明湖花園項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案-文庫(kù)吧
2025-02-07 04:47 本頁(yè)面
【正文】 家和個(gè)人； ? 欽州市郊縣如靈山、浦北一帶的生意人。 區(qū)域 功能分布 備 注 A 區(qū) 一、二樓 餐欽 A棟部份 三樓以上 KTV 包箱、娛樂(lè)、旅業(yè)用房 B 區(qū) 一樓 藥店、網(wǎng)吧、餅屋、冷飲店等 B棟部份 二樓 超市 C 區(qū) 一樓 美容美發(fā)、按摩、足浴等 C棟部份 二樓 美容院、健身館、休閑俱樂(lè)部 D 區(qū) 一樓 餐欽 D棟部份 二樓 情調(diào)酒吧、咖啡廳 6 消費(fèi)者來(lái)源 ? 本項(xiàng)目作為大型餐飲、娛樂(lè)、休閑時(shí)尚廣場(chǎng)，將輻射整個(gè)欽州市。定位為中等檔次偏上的消費(fèi)，主要面向廣大的中等消費(fèi)群體。 ? 另外，隨著欽州市三娘灣、七十二涇、欽州港等旅游區(qū)的開發(fā)，會(huì)有大量的異地旅游群體至本項(xiàng)目進(jìn)行消費(fèi)。 定價(jià)策略 本項(xiàng)目的基本定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)以市場(chǎng)定價(jià)法結(jié) 合成本定價(jià)、心理定價(jià)、目標(biāo)利潤(rùn)定價(jià)、朝向定價(jià)、口彩等，得出本項(xiàng)目各棟物業(yè) 平均價(jià)格 住宅均價(jià)： 1350 元 /㎡； 商鋪均價(jià)： 2500~12021 元 /㎡； 具體價(jià)格表另行制定。 價(jià)格策略 ? 低開高走 樓盤的定價(jià)雖然有一個(gè)均價(jià)，但如何達(dá)到這個(gè)均價(jià)是一種藝術(shù)，開價(jià)是一種藝術(shù)，總價(jià)是一種藝術(shù)，總的來(lái)說(shuō)是做到 “低開高走 ”。 ? 分批調(diào)價(jià) 樓盤如何分批影響是否有尾貨單位剩余，上面所說(shuō)低開高走的原則就是具體由分批調(diào)價(jià)體現(xiàn)，并決定每一批的總銷售面積，可銷售單位。 ? 折扣調(diào)價(jià) 折扣影響去貨速度及資金回流速度，影響最終收入，例如 資金壓力大的話可以提高一次性付款的折扣及吸納更多現(xiàn)金；如果去貨速度慢可考慮提高折扣而不需要調(diào)整定價(jià)，以免帶來(lái)不好的印象。故此折扣可用做調(diào)整資金流速及總體收入。 7 經(jīng)營(yíng)方案及策略 經(jīng)營(yíng)思路及方針 總體來(lái)說(shuō)，本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)思想要在產(chǎn)品突破的基礎(chǔ)上，以創(chuàng)新的思想，建立新型的商業(yè)街文化，營(yíng)造豐富多彩的休閑生活的新商業(yè)文化模式，所有的商業(yè)經(jīng)營(yíng)要共同支撐起 “欽州市黃金商圈最具“可去性”的餐飲、娛樂(lè)、休閑新基地” 的商業(yè)定位。 經(jīng)營(yíng)策略 整體經(jīng)營(yíng)策略圍繞項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)主題進(jìn)行 —— 欽 州市黃金商圈 “最具可去性” 的餐飲、娛樂(lè)、休閑新基地。具體經(jīng)營(yíng)策略如下： ? 純銷售 即直接向市場(chǎng)推售商鋪，位置好的商鋪直接銷售應(yīng)該不成問(wèn)題。 ? 