【正文】 金。p園區(qū)已出臺(tái)相關(guān)政策，對(duì)落戶的市級(jí)以上企業(yè)工程 (技術(shù) )中心在土地、樓宇和設(shè)備購(gòu)置等方面提供優(yōu)惠和補(bǔ)助，最高額度可達(dá) 200萬(wàn)元。園區(qū)還將搭建比較完善的科學(xué)數(shù)據(jù)、科技文獻(xiàn)、數(shù)字圖書館等信息網(wǎng)絡(luò)資源平臺(tái)，為科研人員及時(shí)提供國(guó)內(nèi)外最新、最全面的前沿研發(fā)資料。此外，對(duì)于落戶的具有專業(yè)知識(shí)、專門技能的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，園區(qū)也將給予一定額度的資金補(bǔ)助 p到 2023年，園區(qū)將集聚高水平研發(fā)機(jī)構(gòu)超百家、創(chuàng)新服務(wù)機(jī)構(gòu)和創(chuàng)業(yè)企業(yè)超千家、科技人才超萬(wàn)名，成為浙東地區(qū)和環(huán)杭州灣產(chǎn)業(yè)帶最重要的技術(shù)創(chuàng)新基地、科技成果轉(zhuǎn)化和輸出基地、創(chuàng)業(yè)孵化基地和高素質(zhì)人才集聚基地。 p研發(fā)區(qū)已經(jīng)公開(kāi)招商，樓面地價(jià) 800元，售價(jià) 5000元 /平方米， 1000平方米起售。研發(fā)區(qū)板塊江東核心濱水區(qū)位于三江口城市核心區(qū)，北臨中山路，南臨百丈路，西臨奉化江和江東南路，東以建成的住宅小區(qū)和十九中學(xué)為界，總用地面積約22公頃，包括中信國(guó)際大酒店和香格里拉酒店用地。根據(jù)規(guī)劃，江東核心濱水區(qū)將主打商務(wù)功能，但在強(qiáng)調(diào)商務(wù)辦公空間開(kāi)發(fā)的同時(shí)，引入多用途輔助性商務(wù)設(shè)施，包括酒店、商業(yè)、市民文化建筑和商務(wù)式公寓，創(chuàng)建一個(gè) 24小時(shí)活躍的城市中心區(qū)。江東區(qū)板塊區(qū)域的基本功能定位為商務(wù)辦公。設(shè)計(jì)中還包含一個(gè) ” 寧波多媒體中心 ” ，西北角江廈橋與江東北路交叉處擬建多層地標(biāo)性市民建筑，提供 24小時(shí)零售、娛樂(lè)服務(wù)；沿中山路地塊為混合商業(yè)與商務(wù)辦公區(qū)，并計(jì)劃建造一座約 175米高的辦公塔樓和一個(gè)結(jié)合地鐵站的零售中心；緊鄰中央公園東側(cè)是連接中山路與百丈路的娛樂(lè)商業(yè)街，與擬建地鐵站和零售中心相連；中央公園南側(cè)規(guī)劃為酒店式或服務(wù)式公寓；沿百丈路地塊同樣為商業(yè)、商務(wù)混合地塊，但零售業(yè)比重相對(duì)較低。 江東區(qū)板塊江東區(qū)板塊p東部新城區(qū)位于世紀(jì)大道以東、高速公路以北、通途路以南、科技園區(qū) 2號(hào)路以西，占地約 7平方公里。規(guī)劃結(jié)構(gòu)上，創(chuàng)造 “H”型號(hào)的城市軸線，圍繞軸線組織城市空間。沿東西向商業(yè)文化軸的兩側(cè)集中高層商務(wù)帶，中間結(jié)合綠地、水系，布置科技館、圖書館、音樂(lè)廳、博物館、群藝館等文化設(shè)施，使之成為聯(lián)系歷史和未來(lái)發(fā)展的紐帶；西側(cè)沿世紀(jì)大道開(kāi)辟生態(tài)景觀軸，東側(cè)開(kāi)辟景觀文化軸，形成新城連接甬江和東錢湖地區(qū)開(kāi)放的城市景觀廊道。 p行政中心布置在商業(yè)文化軸的北側(cè)，北面布置高尚的行政商務(wù)樓，南面為寬敞的水面和綠地廣場(chǎng)。