【正文】 的大格局下，正商旗下的各個(gè)項(xiàng)目的銷售卻是一枝獨(dú)秀，無論是世紀(jì)港灣、潁河港灣，還是剛剛開盤的東方港灣，絲毫看不出冷市的跡象，每月回款高達(dá)數(shù)億元?！　　百I正商的房子，品質(zhì)體驗(yàn)，介紹朋友買正商的房……”正商地產(chǎn)似乎已經(jīng)形成這樣的一個(gè)良性循環(huán)。介入原因　　品質(zhì)地產(chǎn)商反哺城市城中村改造，不僅利潤有限，而且有很多條條框框的限制，所以在業(yè)內(nèi)很多開發(fā)商都不愿意接手城中村改造工程，對(duì)于一個(gè)從不缺地的開發(fā)商——正商地產(chǎn)來說，為什么要接這么一個(gè)活兒呢？在位于金色港灣的正商地產(chǎn)總部，記者見到了正商地產(chǎn)品牌部經(jīng)理張迎科，他回答了記者的問題。與私，也是為了正商的整體戰(zhàn)略需要。也許有人認(rèn)為，張迎科所說不過是唱高調(diào)而已，但熟悉正商地產(chǎn)的人都知道，正商是一個(gè)與責(zé)任分不開的企業(yè)。截至5月26日，正商地產(chǎn)捐贈(zèng)款物已經(jīng)將近200萬元。因?yàn)閯?qiáng)這代蘆邢莊人，眼看著一墻之隔的金色港灣成長為一個(gè)成熟、高檔社區(qū)，他們也目睹了藍(lán)鉆項(xiàng)目的拔地而起。”翻看網(wǎng)絡(luò)資料，找到了正商地產(chǎn)走過的路?？缛豚嵵菔蟹康禺a(chǎn)行業(yè)綜合實(shí)力十強(qiáng)；2003年~2004年正商地產(chǎn)入選中國房地產(chǎn)名企50強(qiáng)；2006年正商地產(chǎn)總營業(yè)額超過20億元，銷售面積達(dá)40余萬平方米，榮登鄭州市第一名，蟬聯(lián)鄭州市房地產(chǎn)銷售額第二名；2008年多年來，正商地產(chǎn)以“做高性價(jià)比品質(zhì)地產(chǎn)商、做中國的品牌地產(chǎn)商”為企業(yè)定位，堅(jiān)持追求品牌化、品質(zhì)化經(jīng)營，取得了輝煌的成績。正商發(fā)掘創(chuàng)新中原厚重的文化精髓，憑借“品質(zhì)地產(chǎn)”縱橫商界，取得了豐厚的回報(bào)，也獲得劉強(qiáng)這樣的蘆邢莊人的信任。對(duì)于一個(gè)從小就生活在這里的蘆邢莊人來說，只有偶爾一處的殘?jiān)珨啾谶€能找到一絲昔日的感覺。只要有空，劉強(qiáng)還是會(huì)回到這里，來看看這片一天天變得陌生的土地，離開時(shí)，臉上總掛著不知何時(shí)留下的淚水?！眲?qiáng)說，有時(shí)候聽著工程機(jī)械響聲里總有兒時(shí)玩伴的笑聲，可感情歸感情，老百姓還是該服從政府的總體規(guī)劃。截至6月13日上午9時(shí)掛牌結(jié)束，在無其他競(jìng)買人參與的情況下，正商地產(chǎn)以起始價(jià)64730萬元，拿下管城區(qū)蘆邢莊城中村改造這塊土地使用權(quán)。”劉強(qiáng)說，過去是他們快樂地生活在蘆邢莊，他希望以后會(huì)有更多的人在劉強(qiáng)和鄉(xiāng)親們對(duì)“新蘆邢莊”充滿了期待，因?yàn)樗麄兿嘈?，“新蘆邢莊”肯定會(huì)變得更干凈、更舒適、更得勁。作為鄭州建成區(qū)稀缺的超大規(guī)模品質(zhì)大盤，這個(gè)地塊將在南部凸顯1+1+13的規(guī)模效應(yīng)?！拘^(qū)規(guī)劃】打造城中村改造品質(zhì)樓盤蘆邢莊改造項(xiàng)目總占地面積約526畝，是管城區(qū)的第一個(gè)城中村改造項(xiàng)目，為此，鄭州市和管城區(qū)極為重視。