【正文】 3家﹔外商及港澳臺(tái)投資企業(yè)379家，減少14家，%%，%%，民營(yíng)企業(yè)迅速拓展，已成為廣州市房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)中的主力軍﹔而外商及港澳臺(tái)投資企業(yè)仍穩(wěn)居企業(yè)個(gè)數(shù)的第二位。%，%。%﹔施工面積和竣工面積分別為3,，分別比上年增長(zhǎng)8%%，均高于全市商品房開發(fā)平均水平。2000?2002年廣州市商品住宅投資及規(guī)模年份完成投資（萬(wàn)元）同比增減（%）施工面積（萬(wàn)平方米）占全市住宅施工面積比重（%）竣工面積（萬(wàn)平方米）占全市住宅竣工面積比重（%）20002,513,1362,20012,797,4562,20023,115,5873,2002年房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工率創(chuàng)近三年的新高，全市竣工面積為1,，%﹔竣工率為24%，﹔、%、%%，從而促使商品房實(shí)際銷售交樓面積增加，、所占比重分別為91%、3%和5%（其它用房則為1%）。但因受非典的影響，廣州市房地產(chǎn)開發(fā)投資較頭幾個(gè)月有所放緩，僅以5月份的開發(fā)投資計(jì)，僅比去年同月增長(zhǎng)3%。在全市商品房銷售簽約面積中，商品住宅占93%。%，其中住宅和商業(yè)用房的均價(jià)都呈上升態(tài)勢(shì)﹔%，其中住宅、寫字樓、商業(yè)用房均價(jià)同比均有所下調(diào)。2002年廣州市商品房銷售均價(jià)項(xiàng)目現(xiàn)樓均價(jià)（元/平方米）同比增減（%）期樓均價(jià)（元/平方米）同比增減（%）住宅3,858 4,266 寫字樓5,407 8,056商業(yè)用房6,87712,042 其它房屋3,037 3,5003.　房地產(chǎn)交易狀況成交總量：廣州去年的房地產(chǎn)交易達(dá)到歷史性的高位，成交總量超過1,000萬(wàn)平方米，%，二手房的成交量占總量的比例亦維持在三分之一的水平，全市房地產(chǎn)市場(chǎng)在向更為完善的程度發(fā)展。如果撇除統(tǒng)計(jì)上將郊區(qū)成交加入的情況影響，城八區(qū)的價(jià)格基本平穩(wěn)。全市別墅成交量猛增，其中番禺全年和花都第四季度別墅增長(zhǎng)表現(xiàn)出強(qiáng)勁的勢(shì)頭。由于今年中央政府決定停止出售別墅用地，對(duì)廣州的別墅市場(chǎng)亦有相當(dāng)?shù)拇碳ぷ饔?，在五一黃金周時(shí)，據(jù)稱花都的一個(gè)別墅項(xiàng)目（金碧玉水山莊）﹔廣園東的錦繡山莊亦售出2億元的別墅，可見已有部份投資人士入市。今年1?4月，顯示市場(chǎng)仍處于供不應(yīng)求的狀況。年內(nèi)廣州二手商品房成交繼續(xù)保持較大幅度的增長(zhǎng)勢(shì)頭。市民追捧二手樓，主要是因?yàn)樵摰任飿I(yè)的價(jià)格便宜和物業(yè)管理費(fèi)低較，在二手市場(chǎng)用同樣的價(jià)錢可購(gòu)買面積更大的房屋，住得更舒適。購(gòu)房年齡組分布：一項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查的數(shù)據(jù)顯示，廣州市購(gòu)買群的年齡分布是：40歲以下的消費(fèi)者為購(gòu)房主體，%，最集中的年齡段為26~30歲，與以往的潛在買家群體相比具有更年輕化的趨勢(shì)，因而針對(duì)這個(gè)群體的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目將會(huì)獲得更大的市場(chǎng)份額。在對(duì)住房面積的選擇方面，市民要求每套超過100平方米的人數(shù)比例已接近1/3，說明人們?nèi)找孀非蟾玫木幼…h(huán)境。在成交中一手房成交面積為282萬(wàn)平方米，二手房成交面積為154萬(wàn)平方米，%%，顯示一手市場(chǎng)仍保持平穩(wěn)向上的發(fā)展態(tài)勢(shì)。4.　