【正文】 、別墅市場．1 市場供應(yīng)自95年起，別墅市場開始低迷，銷售疲軟，出現(xiàn)大量積壓。93年以來，累計竣工的別墅約為3萬套左右。．2. 市場需求 盡管市場上現(xiàn)有的別墅多是前幾年建成的，但從我們統(tǒng)計的情況來看，除幾個口碑較好的項目外，銷售率均較低，平均銷售率約為40%。由于銷售市場的不景氣，不少別墅也用來出租。．3. 市場預(yù)測 別墅市場近期內(nèi)仍難走出低迷，雖然加入WTO，外國來華經(jīng)商人員增加，對別墅市場會起到一定的促進作用，但仍不能使別墅市場有根本性改變，仍需要一個較長時間的調(diào)整期。寫字樓一直處于調(diào)整停滯之中，供應(yīng)量特別是新開項目逐年減少，市場更多的消化現(xiàn)有的樓盤。目前市場上寫字樓總存量約為425萬平方米。朝陽區(qū)、東城區(qū)的寫字樓租金高于其他各區(qū)，反映了這兩個地區(qū)仍是寫字樓的租售熱點。近年來寫字樓平均租金走勢圖（USD/平方米）近期高檔寫字樓租金急劇上升的原因有：1）IT公司發(fā)展迅猛。2）WTO效應(yīng)。因此，許多外國公司盡早進入中國，搶灘這些領(lǐng)域，加大了對甲級寫字樓的需求。世界500強有一半已進入中國，與這些外資公司相抗衡的民族企業(yè)也不想輸在起跑線上，樹立公司品牌和企業(yè)形象，辦公樓便是極具地位和品質(zhì)說服力的廣告牌。2000年起，北京寫字樓的整體售價出現(xiàn)了緩慢增長勢頭，上半年寫字樓售價比去年年底上調(diào)了兩三個百分點，目前本市寫字樓市場的平均售價為2200USD/平方米，較95年初下降了25%。. WTO對寫字樓市場的影響中國加入世貿(mào)組織的新進展，對寫字樓市場肯定帶來正面影響。另外，中國加入世貿(mào)組織后首先開放的是保險、金融、通訊以及銀行業(yè)等，傳統(tǒng)上都是甲級寫字樓市場的主力，而代表新經(jīng)濟的互聯(lián)網(wǎng)公司在經(jīng)歷了99年及2000上半年的迅猛發(fā)展帶動了對寫字樓的需求后，受全球網(wǎng)絡(luò)趨勢和中國實際狀況的影響，在入關(guān)之后將面臨更大的競爭，大批該行業(yè)的公司將倒閉重整，對寫字樓的需求將小于其釋放量。2．4. 區(qū)域分析 寫字樓分布主要集中以下幾個較大規(guī)模的商務(wù)辦公區(qū)，分別為東二三環(huán)地區(qū)（包括CBD、燕莎商圈、東二環(huán)沿線）、長安街沿線、中關(guān)村、金融街。當前最有發(fā)展?jié)摿Φ纳虅?wù)區(qū)為CBD和中關(guān)村地區(qū)。此地區(qū)的寫字樓售價平均為2450USD/M2，租金為28USD/月M2，較全市平均高10%、21%。此地區(qū)甲級寫字樓的租務(wù)市場成交非?；钴S，平均入住率為88%。CBD的發(fā)展將使該地區(qū)的租價水平將比目前有較大幅度的提高。由于位置的獨特性和土地資源的有限性，以及規(guī)劃的限制和居高不下的開發(fā)成本，該地段寫字樓是北京銷售價格最高的，平均為2600USD/平米，租金水平基本維持在2530USD/平米的水平。 由于該地段土地供應(yīng)量有限，項目審批嚴格，開發(fā)成本較高，未來供應(yīng)量的增長有限。該地段在未來幾年將處于比較平穩(wěn)的狀態(tài)。其平均售價約為2000US$/m2，平均租金為17 USD/月m2。另外，由于中關(guān)村核心區(qū)的寫字樓尚不能滿足許多實力雄厚的國內(nèi)外高科技公司的需要，而金融街擁有交通便利、內(nèi)部設(shè)施齊全的甲級寫字樓，距離中關(guān)村又較近，從而吸引一部分IT行業(yè)的公司。但中關(guān)村大廈、北京科技會展中心、太平洋國際大廈等都將在2000年到2001年內(nèi)竣工，這些項目將會提供約20萬平方米面積。該區(qū)域內(nèi)的甲級寫字樓供不應(yīng)求，基本沒有空置。從中關(guān)村現(xiàn)有高檔寫字樓項目的分布上看，可供開發(fā)的余地仍然很大，尤其是規(guī)劃中的中關(guān)村科技園區(qū)已預(yù)示，其發(fā)展優(yōu)勢將隨著科技園區(qū)的興建而逐步顯現(xiàn)出來。在中國加入WTO后，不能指望需求量會急劇增加，市場形勢迅速好轉(zhuǎn)，WTO對中國經(jīng)濟的影響是一個漸進的過程，要消化現(xiàn)有存量及未來上市的寫字樓需要一段時間。