行政中心建筑以多層為主，造型簡(jiǎn)潔，體現(xiàn)政府機(jī)關(guān)莊重、公正的形象。東部新城區(qū)p 寧波 “ 東擴(kuò)、北聯(lián)、南統(tǒng)籌、中提升 ” 的城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃中，東部新城位于寧波的東部，規(guī)劃定位與三江口 CBD中心一起構(gòu)筑 “ 一城兩心 ” 格局，老城作為西部的傳統(tǒng)文化中心，而東部新城將成為商務(wù)和市政中心。p 東部新城將成為集商務(wù)、會(huì)展、行政、文化、居住、等多功能于一體的重要區(qū)域，成為及三江口之后的第二個(gè)城市中心。東部新城發(fā)展契機(jī) ——“ 大寧波新都心 ”東部新城區(qū)p在商務(wù)區(qū)整體開(kāi)發(fā)量達(dá)到 110萬(wàn)平方米 。且都已開(kāi)工建設(shè)，因此在未來(lái)整體推出量將非常龐大。p雖然當(dāng)初的定位是針對(duì)工貿(mào)企業(yè)，但隨著而來(lái)的一系列問(wèn)題依然存在。這些企業(yè)在完成本企業(yè)的總部用房以后，必然將大批的辦公用房用來(lái)出租或出售，這必然將對(duì)市場(chǎng)形成巨大的沖擊。p用地功能定位為商務(wù)辦公區(qū)，是鄞州區(qū)未來(lái)的商務(wù)活動(dòng)和交流中心。具體的建筑功能應(yīng)該以總部辦公為主，同時(shí)兼容文化交流、商業(yè)服務(wù)等配套功能。鄞州區(qū) —— 南部商務(wù)區(qū)南部商務(wù)區(qū)寫字樓分布圖酒店辦公（政府）杉杉 奧克斯 紅巨布利杰 華茂國(guó)驊 奧麗賽商業(yè)廣場(chǎng)桑得茲利時(shí)華翔廣博僑商羅蒙恒元商會(huì)中基盈升恒嘉南苑匯港中匯恒威大廈泛亞日月星座博洋榮安欣達(dá)愛(ài)伊美日月欣達(dá)東航鄞州區(qū) —— 南部商務(wù)區(qū)在城市建設(shè)過(guò)程中，老城區(qū)開(kāi)發(fā)潛力日益枯竭，城市擴(kuò)張勢(shì)在必行城市未來(lái)開(kāi)發(fā)核心的爭(zhēng)奪將在 東部新城板塊 與 鄞州南部新城板塊 之間展開(kāi)。板塊對(duì)比建設(shè)中南部商務(wù)區(qū)規(guī)劃中東部新城未來(lái)寧波即將興起的兩大集聚辦公區(qū)，誰(shuí)將升級(jí)為新的 市級(jí)商務(wù)辦公核心？板塊對(duì)比我們從兩區(qū)域發(fā)展模式及同城市整體功能體系的關(guān)系來(lái)推斷兩個(gè)商務(wù)發(fā)展區(qū)的未來(lái)潛力，從而對(duì)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力做一個(gè)宏觀比較：核心引擎： 區(qū)域發(fā)展的源動(dòng)力；誘發(fā)因素： 對(duì)區(qū)域發(fā)展產(chǎn)生指導(dǎo)性作用的外部因素；發(fā)展次序： 區(qū)域規(guī)劃發(fā)展內(nèi)部功能的先后發(fā)展順序；核心功能： 區(qū)域在整個(gè)城市大體系中所體現(xiàn)的主要功能；周邊功能： 同區(qū)域具有直接聯(lián)系并對(duì)區(qū)域發(fā)展產(chǎn)生影響的城市功能區(qū)。判斷指標(biāo)板塊對(duì)比商務(wù)功能以行政辦公為主，同時(shí)兼顧研發(fā)機(jī)構(gòu)的辦公需求，政策導(dǎo)向性非常明顯。