昆明房地產(chǎn)寫字樓市場分析(doc10)-商業(yè)地產(chǎn)-文庫吧
2024-07-24 13:57 本頁面
【正文】 存在著只租不買或只買不租的兩大客戶群。購買型客戶群往往是對辦公概念 和辦公區(qū)域有強烈要求的客戶 ,這類客戶認同價格的差異性。租賃型客戶則對區(qū)域很不敏感 ,比如服務類企業(yè)、機電類企業(yè) ,有無明確的辦公概念對其業(yè)務很少有影響 ,因此 ,這類客戶不太認同租金的差異性。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 3 頁 共 9 頁 區(qū)位是影響客戶租買寫字樓的一個重要因素 ,隨著寫字樓銷售市場的逐漸成熟 ,對銷售市場而言 ,區(qū)位因素的影響更深。人們對不同區(qū)位寫字樓的售價水平形成了共識 ,換言之 ,人們基本認同了區(qū)位、寫字樓檔次和價格的對應關(guān)系 ,因此 ,寫字樓市場上處于不同區(qū)位、不同檔次的樓盤價格差距較大。 相對于購買行為而言 ,租賃行為是短期行為 ,相對于銷售市 場而言 ,租賃市場是更具理性的市場 ,在租賃市場上很少有投機行為。因此 ,這樣一個由短期行為構(gòu)成的理性市場必然是打破區(qū)域界限的。反映在價格上 ,就是區(qū)域間租金水平相對于價格水平差異小 ,基本上為 35 元 /平方米上下。 第四 ,甲級寫字樓租售市場趨旺。如某甲級寫字樓的空置率為 10%以下 ,而一些配套設施不完善的乙級寫字樓 ,空置率在 40%以上 ,而在市場上 ,類似這樣的寫字樓占了不小的份額 ,也正是因為其在功能上的欠缺和管理上的落后 ,使得檔次高、辦公設施配套全、物業(yè)管理水平高的酒店開辟商務樓層用于出租 ,且租金也不貴 ,這就對寫字樓 市場形成了一定的威脅。 第五 ,寫字樓在經(jīng)營手法上各有不同。 全程營銷 成為昆明市寫字樓市場最有效的營銷模式 ,通過營銷實踐的檢驗 ,以市場為導向 ,以消費者需求為核心 的理念 ,將貫穿寫字樓的開發(fā)經(jīng)營的整個過程。 這一模式既是指導思想 ,又是一套完整的操作機制。 在 99年以前 ,一部分投資型買家購置了當時檔次較高的寫字樓 ,而這些寫字樓是與住宅一起同時報建的 ,所以使用年限都為 70 年。而今這些 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 4 頁 共 9 頁 擁有使用權(quán)的買家將物業(yè)轉(zhuǎn)租 ,無形中拉低了市場租賃價格 ,避免了開發(fā)商將物業(yè)閑置造成的損失。另外 ,具備一定實力的如稅務、保 險、金融等大型企業(yè)購置了寫字樓 ,穩(wěn)定了寫字樓的空置率。 99 年后開發(fā)的寫字樓就以提升公司形象和從專業(yè)化方向?qū)で笃涫袌隽⒆泓c ,它們更注重辦公氛圍的營造 ,吸引那些成長性較好、科技含量高的企業(yè)入駐 ,形成概念營銷。 第六 ,物業(yè)管理水平將成為制約寫字樓開發(fā)、經(jīng)營效益的重要
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