【正文】 可能在短時間內(nèi)得到突飛猛進的提升。第二部分 萬州江南新區(qū)情況介紹一、江南新區(qū)發(fā)展規(guī)劃江南新區(qū)的開發(fā)建設總體目標以“建設山水新城，打造庫區(qū)明珠”為宗旨，力爭2005年出基礎、2007年出功能、2010年出形態(tài)；通過5－8年的努力，構建聯(lián)合壩倉儲物流片區(qū)、沱口港口物流片區(qū)、陳家壩綜合片區(qū)、密溪溝休閑旅游片區(qū)、團堡—塘角居住片區(qū)等五大片區(qū)，形成行政文化、旅游服務、商務商貿(mào)及港口物流等核心功能；最終人口爭取達到16萬，打造萬州和三峽庫區(qū)一流的現(xiàn)代化城區(qū)。（行政中心）規(guī)劃 中心區(qū)是新區(qū)的辦公區(qū)，主要發(fā)展行政辦公、商貿(mào)、文化等第三產(chǎn)業(yè)。規(guī)劃區(qū)用地范圍東依氈帽山，西傍長江，南起規(guī)劃的長江三橋，北至長江二橋。江南新區(qū)規(guī)劃1個居住片區(qū)，5個居住小區(qū)，4個居住小組團，1處商住用地。共規(guī)劃小學8所，中學4所，其中市級中學1所。規(guī)劃2所醫(yī)院，分別位于新區(qū)行政中心的北部和團包塘角居住區(qū)內(nèi)。 城區(qū)對外交通由快速路、鐵路、水路構成。通過快速路能便捷地到達五橋機場和高速公路。城市呈現(xiàn)帶狀組團布局結構，在中心城區(qū)形成“三縱”形態(tài)的城市主干道網(wǎng)，即濱江路、中部路、上部路，其中，上部路為交通性干道，濱江路、中部路為生活性干道。新區(qū)城市快速路和主干道路面按照4046米控制、次干道路面按照30米控制，濱江路為4080米寬的景觀大道。 規(guī)劃區(qū)內(nèi)基本保留較大的天然沖溝，根據(jù)道路的走向和坡向布置雨水管道，外圍道路在靠山一側設排水明溝，區(qū)內(nèi)排水采用暗管或暗溝。規(guī)劃區(qū)的35kv及以下電力線路都要拆遷，現(xiàn)有的110kv電力線路進入規(guī)劃區(qū)的線段都要根據(jù)規(guī)劃布局拆遷改建。在上部快速路邊規(guī)劃3座110kv變電站，出線均為10kv，并全部入地進入城區(qū)。所有弱電通信管線實行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設計、統(tǒng)一施工原則，在管孔數(shù)量上綜合考慮電信、廣電、移動、聯(lián)通、鐵通等各部門的需求，建設綜合的通信管道系統(tǒng)。環(huán)境衛(wèi)生設施方面，公共廁所在商業(yè)鬧市區(qū)每300500米設一座，一般街道每7501000米設一座；供居民直接傾倒垃圾的小型垃圾收集、轉運站，按服務半徑不大于200米，占地不小于40平方米設置；盡量做到公廁和垃圾收集、轉運站建設，減少對環(huán)境的影響。新區(qū)依山就勢，結合大型的公園綠地，將形成濱江路、中部路和上部路三條綠化走廊。城市設計突出體現(xiàn)人與自然的和諧，建設充分注重山、水、城的交融，通過自然山水空間景觀與城市形體空間景觀的有機結合, 給予人們現(xiàn)代、高效、文化、舒適的感官沖擊，營造出“以人為本”的城市新形象。二、江南新區(qū)規(guī)劃對房地產(chǎn)市場的影響，萬州的“浦東”，承載萬州的未來和希望，必將助推房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展三峽庫區(qū)看萬州，萬州看點在江南。萬州江南新區(qū)，這塊被人譽為萬州最后的城市“寶地”正在成為三峽庫區(qū)的焦點和熱點，“江南新區(qū)之于萬州猶如浦東新區(qū)之于上?！薄！敖闲聟^(qū)將是萬州未來的聚寶盆”，這些贊譽之辭正預示著萬州江南新區(qū)的未來和輝煌。作為萬州建設重慶第二大城市的主戰(zhàn)場和突破口，江南新區(qū)的開發(fā)建設從一開始即被萬州人民寄予了殷切的期望。重慶市第二次黨代會和市委二屆三次全會明確提出把萬州建設成為重慶第二大城市，萬州區(qū)第二次黨代會做出了“十年構框架，二十年建成百萬人口級重慶第二大城市”的戰(zhàn)略部署，萬州將按照“一江兩岸、三大片區(qū)、八大組團”的總體布局，“著力完善舊城功能，加快新區(qū)配套設施建設，城市開發(fā)過江推進，優(yōu)化組團形成優(yōu)勢”。