【正文】 是做道路施工的，由施工企業(yè)和電力公司簽訂合同開發(fā)票。當售樓處、樣板間拆除后，表明售樓部、樣板間已經(jīng)使用完畢，不需要做轉(zhuǎn)出。2清包和甲供材的建安勞務增值稅處理方法的分析。2出租的不動產(chǎn)免租期內(nèi)如何確認銷售額? 出租的不動產(chǎn)如果是 4 月 30 日之前的，按簡易征收征收增值稅，如果是 4 月 30 日以后，則按一般計稅 11%交增值稅。2樓體廣告、電梯間廣告、車輛廣告行為如何適用增值稅稅目？ 財稅【2016】36 號文件，樓梯廣告、電梯間廣告按租賃不動產(chǎn)租稅，按 11%征收增值稅。2隨房贈送物業(yè)管理費如何確認銷售額? 買房送物業(yè)管理費視同銷售，按市場公允價，確定銷售額征稅。2營改增前后首付款與按揭款該如何納稅？ 首付款和按揭款到賬時間即為增值稅納稅義務時間。3日光盤的營改增風險？按預收賬款 3%預交增值稅，完工后再進行抵扣，因為是預交，對營改增來講沒有什么風險影響。3營改增前后售后返租涉及的稅收風險有哪些？該如何控制？ 營改增前和營改增后，都應該由物業(yè)公司或資產(chǎn)管理公司來代替業(yè)主進行出租，資產(chǎn)管理公司收取管理費按 6%現(xiàn)代服務業(yè)征收增值稅。因此，營改增后，應通過資產(chǎn)管理公司或物業(yè)公司代租更省稅。3統(tǒng)借統(tǒng)貸行為增值稅時代的業(yè)務處理分析。3公共配套無償贈送是否要視同銷售征收增值稅？ 公共配套如果是無償贈送的情況，要視同銷售繳納增值稅。3開發(fā)產(chǎn)品的融資性售后回租是否能夠開具專票？應該如何進行合規(guī)的處理？財稅【2016】36 號規(guī)定，融資性售后回租視同為貸款服務，獲取的增值稅專用發(fā)票不能抵扣進項稅。不同類型車庫、車位在增值稅時代的涉稅處理分析。4房地產(chǎn)代收費用是否屬于增值稅的價外費用要一并征收增值稅？ 財稅【2016】36 號，房地產(chǎn)公司代收的住房維修基金免收 增值稅，除此之外的所有代收費用作為價外費用繳納增值稅。4沒收的定金和違約金是否應當繳納增值稅及開具發(fā)票技巧？ 沒收的定金和違約金，如果在建委備案了，應作為價外費用開具發(fā)票，繳納增值稅，如果沒有備案，是不需要繳納增值稅。4企業(yè)發(fā)生的餐飲消費行為是否可以抵扣增值稅呢？財稅【2016】36 號附件 2 規(guī)定，企業(yè)發(fā)生餐服務，不可以抵扣增值稅，但住宿費可以抵扣 6%，會議時，增加住宿費減少餐飲費。4地下車位永久租賃行為增值稅稅目如何適用？合同法規(guī)定，租賃合同超過 20 年無效，永久租賃，根據(jù)財稅【2016】36 號，視同銷售，繳 11%增值稅。4房地產(chǎn)項目公司注銷時的財稅風險及留抵稅額如何處理？ 根據(jù)財稅(2006)165 號文件，第八和，公司注銷清算之前，賬上的留抵稅額不能退稅，因此房產(chǎn)公司注銷前的留抵稅不可以抵扣。50、設(shè)計費等前期工程費如何抵扣進項稅？根據(jù)財稅【2016】36 號文件的規(guī)定，設(shè)計費按 6%繳納增值稅，因此，房地產(chǎn)公司可以抵扣 6%的前期工程費進項稅金第五篇：房地產(chǎn)營改增財務處理房地產(chǎn)企業(yè)營改增試點 關(guān)于老項目采用一般與簡易計稅方法會計分錄對比房地產(chǎn)企業(yè)營改增試點關(guān)于老項目采用一般與簡易計稅方法會計分錄對比根據(jù)財稅〔2016〕36號 關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知，附件2（十）條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售房地產(chǎn)老項目，以及一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅的，應以取得的全部價款和價外費用，按照3%的預征率在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務機關(guān)進行納稅申報。根據(jù)附件2第（八）條第7款規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。