北辰花園項目整體策劃綱要-閱讀頁
2024-08-11 12:15本頁面
【正文】 場成交。 說明 —— 需要說明的是，我們并不認為本項目做四室或躍層戶型無法銷售，而是認為這部分戶型在和大型品牌項目價位同質(zhì)化的條件下，沒有明顯的優(yōu)勢要素可供包裝宣傳，在推廣中缺乏足夠的市場沖擊力，從而使項目的銷售周期無謂延長。 —— 從市場需求角度看，三室戶型一直是重慶乃至全國房地產(chǎn)市場上需求的主流，隨著置業(yè)者年輕化趨勢的出現(xiàn)，兩房的需求比例 也越來越大。 具體的說，我們不用和龍湖爭奪計劃購房支出在 40 萬左右的購房者，只要控制好戶型面積、在 15— 25 萬總價這個層面具備足夠的競爭力就足夠了，這樣在推廣中要主動得多。 —— 我們?nèi)姹Ａ袅藘墒倚≤S層的套數(shù)，一是考慮到這種空間形式為廣大青年置業(yè)者喜愛，二是根據(jù)客戶的反饋可 以靈活的隔為兩套一室戶。在細部體現(xiàn)為： 建筑立面，初步有三種風格設(shè)想： ○ 用類似咖啡、深棕色外墻，這類色彩非常有檔次和質(zhì)感，在建筑形體上要求盡可能簡潔，多用直線，比如陽臺就可能不外挑，落地窗相應(yīng)采用直角而不是弧形。 ○ 用一些金屬感比較強的色彩，比如亮灰。 ○ 重慶消費者對熱帶風情還是認可度比較高，比如金科二期就是做的巴厘島風情，效果不錯。 在現(xiàn)場包裝和廣告作品的設(shè)計中，一定要注重體現(xiàn)我們定位的特點。由于屬于后期操作細節(jié)，在此不作重點闡述。該片區(qū)目前正迅速向住宅集中市場發(fā)展，周邊散步著約 50 萬平方米住宅開發(fā)量，同時也帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)及市政配 套的發(fā)展。時代印象 52 社區(qū)配套 ? 豬圈火鍋龍湖直營店，面積約 70 平方米，經(jīng)營狀況一般 ? 副食店 ? 干洗店 ? 龍湖農(nóng)貿(mào)市場 53 政府機構(gòu) ? 重慶市北部新區(qū)管委會 附件二： 【北辰花園（暫用名）】前期市場調(diào)查報告 第一章 項目所在區(qū)域環(huán)境調(diào)研 一、項目所屬區(qū)域市場調(diào)研范圍描述 本次市場調(diào)查（環(huán)境部分）以項目為中心向周邊輻射，將市調(diào)范圍分為一個主要部分。 本次市調(diào)以 新西路為重心，沿線主干道有新南路、華新分流道貌岸然、金開大道、愛琴大道、龍湖在綠苑支道、新牌坊三路等重要交通要道，市調(diào)內(nèi)容涉及大小型商場，相關(guān)金融機構(gòu)，公交車站，品牌餐飲、休閑娛樂設(shè)施、相關(guān)社區(qū)配套、醫(yī)療、教育等與本項目息息相關(guān)的居家環(huán)境。隨著現(xiàn)在在建項目的完工交付使用會更加帶動本區(qū)域餐飲的發(fā)展。這對本項目營業(yè)用居招商有極大的利好因素。 12 隨著華新分流道的開通，新牌坊與渝中區(qū)的車程大約為 8 分鐘，將使本區(qū)域的房產(chǎn)經(jīng)濟進入快車道發(fā)展。 項目所在地周邊具體線路的起始地點如下： 車次 起 點 終 點 途 經(jīng) 站 133 新牌坊 沙坪壩 新牌坊、龍溪鎮(zhèn)、花園新村、大石壩、半月樓、陳家灣、沙坪壩 465 新牌坊 解放碑 新牌坊、紅旗河溝、華新街、兩路口、七星崗、解放碑 411 新牌坊 楊家坪 新牌坊、紅旗河溝、兩路口、大坪、袁家崗、楊家坪 125 人和 二小區(qū) 人和、金開大道、新牌坊、觀音橋、菜元壩、二小區(qū) 149 新牌坊 南坪 新牌坊、觀音橋、菜元壩、南坪 第二章 項目所在區(qū)域住宅供應(yīng)現(xiàn)狀 一、項目區(qū)域住宅供應(yīng)特征分析 20xx 年新牌坊區(qū)域住宅供應(yīng)情況 11 以表格形式表示 完成投資 （萬元） 施工面積 （萬㎡） 新開工面積 （萬㎡） 竣工面積 （萬㎡） 銷售面積 （萬㎡） 銷售額 （萬元） 空置面積 （萬㎡） 12 分析 ? 從 20xx 年的住宅竣工及銷售情況可以看出：本區(qū)域住宅銷售占 52%的比例，這說明市場需求量大，從增長率中看，有效需求呈上升趨勢 ? 從上表可以算本區(qū)域住宅的空置占 48%的比例，這方面大量住宅均未竣工，本區(qū)域的發(fā)展還有還有待進一步挖 本區(qū)域部分物業(yè)概況 2 1 物業(yè)基本情況 樓盤名稱 位置 項目簡介 戶型 工程進度 均價 銷售率 項目功能 項目形象定位 加新時代印象 新牌坊 單體樓 4090 ㎡（一室一廳、二室二廳單衛(wèi)、三室兩廳，其中還有 8090 ㎡的小躍層） 20xx年 6月交房 2800元 /㎡左右 35% 酒店式公寓 前期定位為城市表年住宅，現(xiàn)階段空中園景酒店品質(zhì) 龍湖水晶酈城 新牌坊 占地500 畝，總建筑面積 28萬畝，綠化率60% 三房兩廳雙衛(wèi)101 ㎡、三房兩廳雙衛(wèi) 104㎡、四房兩廳雙衛(wèi)139 ㎡、兩房兩廳一衛(wèi) 75 ㎡ 20xx年 12月入住 3100元 /㎡左右 高檔住宅社區(qū) 擁抱水晶生活大環(huán)境、大配套 渝復 從龍湖水晶酈城、金科天籟城的啟動，已向市場發(fā)出明確信號，北部新城行政商務(wù)中心正式拉開大幕，這也給本項目帶動更大的契機，市政交通網(wǎng)絡(luò)的完善會吸引更多人的關(guān)注，這就是本項目最大的機遇，本項目的市場定位應(yīng)在水晶酈城與眾多項目中尋找準確的市場細分，并要經(jīng)本項目鮮明的形象入市，這會大大降低本項目的風險，并能以快捷的方式占領(lǐng)市場。 從以上供應(yīng)樓盤產(chǎn)品分類來看，七區(qū)域房產(chǎn)以居家型住宅為主，戶型比例以二房、三房為主，并注重空間實用與功能齊全為主，四房以上大戶型空置率相對較大，因此這也要求公司設(shè)計上要更多注意實用性，我們從水晶酈城的套型設(shè)計中不難發(fā)現(xiàn)，龍湖已進入大規(guī)模開發(fā)的快車道貌岸然，摒棄空間變化，以平層為主，節(jié)約空間，方便使用，避免無謂傷害，這亦為我們提供一
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