廣州市寫字樓市場(chǎng)中國(guó)加入WTO的效應(yīng)近來(lái)逐漸顯現(xiàn)，廣州市作為珠江三角洲地區(qū)的主要城市，去年許多跨國(guó)公司及國(guó)內(nèi)具實(shí)力的企業(yè)紛紛入穗，使下滑多年的廣州寫字樓市場(chǎng)出現(xiàn)了全面復(fù)蘇。據(jù)稱，全年廣州市甲級(jí)寫字樓的新供應(yīng)為10萬(wàn)平方米，使總存量達(dá)到127萬(wàn)平方米。在今年第一季度，天河北路、環(huán)市東路附近的部份甲級(jí)寫字樓便因供不應(yīng)求，使租金略有上升。有關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，今年1?4月，可見市場(chǎng)仍處于供不應(yīng)求的狀況。至去年年底，百貨超市的開業(yè)速度進(jìn)一步加快，去年最后的兩個(gè)月，百貨超市的開業(yè)面積便超過了12萬(wàn)平方米。隨著市民消費(fèi)水平的提高，相信將會(huì)有愈來(lái)愈多的外國(guó)名牌進(jìn)入市場(chǎng)。%，%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在全市滯銷的商品房中，住宅、寫字樓、。正是其它開發(fā)商的虧損額，亦即是說，“30強(qiáng)”之外的1,200多家房地產(chǎn)開發(fā)商，大多數(shù)處于虧損狀態(tài)。四、 廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)展望隨著社會(huì)和城市建設(shè)的發(fā)展，未來(lái)10年將是我國(guó)中低收入對(duì)住宅需求的高峰期。國(guó)際上對(duì)于高、中、低收入家庭的定義是：低收入家庭指年總收入不超過當(dāng)?shù)丶彝ナ杖肫骄档?080%的家庭﹔中等收入家庭指年收入在當(dāng)場(chǎng)居民年收入平均值80120%﹔高收入家庭收入在當(dāng)?shù)鼐用衲晔杖肫骄档?20%以上，而目前我國(guó)城市中低收入家庭占城市家庭總量的比例很大，據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)有156萬(wàn)個(gè)家庭缺房，35萬(wàn)個(gè)家庭的人均建筑面積更在8平方米以下。有關(guān)需求除一部份來(lái)自為改善居住環(huán)境而換樓的人士之外，還包括大批已在廣州居住及工作多年的外省居民（他們多選擇居住于白云區(qū)及天河區(qū)），為子女教育等其它考慮而購(gòu)入第二套住房的人士﹔在房改的帶動(dòng)下經(jīng)濟(jì)能力較低的居民以二手房為置業(yè)首選，使二手市場(chǎng)成交持續(xù)上升，原業(yè)主則通過進(jìn)入一手市場(chǎng)進(jìn)行升級(jí)換代，從而刺激一手市場(chǎng)的發(fā)展，進(jìn)而達(dá)至一個(gè)良性的市場(chǎng)循環(huán)。雖然從今年前四個(gè)月的數(shù)據(jù)來(lái)看，一手市場(chǎng)成交在總成交量中所占的比例仍與去年相近，即約為二手成交量的兩倍，但就整體發(fā)展而言，預(yù)計(jì)今年一、二手住宅的成交量將逐漸趨于平衡。對(duì)于住宅開發(fā)項(xiàng)目的檔次定位，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于目前買家對(duì)各檔次房屋的質(zhì)素及配套等要求日漸趨同，各發(fā)展商均需通過提高項(xiàng)目的性價(jià)比以迎合市民，已難再采用低質(zhì)低價(jià)的方法來(lái)?yè)屨际袌?chǎng)份額。實(shí)際在市場(chǎng)上，開發(fā)商須在增加產(chǎn)品質(zhì)量上讓利予買家，從而使項(xiàng)目的回報(bào)率較以往有所下調(diào)至個(gè)位數(shù)。3.　住戶滿意程度此前一個(gè)由中國(guó)質(zhì)量協(xié)會(huì)和全國(guó)用戶委員會(huì)組織開展的全國(guó)住宅用戶滿意度指數(shù)測(cè)評(píng)結(jié)果顯示，雖排名高于北京、天津等城市，但在測(cè)評(píng)對(duì)象的15個(gè)城市中，亦只能位列第10位，可見廣州的住宅市場(chǎng)未來(lái)仍有著巨大的發(fā)展?jié)摿?。