房地產(chǎn)企業(yè)老項目采用簡易計稅方法下會計分錄：收到預收款時：借方： 庫存現(xiàn)金/銀行存款貸方： 預收賬款（價稅合計）企業(yè)預繳稅款：借方： 應交稅費——未交增值稅（按3%征收率在不動產(chǎn)所在地繳納，機構(gòu)所在地申報）應交稅費——應交城鎮(zhèn)維護建設(shè)稅應交稅費——應交教育費附加應交稅費——應交地方教育費附加貸方： 銀行存款支付建筑商工程款：借方： 開發(fā)成本 ｛因稅額不可以在銷項稅額中抵扣，導致成本比一般計稅方法多列支｝貸方： 銀行存款/應付賬款支付廣告宣傳費：借方： 銷售費用 ｛因稅額不可以在銷項稅額中抵扣，導致費用比一般計稅方法多列支｝貸方： 銀行存款/應付賬款工程完工：借方： 開發(fā)產(chǎn)品貸方： 開發(fā)成本確認收入實現(xiàn)和結(jié)轉(zhuǎn)成本：（1）借方： 預收賬款 貸方： 主營業(yè)務收入應交稅費——未交增值稅｛根據(jù)全部銷售額按照5%征收率計算得出｝（2）借方： 主營業(yè)務成本貸方： 開發(fā)產(chǎn)品計算附征：借方： 營業(yè)稅金及附加貸方： 應交稅費——應交城鎮(zhèn)維護建設(shè)稅應交稅費——應交教育費附加應交稅費——應交地方教育費附加在能夠取得較多一般納稅人按照正常稅率（而不是征收率）的專用發(fā)票的情況下，而且進項稅與銷項稅差額較小時，實際增值稅少于按照簡易辦法應繳納的?！盃I改增”前《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第二十條規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天”。“營改增”后《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條第一款規(guī)定，“納稅人發(fā)生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天；先開具發(fā)票，為開具發(fā)票的當天”。以上規(guī)定的對比可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅義務發(fā)生時間發(fā)生了重大變化，從“收付實現(xiàn)制”變?yōu)榱恕皺?quán)責發(fā)生制”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預收款時存在兩種處理方式：向購房者開具增值稅普通發(fā)票，稅率選擇“零稅率”開票，在發(fā)票備注欄單獨備注“預收款”。在申報當期增值稅時，不再將已經(jīng)預繳稅款的預收款通過申報表進行體現(xiàn)，將來正式確認收入開具不動產(chǎn)銷售發(fā)票時也不再進行紅字沖回。熱銷圖書推薦：營業(yè)稅改征增值稅最新政策解讀及實務案例分析2016營改增一般納稅人轉(zhuǎn)讓自建的不動產(chǎn) 相關(guān)政策及會計運用舉例2016年3月28日 21:25 閱讀 35 根據(jù)財稅〔2016〕36號《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》 附件2《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》第（八）條銷售不動產(chǎn)，第4點一般納稅人銷售其2016年5月1日后自建的不動產(chǎn)，應適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。依據(jù)以上文件規(guī)定現(xiàn)就，一般納稅人銷售其2016年5月1日后，自建的不動產(chǎn)適用政策例舉如下： 2016年1月1日購入土地使用權(quán)： 借方：無形資產(chǎn) 4800000貸方：銀行存款 48000002016年5月2日開始建造廠房，年底竣工（達到預定可使用狀態(tài)）。營改增后已繳營業(yè)稅未開票該如何處理2016/05/193174營業(yè)稅已交，但是卻未開票。那么已交卻未開票的這部分該如何處理呢?