從2007年初，正商地產(chǎn)就聯(lián)手上海項(xiàng)秉仁設(shè)計(jì)事務(wù)所首席設(shè)計(jì)大師、國際知名設(shè)計(jì)大師項(xiàng)秉仁先生，上海北斗星景觀設(shè)計(jì)有限公司首席設(shè)計(jì)師、國內(nèi)知名景觀設(shè)計(jì)大師虞金龍先生，對(duì)地塊進(jìn)行了有效合理的規(guī)劃和分析?！拔仪捌谧隽舜罅抗ぷ?，深知這塊地的重要性，我們將從中原人居的至高理想出發(fā)，打造中原第一個(gè)城中村改造品質(zhì)樓盤。張迎科說，整個(gè)改造項(xiàng)目被分為A、B、C、D、E、F六個(gè)地塊開發(fā)，另配套有管城區(qū)規(guī)劃的區(qū)級(jí)醫(yī)院和中學(xué)各一個(gè)，建成后預(yù)計(jì)容納3000多個(gè)家庭，地塊與地塊之間相對(duì)獨(dú)立而又不失為一個(gè)整體。整個(gè)6個(gè)地塊中，只有E地塊尚沒有進(jìn)行規(guī)劃?！鞠嚓P(guān)配套】千億元配套成就高檔居住區(qū)目前，與蘆邢莊改造項(xiàng)目近在咫尺的金色港灣1500個(gè)精英家庭已經(jīng)成功入住，藍(lán)鉆銷售率達(dá)了70%，已有500多個(gè)家庭成功入住。這樣的一群人一般事業(yè)有成，在家庭生活中是主要決策者，具有大件消費(fèi)的決定權(quán)，大人物自然有大配套。其他配套：金色港灣未來南街，自擁商業(yè)上萬平方米，目前一些美容院、超市、干洗店也已經(jīng)投入使用；藍(lán)鉆香草路、港灣路商業(yè)裙房，以鄭州東南高規(guī)格、大規(guī)模的標(biāo)準(zhǔn)來精心打造，將形成東南板塊精品消費(fèi)休閑一條街；蘆邢莊項(xiàng)目挨航海路規(guī)劃的4~5層大型賣場(chǎng)和超市，規(guī)劃的5A級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)代寫字樓，完善配套無形中蘊(yùn)含著巨大的增值潛力，為居住和投資都尋找到一種完美平衡。”張迎科笑著說。在蘆邢莊改造項(xiàng)目的物業(yè)管理上，他們聘請(qǐng)深圳之平物業(yè)管理有限公司來作為我們的物管顧問并參與管理。陳之平被譽(yù)為“中國物業(yè)管理第一人”“中國物業(yè)管理的傳奇人物”“中國物業(yè)管理教父”，因?yàn)樗麑?duì)中國房地產(chǎn)業(yè)的派生產(chǎn)物——物業(yè)管理行業(yè)的確有著載入史冊(cè)的歷史貢獻(xiàn)的。另外，正商物業(yè)組建了一支優(yōu)秀的管理隊(duì)伍，全面引進(jìn)國際物業(yè)管理體系。受到金色港灣、藍(lán)鉆已入住的2000多戶業(yè)主的一致表彰?！斑@就是我前面說的正商為什么要參與這個(gè)項(xiàng)目的另外一個(gè)原因。金色港灣，開發(fā)于2001年，是早期鄭州開發(fā)建設(shè)的標(biāo)志性建筑，先后多次被評(píng)為最佳園林景觀社區(qū)和健康、文化、人居經(jīng)典社區(qū)，國家領(lǐng)導(dǎo)人多次到金色港灣社區(qū)參觀。蘆邢莊項(xiàng)目在繼承金色港灣、藍(lán)鉆優(yōu)秀的建筑品質(zhì)、優(yōu)美的景觀設(shè)計(jì)之外，在整體規(guī)劃上更加注重居住的舒適性，預(yù)計(jì)未來，金色港灣、藍(lán)鉆、蘆邢莊項(xiàng)目將形成鄭州市區(qū)內(nèi)第一個(gè)千畝大社區(qū)，而在正商地產(chǎn)的整體規(guī)劃下，千畝小區(qū)將成為中原最適合居住的地方。”