【正文】 出現(xiàn)的動向和特點，項目建成后通過鑒定評估后 按照寄賣模式交易，也可以在通過維修、保養(yǎng)、裝飾后經(jīng)過鑒定評估然后再按照寄賣模式交易，項目單位按照市場價格收取維修、保養(yǎng)、裝飾費用。 汽配市場定位 根據(jù)目前情況看， ***汽配市場呈現(xiàn)的是雜亂的，項目建成的汽配市場，主要針 對這一現(xiàn)象。 汽車維修指汽車維護和修理的泛稱，具有汽車維修資質(zhì)的企業(yè)對汽車的整車、各個總成、主要零部件進行各級維護、修理及更換，使汽車的技術(shù)狀況和運行性能完全（或接近完全）恢復到技術(shù)要求，符合相應(yīng)的國家標準和行業(yè)標準。 第五章 項目建設(shè)方案 建設(shè)規(guī)模及布局 根據(jù)市場需求， 并綜合考慮企業(yè)資金情況、項目建設(shè)特點及建成后的交通運輸?shù)雀鞣矫鏃l件，在城關(guān)鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)征地 10畝，新建二手汽 車銷售市場和汽配專業(yè)市場 。 總平面設(shè)計主要技術(shù)指標如下表： 序號 指標名稱 單位 面積 備 注 1 總占地面積 m2 10畝 2 總建筑面積 m2 7200 3 建筑物占地面積 m2 3600 4 建筑密度 % 54 5 硬化面積 m2 6 綠化面積 m2 1400 7 綠化率 % 21 8 單位面積投資強度 萬元 /畝 輔助工程 1. 給排水工程 給水工程：項目生產(chǎn)用水采用集鎮(zhèn)供水管網(wǎng)供水即可。生活廢水按環(huán)保要求處理達標排放；雨水采用地面徑流排水方式，匯集地面雨水，就近排入集鎮(zhèn)排污管道。 3. 通訊設(shè)施 采用無線和有線結(jié)合的方式，保證通訊暢通。 水泥砼結(jié)構(gòu)， 面積 。 維修服務(wù)區(qū)：車輛維修、檢測 、保養(yǎng)、裝飾 。 汽配交易區(qū)：租賃后專一進行汽車配件批發(fā)、零售。 第六章 環(huán)境保護、資源綜合利用與安全經(jīng)營 場地環(huán)境條件 本項目位于 ***城關(guān)工業(yè)園區(qū)，交通便利，周圍無污染源，自然環(huán)境良好。施工揚塵將對建設(shè)場地附近的環(huán)境空氣質(zhì)量帶來短期不利影響。 ：在基建施工時，所使用的施工機械和車輛均產(chǎn)生施工噪聲。 據(jù)一般施工場地噪聲監(jiān)測結(jié)果，預計在該項目施工過程中，晝間噪聲影響距離為 5565米，夜間噪聲影響距離為 100150米。 項目運營期 廢水的主要來源為清洗、生活廢水； 無固體廢棄物； 無廢氣煙塵。建筑為層，從色彩、風格上與城市環(huán)境相協(xié)調(diào)，并在綠地內(nèi)適當位置設(shè)置綠化景觀，進一步美化環(huán)境，保證環(huán)境的清潔、文明。 項目生產(chǎn)過程中產(chǎn)生的主要污染源為生活垃圾和污水，可就近輸送至城市處理廠。 環(huán)境影響評價 在環(huán)境保護方面，項目生產(chǎn)對周圍環(huán)境污染極小，對內(nèi)環(huán)境和外環(huán)境影響較小。 資源綜合利用 土 地綜合利用，建筑物布置緊湊合理，功能相同的活動場所盡量只用一個，建筑物面積與產(chǎn)生活動相適應(yīng)，不宜過大。 能耗情況及節(jié)能措施 參照《 **省行業(yè)用水定額 》，項目耗水情況有兩種，一是經(jīng)營用水：主要為洗車用水，按照 20 輛 /日、 40 L /輛計算，年用量為 240 噸；二是生活（包括消防）用水，按照 110 L /人 .日計算，年用量為 495噸。 項目耗電情況有兩種，一是經(jīng)營過程中維修、裝飾等設(shè)備用電，年用量 萬 kwh。合計年用電 kwh。 ，以避免東西曬。 、采暖通風，所有管道均采取保溫措施，以降低能耗。 