政策規(guī)定國家稅務總局公告2016年第23號規(guī)定，納稅人在地稅機關(guān)已申報營業(yè)稅未開具發(fā)票，2016年5月1日以后需要補開發(fā)票的，可于2016年12月31日前開具增值稅普通發(fā)票(稅務總局另有規(guī)定的除外)。本條規(guī)定并無開具增值稅普通發(fā)票的時間限制。(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目除預收款已申報營業(yè)稅未開具發(fā)票，無開具增值稅普通發(fā)票的時間限制。雖開具增值稅普通發(fā)票，由于“已申報營業(yè)稅”，則不需要繳納增值稅。開票處理一、按照免稅操作(如安徽國稅、山東國稅)(僅供參考)：(1)營改增納稅人使用航信公司開票系統(tǒng)(即金稅盤)開票的，金額欄填寫已繳營業(yè)稅未開具營業(yè)稅發(fā)票的收入數(shù)額，稅率欄填0，然后在備注欄注明“稅率為0的銷售額是已繳納營業(yè)稅未開具營業(yè)稅發(fā)票的收入”。第二步，進入操作界面，找到自己銷售的服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)對應的商品編碼后點擊操作界面上的“增加”按鈕，然后自編一個商品代碼，將自編的商品代碼的稅率設(shè)為0，然后在免稅類型中選擇“不征稅”。第三步，在開票系統(tǒng)中選定企業(yè)自編的商品代碼，進入增值稅普通發(fā)票開票界面，金額欄填寫已繳營業(yè)稅未開具營業(yè)稅發(fā)票的收入數(shù)額，金額欄填寫銷售不動產(chǎn)已繳納營業(yè)稅的預收款數(shù)額，稅率欄選擇不征稅。上述規(guī)定的出臺明確了已繳納營業(yè)稅但未開具發(fā)票事宜如何銜接以及具體的時限要求，納稅人發(fā)生上述情形在開具普通發(fā)票時暫選擇“零稅率”開票，同時將繳納營業(yè)稅時開具的發(fā)票、收據(jù)及完稅憑證等相關(guān)資料留存?zhèn)洳椋诎l(fā)票備注欄單獨備注“已繳納營業(yè)稅”字樣。小陳稅務特別提醒：如當?shù)囟悇諜C關(guān)無特殊規(guī)定，建議采用“按照免稅操作”的。納稅申報時，可在開具增值稅普通發(fā)票的當月，以無票收入負數(shù)沖減銷售收入。納稅申報時，應在《增值稅納稅申報表附列資料(一)》第9b“5%征收率的服務、不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)”行、“開具其他發(fā)票”列，銷項(應納)。小陳稅務特別提醒：如按照“對應的稅率/征收率，以無票收入負數(shù)沖減銷售收入”處理，開具增值稅普通發(fā)票時，價稅合計數(shù)等“已繳納營業(yè)稅的營業(yè)額”或“營業(yè)收入”。小陳稅務建議：如當?shù)囟悇諜C關(guān)無特殊規(guī)定，備注欄注明“已繳納營業(yè)稅，完稅憑證號碼xxxx”。賬務處理原則：按照繳納營業(yè)稅的會計處理借：銀行存款/應收賬款等科目貸：主營業(yè)務收入借：營業(yè)稅及附加貸：應交稅費應繳營業(yè)稅及附加等科目實務答疑，采取預收款方式，暫未開票，合同約定五月份開具發(fā)票。納稅人在地稅機關(guān)已申報營業(yè)稅未開具發(fā)票，2016年5月1日以后需要補開發(fā)票的，可于2016年12月31日前開具增值稅普通發(fā)票(稅務總局另有規(guī)定的除外)。對于營改增之后，按照增值稅稅納稅義務發(fā)生時間，應確認繳納增值稅的，可開具增值稅發(fā)票。根據(jù)《財政部國家稅務總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件1第四十五條的規(guī)定，增值稅納稅義務、扣繳義務發(fā)生時間為：(一)納稅人發(fā)生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天。收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項。未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當天或者不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當