【正文】 土地升值來(lái)獲取利潤(rùn)。即使當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整，全國(guó)其他房地產(chǎn)企業(yè)拿地極少，但僅2012年頭兩個(gè)月，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)就耗資約40億元摘得上海松江、遼寧丹東、山東濰坊等萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目地塊，2012年，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)計(jì)劃開(kāi)業(yè)18座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和12個(gè)高級(jí)酒店。王健林在2011年年會(huì)上高調(diào)宣布：2012年，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司將新增持有物業(yè)面積達(dá)380萬(wàn)平方米?！霸?015年超過(guò)排名第一的美國(guó)西蒙公司，成為全球不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的老大。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)發(fā)布的2011年最新數(shù)據(jù)顯示，集團(tuán)總資產(chǎn)1950億元，同比增長(zhǎng)40%；收入1051億元，同比增長(zhǎng)43%。截至2011年底，進(jìn)入國(guó)內(nèi)近70個(gè)城市的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)，體量上已經(jīng)成為亞洲商業(yè)地產(chǎn)老大，而這距離萬(wàn)達(dá)開(kāi)始轉(zhuǎn)型為商業(yè)地產(chǎn)公司不過(guò)11年時(shí)間。然而，就是這一個(gè)“快”字，也曾讓萬(wàn)達(dá)吃了不少苦頭，這苦頭主要體現(xiàn)在資金需求和市場(chǎng)變化上?！蓖踅×衷?008年接受《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者采訪時(shí)表露心跡，而那也成為萬(wàn)達(dá)開(kāi)始“處心積慮”考慮融資的肇端。對(duì)處于高速擴(kuò)張、資金需求巨大的萬(wàn)達(dá)而言，這筆資金雖屬杯水車薪，卻點(diǎn)燃了萬(wàn)達(dá)高速擴(kuò)張的欲望，并讓王健林充分意識(shí)到了能在國(guó)內(nèi)尋求A股上市融資的重要性。2009年，萬(wàn)達(dá)進(jìn)一步在武漢、吉林、天津、長(zhǎng)春、合肥、福州等城市投下巨資。2009年初，萬(wàn)達(dá)引入建銀國(guó)際資本管理有限公司(下稱“建銀國(guó)際”)作為基石投資者，并同時(shí)啟動(dòng)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的股份制改造。兩輪私募合計(jì)募集資金超過(guò)40億元。僅2010年上半年，同比增長(zhǎng)超過(guò)200%；，同比增長(zhǎng)285%。2012年初，在整體申報(bào)IPO形勢(shì)嚴(yán)峻的情況下，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)和文化院線申報(bào)IPO則雙雙通過(guò)證監(jiān)會(huì)初審，無(wú)疑，這讓王健林十分開(kāi)心，萬(wàn)達(dá)如逢甘霖?！痹阝拥禺a(chǎn)顧問(wèn)公司總經(jīng)理吳煒看來(lái)，高速奔跑的萬(wàn)達(dá)，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域暫時(shí)找不到對(duì)手——除了它自己：在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域搶地盤漸入尾聲之際，它需要完成另一次轉(zhuǎn)型，平息業(yè)界對(duì)其產(chǎn)品類型、盈利模式的爭(zhēng)議。所謂全產(chǎn)業(yè)鏈，即萬(wàn)達(dá)自己選定目標(biāo)地塊、競(jìng)標(biāo)并設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)，然后通過(guò)出售配套的寫字樓及物業(yè)獲得絕大部分銷售收入，而在其自主運(yùn)營(yíng)的萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)，萬(wàn)達(dá)會(huì)借助自己多年發(fā)展積累下來(lái)的零售、美食、休閑、文化、娛樂(lè)、度假、高端酒店等所有消費(fèi)行業(yè)資源優(yōu)勢(shì)[ %]，或出租，或自營(yíng)。