重慶市房地產(chǎn)市場分析報(bào)告-閱讀頁
2024-08-08 06:45本頁面
【正文】 年春季房交會(huì)存量房成交井噴的主要原因，一、03年來房交會(huì)最大的優(yōu)惠力度，契稅、登記費(fèi)減半、減免營業(yè)稅的優(yōu)惠政策；二、目前重慶主城區(qū)一手住房價(jià)格仍在高位運(yùn)行，二手房性價(jià)比相對(duì)較高；三、受宏觀調(diào)控政策的影響，商品住宅價(jià)格上漲放緩，利率多次上調(diào)，投資者市場信心不足以及還貸壓力增大，紛紛拋出手中的房子解套，市場供應(yīng)充足。04年春轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)和轉(zhuǎn)移登記費(fèi)均按照8折優(yōu)惠04年秋無05年春無05年秋成交的商品住房、二手住房都可享受契稅優(yōu)惠，非住宅不能享受優(yōu)惠,契稅優(yōu)惠幅度為30%06年春購房者在房交會(huì)期間購買商品住房(除別墅)、二手房后，其房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)、轉(zhuǎn)移登記費(fèi)及交易中所涉及的契稅都將享受7折優(yōu)惠。08年春二手住房:在房交會(huì)期間成交的所有二手住房均享受契稅和登記費(fèi)在現(xiàn)行執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上減半的優(yōu)惠； 普通二手住房(建筑面積144平方米以下)，免征營業(yè)稅，非普通二手住房(建筑面積144平方米以上)按差額征收營業(yè)稅。2008年春季房交會(huì)二手房及商品住宅契稅和登記費(fèi)實(shí)行五折優(yōu)惠，而以前最多達(dá)到7折，但本次效果并不明顯，%，同時(shí)樓盤推延簽約備案的時(shí)間以求享受優(yōu)惠措施現(xiàn)象明顯，例如公布的信息，（205套），而其在4月12日開盤1號(hào)樓及2號(hào)樓，4月26日加推3號(hào)樓，如果是在房交會(huì)其間成交205套，其兩次開盤不可能僅銷售2套，由此可見本屆房交會(huì)真實(shí)成交量還有待于商榷，故本次房交會(huì)雖然優(yōu)惠力度空前，在目前大的市場觀望氣氛濃厚的背景下，其影響力有限。市場預(yù)期 土地市場預(yù)測：下半年重慶土地市場繼續(xù)趨冷，小規(guī)模土地成交特征明顯。根據(jù)2007年12月國土資源部、財(cái)政部、中國人民銀行聯(lián)合頒布《土地儲(chǔ)備管理辦法》，進(jìn)一步加強(qiáng)及完善了土地管理，這對(duì)于加大打擊開發(fā)商的囤地行為有了更強(qiáng)的法律支撐，可以進(jìn)一步釋放閑置土地，增加商品房的供應(yīng)。二、加大對(duì)已經(jīng)購買土地的催款工作；根據(jù)2007年10月9日，簽署的 國土資源部39號(hào)令《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》，受讓人都需要付清全部土地出讓價(jià)款后，方可申請(qǐng)辦理土地登記，才能領(lǐng)取國有建設(shè)用地使用權(quán)證書，地方政府為了配合土地清理整頓政策，必然加快對(duì)已購?fù)恋氐拇呖罟ぷ?。四、繼續(xù)保持小規(guī)模土地出讓的特征。從以上原因可以看出，在國家加大土地清理整頓力度、銀根緊縮以及市場信心不足的情況下，依靠土地升值將不再是開發(fā)商的一種盈利模式，而必須要靠房產(chǎn)建設(shè)開發(fā)加快資金回籠，因此對(duì)于有囤地動(dòng)機(jī)的開發(fā)商來說將是致命的。那些已經(jīng)囤積大量土地的開發(fā)商將放棄繼續(xù)囤地，轉(zhuǎn)而消化手中存量土地，%，預(yù)計(jì)下半年土地市場還將表現(xiàn)冷清。從2007年需求集中釋放的原因來看，有復(fù)雜的國際國內(nèi)經(jīng)濟(jì)、政策、區(qū)域因素，其中投資性需求是拉動(dòng)市場需求膨脹的主要因素，例如2007年8月為重慶主城商品房成交量頂峰，%購房者為外地人士，%，投資性購房拉動(dòng)了價(jià)格快速增長，同時(shí)價(jià)格市場預(yù)期看好，導(dǎo)致了本想后期購房消費(fèi)者恐慌性提前購房，進(jìn)而造成了整個(gè)市場需求劇增和結(jié)構(gòu)扭曲。預(yù)計(jì)下半年從緊政策還將繼續(xù)，但是支撐重慶房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展因素還將長期存在，首先重慶經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展是支撐房地產(chǎn)市場根本，預(yù)計(jì)上半年全市GDP增長15%，2008年下半年這一點(diǎn)沒有變化，其次是城市化進(jìn)程加快拉動(dòng)購房需求，根據(jù)重慶的城鄉(xiāng)總體規(guī)劃，明確要把重慶主城建設(shè)成占地1000平方公里，人口規(guī)模上千萬的特大城市，這為重慶發(fā)展預(yù)留了很大的空間，三是危舊房拆遷帶來剛性需求，2008年重慶市主城區(qū)將完成230萬平方米的危舊房改造，將有超過4萬戶家庭因此而改善居住條件，危舊房改造將對(duì)房地產(chǎn)市場的發(fā)展起到促進(jìn)作用，但也應(yīng)該看到隨著《物權(quán)法》實(shí)施，土地拆遷難度將加大，拆遷周期會(huì)延長,需求不會(huì)在短時(shí)間集中釋放。從需求和供應(yīng)來看，預(yù)計(jì)下半年市場供應(yīng)高于需求，2008年上半年重慶主城區(qū)預(yù)售面積/，市場供應(yīng)高于需求，預(yù)計(jì)下半此種趨勢還將繼續(xù)。而越是新興房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟(jì)體，房價(jià)波動(dòng)周期時(shí)間越短，價(jià)格波動(dòng)越劇烈。從目前來看，房價(jià)的投機(jī)屬性基本上喪失，對(duì)于投機(jī)客來說，一般快進(jìn)快出，會(huì)從房價(jià)的增長中獲利，目前貸款利率基本上在8%左右，如果不能保證房價(jià)每年10%的增長，基本上就沒有什么收益可言。2008年重慶市規(guī)定控制單宗土地供給規(guī)模，同時(shí)土地出讓樓面單價(jià)控制在房價(jià)的三分之一以下，從2008年上半年主城區(qū)成交商品房土地樓面地價(jià)為1070元/平方米，如果按次計(jì)算，重慶主城區(qū)房價(jià)3210元/平方米，而2008年重慶主城區(qū)商品房成交均價(jià)4132元/平方米，如果從政策層面上看按此標(biāo)準(zhǔn)重慶房價(jià)還有很大回落空
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