因此，北京甲級寫字樓租金和售價在達到目前的狀況下，由于市場壓力的增大，未來一段時期內(nèi)不會再提升，而是平穩(wěn)調(diào)整。在項目的具體運作上稍有不慎，利潤將小于3%，甚至?xí)霈F(xiàn)虧損。因此，對于以追求利潤最大化為目的開發(fā)商來說，不宜投資經(jīng)濟適用房。 風(fēng)險分析經(jīng)濟適用房是國家房改過程中，為適應(yīng)新的社會經(jīng)濟形勢，由政府推出，并非完全意義上的商品房，是政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的產(chǎn)物，不符合市場經(jīng)濟運行規(guī)律，其價格也不符合產(chǎn)品定價原則。經(jīng)濟適用房政策經(jīng)過一段時間試行，其弊端已逐漸暴露。另外關(guān)于限制經(jīng)濟適用房購買對象的有關(guān)政策，會在今年或明年出臺，屆時只有中低收入者才能購買，這對經(jīng)濟適用房的銷售將造成較大的沖擊。 因此，對于開發(fā)商來說，現(xiàn)階段投資經(jīng)濟適用房弊大于利。%的人選擇可能購買的住房檔次為普通住宅。從物業(yè)供給情況看，由于普通住宅比中高檔公寓需求量大，故投入到普通住宅開發(fā)的企業(yè)多，普通住宅項目比中高檔公寓項目多，北京市目前正在銷售的樓盤中，普通住宅占到90%。 ，投資普通住宅或中高檔公寓，土地、市政配套及其他前期費用基本相同。 從營銷策略上看，普通住宅的廣告投向以報紙、傳單為主，廣告投入相對較少；而中高檔公寓的廣告投向除了北京青年報，還在地鐵、公交車投放，廣告投入相對較多。綜上分析，開發(fā)普通住宅比開發(fā)中高檔公寓更穩(wěn)妥；開發(fā)中高檔公寓比開發(fā)普通住宅風(fēng)險大，但是盈利機會也存在，這要求開發(fā)商付出更多的精力，在經(jīng)營管理上，在營銷方式上，在物業(yè)品質(zhì)雕琢上下更大的工夫。住宅更多的是短期收益，寫字樓更多的是長期收益；住宅的平均收益率是10%左右，而寫字樓的平均收益率大致在12%到15%之間；住宅的收益相對來說較穩(wěn)定，寫字樓的收益不穩(wěn)定，但寫字樓的租金收益又是一種長期的現(xiàn)金流，這對一個要保證市值穩(wěn)定的上市公司來說非常重要。寫字樓受區(qū)位的影響大，而住宅受區(qū)位的影響不是那么明顯。 寫字樓市場的風(fēng)險大于住宅市場。前者是后者的10倍，而且這個倍數(shù)還會不斷增大。而且，剔除改善型需求的影響，經(jīng)過租金的回調(diào)和存量的消化后，在短期內(nèi)增加的絕對需求量有限。一個住宅項目的開發(fā)周期相對較短，主要通過銷售回籠資金，住宅的投資回收期相對也較短；相對而言，而寫字樓的開發(fā)周期長，主要通過出租而實現(xiàn)投資的回收，故投資回收期長，占壓巨額長線資金，受國家宏觀政策、利率等的變化影響非常大。 投資高檔寫字樓與投資普通寫字樓比較分析 普通寫字樓主要是由工廠、學(xué)校等非開發(fā)商建設(shè)，而后重新改建而成的，這些樓本身竣工時間較早，所以規(guī)模較小，配套設(shè)施不完善，一般由物業(yè)公司承租再轉(zhuǎn)租。但在這兩個地區(qū)以外，普通寫字樓的出租率和租金都要差得很多。所以，就寫字樓市場而言，開發(fā)商應(yīng)選擇投資高檔寫字樓。其中以經(jīng)濟手段為主，國家實行土地有償使用，通過招標、拍賣、協(xié)議等方式出讓土地，合理的征收土地稅費，制定土地基準地價，開放土地市場等形式來促進土地資源的合理分配與利用。目前，正全面推進基準地價更新、平衡、發(fā)布，為土地有償使用和調(diào)整土地收益關(guān)系奠定新的地價標準。4．1．1 土地政策及政策走勢一、現(xiàn)階段土地政策主要有： （1）《中共中央關(guān)于進一步加強土地管理切實保護耕地的通知》中明確規(guī)定國家實行世界上最嚴格的耕地保護制度。 （2）《國土資源部關(guān)于加強新增建設(shè)用地土地有償使用費收繳管理工作的通知》中規(guī)定國家大力推行土地集約利用,嚴控新增建設(shè)用地，大力推行利用存量建設(shè)用地。最近國土資源部起草下發(fā)了《關(guān)于建立土地有形市場促進土地使用權(quán)規(guī)范交易的通知》，這一通知將大大加速公開土地市場的形成，遏制隱形土地市場?！