月 2022 年 6 月（四）結(jié)論現(xiàn)階段在售項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)普遍較好。現(xiàn)階段區(qū)域市場中現(xiàn)房供應(yīng)量不大。買方市場日漸成熟并趨于理性。性能價(jià)格比是中檔住宅市場客群考慮的首要因素。對(duì)于區(qū)域位置及配套環(huán)境的認(rèn)同是區(qū)域客群共同持有的重要特征。10 / 33二、項(xiàng)目分析 我們對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行了調(diào)查、研究和分析。通過我們的分析，我們認(rèn)為本項(xiàng)目具有一定的優(yōu)勢，同時(shí)存在一些不足。本項(xiàng)目現(xiàn)在推出可以借助一些優(yōu)勢，同時(shí)存在一定的威脅。以下我們對(duì)此加以分析。（一）項(xiàng)目優(yōu)勢分析 本項(xiàng)目存在以下的優(yōu)勢。地理位置優(yōu)勢 本項(xiàng)目位于北京市廣渠門橋東北部。本地域的歷史記載最早起源于春秋戰(zhàn)國時(shí)期召公封燕，召公成為第一代燕侯，從此確立起古國風(fēng)都的地位。本地域歷史悠久，人杰地靈，是北京古代文明繁榮昌盛的見證。 如今北京商務(wù)中心區(qū)（CBD）的規(guī)劃范圍：西起東大橋路，東至西大望路，南起通惠河，北至朝陽路，總占地約 4 平方公里。北京商務(wù)中心區(qū)效果圖 這一地區(qū)的國貿(mào)、京廣、嘉里、漢威、航華科貿(mào)等眾多寫字樓內(nèi)匯集了摩托羅拉、惠普、福特、三星、巴黎銀行、瑞士銀行等數(shù)百家著名跨國公司和金融機(jī)構(gòu)。目前世界 500 強(qiáng)企業(yè)進(jìn)駐北京的有 160 余家，其中入駐 CBD 及周邊地區(qū)的達(dá) 120 多家，僅國貿(mào)中心就有 76 家。藍(lán)島、貴友、賽特等著名商廈和陽光 100、現(xiàn)代城等高檔公寓，以及眾多的文化、娛樂設(shè)施，促進(jìn)了社區(qū)生活的多樣化，提高了工作和生活品質(zhì)，已成為外國在京人士最為集中的地區(qū)。 本項(xiàng)目近鄰 CBD 南緣，位于東二環(huán)路旁，北距建國門外大街 500 米，西至建國門，東到國貿(mào)。項(xiàng)目具有明顯的商業(yè)地理位置優(yōu)勢。11 / 33價(jià)格優(yōu)勢 本項(xiàng)目的價(jià)格在進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整后，相對(duì)于周邊的項(xiàng)目在性能和價(jià)格比方面具有優(yōu)勢。開發(fā)商具有比較強(qiáng)的背景、實(shí)力優(yōu)勢工期完成，現(xiàn)房入住的優(yōu)勢相對(duì)于通惠河的水景優(yōu)勢（二）項(xiàng)目劣勢分析 本項(xiàng)目存在以下的不足。R57樓外立面、戶型等方面存在不足 本項(xiàng)目由于立項(xiàng)較早，設(shè)計(jì)存在一定的問題，現(xiàn)敘述如下。? 大部分戶型東西向，南向戶型少? D 型客廳入口無直接采光? D 型客廳不方正，不好布置? A 型客廳入口無直接采光? A 型客廳不方正，不好布置? 裝修標(biāo)準(zhǔn)低，窗為鋼窗? 使用率低? 外立面陳舊? 價(jià)格高016樓戶型等方面存在不足? 戶型非南北向? 廚房為三角型，影響使用? D 戶型采光差? 原有的戶型資料制作差，使客戶感覺廚房、陽臺(tái)面積過大環(huán)境較差12 / 33 本項(xiàng)目現(xiàn)有的環(huán)境尚處于建筑周期中，環(huán)境臟亂，主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)。? 有拆遷空地，使客戶感覺建設(shè)工期長，入住后會(huì)受影響? 人員素質(zhì)不高? 缺乏中高檔餐飲車位少總體規(guī)劃環(huán)境沒有體現(xiàn)南面尚為北京重型機(jī)械廠，居住環(huán)境不成熟項(xiàng)目距離主路較遠(yuǎn)沒有明顯的物業(yè)管理現(xiàn)象項(xiàng)目北側(cè)近鄰鐵路，影響小區(qū)尤其是北側(cè)居民的居住（三）存在的機(jī)會(huì) 本項(xiàng)目近期推出會(huì)面臨以下的機(jī)會(huì)。? CBD 園區(qū)開始大規(guī)模建設(shè)? 本區(qū)域南面土地大規(guī)模開發(fā)，土地已經(jīng)升值(四)面臨的威脅 本項(xiàng)目會(huì)面臨如下的威脅。? 區(qū)域市場的潛在供應(yīng)量13 / 33三、銷售方案 通過我們對(duì)本項(xiàng)目優(yōu)劣勢的研究和對(duì)周邊市場的調(diào)查，我們認(rèn)為本項(xiàng)目的銷售需要通過精心的策劃，良好的宣傳推廣，才可以收到預(yù)期的效果，達(dá)到發(fā)展商期望的利益回報(bào)。（一）目前存在的問