、燈具布置合理、采用高效光源和燈具、提高控制水平等幾方面入手。在不降低照明質(zhì)量的前提下，應(yīng)有效控制單位面積的安裝功率。充分利用天然光并根據(jù)天然光的照度變化，決定電氣照明點亮的范圍。 安全經(jīng)營 加強勞動保護和改善勞動條件，采取各種安全技術(shù)措施，預防生產(chǎn)過程中可能發(fā)生的人身、設(shè)備事故，是工程設(shè)計的基本任務(wù)。所有電器動力線均應(yīng)敷設(shè)在電纜橋架內(nèi)，所有電器設(shè)備應(yīng)接地 。消防系統(tǒng)力求采用先進的防火技術(shù)，正確處理生產(chǎn)與安全的關(guān)系，合理設(shè)計與經(jīng)濟的關(guān)系，做到“防患于未然”。 在總平面設(shè)計中，廠區(qū)工程防火等級為三類，場區(qū)內(nèi)建、構(gòu)筑物的防火間距，嚴格遵守建筑 設(shè)計防火規(guī)范 (GBJl6— 87)中的具體規(guī)定。圍繞場內(nèi)主要建筑物設(shè)有環(huán)形消防通道，并沿道路遵循有關(guān)規(guī)定設(shè)置消火栓。 室內(nèi)、室外消防水均用城市自來水。 勞動定員 本項目共需人員 15人，根據(jù)項目要求安排管理人員 5人（含專 業(yè)人員 2人），銷售 2人、維修等工人 8人。同時，在項目正式投入營運前，應(yīng)對員工進行認真培訓，使其合格之后上崗。此后，每年對員工進行一到兩次培訓和集中學習，使員工充分掌握專業(yè)知識，提高員工的工作水平 。 項目建成后，嚴格遵守國家有關(guān)規(guī)定和批復，經(jīng)驗收合格才能交付使用，并對相關(guān)資料進行收集、整理、歸檔，以備查用。在實施過程中主要做好以下幾方面的管理工作。 嚴格招投標和監(jiān)理工作，優(yōu)選施工承包企業(yè)和建設(shè)監(jiān)理單位。 落實施工安全措施，確保不出現(xiàn)安全事故。 建設(shè)進度安排 本項目建設(shè)期預計為從 2021年 3月 2021 年 2月。 項目 2021 年 2021 年 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 項目可研及審批 設(shè) 計 施工準備 建設(shè)施工 驗收運行 第九章 項目投資估算與資金籌措 投資估算 依據(jù)及說明 1．中國國際工程咨詢公司《投資項目可行性研究指南》； 2．《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》第三版； 3． 《工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定》標準（計價格 [2021]10號； 4． **省計委《 **省地方工業(yè)與民用建設(shè)項目投資估算指標》； 5． 《 **省工程建設(shè)有關(guān)費用定額》中相關(guān)規(guī)定； 6． **省物價局、財政廳、建設(shè)廳《關(guān)于規(guī)范城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費的 通知》 (陜價行發(fā) [2021]17號 )； 7． **省工程建設(shè)其它費用定額； 8． ***內(nèi)現(xiàn)行勞動力、材料市場價格、同類工程造價標準。 2．根據(jù)有關(guān)定額和 **實際情況，結(jié)合同類建筑實際造價，本項目整體土建工程按 16001800元 / m2估算，其它費用均按本地區(qū)同類工程進行適當調(diào)整。 投資估算與資金籌措 經(jīng)估算，本項目總投資為 萬元，其中：固定資產(chǎn)投資 ， 流動資金 。 本項目經(jīng)營期間流動資金主要用于水、電費、工資、原材料、管理費等，由流動資產(chǎn)、流動負債采用分類指標估算法，估算出 流動資金 。 