【正文】 資產(chǎn)1700億元，總銷售收入1000億元。其中，純地產(chǎn)銷售收入目標(biāo)為800億元。截至2010年年底，這個(gè)巨型商業(yè)帝國(guó)在全國(guó)擁有42個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、15家五星級(jí)酒店、600塊電影銀幕、26家連鎖百貨以及30家量販KTV。王健林甚至提出，萬(wàn)達(dá)“2012年銷售1200億元”。由于前兩代商業(yè)模式都存在一定的缺陷，直到第三代商業(yè)模式城市綜合體的誕生，才讓萬(wàn)達(dá)找到了資金平衡和迅速擴(kuò)張的密匙。在銷售方面，住宅項(xiàng)目100%銷售，其次是寫字樓，按照不同項(xiàng)目的資金情況和寫字樓的投資回報(bào)期決定出售的比例，這兩塊銷售額可收回整體項(xiàng)目前期投資的近一半。錦華路萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，總建筑面積40萬(wàn)平方米，樓面地價(jià)約1000元/平方米，按照萬(wàn)達(dá)的能力，建安成本大約在3000元/平方米，如果按照1500元/平方米裝修費(fèi)用計(jì)算，那么該萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的總體造價(jià)約22億元。)該項(xiàng)目高層住宅建筑面積超過(guò)11萬(wàn)平方米，還有5萬(wàn)平方米的精品寫字樓和酒店式公寓，即銷售部分約16萬(wàn)平方米。之后均價(jià)上漲到8000元/平方米，可推算出最終總銷售額在11億元左右。這樣，萬(wàn)達(dá)自持的租賃物業(yè)就可以獲得銀行的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款，貸款額度通常是凈租金收入的9倍。在萬(wàn)達(dá)后來(lái)的操作中，為加快資金回流滾動(dòng)的速度，除了購(gòu)物中心和酒店自持之外，其余部分(包括公寓、寫字樓和步行街商鋪)幾乎全部銷售。核心商業(yè)部分只租不售，其租金用于歸還銀行利息；寫字樓、住宅和社區(qū)商業(yè)的銷售收入用于償還銀行貸款；資產(chǎn)抵押貸款和租約抵押貸款用于滾動(dòng)開發(fā)，而資產(chǎn)溢價(jià)可以用于私募、整售和IPO。對(duì)萬(wàn)達(dá)而言，其獨(dú)特的城市綜合體模式存在內(nèi)外兩個(gè)優(yōu)勢(shì)。而城市綜合體的就業(yè)、稅收、商業(yè)氛圍和城市形象等多方面的誘惑，成為各地政府招商引資最看重的對(duì)象，令萬(wàn)達(dá)總能成為政府的座上賓，比如廊坊市政府，甚至不惜將在用的辦公樓騰挪出來(lái)讓萬(wàn)達(dá)進(jìn)駐開發(fā)。2010年，萬(wàn)達(dá)斥資300億元，以平均1546元/平方米的低樓面價(jià)，拿下了1976萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，并將集團(tuán)的土儲(chǔ)增加到3590萬(wàn)平方米萬(wàn)達(dá)的銷售增長(zhǎng)更是令人咂舌。假設(shè)繼續(xù)按照這樣的增長(zhǎng)速度，2011年就可以完成1240億元的銷售額，即使考慮到宏觀調(diào)控對(duì)銷售的沖擊，實(shí)現(xiàn)千億元的銷售難度也不算大。據(jù)了解，第四代產(chǎn)品考慮加入康健類的建筑群，定位增加休閑娛樂(lè)體驗(yàn)業(yè)態(tài)。巨人之踵蘭德咨詢總裁宋延慶認(rèn)為，萬(wàn)科的快速周轉(zhuǎn)模式屬于越做越累的模式，相比而言，萬(wàn)達(dá)的商業(yè)開發(fā)模式卻是越做越輕松，現(xiàn)金流滾資產(chǎn)，資產(chǎn)越來(lái)越大，現(xiàn)金流則越來(lái)越有保障。萬(wàn)達(dá)必須不斷擴(kuò)大自身規(guī)模，搶占市場(chǎng)份額，才能獲得下一步擴(kuò)張需要的可供抵押貸款的物業(yè)資產(chǎn)和銷售回款?？