張迎科說。如果這種情況持續(xù)下去，行業(yè)將進(jìn)入“塑性變形”階段，出現(xiàn)一部分企業(yè)的破產(chǎn)和房地產(chǎn)行業(yè)失業(yè)率的提高。而整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的不容樂觀，可能導(dǎo)致負(fù)資產(chǎn)家庭在中國出現(xiàn)。　　——北京師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究中心主任鐘偉在“２００８博鰲房地產(chǎn)論壇”上，鐘偉進(jìn)一步分析，全年開發(fā)貸款可能在６０００億元左右，全年個(gè)貸發(fā)放額可能在４０００億元或５０００億元左右?！袊A洋建設(shè)集團(tuán)董事局主席嚴(yán)介和６月１４日，商界“狂人”嚴(yán)介和走進(jìn)重慶大學(xué)，為重慶市４００多名房地產(chǎn)老板“支招”，并預(yù)測(cè)２０１２年中國房市將出現(xiàn)拐點(diǎn)?！　　愀酆懵〉禺a(chǎn)有限公司、恒隆集團(tuán)有限公司董事長陳啟宗　　在“２００８博鰲房地產(chǎn)論壇”上陳啟宗說，熊市對(duì)他而言是一件大好事，一語拋出，四座皆驚?！?　房價(jià)下半年可能下滑中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所發(fā)布最新一期研究報(bào)告指出，今年下半年和明年將迎來房地產(chǎn)投資和價(jià)格雙雙下滑的局面。今年前４個(gè)月，全國商品住房竣工面積８４４８萬平方米，同比增長２０．２％，增幅同比提高１０．３個(gè)百分點(diǎn)；銷售面積１３６６４萬平方米，同比卻下降了４％，增幅同比下降２０．６個(gè)百分點(diǎn)。在經(jīng)濟(jì)全球化的背景下，２００８年，中國房地產(chǎn)業(yè)將與中國宏觀經(jīng)濟(jì)一道接受考驗(yàn)，全球性金融危機(jī)在２００８年將對(duì)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響，另外貨幣緊縮政策也將為中國地產(chǎn)行業(yè)帶來新的格局。在相對(duì)較弱的市場(chǎng)現(xiàn)狀下，鄭州各房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛推出各種賣點(diǎn)積極面對(duì)市場(chǎng)的考驗(yàn)。經(jīng)濟(jì)景氣下滑、銀根收緊，加之高油價(jià)帶來的輸入性通貨膨脹，這都將導(dǎo)致今年下半年全國樓市將持續(xù)進(jìn)入一個(gè)調(diào)整期；而經(jīng)濟(jì)的高增長帶動(dòng)收入和需求的上漲，成就了過去一段時(shí)期的相對(duì)高房價(jià)，市場(chǎng)在客觀上也需要理性回歸，現(xiàn)在房價(jià)盤整是正常的。在“險(xiǎn)局”與“盤整”并存的市場(chǎng)格局之下，房地產(chǎn)業(yè)的理性回歸雖被動(dòng)卻將有利于房地產(chǎn)企業(yè)長遠(yuǎn)的健康發(fā)展。深圳市泰辰置業(yè)顧問有限公司策研中心京：上市多，成交少，開發(fā)商賭“牛市”《安家》雜志社記者點(diǎn)評(píng)今年前４個(gè)月房屋銷售面積同比下降了５４％，全市銷售商品住宅１５２１７套，僅為上年同期的４７．