【正文】 管副總裁→（由項目管理中心抄送集團(tuán)規(guī)劃院）； 關(guān)注要點：當(dāng)期項目的戶型、戶型標(biāo)準(zhǔn)面積、建筑面積、套數(shù)比、面積比等。 上報內(nèi)容：《可售商業(yè)物業(yè)面積指標(biāo)建議書》。 審批目的：確定可售商業(yè)物業(yè)面積指標(biāo)以進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計工作。新項目（首期）：項目公司經(jīng)營管理委員會→項目管理中心營銷部→項目管理中心總經(jīng)理→主管副總裁→（由項目管理中心抄送集團(tuán)規(guī)劃院）； 關(guān)注要點：可售商業(yè)物業(yè)的總面積指標(biāo)、層高、開間及進(jìn)深尺寸、產(chǎn)品可分割形式等。 上報內(nèi)容：《某某項目（某期）營銷策劃方案》。 審批目的：批準(zhǔn)營銷費用使用明細(xì)，確定項目推廣主訴，確定階段銷售價格。 根據(jù)項目定位和區(qū)域市場特點，提出切實有效的營銷推廣定位、目標(biāo)客戶群定位、推廣主訴、營銷策略、項目包裝方案等； 制訂營銷費用比例、構(gòu)成和使用計劃明細(xì)（總比例及分項額度雙向控制）。 ■ 階段策劃 工作要求：項目公司營銷（策劃）部應(yīng)根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的總體營銷策劃方案，在項目開發(fā)過程的主要節(jié)點結(jié)合銷售推盤計劃分步驟地制訂階段性的宣傳推廣方案。 上報內(nèi)容：《季度營銷推廣報告》。 審批目的：作為營銷推廣工作的指導(dǎo)，各項發(fā)布、實施業(yè)務(wù)的審批依據(jù)。 制定本季度營銷推廣策略（如推廣活動、媒體表現(xiàn)、項目包裝策略等）； 對比上季度制定的營銷推廣策略，上報本季度營銷推廣效果評估（重點分析專項推廣策略與成交情況的關(guān)系）；目標(biāo)客戶群及購買用途；媒體獲知渠道分析等； 集團(tuán)所屬項目公司舉辦大型推廣活動（開工、開盤、竣工、入伙、重大節(jié)假日等）前必須制訂詳細(xì)的專項活動方案，在《季度營銷推廣報告》上報，其中單項活動費用超過20萬的（不含媒體廣告發(fā)布費用）由集團(tuán)項目管理中心營銷部進(jìn)行批復(fù)后實施。 B. 營銷效果評估 ■ 對營銷效果進(jìn)行評估 工作要求：各項目公司在《季度營銷推廣報告》中對營銷策劃方案的實施效果進(jìn)行評估。 上報時間：每季度最后一個月月底前（如四季度營銷推廣報告上交時間為12月31日前）。 關(guān)注要點： 統(tǒng)計、分析已成交和來訪客戶信息（例如客戶認(rèn)知途徑等），統(tǒng)計、分析各類推廣手段使用金額、占營銷費用比例；將成交與推廣的統(tǒng)計信息進(jìn)行對比，分析銷售總體情況決定營銷策略實施或調(diào)整方案。 C. 營銷費用 ■ 確定項目營銷費用比例及金額 工作要求：營銷費用比例及金額，由項目管理中心根據(jù)項目所在地市場情況、項目特征、經(jīng)營要求、集團(tuán)所屬同類項目標(biāo)準(zhǔn)等因素綜合制定，提交集團(tuán)成本控制部、財務(wù)部，作為決策文件制定的依據(jù)。 關(guān)注要點：營銷費用控制 如實際銷售收入（或可實現(xiàn)銷售收入）與目標(biāo)銷售收入有差異的，營銷費用比例不變，金額經(jīng)集團(tuán)相關(guān)部門審批可進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整； 在項目營銷費用總比例不變的情況下，經(jīng)集團(tuán)審批后的營銷費用各單項指標(biāo)（如媒介廣告費、促銷活動費）如有調(diào)整，需上報集團(tuán)項目管理中心營銷部審批。