不愿具名的建銀國(guó)際人士認(rèn)為，全產(chǎn)業(yè)鏈升級(jí)后的萬(wàn)達(dá)已經(jīng)跳出商業(yè)地產(chǎn)倚重持續(xù)運(yùn)營(yíng)能力的傳統(tǒng)模式，對(duì)資本市場(chǎng)也更具吸引力。但曾經(jīng)引以為傲的萬(wàn)達(dá)速度，正被層出不窮的“故事”所累，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的風(fēng)險(xiǎn)也日益顯現(xiàn)：資金壓力、管理問(wèn)題和人才流失、多領(lǐng)域產(chǎn)品的組合效益等逐漸暴露?！痹谝患依吓聘圪Y地產(chǎn)中國(guó)區(qū)策略副總監(jiān)看來(lái)，部分外資地產(chǎn)商之所以在商業(yè)地產(chǎn)收獲頗豐，主要緣自十余年僅精心耕耘幾個(gè)項(xiàng)目，而萬(wàn)達(dá)的問(wèn)題在于5年拓展了70余個(gè)項(xiàng)目，一旦出現(xiàn)問(wèn)題便可能導(dǎo)致一潰千里。其管理層涉嫌舞弊、職務(wù)侵占等事件近來(lái)時(shí)有發(fā)生。在萬(wàn)達(dá)內(nèi)部，作為唯一一個(gè)直接歸王健林領(lǐng)導(dǎo)的部門——審計(jì)部，其人員編制也由過(guò)去的20人，增加到30人。在管理污點(diǎn)逐漸暴露的同時(shí)，萬(wàn)達(dá)的人員流動(dòng)也開(kāi)始加劇。2011年，一名在萬(wàn)達(dá)年薪10萬(wàn)元的普通員工被其他商業(yè)地產(chǎn)公司以年薪70萬(wàn)元挖走的故事一度傳為地產(chǎn)圈的熱談。2011年萬(wàn)達(dá)歷史上第一次實(shí)行全員漲薪，%，不包括工齡工資，普通員工平均漲薪12%?！盎鶎訂T工只要在萬(wàn)達(dá)干滿一年，工齡工資就多拿1200元；干滿五年，每年可多拿6000元工齡工資，相當(dāng)于年年漲工資。萬(wàn)達(dá)是否需要一次轉(zhuǎn)型來(lái)完成對(duì)其自身的修繕：讓腳步等等靈魂的追趕？各界對(duì)此亦爭(zhēng)論不一?！八麄兊哪玫爻杀緲O低，容易通過(guò)抵押土地融資開(kāi)發(fā)資金，而全產(chǎn)業(yè)鏈之下的快速?gòu)?fù)制能力，也讓速度發(fā)揮到極致。但軍營(yíng)出身的王健林并不認(rèn)可上述說(shuō)法?！比f(wàn)達(dá)做項(xiàng)目往往是先算后干，先做規(guī)劃設(shè)計(jì)、測(cè)算成本后再?zèng)Q定是否拿地。2011年萬(wàn)達(dá)結(jié)算的30多個(gè)項(xiàng)目，成本全部低于目標(biāo)值、凈利潤(rùn)全部高于目標(biāo)值?！蓖踅×直硎?。規(guī)模大和圈地快，并非商業(yè)地產(chǎn)的主流模式?！背啥纪愕禺a(chǎn)顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理文化勇認(rèn)為，萬(wàn)達(dá)有可能做到商用物業(yè)全球老大，但到了那個(gè)點(diǎn)之后，便會(huì)面臨急劇下滑的風(fēng)險(xiǎn)，“萬(wàn)達(dá)需要來(lái)一次轉(zhuǎn)型”。進(jìn)入2011年后，萬(wàn)達(dá)一直在為發(fā)掘新的盈利模式做著轉(zhuǎn)型努力——向產(chǎn)業(yè)化地產(chǎn)發(fā)展，通過(guò)其他產(chǎn)業(yè)來(lái)扶植商用項(xiàng)目發(fā)展，比如投資旅游產(chǎn)業(yè)、分拆影院上市等，實(shí)現(xiàn)由商用地產(chǎn)向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)變。加上萬(wàn)達(dá)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)和文化產(chǎn)業(yè)的上百億元投資，萬(wàn)達(dá)怎會(huì)不缺錢？或許，萬(wàn)達(dá)的轉(zhuǎn)型只能依靠資本，而不是慢下來(lái)。通過(guò)更大規(guī)模的擴(kuò)張，將更多力量綁上戰(zhàn)車，萬(wàn)達(dá)究竟要走向何方，除了王健林之外沒(méi)有人能說(shuō)得清楚?！倍辔坏禺a(chǎn)界人士說(shuō)。第二次2005年因上述兩公司業(yè)務(wù)交叉太多，又將其重新合并，成立商業(yè)地產(chǎn)公司。調(diào)整分為三部分，首先將集團(tuán)和商業(yè)地產(chǎn)總部機(jī)構(gòu)徹底分離；其次是商管和院線機(jī)構(gòu)調(diào)整；再次是項(xiàng)目管理分成南、北二區(qū)。