【正文】 經(jīng)濟社會發(fā)展的最大支持，帶動整個三峽庫區(qū)的發(fā)展，從而使重慶“三大經(jīng)濟區(qū)”并駕齊驅(qū)，同臺共舞。萬州“十一五”期間制定的國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長幅度將達到13%，%和重慶市總體規(guī)劃的10％，顯示了萬州政府的信心和決心，萬州將實現(xiàn)新的發(fā)展和跨越。誠然，各項政策對于本地市場還是有影響的，但對于本項目而言，一個規(guī)范化的市場將降低投資風(fēng)險，因土地和金融政策而使一部分發(fā)展商退出也將減輕市場上的無序競爭。隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷完善，就業(yè)情況以及居民收入也將向良性的方向發(fā)展，如果政府能夠切實解決庫區(qū)產(chǎn)業(yè)空心化的現(xiàn)狀，加強工業(yè)及航運業(yè)的投入，建立和完善“一環(huán)四高八射，一空二鐵十港”為重點的現(xiàn)代化綜合交通體系，萬州將成為內(nèi)陸地區(qū)一座名副其實的樞紐城市。政府的方向，就是城市的發(fā)展方向，更是房地產(chǎn)的發(fā)展方向。3) “政府搬遷”的“火車頭”帶動效應(yīng)非常明顯，對房地產(chǎn)的拉動作用更是立竿見影，新區(qū)房地產(chǎn)在短時間內(nèi)實現(xiàn)跨越式發(fā)展。1) 地方政府不僅是城市的規(guī)劃者，同時也兼具城市的經(jīng)營者。最近幾年，全國各地正在興起轟轟烈烈的“造城運動”和“圈地運動”，上至北京、上海等一線城市，下至那些落后的三線、四線市縣級城市，幾乎所有的城市都在雄心勃勃的運籌和勾勒城市的發(fā)展宏圖，熱衷于各種新區(qū)和開發(fā)區(qū)的建設(shè)，最初是為了吸引外資，此后內(nèi)資、外資來者不拒，最后逐漸演變成集行政、商業(yè)、工業(yè)、居住一體化的城市綜合“社區(qū)”。2003年，湖南省湘潭市東部新區(qū)政府辦公大樓動工興建，政府搬遷已成定局，新區(qū)房地產(chǎn)市場風(fēng)生水起，土地價格扶搖直上，增幅近10%；土地拍賣面積節(jié)節(jié)攀高，%；，%，銷售增長速度快于開發(fā)，增加速度22%。%，同比提高19%，資金的快速回籠，給房地產(chǎn)商以豐厚回報如果有價格的說明會更好，是否無法找到價格？3) 德州市政府搬遷政策出臺，開發(fā)區(qū)（河?xùn)|區(qū)）房價應(yīng)聲而上。德州市政府計劃在3~5年內(nèi)把河?xùn)|新城打造成為未來德州的行政中心、會展中心、文化中心和高檔居住中心。本世紀初，棗莊市政府認為老城區(qū)的辦公條件已不能滿足實際工作的需求，決定在老城區(qū)與薛城區(qū)之間建立一個棗莊新城區(qū)，把市政府各部門都搬遷過去。5) 政府搬遷，引領(lǐng)中國城市房地產(chǎn)發(fā)展方向。在巨大的市場需求前提下，這些以“政府搬遷”為導(dǎo)向，以房地產(chǎn)開發(fā)為主體的新區(qū)建設(shè)都取得了驚人的成功。第二部分 萬州江南新區(qū)情況介紹一、江南新區(qū)發(fā)展規(guī)劃江南新區(qū)的開發(fā)建設(shè)總體目標以“建設(shè)山水新城，打造庫區(qū)明珠”為宗旨，力爭2005年出基礎(chǔ)、2007年出功能、2010年出形態(tài)；通過5－8年的努力，構(gòu)建聯(lián)合壩倉儲物流片區(qū)、沱口港口物流片區(qū)、陳家壩綜合片區(qū)、密溪溝休閑旅游片區(qū)、團堡—塘角居住片區(qū)等五大片區(qū)，形成行政文化、旅游服務(wù)、商務(wù)商貿(mào)及港口物流等核心功能；最終人口爭取達到16萬，打造萬州和三峽庫區(qū)一流的現(xiàn)代化城區(qū)。