所有與項目銷售有關(guān)的印刷制作物料、媒體廣告及對外報道等所涉及的文字和圖片宣傳資料都必須經(jīng)集團(tuán)所屬項目公司相關(guān)部門會簽，并經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，方可對外發(fā)布，重要內(nèi)容需要經(jīng)集團(tuán)所屬項目公司法律顧問簽字； 關(guān)于營銷廣告發(fā)布的確認(rèn)：集團(tuán)所屬項目公司以各種形式對外發(fā)布的所有廣告均須經(jīng)集團(tuán)所屬項目公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可發(fā)布； 上報內(nèi)容：對外廣告和宣傳資料。 關(guān)注要點：集團(tuán)所屬項目公司宣傳廣告的管理工作應(yīng)特別注意以下要求： 對于項目規(guī)劃中的各項指標(biāo)（如容積率、綠化率、覆蓋率、配套設(shè)施面積、會所面積、學(xué)校規(guī)模等）不作具體數(shù)據(jù)的承諾宣傳（上述內(nèi)容中已建成或已施工并經(jīng)過測繪的除外）。 ■關(guān)注要點： 項目施工設(shè)計圖的各項工程內(nèi)容均已完成； 各分部、分項工程均由承建商進(jìn)行了自驗、自檢（隱蔽分部、分項工程已通過中間驗收），符合設(shè)計、施工規(guī)范要求； 各分部（項）專業(yè)工程已驗收合格； 水、電、氣、通訊已與外線接駁開通，聯(lián)動試運轉(zhuǎn)正常，并有文字記錄； 竣工圖已完成，驗收必備技術(shù)資料已備齊，所有進(jìn)貨檢驗、試驗、施工過程試驗、檢驗均已完成，全部檢驗、試驗資料符合規(guī)定要求； 竣工文件正在或已經(jīng)按政府檔案部門要求進(jìn)行整理； 已經(jīng)過項目內(nèi)部預(yù)驗收； 若個別分項工程條件尚不具備，而要爭取提前進(jìn)行竣工驗收時，應(yīng)經(jīng)過當(dāng)?shù)刭|(zhì)監(jiān)部門同意，并限定該項條件完成時間。 10) 工程施工現(xiàn)場安全文明生產(chǎn)管理 ■ 上報內(nèi)容：安全文明生產(chǎn)管理措施。 ■ 審批目的： 堅持“安全第一，預(yù)防為主”的方針，加強施工現(xiàn)場安全文明生產(chǎn)的管理。 ■ 審批流程：項目管理中心工程質(zhì)量監(jiān)管部監(jiān)督檢查。 ■ 上報時間：事故發(fā)生后8小時內(nèi)。 ■ 關(guān)注要點： 對事故現(xiàn)場進(jìn)行的技術(shù)鑒定； 查明事故發(fā)生原因、過程、人員及財產(chǎn)損失情況； 查明事故性質(zhì)、責(zé)任單位和主要責(zé)任者； 提出事故善后處理意見及預(yù)防再次發(fā)生的措施；對事故責(zé)任者進(jìn)行處罰的建議意見。 物業(yè)經(jīng)營管理 1) 物業(yè)公司組建 ■上報內(nèi)容：物業(yè)公司組建方案（—）。 ■審批目的：指導(dǎo)組建方案能充分整合各種資源，達(dá)到組織結(jié)構(gòu)的合理性，滿擬聘足地方行業(yè)主管部門的規(guī)定。 ■審批流程：報項目公司、項目管理中心物管部審核、項目管理中心總經(jīng)理或分管副總裁審批。 ■ 上報時間：開盤前一個月。 ■ 關(guān)注要點：地方物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定、發(fā)展?fàn)顩r、費用測算。 3) 經(jīng)營管理目標(biāo) ■ 上報內(nèi)容：、。 ■ 審批目的：確定《物業(yè)管理目標(biāo)責(zé)任書》的規(guī)范性與嚴(yán)肅性，以作為各物業(yè)公司年度經(jīng)營管理工作的目標(biāo)。 ■ 審批流程：項目公司核準(zhǔn)、項目管理中心審核、分管副總裁審批。 ■上報時間：接管驗收前一個月。 ■ 關(guān)注要點：。 