伴隨著萬州建設重慶第二大城市的步伐，重慶市、萬州區(qū)勾勒了開發(fā)建設江南新區(qū)的重大戰(zhàn)略決策。 “建設山水新城，打造庫區(qū)明珠”，江南新區(qū)創(chuàng)造最優(yōu)人居環(huán)境，為打造高品質(zhì)住宅項目提供了良好的平臺支持江南新區(qū)確定了“建設山水新城，打造庫區(qū)明珠”的發(fā)展目標，注重“以人為本、天人合一”，將人文環(huán)境和自然環(huán)境，和諧統(tǒng)一的城市建設理念完全融入到改善新區(qū)的人居環(huán)境中，江南新區(qū)將成為萬州最適合居住的人居環(huán)境。江南新區(qū)的建設充分注重山、水、城的交融，通過自然山水空間景觀與城市形體空間景觀的有機結合，營造出“關愛人生、品味生活、以人為本”的城市新形象。按照規(guī)劃，江南新區(qū)在設計時盡量保護和利用區(qū)域內(nèi)原有的自然生態(tài)，在規(guī)劃組團之間保留自然地形的山脊和沖溝谷地，將形成濱江路綠化帶、中部路綠化帶、上部路綠化帶三條縱向綠化帶，使新區(qū)的綠地預留面積達到城市用地面積的20%以上，營造出優(yōu)質(zhì)的生態(tài)環(huán)境。景觀，是打造城市亮點和塑造城市品位的重要載體。在由中規(guī)院和上海同濟大學分別承擔的江南新區(qū)城市核心區(qū)、商務會展區(qū)的城市設計中也顯得濃墨重彩，公園、廣場、沖溝疊泉、居住小區(qū)……一切都凸現(xiàn)出江南的靚麗風景。自2003年3月29日開工建設以來，江南新區(qū)僅兩年多時間便呈現(xiàn)出一個個超常規(guī)發(fā)展的奇跡：，%；開工建設道路24公里，并先后開工建設了萬州行政中心、南濱路等5個投資在億元以上的項目。在開工建設的道路中，已完成道路路基工程18公里，路面硬化10公里，安裝路燈9公里共400余盞，核心區(qū)路網(wǎng)已基本完工并具備通車能力。征地農(nóng)民統(tǒng)建還房一、二期還房已交付使用，管委會綜合樓已投入使用。在市政工程方面，南山公園、市民廣場、步行系統(tǒng)等三個市政設施已經(jīng)啟動，，城市供水主管線工程已全面動工興建，天然氣管道鋪設工程已完成前期準備。，既有“前車之鑒”，又有“后發(fā)優(yōu)勢”，展望未來，充滿期待從全國來看，幾乎所有的城市都在進行著聲勢浩大的“造城運動”，各類“開發(fā)區(qū)”、“新區(qū)”層出不窮，方興未艾，在這場“造城運動”中，幾乎所有的城市“開發(fā)區(qū)”、“新區(qū)”都在房地產(chǎn)巨大投資所爆發(fā)的浪潮中都獲得了巨大的成功，這為江南新區(qū)的建設提供了很好的借鑒和參考。從萬州來看，萬州的周家壩、雙河口、五橋等新城區(qū)也都是在從無到有，從小到大發(fā)展起來的，且發(fā)展速度很快，都在5年的時間內(nèi)，發(fā)展為成熟的新城區(qū)，從這點來看，萬州自身的發(fā)展經(jīng)驗，也為江南新區(qū)的發(fā)展提供了經(jīng)驗和信心支持。同時，我們也可以看到，江南新區(qū)由于是全新的城區(qū)，開發(fā)思路相對成熟和理性，觀念現(xiàn)代超前，具備“后發(fā)優(yōu)勢”。而在區(qū)政府搬遷的帶動下，萬州的整個行政核心將向江南轉移，與此同時，將對江南的所有產(chǎn)業(yè)形成連帶推動效應。我們可以堅信，江南新區(qū)將發(fā)展成為萬州最好的新城區(qū)。1) 萬州江南新區(qū)在新區(qū)投資招商方面采取了一系列的動作和措施，舉辦了系列推介會、招商會和招商引資活動，重點推介三峽會展中心工程、三峽物流中心工程、萬州長江三橋工程項目、三峽購物廣場、江南中心衛(wèi)生院、江南五星級大酒店、江南三星級酒店建設、超大型連鎖超市等工程項目，這些項目與江南新區(qū)的定位比較吻合（江南新區(qū)定位為：以行政文化、旅游服務、商務商貿(mào)、港口物流和高檔居住區(qū)為核心職能的新城區(qū)）。