資金使用計劃 本項目土建工程擬在 1 年內(nèi)完成，根據(jù)工程進度具體安排資金使用計劃。根據(jù)本項目實際情況，主要進行了財務(wù)評價，在此基礎(chǔ)上進行了不確定性分析。 利息備付率大于 2。 2．企業(yè)所得稅的計算 本項目按照企業(yè)所得稅 25%進行計算。 稅費率表 （ %） 稅費項目 稅費率 稅費項目 稅費率 營業(yè)稅稅率 5 企業(yè)所得稅 25 城市維護建設(shè)稅 7 法定盈余公積金 10 教育費附加 3 4． 項目設(shè)計服務(wù)期限為 11 年，第一年為建設(shè)期。年均收入 元。福利費按工資總額 14%提取。 ② 折舊費：固定資產(chǎn)折舊均采用平均年限法計算。 ③ 修理費：按設(shè)備投資總額的 %計算。 ⑤ 汽車配件年 375萬元。 財務(wù)盈利能力分析 (ROI) %100TIE BIT(RO I) ??總投資收益率 =% （ FIRR） 0)1()(1 ??? ??? tnt t F IR RCOCI 本項目所得稅前及所得稅后全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR ）計算結(jié)果稅前、稅后分別為 %和 %，高于基準收益率 8%（式中 CI 為現(xiàn)金流入， CO為現(xiàn)金流出），詳見現(xiàn)金流量表。 ?? ???? nt tct ICOCIF NP V 1 )1()( 本項目所得稅前及所得稅后全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV ）計 算結(jié)果分別為 萬元和 萬元（式中 cI 為基準折現(xiàn)率， CI 為現(xiàn)金流入， CO為現(xiàn)金流出），詳見現(xiàn)金流量表。 該項目建成后， 年 可還完固定資產(chǎn)借款（流動資金借 款一直存在于項目經(jīng)營期，詳見貸款償還期估算表）。從經(jīng)營活動和籌資活動的全部凈現(xiàn)金流量看，所有凈現(xiàn)金流量全部為正值。 財務(wù)不確定性分析 影響本項目獲利能力的因素涉及國家政策的變化與企業(yè)經(jīng)營管理活動的各個方面，但主要因素是銷量變化。盈虧平衡分析： BEP=營業(yè)稅金年可變總成本營業(yè)收入 年固定總成本 ?? 100%= 即 BEP 平均為 %時，可 保本經(jīng)營，盈虧平衡點較低，抗風險能力較強。 經(jīng)濟評價結(jié)論 經(jīng)計算，本項目各項財務(wù)評價指標較好。項目建成后，正常年份年均營業(yè)收入 萬元，年實現(xiàn)利潤，上繳稅金 。 風險分析 根據(jù)本項目的特點，其風險因素主要體現(xiàn)在宏觀政策、城市規(guī)劃、市場競爭和資金籌集上。汽車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動了國民經(jīng)濟的快速健康發(fā)展，中國成為全球第一大汽車消費國將 是遲早的事。 隨著全球金融風暴的影響正在從虛擬經(jīng)濟向?qū)嶓w經(jīng)濟浸透和蔓延，以往更多業(yè)內(nèi)人士期待的 2021“井噴”年并未到來，二手車市場發(fā)展速度明顯放緩；汽車生產(chǎn)廠商的新車業(yè)務(wù)步入低谷，但在一定程度上給二手車行業(yè)帶來新的發(fā)展機遇；現(xiàn)有的二手車行業(yè)格局悄然轉(zhuǎn)變。二手車市場發(fā)展前景廣 闊。 ，前六位的企業(yè)占據(jù)了 50%以上的市場份額，而目前中國整車生產(chǎn)廠已經(jīng)達到120家，后 100 位的企業(yè)只占據(jù)了整個市場的 10%，按照世界汽車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢，中國汽車產(chǎn)業(yè)的集中度將進一步提高，很多劣勢的生產(chǎn)廠家在中國汽車發(fā)展進入理性階段后將被淘汰，市場最后將可能由 20 家左右的廠家瓜分，而國家的產(chǎn)業(yè)政策導向也以市場競爭為主，對市場行為的直接干預也將會越來越少。 ，項目成功的關(guān)鍵目前在于是否能順利拿到地，目前政府對本地塊的規(guī)劃是混合用地 ，項目立項后可能將會對土地用途性質(zhì)進行重新規(guī)劃。如果能夠在土地上爭取到更大的面積，亦可以通過商業(yè)地產(chǎn)的運作思路、通過產(chǎn)業(yè)的整合來實現(xiàn)其價值。 2021 年以后的二手車已占市場總量的 25%左右， 2021 年到 2021 年份的二手車占市場總量的 40%左右。他們會考慮出手手中的準新車，添些錢置換一輛配置更高、外形更時尚的新車。 社會在發(fā)展，人們的生活水平在提高，而汽車將作為代步工具出現(xiàn)在我們每個普通 家庭中。二手車市場的未來是值得期待的，占據(jù)汽車一半市場的時候在我國即將到來。評估體系的逐步完善，二手車信息將更加透明化，誠信二手會成為日后的主流，消費者可以享受和新車一樣的短時間質(zhì)保服務(wù)、市內(nèi)免費救援，這將有效地推動二手車市場更加有序、規(guī)范的發(fā)展。 本項目投資額較大，目前公司融資渠道相對單一，除了企業(yè)自籌外，主 要是通過銀行借貸，高額的貸款勢必使本項目的風險加大，并要承擔利率上調(diào)的風險。報告中各類建筑形態(tài)的規(guī)劃對項目建安成本產(chǎn)生顯著影響，進而對總投資產(chǎn)生顯著影響。 社會效益 本項目的實施能產(chǎn)生巨大的社會效益，本報告分以下幾部分分別進行闡述。 同時汽配市場的建成，安置就業(yè)人員將超過 30 人，間接就業(yè)人口超過 21 人，本項目在運作成熟后將解決就業(yè)人口達 52人以上。此就業(yè)人口并不包括本項目運作后導致本片區(qū)提前發(fā)展而解決的就業(yè)人口。 商業(yè)基本不產(chǎn)生污染，對生態(tài)環(huán)境不產(chǎn)生破壞作用； 在本地塊實施本項目不但很好的利用了地塊的各種優(yōu)勢，而且使地塊本身的劣勢得到了回避，是發(fā)揮效應(yīng)最大的方案； 本項目具有后續(xù)發(fā)展能力，能帶動周邊產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型和形成新的產(chǎn)業(yè)群體，對 ***城東擴南移提前走出了關(guān)鍵性的步伐，對周邊改變目前服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)布局亂的局面有很好的效果； 另外，如果站在 ***政府的角度看，汽車產(chǎn) 業(yè)將是中國持續(xù)的支柱產(chǎn)業(yè)，而汽車消費也將是最有潛力的市場，只要在目前**汽車銷售與汽車售后市場上取得先發(fā)優(yōu)勢，其對本地經(jīng)濟的巨大促進作用將是能夠得到保障的。 第十一章 結(jié) 論 結(jié)論 一是本項目符合省、市、縣優(yōu)勢服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。 二是項目立項依據(jù)充分。 三是實施項目的組織機構(gòu)已落實，技術(shù)組織精干，力量雄厚，為項目實施提供了強有力的技術(shù)保障。 項目具有良好的經(jīng)濟效益，其盈利能力、清償能力和抗風險能力較強。 建議 為了更好地實施本項目，盡早運營，實現(xiàn)項目綜合效益，我們提出以下建議： 一是本項目屬服 務(wù)項目，社會效益高于經(jīng)濟效益，建議當?shù)卣o予政策優(yōu)惠。 三是項目申請銀行貸款 700 萬元，建議各級政府和相關(guān)部門大力支持，以保證項目按期建設(shè)，盡早投入生產(chǎn)，