5) 入伙管理 ■ 上報內(nèi)容：《入伙方案》。 ■ 審批目的：為物業(yè)公司提供專業(yè)意見，指導(dǎo)物業(yè)公司做好入伙的關(guān)鍵工作。 ■ 審批流程：項目管理中心物管部。 ■ 上報時間：入伙前1個月。 ■ 關(guān)注要點：《業(yè)主公約》中的物業(yè)公司權(quán)利、業(yè)主義務(wù)。 7) 物業(yè)經(jīng)營測算 ■ 上報內(nèi)容：物業(yè)管理啟動費、物業(yè)管理扶持金。 ■ 審批目的：核查物業(yè)公司測算的客觀性、準(zhǔn)確性。 ■ 審批流程：集團(tuán)成本控制部、集團(tuán)項目管理中心、分管副總裁。 ■ 上報時間：招投標(biāo)實施前15天。 ■ 關(guān)注要點：集團(tuán)有關(guān)招投標(biāo)的制度。 9) 顧客滿意率 ■ 上報內(nèi)容：擬實施方案。 ■ 審批目的：審核方案設(shè)計的調(diào)查方式、統(tǒng)計方法，指導(dǎo)物業(yè)公司能夠較為真實地獲得調(diào)查意圖。 ■ 審批流程：項目管理中心物管部。 ■ 上報時間：監(jiān)督審核報告發(fā)出1周內(nèi)。 ■ 關(guān)注要點：不符合項及嚴(yán)重不符合項的整改。 11) 報告制度 ■ 月報 上報內(nèi)容：月度報表。 關(guān)注要點：與目標(biāo)責(zé)任制對比經(jīng)營指標(biāo)收入、支出情況；欠費原因分析及解決措施。 上報時間：每季度結(jié)束后一周內(nèi)。3 各類業(yè)務(wù)操作指引、表單及范本 經(jīng)營計劃類 ■ 《項目開發(fā)計劃控制書》 ■ 《項目開發(fā)計劃執(zhí)行書》（綜合體類物業(yè)） ■ 《項目開發(fā)計劃執(zhí)行書》（住宅類物業(yè)） ■ 項目規(guī)劃設(shè)計、報批報建計劃事項清單示例 ■ 項目招標(biāo)計劃事項清單示例 ■ 項目工程計劃事項清單示例 ■ 項目商家進(jìn)場及裝修計劃事項清單示例 ■ 項目營銷計劃事項清單示例 ■ 項目驗收辦證計劃事項清單示例 ■ 項目開發(fā)計劃月度報表 ■ 項目非銷售物業(yè)或低效資產(chǎn)配置一覽表 營銷管理類 ■ 《銷售準(zhǔn)備工作控制指引》 ■ 《銷售工程實施工作指引》 ■ 《廣告方案與實施操作指引》 ■ 《營銷類業(yè)務(wù)招投標(biāo)管理及經(jīng)濟合同審批指引》 ■ 《營銷費用控制指引》 ■ 《銷售過程管理指引》 ■ 《銷售價格管理指引》 ■ 《房產(chǎn)價格折扣控制指引》 ■ 《更名辦理指引》 ■ 《退換房辦理指引》 ■ 《營銷檔案管理指引》 ■ 《商品房銷售合同補充協(xié)議（范本）》（暫略，單獨下發(fā)） 表單 ■ 《房地產(chǎn)市場判斷核心信息統(tǒng)計表》 ■ 《開盤報告信息表》 ■ 《營銷費用目標(biāo)成本表》 ■ 《銷售提成方案審批表》 ■ 《銷售合同文件審批表》 ■ 《銷售房產(chǎn)更名審批表》 ■ 《銷售退房審批表》 ■ 《銷售換房審批表》 ■ 《銷售價格特例折扣審批表》 ■ 《某某公司某某項目產(chǎn)品銷售周報表》 ■ 《 月份銷售統(tǒng)計報表》《 季度銷售統(tǒng)計報表》 ■ 《宣傳資料審查記錄表》 ■ 《銷售準(zhǔn)備工作完成情況檢查表》 工程質(zhì)量及安全管理類 ■ 監(jiān)理規(guī)劃審查指引 ■ 施工組織設(shè)計（方案）審查指引 ■ 技術(shù)交底及施工圖會審指引 ■ 材料設(shè)備質(zhì)量技術(shù)要求管理指引 ■ 材料設(shè)備進(jìn)場驗收指引 ■ 施工標(biāo)準(zhǔn)間及施工工藝樣板確認(rèn)指引 ■ 工程質(zhì)量現(xiàn)場檢查內(nèi)容與要求 ■ 質(zhì)量保證資料核查指引 ■ 分部（項）專業(yè)工程驗收檢查要求 ■ 項目竣工預(yù)驗收指引 ■ 項目竣工驗收指引 ■ 項目施工現(xiàn)場安全文明管理指引 ■ 工程質(zhì)量安全檢查考核分析 ■ 工程事故處理指引 ■ 施工準(zhǔn)備工作完成狀況檢查表 ■ 重點部位質(zhì)量監(jiān)管計劃 ■ 材料設(shè)備監(jiān)管計劃 ■ 場地交接單 ■ 監(jiān)理規(guī)劃審查記錄表 ■ 施工組織設(shè)計審查記錄表 ■ 材料設(shè)備定板會審記錄表 ■ 材料設(shè)備進(jìn)場驗收單 ■ 甲供材料設(shè)備臺帳 ■ 施工樣板確認(rèn)記錄表 ■ 安全文明生產(chǎn)控制措施表 ■ 項目工程移交記錄表 ■ 工程質(zhì)量安全管理考核分析（附表參考） ■ 整改通知單 物業(yè)經(jīng)營管理類 ■ 物業(yè)管理基本要求工作指引 ■ 物業(yè)公司月度統(tǒng)計分析表（模版） 檔案管理工作指引 項目開發(fā)計劃控制書編制單位：公司時間： 年 月 日內(nèi)容：項目開發(fā)計劃控制書（詳見后附表）項目公司經(jīng)營管理委員會計劃部總經(jīng)理項目管理中心 總經(jīng)理主管項目副總裁說明本計劃抄送項目公司及集團(tuán)相關(guān)各部門，要求各單位按照各節(jié)點計劃開展各項工作。項目開發(fā)計劃執(zhí)行書（綜合體類物業(yè)）編制單位：公司時間： 年 月 日內(nèi)容：項目開發(fā)計劃執(zhí)行書（詳見后附表）項目公司經(jīng)營管理委員會計劃部總經(jīng)理項目管理中心 總經(jīng)理主管項目副總裁說明本計劃抄送項目公司及集團(tuán)相關(guān)各部門，要求各單位按照各節(jié)點計劃開展各項工作。商業(yè)和塔樓分開驗收的應(yīng)分別列出計劃5. 10智能化安裝及調(diào)試　　　　電梯安裝及調(diào)試　　　　5. 12鋼結(jié)構(gòu)采光天棚　　　要求保證內(nèi)裝工程內(nèi)裝飾工程　　　　內(nèi)裝達(dá)到小商戶進(jìn)場要求　　　　內(nèi)裝全部完成　　　　外裝飾工程　　　　裙樓　　　　塔樓　　　要求裙樓投入使用時塔樓外裝完成室外市政配套工程　　　　室外景觀工程　　　　6驗收　　　根據(jù)項目情況可分裙樓、塔樓兩次驗收主體建安驗收　　　　裙樓　　　　塔樓　　　　消防驗收　　　　裙樓　　　　塔樓　　　　綜合驗收　　　　裙樓　　　　塔樓　　　　7交付進(jìn)場　　　　主力店進(jìn)場和裝修　　　另附各個主力店進(jìn)場計劃小商戶進(jìn)場和裝修（餐飲類）　　　　小商戶進(jìn)場和裝修（其他類）　　　　8開業(yè)或入伙　　　　商業(yè)開業(yè)　　　　其他物業(yè)入伙　　　　9辦領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證　　　　商業(yè)部分　　　通常要求商業(yè)綜合驗收后60天完成其他物業(yè)　　　　注：以上業(yè)務(wù)明細(xì)及分項僅為示意，各公司需根據(jù)項目實際情況細(xì)化、完善、調(diào)整，即實際編制中應(yīng)根據(jù)項目情況進(jìn)行調(diào)整。附表二：各主力店進(jìn)場交付計劃序號業(yè)務(wù)明細(xì)甲裝開始時間主力店進(jìn)場時間開業(yè)時間備注1 主力店一　　　　2 主力店二　　　　3 主力店三　　　　4 主力店四　　　　5 主力店五　　　　6 主力店六　　　　 …… ……　　　　說明須按商務(wù)合同要求落實各主力店交付進(jìn)場條件（土建、安裝、裝修等）的工作計劃項目開發(fā)計劃執(zhí)行書（住宅類物業(yè)）編制單位：公司時間： 年 月 日內(nèi)容：項目開發(fā)計劃執(zhí)行書（詳見后附表）項目公司經(jīng)營管理委員會計劃部總經(jīng)理項目管理中心 總經(jīng)理主管項目副總裁說明本計劃抄送項目公司及集團(tuán)相關(guān)各部門，要求各單位按照各節(jié)點計劃開展各