秶鴦?wù)院辦公廳關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》中明確規(guī)定土地開發(fā)公司在轉(zhuǎn)讓土地時，會受到國家的嚴格控制。最近，國土資源部頒發(fā)了《國土資源部關(guān)于利用衛(wèi)星遙感檢測技術(shù)開展土地執(zhí)法檢查工作的通知》。 2000年3月20日，北京市綠化隔離地區(qū)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組出臺了《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)的意見》，按政策精神，在綠化隔離帶地區(qū)的農(nóng)民宅基地將有大部分可改變?yōu)閲薪ㄔO(shè)用地，這就擴大了土地的有效供應(yīng)量，并能提高土地利用效率。 綠化隔離帶能提升周邊土地的價值，這一點顯而易見。（7）嚴禁閑置土地。 （8）逐步建立政府土地儲備制度以及國有土地使用權(quán)出讓計劃管理制度，對未列入年度土地供應(yīng)計劃的土地禁止進行開發(fā)建設(shè)；支持國企“盤活”存量土地，完善國企改革中劃撥土地資產(chǎn)處置辦法，繼續(xù)進行國有土地使用權(quán)招標、拍賣試點。不久，土地儲備制度就會出臺。 （10）國家鼓勵住宅郊區(qū)化。 二、土地政策的主要走勢：北京城市建設(shè)實行的兩個戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)移是：把城市建設(shè)的重點逐步從市區(qū)向廣大遠郊區(qū)轉(zhuǎn)移；市區(qū)建設(shè)從外延擴展向調(diào)整改造轉(zhuǎn)移。目前，北京市有大量的危舊房需要改造，如建內(nèi)危改區(qū)、珠市口危改小區(qū)、法院寺危改小區(qū)、廣安危改小區(qū)等。 加強市區(qū)邊緣集團和遠郊城鎮(zhèn)的綜合開發(fā)，是實施首都城市建設(shè)重點兩個戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移的重要措施。但是，當前遠郊城鎮(zhèn)土地使用中還有“圈大院”的現(xiàn)象，土地使用率不高，人均城市建設(shè)用地面積大都在130平方米以上，不少地區(qū)建筑密度很低。今后在這些地區(qū)的開發(fā)中要十分節(jié)約用地，應(yīng)適當提高這些地區(qū)的建筑密度。（劃撥、出讓(協(xié)議、招標、拍賣)）目前土地供應(yīng)方式主要有兩種：劃撥和出讓。而出讓地的對象主要是經(jīng)營性用地，即以盈利為目的的單位用地，如商業(yè)用地、辦公用地等。拍賣、招標方式有利于形成公開競爭、平等的機制，促進優(yōu)勝劣汰；而協(xié)議出讓排斥市場競爭，人為因素較多，缺乏公開性和透明度，出讓價格具有一定的隨意性，不利于公平競爭。因此，在房地產(chǎn)市場逐步規(guī)范時，不宜繼續(xù)采取以協(xié)議出讓為主的方式。《國土資源部關(guān)于進一步推行招標拍賣出讓國有土地使用權(quán)的通知》（國土資廳發(fā)〔1999〕第30號文）進一步明確了這一點。今后將繼續(xù)推行國有土地使用權(quán)招標、拍賣試點。規(guī)劃市區(qū)的范圍東起定福莊，西到石景山，北起清河，南到南苑，基本包含了城、近郊的8個區(qū)（不含永定河西側(cè)和海淀區(qū)山后）。市區(qū)中心區(qū)范圍大體在四環(huán)路內(nèi)外，面積約300平方公里。根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計資料，目前市區(qū)建成區(qū)面積約為454平方公里，因而總的增量建設(shè)用地即市區(qū)外延發(fā)展的部分還有156平方公里的土地供應(yīng)。根據(jù)1990年對市區(qū)建成區(qū)內(nèi)居住區(qū)的調(diào)查，成片危舊房有221片。屬于實施“退二進三”、。國家統(tǒng)計局1999年上半年對北京市各主要區(qū)縣的單位占地情況進行了一次抽樣調(diào)查，結(jié)果如下：土地占地面積（平方米）區(qū)縣法人單位平均從業(yè)人數(shù)法人單位平均每人占地面積（平方米）2403187東城區(qū)438594552272西城區(qū)712452972827崇文區(qū)146101370875宣武區(qū)4994911995421朝陽區(qū)12373123706702海淀區(qū)851024161320豐臺區(qū)3785011022819754石景山區(qū)31561073982358小計741956，北京市從事第二產(chǎn)業(yè)的總?cè)藬?shù)約為200萬人左右，因此從事第二產(chǎn)業(yè)的企業(yè)總用地約為19940公頃。