2) 但我們也應該看到，雖然江南新區(qū)在招商引資等方面下了一定的功夫，但招商效果并不盡如人意，除南浦大道項目招商成功外，其他項目尚處在意向性合作層面，不過從江南新區(qū)最近一段時間的動作來看，江南新區(qū)建設有加速的跡象（政府搬遷已經(jīng)是鐵板定釘，無論從“政績工程”，還是從“形象工程”來看，都必然是新一屆政府的任務）。3) 與我們項目息息相關的長江二橋收費站問題，南山公園、三峽購物廣場、江南中心衛(wèi)生院、超大型連鎖超市等工程，以及銀行、郵政、公交系統(tǒng)等配套應該督促政府盡快落實。1) 政府搬遷是江南新區(qū)建設的第一推動力，將成為江南新區(qū)發(fā)展的一個最重要的時間節(jié)點。萬州區(qū)政府搬遷至江南新區(qū)將提速江南新區(qū)的開發(fā)建設，無論從“政績工程”，還是從“形象工程”等角度來看，萬州江南新區(qū)的建設已經(jīng)是箭在弦上，不得不發(fā)。作為萬州城市建設“一號”工程，江南新區(qū)不僅是萬州區(qū)政府的重大戰(zhàn)略工程，也是重慶市的戰(zhàn)略決策，即將上馬的萬州區(qū)下一界領導班子不可能熟視無睹，任由江南新區(qū)荒廢下去，這樣對政府自身、對市民、對重慶市都無法交代（最近一段時間的動作也在很大程度上說明了政府對江南新區(qū)建設的重視，江南新區(qū)在2006年10月份陸續(xù)舉辦了一系列有針對性招商活動，還計劃在2006年底舉辦大型招商推介活動）。2) 江南新區(qū)在2年內(nèi)將產(chǎn)生翻天覆地的變化。政府搬遷、政府的拉動作用將得到最大程度上的顯現(xiàn)和發(fā)揮，根據(jù)國內(nèi)眾多同類型城市的發(fā)展軌跡來看，在2年內(nèi)江南新區(qū)的建設將發(fā)生翻天覆地的變化，基礎配套將進一步完善，各種區(qū)域職能初步形成規(guī)模，居住價值將得到極大的提升。3) 中恒項目要力爭在2007年上半年動工建設。誰把握市場先機，誰就能夠決勝市場。伴隨萬州區(qū)政府的搬遷，江南新區(qū)建設提速在即，將牽動所有萬州企業(yè)和居民的目光，江南新區(qū)的區(qū)位價值、居住價值、升值潛力、投資價值將越來越多地為企業(yè)和消費者所認知。如果我們能夠在此時推出項目，將獲得最大的關注，這對我們項目形象的提升以及促進銷售都是很有益的，同時，我們也應該看到，伴隨江南新區(qū)建設的提速，江南新區(qū)下一步極有可能成為眾多房地產(chǎn)開發(fā)商關注的熱點，市場競爭將愈加激烈，為避開這種局面，我們應該提前開發(fā)，占據(jù)市場先機。分析總結：1) 江南新區(qū)的發(fā)展已經(jīng)破題，萬州江南新區(qū)不僅僅是萬州的事情，已經(jīng)是重慶市委、市政府的工程，無論從城市發(fā)展、經(jīng)濟需要，還是從“政績工程”、“形象工程”等方面來說，萬州江南新區(qū)的建設已經(jīng)是箭在弦上，不得不發(fā)。2) 萬州區(qū)委、區(qū)政府辦公大樓已經(jīng)完工，確定在2006年底前搬遷至江南新區(qū)，這對于江南新區(qū)來說是個最大的利好消息，江南新區(qū)的發(fā)展肯定要步入快車道，各項配套設施的建設將得到實質(zhì)性的改觀，提速在即。3) 政府的搬遷，將牽動所有萬州企業(yè)和居民的目光，江南新區(qū)的區(qū)位價值、居住價值、升值潛力、投資價值將越來越多地為企業(yè)和消費者所認知。4) 江南新區(qū)的建設還相對滯后，與居住生活息息相關的基本配套設施（如醫(yī)院、學校、銀行、超市、商業(yè)、交通等）還有待改善，這些問題可能成為我們項目的巨大阻礙點和瓶頸。第三部分 萬州房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀一、萬州房地產(chǎn)市場總體分析：萬州過去5年的商品房（包括住宅、寫字樓、商業(yè)用房），萬州房地產(chǎn)開發(fā)量和消化量一覽表：年份2001年2002年2003年2004年2005年商品房施工面積（萬/㎡）住宅施工面積（萬/㎡）商品房竣工面積（萬/㎡）住宅竣工面積（萬/㎡）商品房銷售面積（萬/㎡）住宅銷售面積（萬/㎡）2004——2006年7月市場投放量、消化量對比分析年份2004年2005年2006年7月商品房施工面積（萬㎡）住宅施工面積（萬㎡）政府部門尚未有相關統(tǒng)計商品房竣工面積（萬㎡）。