商務(wù)辦公集中區(qū)住宅集中集中區(qū)判斷指標(biāo) 項(xiàng)目描述核心引擎 行政辦公誘發(fā)因素 政策導(dǎo)向發(fā)展次序 行政配套優(yōu)先，商務(wù)功能其次，居住功能最后核心功能 行政管理、金融商務(wù)、會(huì)議展覽、公共文化周邊功能 高新區(qū)技術(shù)研發(fā)江東核心居住行政辦公區(qū)高新區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)江東核心江東核心居住區(qū)：居住區(qū)：以居住功以居住功能為主，能為主，發(fā)展已經(jīng)發(fā)展已經(jīng)比較成熟比較成熟發(fā)展模式： 東部新城板塊 以行政辦公為核心發(fā)展引擎，打造 多功能新城區(qū) 。板塊對(duì)比南部商務(wù)區(qū)作為南部新城的重要組成部分，借勢(shì)鄞州城市功能發(fā)展的完善，依托鄞州產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，同周邊的城市功能聯(lián)動(dòng)性更強(qiáng)。判斷指標(biāo) 項(xiàng)目描述核心引擎 城市擴(kuò)張誘發(fā)因素 市場(chǎng)導(dǎo)向發(fā)展次序 商業(yè)辦公、城市居住、其它核心功能 純商務(wù)辦公區(qū)周邊功能 城市商業(yè)、區(qū)域行政、教育行政區(qū)高教園區(qū)商業(yè)區(qū)發(fā)展模式： 鄞州南部商務(wù)區(qū)板塊 形成是以區(qū)域內(nèi)著名企業(yè)總部為核心推動(dòng)力，在市場(chǎng)引導(dǎo)下， 營(yíng)造純商務(wù)辦公核心 。板塊對(duì)比鄞州南部商務(wù)區(qū)板塊東部新城板塊p以行政導(dǎo)向?yàn)榘l(fā)展主因素，主要用于補(bǔ)充和完善城市功能體系。p居住和商業(yè)發(fā)展較弱，區(qū)域購(gòu)買力形成和商務(wù)區(qū)形成需要較長(zhǎng)培育時(shí)間。p以總部式辦公為依托，營(yíng)造商業(yè)氣氛。p區(qū)域商業(yè)，居住等城市功能在前期已經(jīng)初步形成規(guī)模，對(duì)商務(wù)區(qū)有積極促進(jìn)作用。缺乏商務(wù)辦公氛圍和企業(yè)基礎(chǔ)是東部新城板塊的硬傷，依靠政策支持， 鄞州區(qū)商業(yè)、商務(wù)市場(chǎng)相比更具發(fā)展?jié)摿?！模式對(duì)比：綜合性城區(qū) VS純商務(wù)辦公區(qū)。板塊對(duì)比小結(jié)p目前寫字樓市場(chǎng)受市中心土地資源限制以及城市擴(kuò)張影響，正逐漸由三江口向新城區(qū)擴(kuò)散，當(dāng)前科技園區(qū)已經(jīng)初步形成規(guī)模，下一階段南部商務(wù)區(qū)和東部新城都將開(kāi)發(fā)一批寫字樓項(xiàng)目分階段投入市場(chǎng)，形成新的商務(wù)辦公中心。p寧波市中心成熟板塊中可供開(kāi)發(fā)資源有限 ，目前開(kāi)發(fā)項(xiàng)目多數(shù)走高檔豪裝路線，東部新城和南部商務(wù)區(qū)兩個(gè)新版塊之間為成為下一階段寧波新的商務(wù)辦公中心競(jìng)爭(zhēng)激烈。p東部新城和南部商務(wù)區(qū)區(qū)域比較發(fā)現(xiàn)，缺乏商務(wù)辦公氛圍和企業(yè)基礎(chǔ)是東部新城板塊的硬傷， 依靠政策支持，鄞州南部商務(wù)區(qū)商業(yè)、商務(wù)市場(chǎng)相比更具發(fā)展?jié)摿Α５谌糠值谌糠? 寧波寫字樓產(chǎn)品分析寧波寫字樓產(chǎn)品分析建筑形態(tài) —— 高層、底層寧波寫字樓高層產(chǎn)品為主流，低層寫字樓產(chǎn)品具有更大的吸引力高層寫字樓寧波的高層寫字樓項(xiàng)目早期以華聯(lián)寫字樓等項(xiàng)目為代表。高層寫字樓通常存在樓內(nèi)配套不足，但形象感強(qiáng)，高檔寫字樓如萬(wàn)豪國(guó)際、嘉和中心和中信泰富廣場(chǎng)等寫字樓，都將是高檔的甲級(jí)寫字樓做法。