焓菓?zhàn)略問(wèn)題，必須要快?！比绻f(wàn)達(dá)慢下來(lái)會(huì)不會(huì)出問(wèn)題？現(xiàn)在暫時(shí)難以揣測(cè)。盡管擁有造血能力極強(qiáng)的城市綜合體以及銀行的綠色信貸通道，但這并不意味著萬(wàn)達(dá)足以做到對(duì)抗經(jīng)濟(jì)周期的下行和嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控。而速度一旦降下來(lái)，建立在快速發(fā)展基礎(chǔ)上的帝國(guó)鏈條可能會(huì)發(fā)生多米諾骨牌般的連鎖反應(yīng)。分析人士認(rèn)為，由于股權(quán)過(guò)于集中，加上全國(guó)大量萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)同時(shí)處于開業(yè)培育階段，短期內(nèi)萬(wàn)達(dá)資金狀況并不算理想。“萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)必須走向資本市場(chǎng)，這是無(wú)法回避的。事實(shí)上，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的平臺(tái)大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司一直在籌備上市，已經(jīng)將申請(qǐng)遞交至證監(jiān)會(huì)，但由于地產(chǎn)宏觀調(diào)控越來(lái)越嚴(yán)，目前仍然難以確定時(shí)間表；而萬(wàn)達(dá)已經(jīng)非常成熟的第一、二代產(chǎn)品則傾向于考慮做REITs退出，但鑒于宏觀環(huán)境尚缺乏可操作性。這些指標(biāo)不改善的話，很難在資本市場(chǎng)獲得青睞和溢價(jià)。目前在對(duì)主力商家的吸引上，萬(wàn)達(dá)不得不以低租金的形式擴(kuò)大誘惑力，對(duì)于一些強(qiáng)勢(shì)的國(guó)際級(jí)品牌甚至需要免一段時(shí)期的租金，導(dǎo)致租金收益率嚴(yán)重受壓，萬(wàn)達(dá)自己甚至將此揶揄為“為銀行打工”；主力商家之外，大多數(shù)的租戶都屬于中低端水準(zhǔn)，自然難以顯著提升萬(wàn)達(dá)的租金水平，這一問(wèn)題將會(huì)隨著萬(wàn)達(dá)越來(lái)越多地向次發(fā)達(dá)城市擴(kuò)張而變得越發(fā)嚴(yán)重?！斑@意味著不可能無(wú)限地?cái)U(kuò)張下去，數(shù)量總是有限的。在一線城市和省會(huì)城市成功的“以售養(yǎng)租”模式，在三線城市乃至縣級(jí)城市，已經(jīng)面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。同樣無(wú)法跟上其擴(kuò)張速度的還有其特殊商業(yè)模式所需要的人才，目前已經(jīng)明顯出現(xiàn)青黃不接的狀態(tài)。盡管王健林宣稱目前國(guó)內(nèi)還沒(méi)有哪家商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)能夠跟自己“叫板”，但一些潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手正在迅速成長(zhǎng)，如果萬(wàn)達(dá)不能夠縱向深挖而僅僅是追求快速橫向擴(kuò)張，在速度下降之際總會(huì)有新的競(jìng)爭(zhēng)者追上來(lái)。院線的上市，將成為萬(wàn)達(dá)在打造商業(yè)地產(chǎn)層次之上的大商業(yè)帝國(guó)中的重要一環(huán)。此外，萬(wàn)達(dá)還擁有合資經(jīng)營(yíng)的影視基地、連鎖娛樂(lè)企業(yè)“大歌星”，以及《華夏時(shí)報(bào)》和《投資家》雜志等。“假如十年后，全國(guó)多數(shù)企業(yè)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，也許那時(shí)萬(wàn)達(dá)就不玩商業(yè)地產(chǎn)了，去做別人搞不了的產(chǎn)業(yè)。