規(guī)劃區(qū)用地范圍東依氈帽山，西傍長江，南起規(guī)劃的長江三橋，北至長江二橋。共規(guī)劃小學(xué)8所，中學(xué)4所，其中市級中學(xué)1所。 城區(qū)對外交通由快速路、鐵路、水路構(gòu)成。城市呈現(xiàn)帶狀組團布局結(jié)構(gòu)，在中心城區(qū)形成“三縱”形態(tài)的城市主干道網(wǎng)，即濱江路、中部路、上部路，其中，上部路為交通性干道，濱江路、中部路為生活性干道。 規(guī)劃區(qū)內(nèi)基本保留較大的天然沖溝，根據(jù)道路的走向和坡向布置雨水管道，外圍道路在靠山一側(cè)設(shè)排水明溝，區(qū)內(nèi)排水采用暗管或暗溝。在上部快速路邊規(guī)劃3座110kv變電站，出線均為10kv，并全部入地進入城區(qū)。環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施方面，公共廁所在商業(yè)鬧市區(qū)每300500米設(shè)一座，一般街道每7501000米設(shè)一座；供居民直接傾倒垃圾的小型垃圾收集、轉(zhuǎn)運站，按服務(wù)半徑不大于200米，占地不小于40平方米設(shè)置；盡量做到公廁和垃圾收集、轉(zhuǎn)運站建設(shè)，減少對環(huán)境的影響。城市設(shè)計突出體現(xiàn)人與自然的和諧，建設(shè)充分注重山、水、城的交融，通過自然山水空間景觀與城市形體空間景觀的有機結(jié)合, 給予人們現(xiàn)代、高效、文化、舒適的感官沖擊，營造出“以人為本”的城市新形象。萬州江南新區(qū)，這塊被人譽為萬州最后的城市“寶地”正在成為三峽庫區(qū)的焦點和熱點，“江南新區(qū)之于萬州猶如浦東新區(qū)之于上?！?。作為萬州建設(shè)重慶第二大城市的主戰(zhàn)場和突破口，江南新區(qū)的開發(fā)建設(shè)從一開始即被萬州人民寄予了殷切的期望。伴隨著萬州建設(shè)重慶第二大城市的步伐，重慶市、萬州區(qū)勾勒了開發(fā)建設(shè)江南新區(qū)的重大戰(zhàn)略決策。江南新區(qū)的建設(shè)充分注重山、水、城的交融，通過自然山水空間景觀與城市形體空間景觀的有機結(jié)合，營造出“關(guān)愛人生、品味生活、以人為本”的城市新形象。景觀，是打造城市亮點和塑造城市品位的重要載體。自2003年3月29日開工建設(shè)以來，江南新區(qū)僅兩年多時間便呈現(xiàn)出一個個超常規(guī)發(fā)展的奇跡：，%；開工建設(shè)道路24公里，并先后開工建設(shè)了萬州行政中心、南濱路等5個投資在億元以上的項目。征地農(nóng)民統(tǒng)建還房一、二期還房已交付使用，管委會綜合樓已投入使用。，既有“前車之鑒”，又有“后發(fā)優(yōu)勢”，展望未來，充滿期待從全國來看，幾乎所有的城市都在進行著聲勢浩大的“造城運動”，各類“開發(fā)區(qū)”、“新區(qū)”層出不窮，方興未艾，在這場“造城運動”中，幾乎所有的城市“開發(fā)區(qū)”、“新區(qū)”都在房地產(chǎn)巨大投資所爆發(fā)的浪潮中都獲得了巨大的成功，這為江南新區(qū)的建設(shè)提供了很好的借鑒和參考。