1988年，王健林在退役一年后，從負(fù)債上百萬(wàn)的“爛攤子”——大連西崗區(qū)住宅開(kāi)發(fā)公司開(kāi)始了這場(chǎng)房地產(chǎn)的勇敢者游戲?！拔覀冏铋_(kāi)始做地產(chǎn)時(shí)是為了拿指標(biāo)，只能接受測(cè)算開(kāi)發(fā)成本高達(dá)1200元/平方米的舊城改造項(xiàng)目，而當(dāng)時(shí)大連最貴的房子只能賣1100元/平方米。2000年，萬(wàn)達(dá)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，萬(wàn)科堅(jiān)守住宅開(kāi)發(fā)，同為軍營(yíng)出身的王健林和王石走出了兩條截然不同的路——這也有了今天在商業(yè)和住宅開(kāi)發(fā)兩條路上走向房地產(chǎn)世界第一的兩個(gè)“中國(guó)身影”。”軍人出身的王健林對(duì)萬(wàn)達(dá)的管理也如軍隊(duì)一樣嚴(yán)格。一種說(shuō)法是，離開(kāi)萬(wàn)達(dá)的人一個(gè)月就會(huì)長(zhǎng)好幾斤肉。1993年開(kāi)始，每年利潤(rùn)不過(guò)幾千萬(wàn)元的萬(wàn)達(dá)，在足球上的投入每年就高達(dá)5000多萬(wàn)元?！迸c王健林同期身入足球圈后又轉(zhuǎn)戰(zhàn)商場(chǎng)的一位老總表示，王健林曾經(jīng)是體育界第一個(gè)拎著密碼箱到球員休息室的老板，密碼箱里裝滿上百萬(wàn)元現(xiàn)金：“打贏了，這些錢都是你們的！”“他賭贏了，萬(wàn)達(dá)55場(chǎng)不敗讓其聲名升至頂峰?！薄皬牡谝淮a(chǎn)品到第二代訂單地產(chǎn)，甚至第三代城市綜合體，這些商業(yè)模式是我們創(chuàng)造的，但是也是別人可以模仿的。”“萬(wàn)達(dá)要做世界級(jí)企業(yè)就要維持一年開(kāi)業(yè)20個(gè)廣場(chǎng)的速度，如果只做中國(guó)一流企業(yè)，一年開(kāi)業(yè)5個(gè)廣場(chǎng)就夠了。私下里，王健林對(duì)他的高管說(shuō)，他對(duì)國(guó)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手并不擔(dān)心，但是美國(guó)西蒙集團(tuán)、澳大利亞西部集團(tuán)、新加坡嘉德置地都在大肆進(jìn)入中國(guó)——臥榻之側(cè)豈容他人酣睡。我們呢?我們募資成本是7%～8%，怎么跟他比?所以我們必須利用這幾年，干到近百個(gè)項(xiàng)目，不能讓他們超過(guò)我。然而，萬(wàn)達(dá)的快速并未阻止中國(guó)房地產(chǎn)的再一次深度調(diào)控和大量資金進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域似乎有出現(xiàn)比當(dāng)年足球泡沫更大危機(jī)的可能。第一個(gè)模型，、不增長(zhǎng)，這是最理想的一種狀況；第二個(gè)模型，這也還算在正常范圍內(nèi)；第三個(gè)模型，總量掉到3萬(wàn)億元以下，“這就接近崩盤了”?！睂?duì)于市場(chǎng)可能出現(xiàn)的危機(jī)，王健林并不樂(lè)觀，“我只希望能再給萬(wàn)達(dá)兩年時(shí)間，到時(shí)候，萬(wàn)達(dá)持有的開(kāi)業(yè)物業(yè)將超過(guò)1300萬(wàn)平方米，租金收入大概能有六七十億元?！奔?jí)管理萬(wàn)達(dá)跳越陷阱：希望用發(fā)展掩蓋解決公司一切問(wèn)題“毫無(wú)疑問(wèn)，萬(wàn)達(dá)是一家優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)公司，其最突出的貢獻(xiàn)就是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)提升了周邊區(qū)域的城市價(jià)值。萬(wàn)達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)方面也積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)程中的財(cái)富。同時(shí)，因?yàn)橥踅×职l(fā)展萬(wàn)達(dá)的雄心，這兩種因素催生了萬(wàn)達(dá)高速發(fā)展的局面。然而在商業(yè)地產(chǎn)圈，萬(wàn)達(dá)并非一本標(biāo)準(zhǔn)的百科辭典。但住宅市場(chǎng)多輪調(diào)控后推升商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)已呈現(xiàn)局部過(guò)剩的局面，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)老大萬(wàn)達(dá)面臨的風(fēng)險(xiǎn)更讓業(yè)界憂心。”