２％；房屋售價(jià)漲幅繼續(xù)回落，下降了０．８?jìng)€(gè)百分點(diǎn)。上海：價(jià)格漲，量萎縮，炒家支撐“弱市”《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者點(diǎn)評(píng)上海商品住宅市場(chǎng)最近整體的成交價(jià)格又走高了，看起來很美，可并不代表上海樓市就十分紅火。但是有專業(yè)分析師指出，直沖峰頂?shù)母叻績r(jià)背后，是銷售的低總量。弱市與強(qiáng)市的最大區(qū)別，就看支撐市場(chǎng)的力量是誰。目前支撐市場(chǎng)的大多以高價(jià)豪宅以及低價(jià)商品房的成交為主，中間的大多數(shù)則都處于觀望狀態(tài)。碧桂園、萬科、中海、保利地產(chǎn)等大開發(fā)商紛紛“跳水”。很多人雖然有購房需求，但都選擇了觀望?，F(xiàn)在購買方主要看價(jià)格，降價(jià)特別明顯的，銷售火爆。開發(fā)商也抱怨，現(xiàn)在定價(jià)太難了。深圳：暴漲與暴跌，“富翁”與“負(fù)翁”《２１世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》記者點(diǎn)評(píng)最新數(shù)據(jù)顯示，目前深圳樓市成交有所回穩(wěn)，這主要是５月份舉辦的房展會(huì)拉動(dòng)成交大幅上升，但深圳的房價(jià)還在下跌。目前深圳樓市對(duì)“經(jīng)濟(jì)指數(shù)”的依賴越來越高。武漢：“集體打折”頗為壯觀《武漢晚報(bào)》記者點(diǎn)評(píng)房價(jià)“跳漲”，與投資比例高有關(guān)。去年我們做過一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)，外地人在武漢的購房比例達(dá)到了４０％，但實(shí)際比例應(yīng)該超過了５０％?。对路?，住宅成交量每天都在百套以下。老百姓說，不是看開發(fā)商打不打折，而是打多少折。如果到９月份市場(chǎng)還不好的話，還會(huì)降價(jià)。杭州：百姓等待價(jià)跌，仍有人為炒作《浙江日?qǐng)?bào)》記者點(diǎn)評(píng)浙江樓市不溫不火，主要是老百姓觀望氣氛比較濃，其實(shí)杭州還是有不少人想買房子的，但大家都在等，看房價(jià)會(huì)不會(huì)跌。“南城突擊”：從“加速度”到“換新顏”隨著（２００８～２０２０年）鄭州市城市總體規(guī)劃的出爐，鄭州城市框架將被前所未有的拉大，在經(jīng)歷過“東擴(kuò)”、“北移”、“西引”的城市發(fā)展浪潮后，曾經(jīng)一個(gè)被人遺忘的角落——鄭州南區(qū)，逐漸納入人們的視野。鄭州城南，這個(gè)一度被遺忘的地方，正在經(jīng)歷著歷史上最大規(guī)模的開發(fā)和發(fā)展。今年５月２４日，《鄭州市城市總體規(guī)劃２００８～２０２０年》在綠城廣場(chǎng)首次與市民見面。市域空間布局結(jié)構(gòu)在推進(jìn)并形成市域“一心四城、兩軸一帶”發(fā)展格局中，對(duì)鄭州南部生態(tài)防護(hù)帶和人居區(qū)域的建設(shè)作了詳細(xì)的規(guī)劃和說明?！庇袑I(yè)人士分析說，“鄭州東部西部在城市功能、居住配套方面已有了較好的發(fā)展，而南區(qū)因?yàn)樵灰?guī)劃為工業(yè)區(qū)和交通用地，使居住氛圍不夠濃厚，在后三環(huán)時(shí)代來臨的現(xiàn)在，南區(qū)明顯落后?！