住宅竣工面積（萬㎡）商品房銷售面積（萬㎡）住宅銷售面積（萬㎡）商品房銷售額（億元）住宅銷售額（億元）商品房銷售平均價格（元/m2）129414061360住宅銷售平均價格（億元）8639841244分析：1) 包含部分移民房，以及政府相關單位集資建房和經(jīng)濟適用房。2) 本數(shù)據(jù)來源于統(tǒng)計局、建委和城市經(jīng)濟綜合調(diào)查大隊。在萬州，房地產(chǎn)市場比較混亂，不僅有商品房，更包含一系列的移民房、集資建房和經(jīng)濟適用房，這些占有一定的比例。3) 移民房、集資建房、經(jīng)濟適用房的價格相對偏低，在一定程度上拉低了萬州住宅市場的整體價格，商品房的價格要遠遠高于這個數(shù)字。4) 我們對萬州房地產(chǎn)市場進行了全面、深入和細致的調(diào)查研究，對1000元/平方米以上及1500元/平方米以上項目作了統(tǒng)計（幾乎囊括了最近幾年所有在建和在售的商品房項目），它們更能直觀的說明萬州房地產(chǎn)的現(xiàn)狀和市場情況。5) 萬州區(qū)房地產(chǎn)住宅市場繼03年下半年市場回升以來，再續(xù)引發(fā)了萬州區(qū)房地產(chǎn)市場的“熱點”。一方面，萬州區(qū)移民搬遷任務經(jīng)過多年的努力，已經(jīng)接近尾聲，房地產(chǎn)市場也從“特殊市場”進入“一般市場”，另一方面，大范圍的城市拆遷與舊城改造的進一步實施，刺激了房地產(chǎn)市場的投資和開發(fā)，同時也促動了一大批住宅消費群體的需求。6) 2005年，萬州區(qū)商品房銷售面積繼續(xù)保持一定幅度的增長，%。商品房竣工面積則低于銷售面積。2005年。，在一定程度上降低了商品房的空置量，對于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是一大利好，同時也表明萬州區(qū)房地產(chǎn)業(yè)充滿著活力，開發(fā)前景廣闊。2005年，%，分析市場的主要原因在于萬州區(qū)國民經(jīng)濟的高速增長，直接拉動了萬州區(qū)房地產(chǎn)的旺盛需求和價格的上漲。7) 房地產(chǎn)業(yè)是反應一個地方經(jīng)濟社會發(fā)展狀況的“晴雨表”，房價持續(xù)上漲、呈現(xiàn)了萬州區(qū)經(jīng)濟活力在不斷增強。萬州房價從2003年下半年開始回升，2004年一路上漲，到2006年7月，%以上。無論新區(qū)舊區(qū)，無論商品房、二手房，房價均有增長。拉動房價上漲的動因，包括供求關系，土地政策調(diào)整，開發(fā)成本增加，樓盤品質(zhì)上升。此外，投資房產(chǎn)成為居民理財途徑的消費心理影響，也不容忽視。萬州房地產(chǎn)市場未來預測1) 未來萬州房地產(chǎn)市場的供應量和消化量總體將保持平穩(wěn)增長態(tài)勢。從全國范圍來看，無論是東南沿海，還是在廣大的中西部地區(qū)；無論是北京、上海、重慶、成都等房地產(chǎn)發(fā)展相對成熟的中大型城市，還是諸多三四線市縣級城市，房地產(chǎn)市場價格、銷售量等關鍵性指標都是呈現(xiàn)穩(wěn)步增長的態(tài)勢，即使在中央政府陸續(xù)出臺一系列調(diào)控政策的背景下，依然沒有遏制住這一增長勢頭，反而助長了房地產(chǎn)價格的上漲的勢頭；同時，我們更應該看到，我國的國民經(jīng)濟發(fā)展總體趨向良好，未有明顯的阻滯跡象和動因，而房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟發(fā)展息息相關，國民經(jīng)濟增長必然助推房地產(chǎn)市場的發(fā)展。總而言之，萬州房地產(chǎn)市場未來萬州房地產(chǎn)市場的供應量和消化量總體講保持平穩(wěn)增長態(tài)勢，比較樂觀，不會產(chǎn)生較大的波動。2) 我們將在下面幾個章節(jié)對萬州區(qū)可比性項目進行供應量和銷售量的統(tǒng)計分析，以及潛在競爭項目的統(tǒng)計分析，這些數(shù)據(jù)更能直觀的反應未來萬州房地產(chǎn)市場的供應量和消化量。二、萬州可比性項目供應量及銷售量統(tǒng)計： 我們以價格為標準，截取所有均價超過在1000元/㎡項目進行匯總統(tǒng)計，同時，我