昆明房地產(chǎn)寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析(doc10)-商業(yè)地產(chǎn)-文庫(kù)吧
2025-07-10 13:57 本頁(yè)面
【正文】 存在著只租不買或只買不租的兩大客戶群。購(gòu)買型客戶群往往是對(duì)辦公概念 和辦公區(qū)域有強(qiáng)烈要求的客戶 ,這類客戶認(rèn)同價(jià)格的差異性。租賃型客戶則對(duì)區(qū)域很不敏感 ,比如服務(wù)類企業(yè)、機(jī)電類企業(yè) ,有無(wú)明確的辦公概念對(duì)其業(yè)務(wù)很少有影響 ,因此 ,這類客戶不太認(rèn)同租金的差異性。 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 3 頁(yè) 共 9 頁(yè) 區(qū)位是影響客戶租買寫(xiě)字樓的一個(gè)重要因素 ,隨著寫(xiě)字樓銷售市場(chǎng)的逐漸成熟 ,對(duì)銷售市場(chǎng)而言 ,區(qū)位因素的影響更深。人們對(duì)不同區(qū)位寫(xiě)字樓的售價(jià)水平形成了共識(shí) ,換言之 ,人們基本認(rèn)同了區(qū)位、寫(xiě)字樓檔次和價(jià)格的對(duì)應(yīng)關(guān)系 ,因此 ,寫(xiě)字樓市場(chǎng)上處于不同區(qū)位、不同檔次的樓盤價(jià)格差距較大。 相對(duì)于購(gòu)買行為而言 ,租賃行為是短期行為 ,相對(duì)于銷售市 場(chǎng)而言 ,租賃市場(chǎng)是更具理性的市場(chǎng) ,在租賃市場(chǎng)上很少有投機(jī)行為。因此 ,這樣一個(gè)由短期行為構(gòu)成的理性市場(chǎng)必然是打破區(qū)域界限的。反映在價(jià)格上 ,就是區(qū)域間租金水平相對(duì)于價(jià)格水平差異小 ,基本上為 35 元 /平方米上下。 第四 ,甲級(jí)寫(xiě)字樓租售市場(chǎng)趨旺。如某甲級(jí)寫(xiě)字樓的空置率為 10%以下 ,而一些配套設(shè)施不完善的乙級(jí)寫(xiě)字樓 ,空置率在 40%以上 ,而在市場(chǎng)上 ,類似這樣的寫(xiě)字樓占了不小的份額 ,也正是因?yàn)槠湓诠δ苌系那啡焙凸芾砩系穆浜?,使得檔次高、辦公設(shè)施配套全、物業(yè)管理水平高的酒店開(kāi)辟商務(wù)樓層用于出租 ,且租金也不貴 ,這就對(duì)寫(xiě)字樓 市場(chǎng)形成了一定的威脅。 第五 ,寫(xiě)字樓在經(jīng)營(yíng)手法上各有不同。 全程營(yíng)銷 成為昆明市寫(xiě)字樓市場(chǎng)最有效的營(yíng)銷模式 ,通過(guò)營(yíng)銷實(shí)踐的檢驗(yàn) ,以市場(chǎng)為導(dǎo)向 ,以消費(fèi)者需求為核心 的理念 ,將貫穿寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的整個(gè)過(guò)程。 這一模式既是指導(dǎo)思想 ,又是一套完整的操作機(jī)制。 在 99年以前 ,一部分投資型買家購(gòu)置了當(dāng)時(shí)檔次較高的寫(xiě)字樓 ,而這些寫(xiě)字樓是與住宅一起同時(shí)報(bào)建的 ,所以使用年限都為 70 年。而今這些 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 4 頁(yè) 共 9 頁(yè) 擁有使用權(quán)的買家將物業(yè)轉(zhuǎn)租 ,無(wú)形中拉低了市場(chǎng)租賃價(jià)格 ,避免了開(kāi)發(fā)商將物業(yè)閑置造成的損失。另外 ,具備一定實(shí)力的如稅務(wù)、保 險(xiǎn)、金融等大型企業(yè)購(gòu)置了寫(xiě)字樓 ,穩(wěn)定了寫(xiě)字樓的空置率。 99 年后開(kāi)發(fā)的寫(xiě)字樓就以提升公司形象和從專業(yè)化方向?qū)で笃涫袌?chǎng)立足點(diǎn) ,它們更注重辦公氛圍的營(yíng)造 ,吸引那些成長(zhǎng)性較好、科技含量高的企業(yè)入駐 ,形成概念營(yíng)銷。 第六 ,物業(yè)管理水平將成為制約寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)效益的重要
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