倍瑞地產(chǎn)顧問(wèn)公司總經(jīng)理閔紅淞表示，近段時(shí)間以來(lái)，銀行系統(tǒng)不斷警示商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，“商業(yè)地產(chǎn)已由之前的野蠻生長(zhǎng)時(shí)代，步入有限監(jiān)控時(shí)代?！睆拈_(kāi)發(fā)商的角度來(lái)說(shuō)，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)意味著商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)開(kāi)發(fā)商的整體運(yùn)作能力、資金實(shí)力的要求更高，而在住宅調(diào)控之下，一些開(kāi)發(fā)商倉(cāng)促、被動(dòng)地進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，其中不乏一些盲目沖動(dòng)者，更是推升了行業(yè)整體風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，王健林需要面對(duì)的挑戰(zhàn)還不止于此。數(shù)據(jù)顯示，2011年我國(guó)票房收入實(shí)現(xiàn)豐收，達(dá)130億元，但同時(shí)，2011年全國(guó)新建影院803家，新增銀幕3030塊。一些院線公司已開(kāi)始停止新建影院項(xiàng)目，有的甚至開(kāi)始出售旗下影院。”“當(dāng)然，萬(wàn)達(dá)在未來(lái)幾年仍然具有比較優(yōu)勢(shì)。萬(wàn)達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)模式仍然是高利潤(rùn)模式?！钡踅×衷?012年綠公司年會(huì)上并不認(rèn)可萬(wàn)達(dá)的模式仍然建立在傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)高利潤(rùn)模式下，他表示，萬(wàn)達(dá)除了地產(chǎn)外，也做了很多低利潤(rùn)的實(shí)業(yè)。萬(wàn)達(dá)做零售，零售在中國(guó)的利潤(rùn)像刀片一樣薄，全行業(yè)平均利潤(rùn)只有2%左右?！蓖踅×直硎荆白鰧?shí)業(yè)，不管利潤(rùn)厚還是薄，都應(yīng)該堅(jiān)守，也許過(guò)兩年就會(huì)看到一個(gè)不同的萬(wàn)達(dá)。萬(wàn)達(dá)資本局：被“捆綁”的戰(zhàn)車2012年04月06日 22:28 來(lái)源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào) 作者：張明萬(wàn)達(dá)資本局：被“捆綁”的戰(zhàn)車“這輪房地產(chǎn)調(diào)控只有銀行是贏家。然而，在萬(wàn)達(dá)這艘高速前進(jìn)的航船上，銀行的身影卻處處閃現(xiàn)。2月16日，中國(guó)進(jìn)出口銀行與萬(wàn)達(dá)集團(tuán)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方正式建立總部對(duì)總部的銀企戰(zhàn)略合作關(guān)系。中國(guó)進(jìn)出口銀行主要是對(duì)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)文化、旅游產(chǎn)業(yè)及跨國(guó)并購(gòu)業(yè)務(wù)方面提供金融支持。那么，面對(duì)市場(chǎng)調(diào)整，無(wú)所畏懼頂風(fēng)前行的萬(wàn)達(dá)如何邀得銀行入伙？其“缺錢”窘境又如何破解？寒酸租金萬(wàn)達(dá)集團(tuán)最新公布的數(shù)據(jù)顯示，2011年，其總資產(chǎn)1950億元，收入1051億元。此外，數(shù)據(jù)還披露，截至2011年底，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司持有自營(yíng)物業(yè)面積903萬(wàn)平方米。據(jù)萬(wàn)達(dá)內(nèi)部人士透露，2011年開(kāi)業(yè)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，首年租金平均(首年有優(yōu)惠)而按使用面積計(jì)租，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)平均租金約5元/天“這樣的租金水平在商業(yè)地產(chǎn)中算不上頂級(jí)。”