同時，我們也可以看到，江南新區(qū)由于是全新的城區(qū)，開發(fā)思路相對成熟和理性，觀念現(xiàn)代超前，具備“后發(fā)優(yōu)勢”。我們可以堅信，江南新區(qū)將發(fā)展成為萬州最好的新城區(qū)。2) 但我們也應(yīng)該看到，雖然江南新區(qū)在招商引資等方面下了一定的功夫，但招商效果并不盡如人意，除南浦大道項目招商成功外，其他項目尚處在意向性合作層面，不過從江南新區(qū)最近一段時間的動作來看，江南新區(qū)建設(shè)有加速的跡象（政府搬遷已經(jīng)是鐵板定釘，無論從“政績工程”，還是從“形象工程”來看，都必然是新一屆政府的任務(wù)）。1) 政府搬遷是江南新區(qū)建設(shè)的第一推動力，將成為江南新區(qū)發(fā)展的一個最重要的時間節(jié)點。作為萬州城市建設(shè)“一號”工程，江南新區(qū)不僅是萬州區(qū)政府的重大戰(zhàn)略工程，也是重慶市的戰(zhàn)略決策，即將上馬的萬州區(qū)下一界領(lǐng)導(dǎo)班子不可能熟視無睹，任由江南新區(qū)荒廢下去，這樣對政府自身、對市民、對重慶市都無法交代（最近一段時間的動作也在很大程度上說明了政府對江南新區(qū)建設(shè)的重視，江南新區(qū)在2006年10月份陸續(xù)舉辦了一系列有針對性招商活動，還計劃在2006年底舉辦大型招商推介活動）。政府搬遷、政府的拉動作用將得到最大程度上的顯現(xiàn)和發(fā)揮，根據(jù)國內(nèi)眾多同類型城市的發(fā)展軌跡來看，在2年內(nèi)江南新區(qū)的建設(shè)將發(fā)生翻天覆地的變化，基礎(chǔ)配套將進一步完善，各種區(qū)域職能初步形成規(guī)模，居住價值將得到極大的提升。誰把握市場先機，誰就能夠決勝市場。如果我們能夠在此時推出項目，將獲得最大的關(guān)注，這對我們項目形象的提升以及促進銷售都是很有益的，同時，我們也應(yīng)該看到，伴隨江南新區(qū)建設(shè)的提速，江南新區(qū)下一步極有可能成為眾多房地產(chǎn)開發(fā)商關(guān)注的熱點，市場競爭將愈加激烈，為避開這種局面，我們應(yīng)該提前開發(fā)，占據(jù)市場先機。2) 萬州區(qū)委、區(qū)政府辦公大樓已經(jīng)完工，確定在2006年底前搬遷至江南新區(qū)，這對于江南新區(qū)來說是個最大的利好消息，江南新區(qū)的發(fā)展肯定要步入快車道，各項配套設(shè)施的建設(shè)將得到實質(zhì)性的改觀，提速在即。4) 江南新區(qū)的建設(shè)還相對滯后，與居住生活息息相關(guān)的基本配套設(shè)施（如醫(yī)院、學(xué)校、銀行、超市、商業(yè)、交通等）還有待改善，這些問題可能成為我們項目的巨大阻礙點和瓶頸。住宅竣工面積（萬㎡）商品房銷售面積（萬㎡）住宅銷售面積（萬㎡）商品房銷售額（億元）住宅銷售額（億元）商品房銷售平均價格（元/m2）129414061360住宅銷售平均價格（億元）8639841244分析：1) 包含部分移民房，以及政府相關(guān)單位集資建房和經(jīng)濟適用房。在萬州，房地產(chǎn)市場比較混亂，不僅有商品房，更包含一系列的移民房、集資建房和經(jīng)濟適用房，這些占有一定的比例。4) 我們對萬州房地產(chǎn)市場進行了全面、深入和細致的調(diào)查研究，對1000元/平方米以上及1500元/平方米以上項目作了統(tǒng)計（幾乎囊括了最近幾年所有在建和在售的商品房項目），它們更能直觀的說明萬州房地產(chǎn)的現(xiàn)狀和市場情況。