二零零二年全年租金保持平穩(wěn)，第四季度租金平均為每月每平方米12美元左右。5.　土地市場(chǎng)由于政府加強(qiáng)了對(duì)閑置土地的回收力度，加大了市場(chǎng)規(guī)范化管理力度，總體市場(chǎng)保持了良好、健康的發(fā)展勢(shì)頭，2002年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯呈現(xiàn)出投資力度加強(qiáng)，郊區(qū)大型物業(yè)開發(fā)速度加快的勢(shì)頭，預(yù)計(jì)今年這一增長(zhǎng)勢(shì)頭仍會(huì)保持下去。隨著廣州經(jīng)濟(jì)的繼續(xù)保持高速發(fā)展，去年全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值已超過3,000億元大關(guān)，突破人均3,000美元的水平，市民的可支配收入更達(dá)到13,380元。相信在未來(lái)數(shù)年將會(huì)有進(jìn)一步的提高。針對(duì)當(dāng)前廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大量空置房的情況，如何可以解決未來(lái)的開發(fā)與投資的問題，有業(yè)內(nèi)人士提出的觀點(diǎn)是，只有老百姓買得起、住得起的住房需求才是有效需求。隨著市場(chǎng)的不斷變化，市民的需求已日漸成為決定市場(chǎng)的關(guān)鍵因素，要想在房地產(chǎn)市場(chǎng)中站穩(wěn)腳跟，并取得理想的回報(bào)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)更多地考慮市民的需要，并有針對(duì)性的設(shè)計(jì)適合市場(chǎng)需要的產(chǎn)品。從政府多次對(duì)各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過熱表示擔(dān)憂來(lái)看，有關(guān)部門還將會(huì)進(jìn)一步出臺(tái)限制高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目的政策，但對(duì)面向普通市民的中低檔房地產(chǎn)項(xiàng)目，政府有關(guān)部門則會(huì)給予更多的支持。企業(yè)的品牌是項(xiàng)目能否取得理想回報(bào)的另一個(gè)關(guān)鍵，在廣州各本地開發(fā)商在創(chuàng)建本身品牌時(shí)所采用的方式不同，一些以質(zhì)取勝，在市場(chǎng)上所推出的均為精品，從而贏得口碑進(jìn)而打響公司的品牌，突出的實(shí)例是中海，還有雅居樂等﹔而另一類則是以量取勝，同一時(shí)期便在市場(chǎng)上推出大量樓盤及廣告，使市場(chǎng)對(duì)企業(yè)有深刻的印象從而建立公司品牌，如合生、富力及城啟等。各大房地產(chǎn)發(fā)展商均積極吸納土地及加快開發(fā)新項(xiàng)目，以增加品牌效應(yīng)。本集團(tuán)多年來(lái)已在廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)打下了深厚的根基，在市場(chǎng)上亦擁有一定的知名度，值此廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃身上的時(shí)機(jī)，當(dāng)可充分發(fā)揮本身的實(shí)力，占有更大的市場(chǎng)份額，以爭(zhēng)取最大的投資回報(bào)。在此基礎(chǔ)上，集團(tuán)更進(jìn)入廣州的房地產(chǎn)市場(chǎng)，于九一年開發(fā)了首個(gè)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)，位于廣州市東山區(qū)，鄰近廣州動(dòng)物園的廣州福萊花園，其創(chuàng)新的設(shè)計(jì)及工程質(zhì)量均獲得市場(chǎng)買家及同行的肯定，更成為其它同類發(fā)展項(xiàng)目模仿的對(duì)象，于短期內(nèi)便銷售一空。