租售結(jié)合 租售結(jié)合指的是通過(guò)租賃來(lái)帶動(dòng)物業(yè)的銷售。 具體方式為：出租和銷售同時(shí)進(jìn)行，未售出的商鋪以出租的方式讓商家經(jīng) 營(yíng)，到時(shí)帶租約出售，以此吸引投資的買家。 這種策略主要針對(duì)位置差難銷售的商鋪，視當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)情況而定。 ? “三免”政策 在一定時(shí)間的限制內(nèi)，免除 商家的租金、稅金、管理費(fèi)， 以迅速租售，招徠人氣。 銷售策略 ? 部分單位低價(jià)入市，造成市場(chǎng)轟動(dòng)，帶動(dòng)該物業(yè)其余單 位的銷售，最終完成全部項(xiàng)目市場(chǎng)銷售； ? 單位面積適當(dāng)分割較小部份，減少總價(jià)，降低消費(fèi)者投資門坎； ? 在招商先行的基礎(chǔ)上進(jìn)行相對(duì)難銷單位的銷售，提高投資者的投資信心，切實(shí)推進(jìn)銷 8 售； ? 本地、異地招商同時(shí)進(jìn)行，擴(kuò)大項(xiàng)目的銷售區(qū)域。 營(yíng)銷推廣時(shí)機(jī) 綜合而言，本項(xiàng)目最佳銷售時(shí)機(jī)選擇在 :春節(jié)至 5月 ,故要求建筑進(jìn)度跟上，更需加強(qiáng)促銷力度與擬訂正確的價(jià)格策略。 促銷策略 可依市場(chǎng)現(xiàn)狀及銷售進(jìn)度有策略地采取以下方式進(jìn)行促銷： ? 針對(duì)投資者實(shí)行“十年返租回報(bào)”投資計(jì)劃 客戶購(gòu)買本項(xiàng)目商鋪或小戶型公寓，公司與購(gòu)買客戶 簽訂十年返租合同，年回報(bào)率 8%，前三年公司在業(yè)主簽約后一次性將三年租金返給業(yè)主，后七年逐年支付，十年后業(yè)主收回。 案例分析： 如 A 棟一樓 018 號(hào)鋪（提供六成 10 年按揭） 面積（ ㎡ ） 50 售價(jià)（萬(wàn)元） 55 11000元 /㎡ 返租價(jià)（萬(wàn)元） 13750元 /㎡ （ 補(bǔ)差價(jià) 2650元 /㎡ ，總價(jià) ） 首期（元） 40% 月供（元 /㎡ ） 4706 60% 一次性返還（萬(wàn)元） 前三年，按 8%回報(bào)率計(jì) 后七年返還（萬(wàn)元） 每年按 8%回報(bào)率返，返 /年 第十年即收回投資成本 （萬(wàn)元） 55 一次性返還＋后七年返還 后六十年租金收益（萬(wàn)元） 108 30元 /㎡ 計(jì)，不包括租金及地價(jià)增值收益 凈收益預(yù)計(jì)（萬(wàn)元） 凈收益 =十年返租回報(bào) +后 60年收益 — 首期 — 10年月供。 針對(duì)以上投資分析，則推出以下投資理由： 1. 地處子材黃金商圈核心地帶，發(fā)展前景無(wú)限； 9 2. 收益穩(wěn)定，年年坐享 8%的租金回報(bào)； 3. 簽約即包租 10 年； 4. 低價(jià)位入市，增值空間大，坐擁明湖花園商鋪“原始股”； 5. 辦理產(chǎn)權(quán)相關(guān)稅費(fèi)享受政府特別優(yōu)惠 政策； 6. 零風(fēng)險(xiǎn)投資、五年后可原價(jià)回購(gòu)。 ? 推出輕松付首期，比如 “首期僅付二成”等。 具體操作為： 四成首付，客戶只需要付二成首付給開發(fā)商，即可簽定購(gòu)房合同，首付 20%的剩余部分由開發(fā)商墊付，客戶只要在一年內(nèi)分三次交給開發(fā)商即可，其余 60
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