“一旦銷售物業(yè)帶來(lái)的資金攫取完畢，萬(wàn)達(dá)將經(jīng)歷一個(gè)漫長(zhǎng)的資本回收期，他只能通過(guò)不斷新增項(xiàng)目提升銷售收入來(lái)掩蓋租金收入的暫時(shí)短板。但在萬(wàn)達(dá)內(nèi)部人士看來(lái)，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)正處于產(chǎn)品和業(yè)態(tài)的升級(jí)換代中，正在推行的第四代產(chǎn)品以及隨著商業(yè)口岸的成熟將提升租金收入。明修棧道，暗度陳倉(cāng)，萬(wàn)達(dá)如何讓有限的資本在5年內(nèi)撬動(dòng)70余個(gè)項(xiàng)目？信貸融資萬(wàn)達(dá)的資金來(lái)源主要包括自有資金、銀行貸款、建筑商墊資、銷售回款、租金收入和物業(yè)中長(zhǎng)期抵押貸款等。”一位接近萬(wàn)達(dá)的人士表示，在萬(wàn)達(dá)快速滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式下，前期銷售收入對(duì)持有型物業(yè)的資金來(lái)源支持作用很大，通過(guò)項(xiàng)目的銷售還款平衡投資現(xiàn)金流，實(shí)現(xiàn)以售養(yǎng)租。以泰州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為例，當(dāng)?shù)厝f(wàn)達(dá)廣場(chǎng)注冊(cè)資本只有1億元，達(dá)不到融資要求，為及時(shí)幫助萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)實(shí)現(xiàn)早投入早運(yùn)營(yíng)，泰州工商局安排專人提供全程跟蹤服務(wù)，指導(dǎo)企業(yè)在增資的同時(shí)準(zhǔn)備股權(quán)質(zhì)押登記，僅用一天就辦理了兩項(xiàng)登記，幫助萬(wàn)達(dá)順利融資6億元。萬(wàn)達(dá)需要更廣泛的多種融資渠道，包括銀行資金、國(guó)內(nèi)私募、信托融資和海外融資渠道等。萬(wàn)達(dá)和麥格理希望將這9家商業(yè)廣場(chǎng)打包到境外發(fā)行REITs，募集目標(biāo)在10億美元以上。按照當(dāng)時(shí)的進(jìn)程，萬(wàn)達(dá)REITs極有可能成為內(nèi)地繼越秀基金之后，赴港上市的第二只REITs。王健林只能另謀出路。2008年底樓市處于深度調(diào)整之際，萬(wàn)達(dá)開(kāi)始上演圈地運(yùn)動(dòng)其資金饑渴也更為凸顯。但急需資金的王健林并未放緩步伐，2011年起萬(wàn)達(dá)大幅染指信托融資，在其成立的11只信托產(chǎn)品中，有10只是在2011年成立的，10只信托產(chǎn)品共計(jì)募集資金大約78億元。萬(wàn)達(dá)需要更強(qiáng)力的資金合作伙伴，這個(gè)伙伴無(wú)疑由銀行和私募擔(dān)當(dāng)更為合適。盡管萬(wàn)達(dá)和建銀都未透露此次資金募集的情況，但一位接近此次募集的人士表示，首輪私募，融資額度不超過(guò)15億元?！惫_(kāi)報(bào)道顯示，2009年8月，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)便完成了第二輪私募，建銀國(guó)際、華控產(chǎn)業(yè)基金等三家專業(yè)投資機(jī)構(gòu)、三家龍頭民營(yíng)企業(yè)和大中電器掌門人張大中以自然人身份最終獲配入股萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)。據(jù)報(bào)道，萬(wàn)達(dá)第二輪私募時(shí)，有400億元資金參與認(rèn)購(gòu)，爭(zhēng)搶激烈，萬(wàn)達(dá)為讓更多戰(zhàn)略投資者進(jìn)入，僅給予每家獲配的投資者大約1%股權(quán)?！薄爱?dāng)時(shí)建銀國(guó)際的退出設(shè)置有三種：上市退出、溢價(jià)轉(zhuǎn)讓、萬(wàn)達(dá)溢價(jià)回購(gòu)。”然而，2010年4月，又一輪樓市調(diào)控風(fēng)暴席卷房地產(chǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)IPO閘門也基本被關(guān)上。萬(wàn)達(dá)在該商業(yè)銀行各地分行的貸款，將無(wú)須再履行既有的信貸逐級(jí)審批程序?！币晃徊辉妇呙闹禺a(chǎn)公司商業(yè)地產(chǎn)負(fù)責(zé)人表示?！耙蛔f(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，一個(gè)城市中心?！