代表方向：萬(wàn)豪中心。低層寫字樓寧波的低層寫字樓項(xiàng)目出現(xiàn)的相對(duì)較晚，早期雖然有在別墅里辦公的企業(yè)，但尚未形成專業(yè)的細(xì)分市場(chǎng)。從 2023年開(kāi)始，寧波才有個(gè)別項(xiàng)目開(kāi)始試水低層寫字樓項(xiàng)目，而近年達(dá)到極致的則是 16城聯(lián)邦這個(gè)項(xiàng)目，由于位于市區(qū)的重要商務(wù)區(qū)，卻又具有獨(dú)棟的別墅性質(zhì)，即使在 2023年哀鴻一片的寧波寫字樓市場(chǎng)仍不失為一抹亮色。代表方向： 16城聯(lián)邦。低層的寫字樓通常比高層寫字樓具有更好的自然通風(fēng)性能、更高的綠化配置、個(gè)性化多樣化的風(fēng)格選擇等，往往成為一些創(chuàng)意型的產(chǎn)業(yè)或大型的公司的選擇。萬(wàn)豪中心16城聯(lián)邦低密度辦公樓低密度辦公樓現(xiàn)身寧波： 近兩年來(lái)寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)了一股低密度辦公建筑產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)熱潮，代表產(chǎn)品有 16城聯(lián)邦和創(chuàng) E慧谷。特征： 以美國(guó)硅谷為樣板的 “科技園 ”、企業(yè)總部基地，以優(yōu)美舒適的外部環(huán)境、相對(duì)較低的建筑密度和容積率，與高層辦公的高聚集截然不同。例如創(chuàng) E慧谷它的建筑密度是 22%，綠化率將近 50%，容積率為 。低密度寫字樓優(yōu)勢(shì)：環(huán)境： 外部良好的自然環(huán)境，包括綠化率、水景、景觀會(huì)、休閑陽(yáng)臺(tái)和屋頂花園 ，讓人放松心情；停車： 低密度辦公樓相較高層停車位配置率高；空間： 低密度寫字樓獨(dú)棟的話四面都會(huì)有很好的采光，內(nèi)部空間會(huì)分布的更加開(kāi)闊 ；得房率： 獨(dú)棟的得房率高，基本可以做到 90% ；個(gè)性需求： 企業(yè)可以有獨(dú)立冠名權(quán)和一個(gè)獨(dú)立的企業(yè)形象，能滿足企業(yè)個(gè)性需求空間豐富的挑空及屋頂花園系統(tǒng)水景中庭入戶庭院設(shè)計(jì)大堂設(shè)計(jì)%%%%%%0%10%20%30%40%50%60%200以內(nèi) 200300 300400 400500 500700 700以上大堂建筑面積（平方米） 寧波市場(chǎng)上，現(xiàn)有寫字樓大堂面積分布呈現(xiàn)兩種趨勢(shì)， 200400平方米與 500700平方米 ，尤其是后者，成為新建寫字樓項(xiàng)目的主要技術(shù)指標(biāo)；不同的大堂面積必然帶來(lái)空間感的不同，從而要求的挑高也有很大區(qū)別。項(xiàng)目名稱 大堂面積（平方米）新天地 1樓 600新天地 10樓 300上東國(guó)際 主大堂： 500\副大堂： 170名匯國(guó)際 180新洲銀座 600廣博 國(guó)貿(mào)中心 400金都 國(guó)際 800市場(chǎng)項(xiàng)目大堂情況分析大堂設(shè)計(jì)寫字樓層高 90年代 2023年p 90年代到 2023年前 , 寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層層高多在 右，代表寫字樓如華聯(lián)、中農(nóng)信等寫字樓。p 這部分寫字樓部分配有中央空調(diào)，故而凈層高一般在 到 ，在走廊和室內(nèi)局部區(qū)域會(huì)只有 ，從而使得空間感覺(jué)上會(huì)出現(xiàn)壓抑感。 