安贿^盡管近幾年航海路、長江路附近聚集了諸多樓盤，如江山名邸、蘭亭書苑等住宅小區(qū)，但真正能代表現(xiàn)代都市特色，集商業(yè)、住宅等多元素為一體的綜合體項(xiàng)目明顯缺乏”。如果說之前諸多開發(fā)商進(jìn)軍南區(qū)是初步試水、是蠢蠢欲動(dòng)的話，該《規(guī)劃》以及交通配備的相繼跟進(jìn)，就為南區(qū)發(fā)展注入了一針強(qiáng)心劑。近年來，鄭州南區(qū)市政建設(shè)力度增大，桐柏路、嵩山路、興華街、淮河路、長江路等相繼拓寬打通，使得南區(qū)形成了“四橫三縱”便利的交通格局，“對(duì)于南區(qū)未來的交通規(guī)劃，有著更多的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。地鐵２號(hào)線一期工程預(yù)計(jì)２０１１年開工，２０１５年通車投入使用。地鐵的規(guī)劃建設(shè)預(yù)示著新的城市生活方式開始，這將讓鄭州南北更加通暢。而京廣路和紫荊山路的打通，將使鄭州南北多了兩條通透的大動(dòng)脈。同時(shí)，隨著南水北調(diào)工程的開工建設(shè)以及兩岸沿河綠化工程的實(shí)施，南區(qū)生態(tài)環(huán)境將進(jìn)一步得到改善。按照《規(guī)劃》，南水北調(diào)中線工程流經(jīng)鄭州南區(qū)，總長度達(dá)１２８．８公里，兩岸綠化各寬１００米，２０１０年全線通水。“這樣將給鄭州帶來一個(gè)龐大的天然‘大氧吧’。讓鄭州南區(qū)的生態(tài)更加和諧。此外，鄭州市二七區(qū)建設(shè)投資公司意欲在長江路南、石柱路附近投資建設(shè)文化館、圖書館、檔案館、青少年活動(dòng)中心等眾多文化教育項(xiàng)目。由村變城，令城南舊事上演新?。玻埃埃改?，鄭州城南注定會(huì)有一次全新的蛻變。有了交通、生態(tài)、配套方面的長足發(fā)展規(guī)劃，孤寂一隅厚積薄發(fā)是早晚的事，鄭州南區(qū)正是如此。已經(jīng)入駐的如亞星盛世家園、金色港灣、江山書香名邸、蘭亭名苑、錦繡江南等，這些樓盤的出現(xiàn)不僅從市民的心理上、城市的形象上，更在數(shù)據(jù)上改寫了城市發(fā)展的相關(guān)資料。然而這些地產(chǎn)開發(fā)帶的形成對(duì)于南區(qū)發(fā)展而言，已經(jīng)成為過去，是歷史，代表著昨天的成就，也昭示著未來的希望。在城市的發(fā)展中，都市綜合體的多少與發(fā)達(dá)程度，在一定意義上決定著一個(gè)城市的現(xiàn)代化水平。由村變城，城南舊事正在上演新劇目。“我們很期待新家的樣子。一句再普通不過的言語里寄予了老人無盡的希望，這也是城中村改造的目的所在，在尊重人文居住、尊重地域文化的基礎(chǔ)上，改變城市的整體形象，推進(jìn)城市發(fā)展。南區(qū)主要交通、生態(tài)、配套工程：樓市滑入下降通道2008年博鰲房地產(chǎn)論壇，一片愁云慘霧?！肮拯c(diǎn)論”沒有了討論的價(jià)值，樓市正在進(jìn)入一個(gè)下降通道已經(jīng)變成了一個(gè)普遍性的結(jié)論。剛剛過去的5月份，江西樓盤成交量同比下跌了60％?？墒?，一個(gè)很現(xiàn)實(shí)的問題是，即使和2006年相比，成交量也跌了40％。在此之前，眾多地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，包括深圳、廣州在內(nèi)的市場(chǎng)之所以出現(xiàn)調(diào)整，是因?yàn)榉績r(jià)的上漲過于迅速，導(dǎo)致價(jià)格嚴(yán)重脫離實(shí)際。 　　