币殉蔀槿f(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的精彩寫照。下文，將全面剖析萬(wàn)達(dá)集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)已在全國(guó)開(kāi)業(yè)33個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、15家五星級(jí)酒店、600塊電影銀幕、26家連鎖百貨店、30家量販KTV。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的支柱產(chǎn)業(yè)包括商業(yè)地產(chǎn)、五星酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨、旅游度假五方面。下面我們重點(diǎn)介紹萬(wàn)達(dá)集團(tuán)下屬——萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司的發(fā)展模式。在萬(wàn)達(dá)的眾多項(xiàng)目中，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作尤為成功。持有開(kāi)業(yè)收租物業(yè)面積566萬(wàn)平方米，計(jì)劃到2012年開(kāi)業(yè)70個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，持有收租物業(yè)面積1300萬(wàn)平方米，年租金收入70億元。萬(wàn)達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)在行業(yè)的發(fā)展是一個(gè)典型的成功案例，在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)中占有絕對(duì)領(lǐng)先地位。同時(shí)，在這些基本的消費(fèi)群設(shè)立完成后，還會(huì)和一些知名的戰(zhàn)略伙伴進(jìn)行合作，如引入大型超市、家居賣場(chǎng)、家電賣場(chǎng)、知名餐飲機(jī)構(gòu)等。而且，這種綜合體在城市化進(jìn)程日益加速的當(dāng)今，很受普通大眾的歡迎，特別是作為主流消費(fèi)群體的年輕人喜愛(ài)。這些城市積累了眾多的消費(fèi)能力，但傳統(tǒng)的百貨或商場(chǎng)往往功能單一，沒(méi)有將這種全面的消費(fèi)場(chǎng)所匯集在一起，而萬(wàn)達(dá)這種城市綜合體產(chǎn)品可以良好滿足人們一站式消費(fèi)的需求。人們通常都是5天工作日在上班，周末休息兩天，沒(méi)有太多的時(shí)間去購(gòu)物。一方面，人們需要的東西包括日用百貨，需要到不同的商業(yè)業(yè)態(tài)太能湊齊這些東西，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的城市綜合體正好滿足了這一條件；另一方面，周《工程咨詢與國(guó)際工程管理》課程論文末是人們集中出行購(gòu)物的時(shí)間，各大超市、賣場(chǎng)肯定會(huì)聚集大量的人，而停車場(chǎng)便成了一個(gè)無(wú)法解決的問(wèn)題。這樣，在人們休閑時(shí)，人們便會(huì)很習(xí)慣性的到這里來(lái)購(gòu)物，即方便快捷，又品種齊全。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)以商業(yè)地產(chǎn)、高級(jí)酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨為四大支柱產(chǎn)業(yè)。通過(guò)房地產(chǎn)的綜合開(kāi)發(fā)，將公寓住宅、高級(jí)酒店、高檔寫字樓、商業(yè)中心融合在一體，人為的打造一個(gè)商業(yè)中心，通過(guò)大手筆的開(kāi)發(fā)建設(shè)，創(chuàng)造一個(gè)核心商業(yè)區(qū)域。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的運(yùn)營(yíng)模式發(fā)展之路：萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的發(fā)展分為三個(gè)階段——一代、二代、三代。在一二代時(shí)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)主要是作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，通過(guò)引進(jìn)好的商家提升自己的名譽(yù)。而且為有名商家提供很多優(yōu)惠條件之后，很可能就會(huì)對(duì)普通商家造成不公平，便會(huì)引起許多的糾紛。即是做