明湖花園項目營銷策劃方案-文庫吧
2025-01-04 06:25 本頁面
【正文】 啡廳說明:n 本項目業(yè)態(tài)組合，是根據(jù)項目定位進行，并結(jié)合商業(yè)街最佳業(yè)態(tài)進行搭配的；n B區(qū)配超市，主要是吸引人流，增強項目人氣，營造項目紅紅火火，人潮涌動，熱鬧氛圍。n 投資型買家；n 經(jīng)濟較發(fā)達地區(qū)的客商，如南寧、浙江、廣東、福建等地的客商；n 本地客戶：經(jīng)營飲食、休閑娛樂行業(yè)的客戶；n 欲投資餐飲、娛樂、超市業(yè)的本地或外地商家和個人；n 欽州市郊縣如靈山、浦北一帶的生意人。n 本項目作為大型餐飲、娛樂、休閑時尚廣場，將輻射整個欽州市。定位為中等檔次偏上的消費，主要面向廣大的中等消費群體。n 另外，隨著欽州市三娘灣、七十二涇、欽州港等旅游區(qū)的開發(fā)，會有大量的異地旅游群體至本項目進行消費。 本項目的基本定價標準以市場定價法結(jié)合成本定價、心理定價、目標利潤定價、朝向定價、口彩等，得出本項目各棟物業(yè)平均價格住宅均價：1350元/㎡；商鋪均價：2500~12000元/㎡；具體價格表另行制定。n 低開高走樓盤的定價雖然有一個均價，但如何達到這個均價是一種藝術(shù)，開價是一種藝術(shù)，總價是一種藝術(shù)，總的來說是做到“低開高走”。n 分批調(diào)價樓盤如何分批影響是否有尾貨單位剩余，上面所說低開高走的原則就是具體由分批調(diào)價體現(xiàn)，并決定每一批的總銷售面積，可銷售單位。n 折扣調(diào)價折扣影響去貨速度及資金回流速度，影響最終收入，例如資金壓力大的話可以提高一次性付款的折扣及吸納更多現(xiàn)金；如果去貨速度慢可考慮提高折扣而不需要調(diào)整定價，以免帶來不好的印象。故此折扣可用做調(diào)整資金流速及總體收入?？傮w來說，本項目的經(jīng)營思想要在產(chǎn)品突破的基礎(chǔ)上，以創(chuàng)新的思想，建立新型的商業(yè)街文化，營造豐富多彩的休閑生活的新商業(yè)文化模式，所有的商業(yè)經(jīng)營要共同支撐起“欽州市黃金商圈最具“可去性”的餐飲、娛樂、休閑新基地”的商業(yè)定位。整體經(jīng)營策略圍繞項目的經(jīng)營主題進行——欽州市黃金商圈“最具可去性”的餐飲、娛樂、休閑新基地。具體經(jīng)營策略如下：n 純銷售即直接向市場推售商鋪，位置好的商鋪直接銷售應該不成問題。n 租售結(jié)合租售結(jié)合指的是通過租賃來帶動物業(yè)的銷售。具體方式為：出租和銷售同時進行，未售出的商鋪以出租的方式讓商家經(jīng)營，到時帶租約出售，以此吸引投資的買家。這種策略主要針對位置差難銷售的商鋪，視當時的市場情況而定。n “三免”政策在一定時間的限制內(nèi)，免除商家的租金、稅金、管理費，以迅速租售，招徠人氣。n 部分單位低價入市，造成市場轟動，帶動該物業(yè)其余單位的銷售，最終完成全部項目市場銷售；n 單位面積適當分割較小部份，減少總價，降低消費者投資門坎；n 在招商先行的基礎(chǔ)上進行相對難銷單位的銷售，提高投資者的投資信心，切實推進銷售；n 本地、異地招商同時進行，擴大項目的銷售區(qū)域。綜合而言，本項目最佳銷售時機選擇在:春節(jié)至5月,故要求建筑進度跟上，更需加強促銷力度與擬訂正確的價格策略?？梢朗袌霈F(xiàn)狀及銷售進度有策略地采取以下方式進行促銷：n 針對投資者實行“十年返租回報”投資計劃客戶購買本項目商鋪或小戶型公寓，公司與購買客戶簽訂十年返租合同，年回報率8%，前三年公司在業(yè)主簽約后一次性將三年租金返給業(yè)主，后七年逐年支付，十年后業(yè)主收回。案例分析：如A棟一樓018號鋪（提供六成10年按揭）面積（㎡）50售價（萬元）5511000元/㎡返租價（萬元）13750元/㎡（補差價2650元/㎡，）首期（元）40%月供（元/㎡）470660%一次性返還（萬元）前三年，按8%回報率計后七年返還（萬元）每年按8%回報率返，返 第十年即收回投資成本（萬元）55一次性返還＋后七年返還后六十年租金收益（萬元）10830元/㎡計，不包括租金及地價增值收益凈收益預計（萬元）凈收益=十年返租回報+后60年收益—首期—10年月供。針對以上投資分析，則推出以下投資理由：1. 地處子材黃金商圈核心地帶，發(fā)展前景無限；2. 收益穩(wěn)定，年年坐享8%的租金回報；3. 簽約即包租10年；4. 低價位入市，增值空間大，坐擁明湖花園商鋪“原始股”；5. 辦理產(chǎn)權(quán)相關(guān)稅費享受政府特別優(yōu)惠政策；6. 零風險投資、五年后可原價回購。n 推出輕松付首期，比如 “首期僅付二成”等。具體操作為：四成首付，客戶只需要付二成首付給開發(fā)商，即可簽定購房合同，首付
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