即使是高端市場(chǎng)，銷售同樣也遇到了瓶頸。她告訴記者，和以前相比，項(xiàng)目明顯銷售緩慢，“跑不動(dòng)了。 　　歐陽說道，公司準(zhǔn)備把項(xiàng)目拿到香港等地進(jìn)行海外銷售。實(shí)際上，最近一個(gè)階段，樓盤海外銷售再次興起，國內(nèi)市場(chǎng)的萎縮讓開發(fā)商不得不寄希望于海外市場(chǎng)。對(duì)于很多業(yè)內(nèi)人士來講，市場(chǎng)遇冷已經(jīng)不再是一個(gè)需要討論的論點(diǎn)，而變成了一個(gè)普遍性的事實(shí)。 　　全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶梅生指出，目前樓市出現(xiàn)交易量下跌，正處于滯脹初期。 　　開發(fā)商財(cái)務(wù)狀況料惡化 　　清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授朱武祥提供的研究數(shù)據(jù)顯示，隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮，國內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)一直在樂觀地囤地?cái)U(kuò)張。這些企業(yè)都獲得了很高的增長。過去10年，地產(chǎn)上市公司整體呈現(xiàn)持續(xù)負(fù)現(xiàn)金流狀態(tài)。 　　朱武祥指出，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，公司的財(cái)務(wù)狀況就將出現(xiàn)嚴(yán)重惡化。 BR p目前，市場(chǎng)的逆轉(zhuǎn)正在出現(xiàn)。 　　與國內(nèi)的信貸緊縮幾乎同步，外部資本市場(chǎng)也并不理想?！叭ツ晟习肽辏侥既谫Y非常方便，我們把項(xiàng)目帶到投資者面前，常常兩個(gè)禮拜就能夠獲得超額認(rèn)購；但到了去年下半年，情況出現(xiàn)明顯變化，我們推銷延長到了2個(gè)月，3個(gè)月甚至4個(gè)月也無法獲得足額認(rèn)購，無奈之下，在企業(yè)接受的情況下，不得不進(jìn)行分段融資，先拿到一部分資金。這種情形類似于此前的中國彩電行業(yè)。 　　相對(duì)及時(shí)的調(diào)整是好事 　　6月13日，北京由中共中央、國務(wù)院各部門主要成員參與的一次高規(guī)格會(huì)議上，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)被重點(diǎn)提出。 　　朱武祥表示，這一表態(tài)可以說明，政府對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的金融問題正日益關(guān)注。支持房地產(chǎn)行業(yè)整合、企業(yè)轉(zhuǎn)變?cè)鲩L方式和業(yè)界創(chuàng)新房地產(chǎn)金融解決方案。 　　樊綱指出，目前樓市的調(diào)整來得相對(duì)及時(shí)。“股市60、70倍市盈率不調(diào)什么時(shí)候調(diào)？六千點(diǎn)都不調(diào)等到幾千點(diǎn)，八千點(diǎn)？像當(dāng)年臺(tái)灣那樣到了一萬兩千點(diǎn)，一下跌到兩千點(diǎn)。樊綱稱，房地產(chǎn)市場(chǎng)的主動(dòng)調(diào)整將有助于市場(chǎng)的健康成長。