廣州新世界花園別墅將豪華別墅的概念首次引入廣州，使一個(gè)普通江心小島成為吋土呎金的尊貴地段，更創(chuàng)下至今未破的全國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目最高單價(jià)。該兩個(gè)項(xiàng)目可謂集團(tuán)在廣州，乃至全國(guó)豪宅類型項(xiàng)目開發(fā)中的成功范例。東逸花園緊鄰天河公園，現(xiàn)已開發(fā)了三期，包括多層和高層住宅、豪華的住客會(huì)所﹔相鄰的東方組團(tuán)及集商住辦于一體的時(shí)代新世界中心亦在開發(fā)興建中，并相繼于今年上半年公開發(fā)售。廣州「嶺南新世界花園」是白云區(qū)最大型的小區(qū)式發(fā)展項(xiàng)目，鄰近著名的白云山及風(fēng)景秀麗的南湖風(fēng)景區(qū)，周圍環(huán)境優(yōu)美市政配套設(shè)施日漸完善。隨著嶺南新世界花園各期的不斷完工及華南師大附中廣州新世界學(xué)校的開學(xué)，白云區(qū)將出現(xiàn)一個(gè)集環(huán)境優(yōu)美、配套完善、優(yōu)質(zhì)物業(yè)于一體的大型住宅小區(qū)。首地段分三期發(fā)展，整體綠化率更超逾30%。小區(qū)內(nèi)多功能大型豪華會(huì)所現(xiàn)已落成，規(guī)模之大為本區(qū)內(nèi)罕有，各種設(shè)施一應(yīng)俱全，使住戶在區(qū)內(nèi)可以享受更完美的生活。該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)是一個(gè)有著濃郁人文色彩的新古典主義風(fēng)格的住宅區(qū)，地塊規(guī)劃最為巧妙之處是將南北兩個(gè)地塊整體抬高五米，并用兩條天橋引至中間地塊，使三個(gè)地塊慣穿成為一個(gè)整體。小區(qū)中心為下沉式中央森林噴泉廣場(chǎng)，占地近四萬(wàn)平方米，廣場(chǎng)的內(nèi)圍有一萬(wàn)多平方米的商業(yè)設(shè)施為住戶提供國(guó)際品味的生活配套，該項(xiàng)目將于八月推出預(yù)售。新世界集團(tuán)近年在廣州之主要發(fā)展項(xiàng)目項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置項(xiàng)目類型總土地面積（平方米）總建筑面積（平方米）廣州新世界花園別墅廣州二沙島別墅項(xiàng)目51,712 23,000 　廣州棕櫚園廣州二沙島住宅小區(qū)項(xiàng)目18,930 20,000 　廣州東方新世界花園廣州天河區(qū)住宅小區(qū)項(xiàng)目96,567 425,000 　廣州東逸花園廣州天河區(qū)住宅小區(qū)項(xiàng)目74,585 260,000 　廣州嶺南新世界花園廣州白云區(qū)大型住宅項(xiàng)目1,112,619 1,741,000 　廣州凱旋新世界廣場(chǎng)廣州珠江新城住宅小區(qū)項(xiàng)目107,876 373,000 　廣州時(shí)代新世界中心廣州天河區(qū)商住辦綜合項(xiàng)目16,287 180,000 　廣州協(xié)和新世界廣州天河區(qū)住宅小區(qū)項(xiàng)目44,516 100,000 　廣州逸彩庭園廣州芳村區(qū)住宅小區(qū)項(xiàng)目370,383 1,207,000 　廣州新塘新世界花園廣州增城住宅小區(qū)項(xiàng)目283,335 391,000 　總計(jì)(主要發(fā)展項(xiàng)目)2,176,810 4,720,000 　隨著廣州市整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及集團(tuán)在廣州投資開發(fā)的項(xiàng)目逐漸進(jìn)入收成期，相信有關(guān)項(xiàng)目必然會(huì)不斷為集團(tuán)帶來(lái)理想的回