一方面，萬州區(qū)移民搬遷任務(wù)經(jīng)過多年的努力，已經(jīng)接近尾聲，房地產(chǎn)市場也從“特殊市場”進入“一般市場”，另一方面，大范圍的城市拆遷與舊城改造的進一步實施，刺激了房地產(chǎn)市場的投資和開發(fā)，同時也促動了一大批住宅消費群體的需求。商品房竣工面積則低于銷售面積。在一定程度上降低了商品房的空置量，對于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是一大利好，同時也表明萬州區(qū)房地產(chǎn)業(yè)充滿著活力，開發(fā)前景廣闊。7) 房地產(chǎn)業(yè)是反應(yīng)一個地方經(jīng)濟社會發(fā)展狀況的“晴雨表”，房價持續(xù)上漲、呈現(xiàn)了萬州區(qū)經(jīng)濟活力在不斷增強。無論新區(qū)舊區(qū)，無論商品房、二手房，房價均有增長。此外，投資房產(chǎn)成為居民理財途徑的消費心理影響，也不容忽視。從全國范圍來看，無論是東南沿海，還是在廣大的中西部地區(qū)；無論是北京、上海、重慶、成都等房地產(chǎn)發(fā)展相對成熟的中大型城市，還是諸多三四線市縣級城市，房地產(chǎn)市場價格、銷售量等關(guān)鍵性指標都是呈現(xiàn)穩(wěn)步增長的態(tài)勢，即使在中央政府陸續(xù)出臺一系列調(diào)控政策的背景下，依然沒有遏制住這一增長勢頭，反而助長了房地產(chǎn)價格的上漲的勢頭；同時，我們更應(yīng)該看到，我國的國民經(jīng)濟發(fā)展總體趨向良好，未有明顯的阻滯跡象和動因，而房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟發(fā)展息息相關(guān)，國民經(jīng)濟增長必然助推房地產(chǎn)市場的發(fā)展。2) 我們將在下面幾個章節(jié)對萬州區(qū)可比性項目進行供應(yīng)量和銷售量的統(tǒng)計分析，以及潛在競爭項目的統(tǒng)計分析，這些數(shù)據(jù)更能直觀的反應(yīng)未來萬州房地產(chǎn)市場的供應(yīng)量和消化量。 這些項目的開發(fā)銷售時間主要集中在2004下半年——2006年上半年（合計約2年左右）。2) 電梯房（塔樓）正在發(fā)展成為中高檔商品房的主要建筑類型，并得到了市場的認可。4) 花園洋房、聯(lián)排別墅已經(jīng)登陸萬州房地產(chǎn)市場，逐步得到市場的認可，有望成為市場的熱點建筑類型。6) 值得關(guān)注的是江景電梯房住宅成為今年的房地產(chǎn)中高檔市場的主流產(chǎn)品，其風(fēng)頭蓋過了其他區(qū)域和城市中心的樓房，在一定程度上說明目前萬州區(qū)市場已進入產(chǎn)品時代，而有環(huán)境做依靠的中高檔次住宅，尤其受到消費者的追捧。濱江名都、華順萬州房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品類型分析1) 規(guī)劃指標決定產(chǎn)品形態(tài)。2) 成本也是重要因素。3) 萬州房地產(chǎn)發(fā)展還處在較低級的層面。4) 電梯高板將破繭而出。四、開發(fā)周期分析案名天江景城天座好運來濱湖花園兒童公園華順2) 萬州房地產(chǎn)市場銷售以期房銷售為主，幾乎沒有現(xiàn)房銷售項目，這與開發(fā)商的資金實力有很大的關(guān)系。其中戶型比較新穎的復(fù)式、躍式、錯躍結(jié)合的房子銷售情況好于普通戶型的房子，而一房和四房以上戶型相對較少；2) 總價在20萬元左右的戶型受到市場的追捧，消費者容易接受。