2023年以后p 2023年以后設(shè)計(jì)建造的寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層層高，大多數(shù)在 到 ，即使安裝了空調(diào)以后，凈層高能達(dá)到 ，比較符合目前辦公的真實(shí)需求。而部分未預(yù)留空調(diào)管道空間的寫字樓層高多在 ，經(jīng)裝修后亦能達(dá)到 。 預(yù)計(jì)在今后的寫字樓設(shè)計(jì)中，隨著空調(diào)新風(fēng)系統(tǒng)的發(fā)展以及其他設(shè)備的空間要求，寫字樓的層高將會(huì)逐漸升高，空間將變地更富有層次感和多樣性。 樓盤名稱 標(biāo)準(zhǔn)層高 樓盤名稱 標(biāo)準(zhǔn)層高 樓盤名稱 標(biāo)準(zhǔn)層高 樓盤名稱 標(biāo)準(zhǔn)層高華聯(lián)寫字樓 金融大廈 梅柏公寓 （ 凈高）匯金大廈 中農(nóng)信 華泰銀座 （ 凈高）部分挑高 聯(lián)豐紅樓 恒隆中心 世貿(mào)中心 靈橋廣場(chǎng) 3M 世紀(jì)廣場(chǎng) 3M 麗園尚都 A樓 樓 中保大廈 （凈高）鄞信大廈 （ 凈高）外灘大廈 坤和中心 C樓 、 B樓 中銀大廈 （凈高）開(kāi)豐大廈 彩江大廈 望悠大廈 都市仁和中心 新天地 302/（國(guó) 際 商 務(wù)大廈）金隆國(guó)際 寧波萬(wàn)豪酒店中山首府 華宏國(guó)際中心14F 6M上東國(guó)際 3為建筑大廈 3M寫字樓層高寫字樓層高一欄表辦公空間金匯大廈 50950㎡波特曼中心 91292㎡上東國(guó)際 120—930 ㎡銀晨國(guó)際 高層 120150㎡， 獨(dú)棟 1000㎡九五國(guó)際大廈 32270㎡華宏第五大道 801400㎡東城國(guó)際 160㎡ 1600㎡銀泰國(guó)際環(huán)球中心銀億 時(shí)代廣場(chǎng) 90700㎡2001200㎡70㎡ 360㎡樓盤名稱 面積段公司規(guī)模 面積范圍大型公司 15002600中型公司 10002023小型公司 40500公司規(guī)模面積范圍表行業(yè)類別面積范圍主要集中面積服務(wù)業(yè) 40500 80150高科技業(yè)60300 90130金融業(yè) 602600110140制造業(yè) 801000130150公司行業(yè)面積范圍表p 寧波辦公樓主要以小型公司為主，其次是中型公司，大型公司相對(duì)較少。p 入駐的企業(yè)以外貿(mào)類服務(wù)性行業(yè)為主，其次為金融業(yè)和制造業(yè)公司。p 各樓盤主力面積在 60平方米 800平方米 。設(shè)備設(shè)施 —— 電梯p 寧波大市區(qū)范圍共有電梯 8000余臺(tái)，其中客梯約占 50%。電梯使用進(jìn)口占 69%，國(guó)產(chǎn)占 16%，混合使用占 15%，進(jìn)口品牌占了絕大多數(shù)比例。進(jìn)口又分為原裝進(jìn)口和大件進(jìn)口（配件國(guó)產(chǎn)），四星級(jí)以上酒店和高檔辦公樓一般采用原裝進(jìn)口電梯。 p 寧波高檔寫字樓一般使用進(jìn)口奧的斯、三菱、富士達(dá)等品牌，速度在 /秒以上，載重載人量在 1000KG 15人以上，電梯配置數(shù)量在 5部以上。p 寧波普通寫字樓一般使用國(guó)產(chǎn)三菱、奧的斯或進(jìn)口其他品牌，速度在 /秒以上，載重載人量一般在 1000KG 13人，電梯配置數(shù)量不等。p 電梯井大?。?電梯井的寬度保證門寬的舒適度。一般較舒適的門寬為 1100CM。設(shè)備設(shè)施 —— 電梯p寧波寫字樓市場(chǎng)上的電梯以中外的合資國(guó)產(chǎn)產(chǎn)品為主流，原裝進(jìn)口也存在一定的市場(chǎng)份額。p從品牌選擇性來(lái)看，三菱電梯占