： （1）、參加舊城區(qū)改造。成片危改區(qū)一般由各區(qū)、縣建委或危改辦公室確定和立項；分散改造項目的用地，一般由搬遷或騰退的企業(yè)、單位的上級主管部門（市政府和區(qū)縣的委、辦、局總公司和計劃單列集團等）統(tǒng)籌規(guī)劃開發(fā)。新區(qū)建設(shè)也有兩種形式：進入市級開發(fā)區(qū)和參與邊緣集團開發(fā)。市區(qū)中心地區(qū)是首都經(jīng)濟最發(fā)達的地區(qū)。隨著經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，該地區(qū)的傳統(tǒng)工業(yè)正逐步從勞動密集型向技術(shù)密集型和高新技術(shù)方向轉(zhuǎn)化。根據(jù)《北京市區(qū)中心地區(qū)控制性詳細規(guī)劃》，北京市區(qū)中心地區(qū)各類用地的現(xiàn)狀、規(guī)劃及發(fā)展?jié)摿σ娤卤恚?市區(qū)中心地區(qū)用地現(xiàn)狀、規(guī)劃及發(fā)展?jié)摿Ρ憩F(xiàn)狀（1995）規(guī)劃（2010）19952010年的用地發(fā)展?jié)摿Γü暎┑仡愑玫孛娣e（公頃）比例（%）用地面積（公頃）比例（%）居住用地9646．7429．77行政辦公用地988．143．051363．564．21增加375．42商業(yè)金融用地1710．575．282299．207．10增加588．63文化娛樂用地441．211．36567．171．75增加125．96綠地1774．565．483693．3111．40增加1918．75工業(yè)用地倉儲用地公共設(shè)施用地對外交通用地道路廣場用地 據(jù)上表數(shù)據(jù)初步估計,從現(xiàn)在到2010年,。近郊區(qū)中朝陽區(qū)和海淀區(qū)的土地開發(fā)潛力最大。世界500強入住北京的154家企業(yè)有2/3落戶朝陽。 其重點發(fā)展區(qū)域CBD內(nèi)共有工業(yè)企業(yè)42家，調(diào)查結(jié)果顯示：42家企業(yè)總占地面積為2547027平方米，%。CBD區(qū)域可利用土地遠期主要來源于工業(yè)企業(yè)和部分居民樓搬遷所騰出的用地，總體可利用土地約為280萬平方米（含現(xiàn)有開發(fā)項目用地）。北辰集團可關(guān)注這一區(qū)域，在適當區(qū)位儲備土地。其重點開發(fā)區(qū)域中關(guān)村科技園區(qū)用地大體可以分為兩個部分：中心區(qū)和發(fā)展區(qū)。中心區(qū)存量土地共計1187. 38公頃,分為三大部分。其中大部分企業(yè)效益低下,屬于應(yīng)搬遷到遠郊的部分。其中主要是平房且相當一部分為危舊房，居民稠密、房屋破舊、交通混亂；區(qū)域容積率低下、建筑密度高、環(huán)境較差。 B、發(fā)展區(qū) 發(fā)展區(qū)范圍是規(guī)劃公路一環(huán)以北，海淀區(qū)山后地區(qū)、清河地區(qū)以及西三旗地區(qū)、回龍觀地區(qū)，地域范圍約280平方公里，其中農(nóng)用地約80平方公里。被占用的農(nóng)地中5000畝用于發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)、觀光農(nóng)業(yè)；10500畝轉(zhuǎn)為非農(nóng)建設(shè)用地，這部分將通過農(nóng)地整理達到“占補平衡”。 北京市政府不支持房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)土地，例如：北辰轉(zhuǎn)讓土地給萬科時，到市計委、市開發(fā)辦等機構(gòu)辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)時有一定難度。北京市政府鼓勵開發(fā)商通過舊城改造和“退二進三”的辦法來獲取建設(shè)用地，不鼓勵占用農(nóng)田來搞開發(fā)。北京市政府不允許土地炒賣，土地的獲得一般