江景房得到市場的追捧，一些區(qū)位較好的江景房成為房地產(chǎn)市場價格的領(lǐng)軍者。濱江名都、天座好運來三個項目。其側(cè)的濱江名都因為只有江景，背側(cè)有些受到其他項目的遮擋，各方面情況都要稍次，而天座好運來的位置只能看到西山公園的山景，在同一地段中，它的業(yè)績及價格都是最差的。七、外立面分析案名恒森天江景城興茂現(xiàn)代城天座好運來百安花園興茂山水國際外立面252。 設(shè)計大面積陽臺、飄窗；252。 外墻使用淺灰色瓷磚。 外立面色彩亮麗、時尚、活潑；252。 典型的聯(lián)排別墅和花園洋房建筑；252。 暗紅色琉璃瓦屋頂252。 樓體大量采用多顏色組合，現(xiàn)代、時尚；252。 空中花園設(shè)計分析：1) 萬州項目的外立面正在從中規(guī)中矩，傳統(tǒng)單調(diào)，走向亮麗、時尚、活潑和現(xiàn)代。八、配套分析1) 配套已經(jīng)成為消費者選擇關(guān)注的重點，甚至成為消費者購房的決定性因素。3) 興茂現(xiàn)代城雖然位于萬州新移民區(qū)周家壩，周邊配套不太成熟，但由于其自身非常重視配套建設(shè)，規(guī)劃了商業(yè)中心（引入新世紀商場），銀行（農(nóng)業(yè)銀行）、娛樂、車站、餐飲等門類齊全的配套設(shè)施，銷售非?；鸨?，25萬平方米的大盤項目，銷售率95％，接近尾聲。龍珠麗錦一期銷售一空，而二期銷售率也超過了90％。九、商業(yè)分析案名恒森好運來龍珠麗景規(guī)劃面積（建筑面積）3萬㎡（包含國成濱江名都商業(yè)）5萬㎡近1萬㎡2000多平方米商業(yè)規(guī)劃比例27%20%9%7%經(jīng)營規(guī)劃1) 臨街門面：20—80平方米2) 二層1000平米左右商場1) 臨街門面：80～200元/㎡2) 小區(qū)商業(yè)：80～1000元/㎡1) 臨街門面30～80㎡2) 二層商場寫字樓：1000㎡臨街門面：30～200㎡銷售及租賃價格1) 臨街門面5000——19000元/平方米2) 二層3000—4000元/平方米1) 臨街門面：10000元/㎡；2) 小區(qū)商業(yè)一層：4000元/㎡3) 小區(qū)商業(yè)二層：3000元/㎡4) 租賃11～15元/㎡月經(jīng)營特色1) 餐飲、娛樂、休閑、旅游等；2) 引入川江人家、古萬州等餐飲品脾1) 商場、超市、餐飲等；2) 引入新世紀商場超市品牌餐飲、文化、旅游餐飲等分析：1) 房地產(chǎn)項目均熱衷于商業(yè)門面（底商）的開發(fā)，但銷售情況參差不齊，總體銷售率欠佳，風(fēng)險較大。3) 商業(yè)門面（底商）的銷售價格明顯高于其住宅的價格（臨街門面價格驚人），導(dǎo)致房地產(chǎn)項目趨之若騖，爭相開發(fā)商業(yè)門面（底商）。2) 從銷售情況來看，由于萬州私家車擁有量偏低，車位的需求低迷，導(dǎo)致車位銷售情況較差，以租賃為主。2) 低廉的物業(yè)費用難以吸引高品質(zhì)物業(yè)管理公司的興趣，自管成為物業(yè)管理的主要類型。4) 百安花園項目（聘請香港物業(yè)公司做顧問）、龍珠麗錦（聘請知名海托物業(yè)公司管理）受到了好評，成為項目銷售的一個賣點。2) 電梯房目前成為萬州中高檔房地產(chǎn)的主流產(chǎn)品，花園洋房、聯(lián)排別墅已經(jīng)登陸萬州房地產(chǎn)市場，逐步得到市場的認可，有望成為市場的熱點建筑類型。4) 當(dāng)前，新穎的復(fù)式、躍式、錯躍等變異戶型，得到了市場的推崇，很多消費者處于好奇心里，對這部分新穎比較推崇