明湖花園項目營銷策劃方案-文庫吧
2025-02-07 04:47 本頁面
【正文】 家和個人； ? 欽州市郊縣如靈山、浦北一帶的生意人。 區(qū)域 功能分布 備 注 A 區(qū) 一、二樓 餐欽 A棟部份 三樓以上 KTV 包箱、娛樂、旅業(yè)用房 B 區(qū) 一樓 藥店、網(wǎng)吧、餅屋、冷飲店等 B棟部份 二樓 超市 C 區(qū) 一樓 美容美發(fā)、按摩、足浴等 C棟部份 二樓 美容院、健身館、休閑俱樂部 D 區(qū) 一樓 餐欽 D棟部份 二樓 情調(diào)酒吧、咖啡廳 6 消費者來源 ? 本項目作為大型餐飲、娛樂、休閑時尚廣場，將輻射整個欽州市。定位為中等檔次偏上的消費，主要面向廣大的中等消費群體。 ? 另外，隨著欽州市三娘灣、七十二涇、欽州港等旅游區(qū)的開發(fā)，會有大量的異地旅游群體至本項目進行消費。 定價策略 本項目的基本定價標準以市場定價法結 合成本定價、心理定價、目標利潤定價、朝向定價、口彩等，得出本項目各棟物業(yè) 平均價格 住宅均價： 1350 元 /㎡； 商鋪均價： 2500~12021 元 /㎡； 具體價格表另行制定。 價格策略 ? 低開高走 樓盤的定價雖然有一個均價，但如何達到這個均價是一種藝術，開價是一種藝術，總價是一種藝術，總的來說是做到 “低開高走 ”。 ? 分批調(diào)價 樓盤如何分批影響是否有尾貨單位剩余，上面所說低開高走的原則就是具體由分批調(diào)價體現(xiàn)，并決定每一批的總銷售面積，可銷售單位。 ? 折扣調(diào)價 折扣影響去貨速度及資金回流速度，影響最終收入，例如 資金壓力大的話可以提高一次性付款的折扣及吸納更多現(xiàn)金；如果去貨速度慢可考慮提高折扣而不需要調(diào)整定價，以免帶來不好的印象。故此折扣可用做調(diào)整資金流速及總體收入。 7 經(jīng)營方案及策略 經(jīng)營思路及方針 總體來說，本項目的經(jīng)營思想要在產(chǎn)品突破的基礎上，以創(chuàng)新的思想，建立新型的商業(yè)街文化，營造豐富多彩的休閑生活的新商業(yè)文化模式，所有的商業(yè)經(jīng)營要共同支撐起 “欽州市黃金商圈最具“可去性”的餐飲、娛樂、休閑新基地” 的商業(yè)定位。 經(jīng)營策略 整體經(jīng)營策略圍繞項目的經(jīng)營主題進行 —— 欽 州市黃金商圈 “最具可去性” 的餐飲、娛樂、休閑新基地。具體經(jīng)營策略如下： ? 純銷售 即直接向市場推售商鋪，位置好的商鋪直接銷售應該不成問題。 ? 租售結合 租售結合指的是通過租賃來帶動物業(yè)的銷售。 具體方式為：出租和銷售同時進行，未售出的商鋪以出租的方式讓商家經(jīng) 營，到時帶租約出售，以此吸引投資的買家。 這種策略主要針對位置差難銷售的商鋪，視當時的市場情況而定。 ? “三免”政策 在一定時間的限制內(nèi)，免除 商家的租金、稅金、管理費， 以迅速租售，招徠人氣。 銷售策略 ? 部分單位低價入市，造成市場轟動，帶動該物業(yè)其余單 位的銷售，最終完成全部項目市場銷售； ? 單位面積適當分割較小部份，減少總價，降低消費者投資門坎； ? 在招商先行的基礎上進行相對難銷單位的銷售，提高投資者的投資信心，切實推進銷 8 售； ? 本地、異地招商同時進行，擴大項目的銷售區(qū)域。 營銷推廣時機 綜合而言，本項目最佳銷售時機選擇在 :春節(jié)至 5月 ,故要求建筑進度跟上，更需加強促銷力度與擬訂正確的價格策略。 促銷策略 可依市場現(xiàn)狀及銷售進度有策略地采取以下方式進行促銷： ? 針對投資者實行“十年返租回報”投資計劃 客戶購買本項目商鋪或小戶型公寓，公司與購買客戶 簽訂十年返租合同，年回報率 8%，前三年公司在業(yè)主簽約后一次性將三年租金返給業(yè)主，后七年逐年支付，十年后業(yè)主收回。 案例分析： 如 A 棟一樓 018 號鋪（提供六成 10 年按揭） 面積（ ㎡ ） 50 售價（萬元） 55 11000元 /㎡ 返租價（萬元） 13750元 /㎡ （ 補差價 2650元 /㎡ ，總價 ） 首期（元） 40% 月供（元 /㎡ ） 4706 60% 一次性返還（萬元） 前三年，按 8%回報率計 后七年返還（萬元） 每年按 8%回報率返，返 /年 第十年即收回投資成本 （萬元） 55 一次性返還＋后七年返還 后六十年租金收益（萬元） 108 30元 /㎡ 計，不包括租金及地價增值收益 凈收益預計（萬元） 凈收益 =十年返租回報 +后 60年收益 — 首期 — 10年月供。 針對以上投資分析，則推出以下投資理由： 1. 地處子材黃金商圈核心地帶，發(fā)展前景無限； 9 2. 收益穩(wěn)定，年年坐享 8%的租金回報； 3. 簽約即包租 10 年； 4. 低價位入市，增值空間大，坐擁明湖花園商鋪“原始股”； 5. 辦理產(chǎn)權相關稅費享受政府特別優(yōu)惠 政策； 6. 零風險投資、五年后可原價回購。 ? 推出輕松付首期，比如 “首期僅付二成”等。 具體操作為： 四成首付，客戶只需要付二成首付給開發(fā)商，即可簽定購房合同，首付 20%的剩余部分由開發(fā)商墊付，客戶只要在一年內(nèi)分三次交給開發(fā)商即可，其余 60
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