目前來(lái)看，這五大產(chǎn)業(yè)具有非常強(qiáng)的相關(guān)性，以商業(yè)地產(chǎn)為核心，在一條閉合式的價(jià)值鏈條上，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。從某種意義上，與其說(shuō)這種相關(guān)多元化是萬(wàn)達(dá)對(duì)純粹商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的平滑，倒不如說(shuō)是萬(wàn)達(dá)僅僅以商業(yè)地產(chǎn)為圓心，把院線、百貨、文化、酒店和旅游等為延長(zhǎng)半徑而劃出不斷擴(kuò)展的一個(gè)閉合的大商業(yè)圓周。例如，在萬(wàn)達(dá)自持物業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大的情況下，考慮到國(guó)外管理公司的昂貴和國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)的空白，萬(wàn)達(dá)無(wú)奈之下成立了自己的商業(yè)管理公司。根據(jù)萬(wàn)達(dá)2010年工作總結(jié)報(bào)告顯示，%；，%，%以上的全球行業(yè)紀(jì)錄，基本實(shí)現(xiàn)應(yīng)收盡收。商業(yè)管理公司的成功也正在向酒店管理移植，萬(wàn)達(dá)已經(jīng)開始籌劃自己的酒店管理公司。除了原有產(chǎn)業(yè)的深度擴(kuò)張，萬(wàn)達(dá)在機(jī)構(gòu)調(diào)整和人才培養(yǎng)上也有著重大舉動(dòng)。出于上市考慮，萬(wàn)達(dá)將集團(tuán)和商業(yè)地產(chǎn)總部機(jī)構(gòu)徹底分設(shè)，并將商業(yè)管理公司和院線由二級(jí)管理架構(gòu)改為三級(jí)架構(gòu)；同時(shí)，由于全國(guó)布局規(guī)模的龐大，萬(wàn)達(dá)海將項(xiàng)目管理中心分為了南北兩區(qū)。“王健林表示。屆時(shí)，萬(wàn)達(dá)學(xué)院每年可以培訓(xùn)骨干人才1萬(wàn)人次以上。不管是總裁還是員工，都必須遵循的合理有效的制度?！皼](méi)有規(guī)矩，不成方圓”，如果一個(gè)企業(yè)沒(méi)有一個(gè)可以約束員工行為，規(guī)范員工工作的制度，企業(yè)職工按照自己意志工作，那一個(gè)企業(yè)還能發(fā)展下去嗎？一個(gè)先進(jìn)的企業(yè)必然有一套先進(jìn)的管理制度?！?0 多年來(lái)我們搞了很多制度，現(xiàn)在每?jī)赡曛贫纫抻喴淮?，修訂從我開始到總裁，到副總裁，到各個(gè)部門全部參加，一般歷時(shí)3個(gè)月左右，每年9月份開始。”文檔中的這段話顯示了萬(wàn)達(dá)集團(tuán)對(duì)于制度的重視，不斷的更新修訂恰恰是萬(wàn)達(dá)不斷的隨著時(shí)代的的發(fā)展而完善企業(yè)制度的證明?！拔覀冇幸粋€(gè)輪崗制度，財(cái)務(wù)、成本人員三年輪崗。因?yàn)槟阍賴?yán)，中國(guó)社會(huì)大環(huán)境就是如此，肯定有各種各樣的關(guān)系。企業(yè)的規(guī)章制度要想起到至關(guān)重要的作用就必須嚴(yán)格執(zhí)行，使其產(chǎn)生一定的震懾力，企業(yè)職工能夠嚴(yán)格遵守制度做事，像文中說(shuō)的那樣——“靠有用的制度設(shè)計(jì)來(lái)堵塞，不給員工犯錯(cuò)機(jī)會(huì)。企業(yè)依靠員工而發(fā)展，員工依靠企業(yè)而生存。所以，一個(gè)成功的企業(yè)中，制度所“搭檔”的就是在現(xiàn)代企業(yè)中有高度紀(jì)律性的員工，這樣企業(yè)制度的有效性才能最大化，制度的約束力和規(guī)范力才能合理的融入到企業(yè)運(yùn)作當(dāng)中。